Чем рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой
Недвижимость
24K
Фотография — AscentXmedia / Getty Images

Чем рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой

12
Аватар автора

Надежда Жикина

знает, чем отличается рыночная стоимость от кадастровой

Страница автора

У любой недвижимости есть две стоимости: кадастровая и рыночная. Объясню, чем они различаются и в каких ситуациях учитывают рыночную, а в каких — кадастровую.

В 2020 году я купила квартиру, а на следующий год мне пришло уведомление на госуслугах на уплату имущественного налога — 919 ₽. Мне стало интересно, как рассчитывают этот налог. Я стала искать информацию и узнала, что у недвижимости могут быть две стоимости: кадастровая и рыночная. Обычно рыночная стоимость выше кадастровой, но бывает и наоборот. Расскажу, от чего зависят обе стоимости, кто их рассчитывает и на что они влияют.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое рыночная стоимость недвижимости

Это стоимость, по которой владельцы продают недвижимость. Они сами определяют цену жилья, но не берут ее с потолка, а учитывают множество критериев.

Как определяется рыночная стоимость. Когда собственник выставляет квартиру на продажу, ему нужно указать рыночную стоимость. Самому определить цену бывает сложно. Если поставить ниже рынка, можно продешевить. Если завысить цену, квартиру можно продавать годами.

Пару лет назад я выбирала себе двухкомнатную квартиру в небольшом закрытом городе. Я пересмотрела несколько вариантов и остановилась на двух квартирах в одном доме, но в разных подъездах. Площадь у квартир была одинаковая — по 41,9 м². И состояние почти одинаковое: без ремонта, со старыми коммуникациями.

Одну квартиру продавали за 1 100 000 ₽, вторую — за 900 000. Но во второй квартире владельцы поменяли унитаз и заменили два старых окна на пластиковые стеклопакеты, а цену снизили из-за срочности. Я купила квартиру, которая дешевле, тем более и вложить в нее нужно было чуть меньше.

Оценить недвижимость можно разными способами.

Если вашу сделку ведет риелтор, он хорошо знает рынок и сам предложит коридор цены. Он будет исходить из состояния рынка и стоимости аналогов. Еще риелторы «щупают» цену: смотрят на количество звонков и корректируют объявление исходя из этого.

Если сделка предполагается без риелтора, рыночную стоимость можно установить самому. Например, посмотреть на «Циане» или «Авито», сколько стоят похожие квартиры. Сравнивать нужно по совокупности многих параметров. Например, две квартиры в одном доме могут стоить по-разному, если одна выходит окнами во двор, а другая — на проезжую часть. Ниже я расскажу, какие критерии учитывают, когда определяют рыночную стоимость.

Чтобы не ошибиться в расчетах рыночной стоимости, можно воспользоваться онлайн-калькулятором оценки. Такой сервис есть, например, на «Авито», «Циане» и «Домклике». Все калькуляторы работают по схожим алгоритмам. Как пользоваться сервисом, расскажу на примере калькулятора от «Домклика».

В поисковую строку сервиса нужно ввести адрес дома, указать количество комнат и площадь. Чтобы сервис рассчитал цену точнее, можно дополнительно указать этаж и тип ремонта: без ремонта, косметический, евроремонт или дизайнерский.

Сервис находит объявления с похожими квартирами в радиусе километра от указанного адреса и анализирует ипотечные сделки за 90 дней, которые прошли через Сбербанк. На основе полученных сведений сервис рассчитывает рыночную стоимость и показывает диапазон цен на аналогичные квартиры.

На странице отчета можно посмотреть, как менялась цена недвижимости за полгода, год или с 2019 года — времени, когда запустили сервис. Также отчет содержит список квартир, на основе которых проводилась оценка стоимости.

Двухкомнатная квартира в Екатеринбурге площадью 42 м² с косметическим ремонтом стоит около 4,3 млн рублей. Источник: domclick.ru
Двухкомнатная квартира в Екатеринбурге площадью 42 м² с косметическим ремонтом стоит около 4,3 млн рублей. Источник: domclick.ru
В отчете — две вкладки: «Объявления» и «Сделки». Можно открыть любую и сравнить параметры своей квартиры с предложенными. Источник: domclick.ru
В отчете — две вкладки: «Объявления» и «Сделки». Можно открыть любую и сравнить параметры своей квартиры с предложенными. Источник: domclick.ru

Когда рыночную стоимость определяет оценщик. Перечислю примеры ситуаций, когда рыночную стоимость может определить только оценщик:

  • квартиру покупают в ипотеку. Банк берет недвижимость в залог и хочет понимать, сможет ли он вернуть деньги, если заемщик не выплатит кредит;
  • супруги не могут договориться о разделе имущества при разводе. Например, женщина предлагает бывшему мужу забрать загородный дом, а себе хочет оставить квартиру. Но муж считает, что дом стоит дешевле квартиры. Решить спор поможет оценка недвижимости;
  • арбитражный управляющий заказывает оценку недвижимости в деле о банкротстве. Если банкрот не сможет рассчитаться с кредиторами, а недвижимость входит в конкурсную массу, ее оценивают и продают на торгах;
  • стороны проводят сделку с недвижимостью, которая частично или полностью принадлежит муниципалитету. Например, квартиросъемщик приватизирует жилье и заказывает оценку квартиры;
  • собственник оспаривает кадастровую стоимость. Например, в регистрационных документах застройщик ошибочно указал материал перекрытий, поэтому кадастровая стоимость оказалась завышенной. Жильцы дома могут подать заявление на переоценку;
  • для сделок с недвижимостью, в которых затронуты интересы детей. Например, у ребенка есть доля в квартире. Если родители захотят продать ее и купить жилье побольше, органы опеки запросят оценку обеих квартир — продаваемой и приобретаемой. Лучше, чтобы новая квартира была дороже или больше прежней. Если стоимость доли ребенка снижается после купли-продажи, родителям нужно положить разницу на сберегательный счет несовершеннолетнего.

Также оценку недвижимости заказывают при страховании жилья и во время имущественных споров.

Сестры Татьяна и Екатерина унаследовали квартиру и загородный дом — каждой достается по 1/2 доли в обоих объектах. Сестры заказали оценку недвижимости. Специалист оценил квартиру в 2,5 млн рублей, а загородный дом — в 2 млн. Общая стоимость недвижимости — 4,5 млн рублей, доля каждой сестры — 2,25 млн рублей. Сестры договорились, что Таня получает загородный дом, а Катя — квартиру и выплачивает Тане 250 тысяч. В денежном выражении сестры поделили имущество поровну.

Как заказать оценку и что в нее входит

Оценщиком может выступать независимая компания или специалист, если отвечает установленным критериям:

  1. Оценщик — член саморегулируемой организаци и оценщиков (СРО). Список СРО можно посмотреть на сайте Росреестра или запросить сведения на госуслугах.
  2. Оценщик застраховал гражданскую ответственность.

Оценщик и заказчик составляют письменный договор с такими обязательными условиями:

  1. Цель оценки.
  2. Описание объекта. Например, адрес и площадь квартиры.
  3. Вид определяемой стоимости — рыночная или кадастровая.
  4. Стоимость оценки.
  5. Дата проведения.
  6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.
  7. Наименование СРО оценщиков и адрес.
  8. Стандарты, которые специалист использовал для оценки недвижимости.
Образец договора на оказание услуг оценщика
PDFPDF · 99 Кб
Образец договора на оказание услуг оценщика
Образец договора на оказание услуг оценщика
Образец договора на оказание услуг оценщика
Образец договора на оказание услуг оценщика
Образец договора на оказание услуг оценщика

Как проводят оценку. Специалист проводит оценку по утвержденному стандарту.

Сначала осматривает жилье. Иногда специалист не выезжает на осмотр, а оценивает помещение по фотографиям и документам, подбирает похожие квартиры из объявлений о продаже и рассчитывает стоимость. В отчете ему нужно написать, что визуального осмотра не было, и указать причину.

Дальше анализирует объект и по возможности подбирает варианты, как еще можно использовать помещение. Например, специалист оценивает квартиру на первом этаже. Одна из комнат выходит на оживленную улицу. Рыночная стоимость такой квартиры будет дешевле аналогичного жилья в домах второй и третьей линий: покупателей может не устроить уличный шум.

Оцениваемую квартиру можно по-прежнему использовать для жилья или перевести в нежилой фонд и открыть в помещении кафе, аптеку или салон красоты. Если квартиру нельзя переводить в нежилой фонд, оценщик может предложить варианты, как лучше использовать жилье. Например, квартиру в историческом центре Санкт-Петербурга можно сдавать в краткосрочную аренду.

После этого оценщик определяет рыночную стоимость и составляет отчет об оценке — в электронном или бумажном виде.

В отчете об оценке указывают:

  1. Номер и дату отчета.
  2. Основание для оценки объекта.
  3. Сведения об оценщике или оценщиках — ФИО, номер телефона, почтовый адрес, электронную почту и сведения о членстве в СРО.
  4. Цель.
  5. Точное описание объекта.
  6. Стандарты оценки и данные, по которым проводили оценку.
  7. Порядок, по которому определяли стоимость объекта.
  8. Рыночную стоимость.
  9. Ограничения и пределы для применения полученного результата.
  10. Дату определения стоимости объекта.
  11. Перечень документов, которые использовали для оценки.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

Можно не прибегать к услугам специалистов и самому установить стоимость квартиры. Чтобы не завысить и не занизить цену недвижимости, ее сравнивают с аналогичными вариантами.

Недостаточно сравнить квартиру только по площади и расположению. Нужно учесть множество нюансов.

Местоположение. Квартира на окраине, в промышленном районе будет дешевле квартиры в центре города. Например, двухкомнатную новостройку на окраине Казани можно купить за 10 100 000—10 400 000 ₽. Аналогичная в центре стоит 16 100 000—16 400 000 ₽.

Инфраструктура. Если в шаговой доступности от дома есть детский садик, школа, продуктовые магазины, кафе, аптеки, салоны красоты — цена жилья возрастает. Пока ЖК застраивается, в нем мало магазинов, нет школы и детского сада — застройщик продает квартиры чуть дешевле, чем в обжитом районе.

Транспортная доступность. Квартиры в домах, расположенных в шаговой доступности от остановок общественного транспорта или метро, стоят дороже. Например, рядом с метро «Зорге» в Москве стоят два жилых комплекса: «Дом на Зорге» и «Вереск». ЖК «Дом на Зорге» расположен в пяти минутах от станции метро, «Вереск» — в пятнадцати. Двухкомнатная квартира площадью 75 м² в «Доме на Зорге» стоит на 2—3 млн рублей дороже аналогичной квартиры в «Вереске».

От ЖК «Дом на Зорге» до станции метро «Зорге» всего 350 метров. За близость к станции метро придется доплатить 3 млн рублей. Источник: avito.ru
От ЖК «Дом на Зорге» до станции метро «Зорге» всего 350 метров. За близость к станции метро придется доплатить 3 млн рублей. Источник: avito.ru
До ближайшей станции метро 10⁠—⁠15 минут пешком, зато квартира дешевле. Источник: avito.ru
До ближайшей станции метро 10⁠—⁠15 минут пешком, зато квартира дешевле. Источник: avito.ru

Тип дома. Дома бывают кирпичные, панельные, блочные, монолитные, монолитно-кирпичные и деревянные. От материала зависят срок эксплуатации, шумо- и теплоизоляция. Например, кирпичные хрущевки, построенные в 60-х годах прошлого века, еще пригодны для жизни. А панельки с тем же сроком службы требуют капитального ремонта. К тому же в кирпичном доме зимой теплее, а в жару он нагревается медленнее, чем панельный. И в кирпичном меньше слышно соседей. Поэтому цена квартиры в кирпичном доме может быть выше, чем квартиры в панельке.

Год постройки. Чем новее дом, тем дороже в нем квартиры. Это справедливо, если по другим параметрам квартиры примерно одинаковые.

Благоустройство дома и двора. Детская площадка во дворе, парковка, сквер, видеонаблюдение повышают ценность жилья.

Площадь квартиры и ее планировка. Двушка площадью 60 м² дороже аналогичной квартиры меньшей площади. Квартиры со смежными комнатами или санузлом, маленькими кухнями стоят дешевле.

Планировка также может повлиять на стоимость. Допустим, продаются две квартиры по 90 м². Но в одной половину площади съедают технические помещения: большая лоджия, гардеробная, узкий и длинный коридор. В другой квартире — просторные комнаты, квадратный холл, большая кухня. Поэтому ее можно продать дороже.

Этажность квартиры. В старом жилищном фонде расположение на первом или последнем этажах снижает стоимость минимум на 5%. Покупатели не любят первые этажи, потому что слышно, как хлопает дверь в подъезде, под окнами галдят дети, а из подвала в квартиру могут проникать запахи. На последнем этаже может протечь потолок, если крышу дома давно не ремонтировали. К тому же в старых домах на последних этажах может быть слабее напор воды в кране, а на чердаке могут поселиться голуби.

В современных высотках другие требования к жилью. С верхних этажей открывается красивый вид на город. Поэтому чем выше этаж, тем дороже может стоить квартира.

Элитный ЖК Uno в Казани на берегу Казанки. Трехкомнатная квартира на 18⁠-⁠м этаже стоит на 30 тысяч дороже квартиры на 17-м и на 250 тысяч — квартиры на 6⁠-⁠м. Источник: unistroyrf.ru
Элитный ЖК Uno в Казани на берегу Казанки. Трехкомнатная квартира на 18⁠-⁠м этаже стоит на 30 тысяч дороже квартиры на 17-м и на 250 тысяч — квартиры на 6⁠-⁠м. Источник: unistroyrf.ru

Состояние квартиры. Например, продаются две однотипные двухкомнатные квартиры в одном доме, но одна — с ремонтом, а вторая — в предчистовой отделке. Квартира с ремонтом стоит 4 250 000 ₽, без ремонта — 3 450 000 ₽.

Перепланировка квартиры. Знакомая архитектор передвинула межкомнатные перегородки в однокомнатной квартире. Она немного уменьшила площадь прихожей и комнаты, но зато получила изолированную спальню. Перепланировку она узаконила. Если знакомая захочет продавать квартиру, ее цена будет выше стандартных однокомнатных квартир в этом доме. Но квартиру с незаконной перепланировкой придется продавать дешевле рынка. На нее не оформят ипотеку. А нового собственника могут оштрафовать от 2000 до 2500 ₽ и через суд заставят устранить нарушения. Поэтому покупатели не хотят рисковать.

Коммуникации. При строительстве коттеджного поселка коммуникации могут только подвести к участку или завести в дом. Дом, который не подключен к централизованному водоснабжению, канализации и газовой магистрали, стоит дешевле дома с подключенными коммуникациями. А деревенский дом с удобствами во дворе дешевле дома, где есть туалет и душевая кабина.

Балкон и лоджия. Квартира с просторной лоджией стоит дороже квартиры с балконом. Новый собственник может утеплить лоджию и сделать кабинет или комнату отдыха.

Лифт. Лифт в многоэтажке никого не удивит. Но если квартира расположена в пятиэтажном доме с лифтом, жилье будет стоить дороже аналогичной квартиры в доме без лифта.

Перечислю факторы, которые влияют на стоимость земельного участка.

Целевое назначение земли. Участки ИЖС дороже участков сельхозназначения. Дом, гараж и баню можно построить в обоих случаях. Но местная администрация может отказать в присвоении адреса участку, предназначенному под садоводство.

Если участок можно перевести из одной категории в другую, это повышает его стоимость. Например, из сельхозназначения в ИЖС.

Характеристики участка — площадь, состав почвы и благоустройство. В одном СНТ продают два соседних участка, но один возделанный, а второй заброшенный. Возделанный участок будет стоить дороже.

Транспортная доступность и состояние подъездных дорог. Если вместо асфальтированной дороги к участку ведет только разбитая грунтовка, цена будет ниже.

Развитость инфраструктуры. Дом, который расположен в селе с магазином, школой и детским садом, стоит дороже аналогичного дома в деревне, где до ближайшего магазина нужно добираться на машине или автобусе.

Местоположение. Чем ближе участок к городу, тем выше стоимость земли. Если сравнивать два одинаково удаленных от города участка, дороже будет земля с красивым ландшафтом, например рядом с лесом или озером.

Инженерные коммуникации. Дом с канализационным септиком, скважиной и газовым отоплением стоит дороже дома без удобств и с печкой.

Дом и надворные постройки, например баня, гараж, домик для гостей. Также учитывают год постройки, материалы, ремонт.

Кроме перечисленных факторов нужно учитывать и состояние рынка. Чем выше покупательский спрос, тем выше цена. Но если предложений о продаже много, цена может упасть.

Что снижает рыночную стоимость

Рыночная стоимость снижается, если сделка купли-продажи сопряжена со сложностями. Перечислю основные проблемы, которые могут повлиять на цену жилья.

Долги по коммунальным платежам. Например, собственник задолжал управляющей компании 90 000 ₽. Покупатель может потребовать снизить стоимость квартиры на эту сумму.

Неполный пакет документов. Если у продавца нет нотариального разрешения на продажу квартиры от жены, покупатель рискует потерять недвижимость. Имущество, купленное в браке, считается совместно нажитым, и распорядиться им супруги могут сообща.

Супруги из Ставропольского края купили земельный участок с домом. В 2002 году развелись, но договорились, что жена остается жить в доме. Позже экс-супруг продал недвижимость без согласия бывшей жены. Она через суд успешно оспорила сделку.

Решение от 30.01.2020 № 2⁠-⁠1528/2019 2⁠-⁠2/2020 2⁠-⁠2/2020(2⁠-⁠1528/2019;)~М⁠-⁠1257/2019 М⁠-⁠1257/2019
Word-документDOCX · 22 Кб

Сделки с участием несовершеннолетних. Например, квартира куплена на материнский капитал с распределением доли на ребенка. Продажа такой квартиры возможна только с разрешения органов опеки.

Обременения и залоги. Квартира может находиться в залоге у банка, арестована судебным приставом — или на сделки с недвижимостью наложено обременение. Ограничения и обременения фиксируют в ЕГРН.

Коттедж площадью 139 м² в Республике Марий Эл, поселке Сурок, в залоге у банка и продается с торгов. Источник: avito.ru
Коттедж площадью 139 м² в Республике Марий Эл, поселке Сурок, в залоге у банка и продается с торгов. Источник: avito.ru
Коттедж меньшей площади в этом же поселке, но без обременений, стоит почти в два раза дороже. Источник: avito.ru
Коттедж меньшей площади в этом же поселке, но без обременений, стоит почти в два раза дороже. Источник: avito.ru

На что влияет рыночная стоимость

Чем выше рыночная стоимость, тем выше сумма НДФЛ от продажи квартиры. Налог исчисляют с дохода, который получил продавец.

Супруги купили квартиру за 2 млн рублей, а через два года продали ее за 4 млн. Доход семьи — 2 млн рублей, НДФЛ с этой суммы:

(4 000 000 − 2 000 000) × 13% = 260 000 ₽.

Однако налог платят при совпадении трех факторов:

  1. Доходы от продажи недвижимости превышают имущественный налоговый вычет: для жилых помещений — 1 000 000 ₽, для нежилых — 250 000 ₽.
  2. Жилье было в собственности меньше минимального срока владения — трех или пяти лет.
  3. Доходы от продажи объекта превышают документально подтвержденные расходы на его покупку.

Жительница Канаша купила комнату в коммунальной квартире за 800 000 ₽, а через год продала ее за 950 000 ₽. Комната была в собственности меньше минимального срока владения, но цена ниже 1 000 000 ₽, поэтому налог платить не нужно.

Другая ситуация: родители подарили сыну квартиру. Спустя четыре года он продал ее за 7 000 000 ₽. НДФЛ платить не нужно, потому что квартира была в собственности больше минимального срока владения.

Также от уплаты НДФЛ освобождают семью с двумя и более несовершеннолетними детьми, если выполнены такие условия:

  1. Семья купила другое жилье или оплатила полную стоимость по договору долевого участия до 30 апреля следующего года.
  2. Новое жилье превышает по площади или кадастровой стоимости проданное.
  3. Детям не более 18 или 24 лет, если они учатся очно.
  4. Кадастровая стоимость проданного жилья — менее 50 млн рублей.
  5. Продавцу или членам его семьи совокупно не принадлежит более 50% другого жилья, которое по площади превышает купленное вместо старого.

Минимальный срок владения бывает три года и пять лет. Перечислю ситуации, когда минимальный срок владения — три года:

  1. Получили недвижимость по наследству или в дар от близкого родственника.
  2. Приватизировали квартиру или земельный участок.
  3. Получили жилье по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Продали единственное жилье — это правило распространяется и на совместную собственность.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет. Срок владения считают:

  1. Со дня регистрации недвижимости в ЕГРН — при сделках купли-продажи.
  2. Со дня смерти наследодателя — если недвижимость получили в наследство.
  3. С даты полной оплаты — для квартир, купленных по договору долевого участия.
  4. С момента приобретения старого жилья, если новое приобретено по программе реновации.

Если минимальный срок владения не вышел и нет налоговых льгот, продавцу нужно заполнить налоговую декларацию и заплатить 13% от вырученной суммы. Если вы продали квартиру и не знаете, нужно ли платить налог, проверьте здесь.

Иногда продавцы просят указать в договоре меньшую сумму продажи, чтобы снизить сумму налога. Это незаконно. Если налоговики заподозрят занижение, они сравнят стоимость в договоре купли-продажи с кадастровой. Подозрительной может показаться цена чуть выше 70% кадастра, но ниже рынка. Если рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, продавцу придется уплатить налог — 70% кадастровой стоимости.

В договоре купли-продажи указана сумма 2 500 000 ₽ при кадастровой стоимости в 4 000 000 ₽. Налог рассчитают от 2 800 000 ₽ — это 70% кадастровой.

Получается, что помимо рыночной стоимости при уплате налога с продажи учитывают еще и кадастровую. Разберемся, что это за стоимость и как ее рассчитать.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — эта сумма, в которую регионы оценивают недвижимость на их территории. Сведения о недвижимости хранятся в ЕГРН. А именно:

  1. Характеристика объекта — кадастровый номер, адрес, этаж, площадь и назначение объекта.
  2. Кадастровая стоимость.
  3. Сведения о собственниках — настоящих и прошлых, данные о правоустанавливающих документах, например договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
  4. Ограничения или обременения — вид ограничения, дата и срок, основания и сведения о лицах, в пользу которых установлено обременение.

Как определяется кадастровая стоимость. Кадастровую оценку всех объектов из ЕГРН проводят одновременно по всему региону каждые четыре года. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года.

Впервые единую переоценку земельных участков проводили в 2022 году, а в 2023 году состоялась кадастровая переоценка всех объектов недвижимости, в том числе незавершенного строительства.

Оценка кадастровой стоимости строго регламентируется законом и проходит в несколько этапов:

  1. Принимают решение о проведении проверки и анонсируют его в интернете и СМИ.
  2. Собирают необходимые сведения (физические и эксплуатационные свойства, наличие инженерной и транспортной инфраструктуры), обрабатывают и готовят отчет.
  3. Формируют акт с результатами проверки. Акт публикуют в интернете и СМИ. Любой желающий может посмотреть результаты оценки своей недвижимости на сайте Росреестра — для этого нужно ввести кадастровый номер.
  4. Собственник сверяет данные, и если находит ошибку — например, неверно указан год постройки или площадь квартиры, — может отправить свои замечания в Росреестр через МФЦ или госуслуги. Претензии принимают в течение 30 календарных дней. Если в отчете допустили ошибки в цене, исправления вносят по всем аналогичным объектам. Например, по всем двухкомнатным квартирам в этом доме.
  5. Утверждают точные результаты проверки. Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.
Предварительный отчет можно посмотреть по выделенной ссылке. Источник: rosreestr.gov.ru
Предварительный отчет можно посмотреть по выделенной ссылке. Источник: rosreestr.gov.ru

Кадастровую стоимость рассчитывают без участия собственника недвижимости и без визита государственных органов. Стоимость определяют по методу массовой оценки: например, стоимость всех однокомнатных квартир одинаковой планировки и площади в одном доме будет единой.

Какие факторы влияют на кадастровую стоимость. При определении кадастровой стоимости специалисты руководствуются специальными методическими указаниями.

Например, при расчете стоимости квартиры или дома учитывают:

  1. Местоположение относительно дорог (автомобильных и ж/д), водных объектов, парковых зон и прочего.
  2. Плотность застройки.
  3. Год постройки.
  4. Материал стен.
  5. Состояние дома — ветхое или аварийное, после капитального ремонта, новостройка.
  6. Этажность дома, включая подземные этажи.
  7. Планировку.
  8. Состояние всех коммуникаций.
  9. Иные сведения, например расстояние до центра или уровень цен потребительской корзины.

При расчете стоимости земельного участка учитывают:

  1. Категорию земель и вид использования.
  2. Площадь участка и его форму.
  3. Наличие обременений и ограничений. Например, участок в водоохранной зоне, где действуют особые правила строительства.
  4. Плотность застройки — соотношение площади застройки к площади участка.

Если земля сельскохозяйственная, учитывают дополнительные факторы. Например, характеристику почвы, удаленность от рынка сбыта, виды угодий — пашни, пастбища и прочее.

На что влияет кадастровая стоимость. На НДФЛ при продаже недвижимости и еще от нее рассчитывают:

  1. Налог на имущество. Владелец уплачивает его каждый год. Сумму рассчитывают по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка — от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
  2. Земельный налог. Как и в случае с налогом на имущество, уплачивается ежегодно. В зависимости от категории земель налог — от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости.
  3. Налог при получении квартиры в подарок. Если недвижимость подарил не близкий родственник, налоговая ставка — 13% кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.

Кадастровую стоимость учитывают при расчете арендной платы участка у государства. Также кадастровую стоимость могут учесть при уплате госпошлины при нотариальных сделках с недвижимостью. Плательщик сам определяет, с какой стоимости — рыночной или кадастровой — будет происходить расчет пошлины. Обычно меньше кадастровая, поэтому рассчитывать лучше по ней.

В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Для кадастровой оценки специалист не осматривает объект и не учитывает его индивидуальные особенности: состояние ремонта, коммуникаций, перепланировки. Стоимость рассчитывают для группы однотипных объектов. Рыночную стоимость определяют индивидуально для каждого объекта.

На кадастровую стоимость влияет не рынок недвижимости или продавец, а ценовая политика региона. Поэтому налог рассчитывают по кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость зависит от множества факторов. Даже дизайнерский ремонт, вид из окна или соседи-дебоширы могут повлиять на стоимость квартиры.

Рыночная стоимость может меняться под влиянием рынка. Например, к удаленному микрорайону проложили ветку метро — цена недвижимости возросла. Или ЖК ценился за близость к лесу — красивый вид из окна, свежий воздух. Постепенно лес вырубили, а микрорайон застроили типовыми многоэтажками — цена квартир может упасть.

Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости

При расчете кадастровой стоимости учитывают индекс стоимости жилья  . Индексы рынка рассчитывает Роскадастр ежегодно по состоянию на 1 января.

Получается, что кадастровая стоимость зависит от состояния рынка. Если рыночная стоимость выросла, поднимется и кадастровая, и наоборот. Но кадастровая стоимость не может превышать рыночную на ту же дату.

Если индекс рыночных цен упал на 30% и больше, проводят внеочередную оценку: кадастровую стоимость умножают на индекс рынка недвижимости. Сведения в ЕГРН обновляют в течение трех месяцев с момента переоценки.

Под перерасчет не попадают объекты, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной. Подробно о таких объектах — ниже.

Когда кадастровая стоимость выше рыночной. Кадастровую цену определяют раз в четыре года и не учитывают индивидуальные особенности объекта. Поэтому бывают случаи, когда кадастровая оценка превышает рыночную.

Мужчина владеет двухкомнатной квартирой с дизайнерским ремонтом и новой мебелью. Кадастровая стоимость жилья — 2 000 000 ₽, рыночная — 3 500 000 ₽. Но однажды в квартире вспыхнул пожар. Помещение выгорело, от ремонта и мебели ничего не осталось. Рыночная цена упала до 1 500 000 ₽ и стала ниже кадастровой.

Когда рыночная стоимость выше кадастровой. Это стандартная ситуация.

Что значит установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Напомню, что налог на имущество рассчитывают по кадастровой цене, которая не превышает рыночную. Но выше я привела пример, когда рыночная стоимость квартиры упала ниже кадастровой. Налог все равно рассчитают по кадастровой, и налоговая нагрузка останется прежней.

Если рыночная цена ниже кадастровой, владельцу выгоднее провести переоценку недвижимости. Возможно, кадастровая стоимость уменьшится до размера рыночной. Тогда снизится и сумма налога.

Квартиру после пожара оценивали без осмотра и установили такую же кадастровую стоимость, как на все двухкомнатные квартиры в этом доме. Владелец может заказать платную оценку у частных оценщиков. Они осмотрят квартиру, учтут последствия пожара и другие факторы, которые влияют на стоимость. С этим отчетом собственник может подать заявление на переоценку кадастровой стоимости. Если кадастровую стоимость снизят до рыночной, имущественный налог рассчитают по новой цене.

Как оспорить кадастровую стоимость

С 1 января 2023 года изменился порядок установления кадастровой цены в размере рыночной. Раньше собственник мог выбирать, куда ему обращаться: в комиссию Росреестра или в суд.

По новым правилам нужно соблюсти досудебный порядок — подать заявление на переоценку. Для этого в комиссию при региональном ведомстве или через МФЦ подают заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявление можно подать в любое время, пока объект стоит на кадастровом учете.

Заявление пишут на унифицированном бланке
Заявление пишут на унифицированном бланке

К заявлению нужно приложить отчет об оценке рыночной стоимости. Даже если собственник подает бумажное заявление, отчет должен быть электронный — файл, записанный на флешку или CD. Отчет действителен шесть месяцев после оценки. Если заявление подает представитель, к заявлению прикладывают доверенность.

Комиссия рассматривает заявление 30 календарных дней и выносит решение установить кадастровую стоимость в размере рыночной или отказать. Если собственник получил отказ, он может оспорить решение в суде.

Что нужно знать о рыночной и кадастровой стоимости

Рыночную стоимость устанавливает собственник — сам или с помощью риелтора. Но иногда рыночную стоимость определяет оценщик. Кадастровую стоимость всегда определяют аккредитованные специалисты.

Рыночная стоимость рассчитывается индивидуально для каждого объекта. Кадастровую устанавливают на группу однотипных объектов. Например, кадастровая стоимость всех двухкомнатных квартир одинаковой планировки и площади в одном доме будет единая.

Рыночную стоимость используют при продаже недвижимости, кадастровую — для расчета налогов, арендной платы при пользовании земельных участков, оформления права наследования или договора дарения.

Обычно рыночная стоимость выше кадастровой. Если кадастровая превысила рыночную, собственник может подать заявление на переоценку в комиссию при региональном ведомстве.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Какая у вас разница между рыночной и кадастровой стоимостью вашей недвижимости?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество