Как изменится минимальный доход от продажи недвижимости в 2025 году

С 1 января 2025 года регионы могут сами устанавливать понижающий коэффициент, чтобы определить минимальный доход от продажи недвижимости и рассчитать НДФЛ  . Раньше применялся коэффициент 0,7. Семь регионов уже подняли его до единицы. Из-за этого налог с продажи при некоторых условиях может вырасти.

Расскажу подробнее, что это означает.

С дохода от продажи квартиры и другой недвижимости надо платить НДФЛ. Исключение — когда объект был в собственности не менее пяти лет, а иногда — трех  .

По итогам года продажи надо представить декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля. Если этого не сделать, налоговая исчисляет НДФЛ сама, доходом считает минимум 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки. Эту же сумму считали доходом, если в декларации указать величину меньше  .

НДФЛ при коэффициенте 0,7 рассчитывается так:

1. Минимальный доход от продажи: 7 000 000 ₽ х 0,7 = 4 900 000 ₽. Налоговая учтет эту величину, даже если в договоре сумма меньше.
2. Сравним минимальный доход и договорную цену: 4 900 000 ₽ меньше 5 000 000 ₽.
3. Доход — большее значение из п. 2, у нас это цена сделки — 5 000 000 ₽.
4. Применяем фиксированный имущественный вычет 1 000 000 ₽  .
5. Считаем налог. С 2025 года прибыль от продажи недвижимости до 2,4 млн облагают по ставке 13%, а превышение над этой суммой — по 15%. Получается так: 2 400 000 ₽ × 13% + (4 000 000 ₽ − 2 400 000 ₽) × 15% = 552 000 ₽.

Регионам дали право повышать коэффициент для определения минимального дохода от продажи недвижимости с 1 января 2025 года. До единицы его подняли:

1. Санкт-Петербург.
2. Татарстан.
3. Краснодарский край.
4. Республика Крым.
5. Калининградская область.
6. Архангельская область.
7. Астраханская область.

Посмотрим на том же примере, как изменится налог к уплате. Исходные данные: кадастровая стоимость — 7 000 000 ₽, продажная — 5 000 000 ₽. Теперь 7 000 000 ₽ умножают на 1, а не на 0,7 и получается, что минимальный доход — те же 7 000 000 ₽. Уменьшаем его на 1 000 000 ₽ имущественного вычета, база для расчета НДФЛ — 6 000 000 ₽.

Посчитаем налог: 2 400 000 ₽ × 13% + (6 000 000 ₽ − 2 400 000 ₽) × 15% = 852 000 ₽. Это на 300 000 ₽ больше, чем при коэффициенте 0,7.

Изменения не означают, что теперь массово повысится налог. Ведь обычно рыночная цена недвижимости опережает кадастровую, особенно сейчас, когда рыночные цены растут ежемесячно, а кадастровую стоимость переоценивают раз в два или четыре года  .

Но бывает, что рыночная цена меньше кадастровой. Новый порядок коснется в основном продавцов неликвидных объектов недвижимости. Например, квартир после пожаров и потопов, которые продаются с солидным дисконтом, из-за чего возникает разница цен.

Также поправки могут увеличить НДФЛ с продажи нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности. Например, апартаментов, кладовок или машино-мест. Их кадастровая стоимость иногда заметно выше рыночной. Чтобы не платить лишнего, до продажи эту стоимость лучше оспорить и уменьшить до рыночной.