Как мы купили новую квартиру через аукцион у правительства Москвы

И насколько такая недвижимость дешевле

97
Как мы купили новую квартиру через аукцион у правительства Москвы
Аватар автора

Евгения Лобанова

купила новую квартиру у правительства Москвы

Страница автора

На аукционе можно купить недвижимость со скидкой до 20%.

В июле 2019 года в нашей семье родился второй ребенок. Старшей дочери на тот момент было почти три года. Мы жили в однокомнатной квартире 42 м² в городе Одинцово, и вчетвером в ней стало уже тесно.

Мы озадачились поиском более просторного жилья. И в итоге купили новую двушку через инвестиционный портал — официальную платформу правительства Москвы. В статье расскажу, как это работает и как можно купить недвижимость на аукционе по цене ниже рыночной.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Какую квартиру мы искали

О том, что нужно расширяться, мы думали давно. Постоянно мониторили рынок, но не могли никак определиться. Смотрели Москву и окрестности: Павшинскую пойму, Одинцово, Красногорск и другие. Думали даже о таунхаусе в 40 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе.

В 2019 году я забеременела, и это ускорило процесс: мы четко определили требования к новому жилью. Решили, что это будет двух- или трехкомнатная квартира площадью 55—90 м². Поблизости должны быть детские сады, школы, поликлиники и хорошая транспортная доступность. Бюджет — не более 8,5 млн рублей. Хотели взять ипотеку.

Рассматривали как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке.

Новостройки. В новостройках нас смущали сроки сдачи, надежность застройщиков и их документов. Мы искали комплексы, которые уже готовы или будут сданы в течение года.

Сначала нас заинтересовал ЖК «Мякинино парк» в двух-трех километрах от Москвы по Новорижскому шоссе. Кроме жилых домов там планировались бизнес-центры, красивые прогулочные зоны, набережные, детский сад и школа. Рядом расположены районы Крылатское и Строгино с богатой инфраструктурой. На тот момент трехкомнатная квартира площадью 60 м² обошлась бы нам в 7,3 млн рублей.

Но там только еще возводили стены, а сдать должны были лишь в 2021—2022 годах. Ждать три-четыре года до вселения для нас было слишком. Плюс в 2008 году у нас был негативный опыт покупки квартиры в строящемся доме: тогда стройку заморозили и нам пришлось одновременно платить по ипотеке и снимать жилье.

Дом все же достроили, но с задержкой на два с половиной года. Вкладывать деньги на этапе строительства нам больше не хотелось. Несмотря на введенные эскроу-счета и защиту дольщиков, мы боялись ввязаться в долгострой.

В уже сданных застройщиком комплексах квартиры стоили дорого — примерно на 1,5—2 млн дороже. И в этом случае мы не вписывались в бюджет.

Параллельно мы перебирали варианты в Зеленограде. Он расположен в 25 километрах от Москвы — мы давно присматривались к этому району, так как о нем хорошо отзывались наши знакомые. Там много парков, прогулочные зоны, лес и развитая инфраструктура. Но и здесь квартира в сданном доме была нам не по карману. Например, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» в июне 2019 года готовая двухкомнатная квартира площадью 52—54 м² стоила около 10 млн рублей.

Вторичка. На вторичном рынке жилья подходящих вариантов также не было. Нам попадались собственники, сделки с которыми можно легко оспорить в суде. Например, собственник одной из рассматриваемых квартир страдал болезнью Паркинсона. Об этом мы узнали случайно от его родственников.

Владельцы другой продавали квартиру, которая все еще была в собственности у банка. В процессе общения выяснилось, что у них двое маленьких детей и они вложили в квартиру материнский капитал. Они еще не выплатили долг, а потом не могли выделить детям доли, как требует закон. До сделки родители не собирались решать этот вопрос — представления, как и где будут выделены доли, у них вообще не было. При этом они хотели, чтобы мы выплатили их долг и только потом вышли на сделку купли-продажи.

Позже мы вполне могли столкнуться с органами опеки и попечительства, если бы они посчитали, что в сделке ущемлены права детей. Нас могли просто выселить, а дальше начались бы затяжные суды.

Затем я стала просматривать предложения от правительства Москвы. Все началось с социальных квартир — это жилье, которое одинокие пожилые люди отдают городу за уход и присмотр за собой. И тут выяснилось, что город строит и продает квартиры в новых домах по программе реновации.

На инвестиционном портале правительства Москвы можно посмотреть не только квартиры, но и помещения для бизнеса, паркинги, землю. Здесь я и нашла подходящие варианты квартир. Их стартовая цена была ниже рыночной.

Мы решили, что попробуем купить квартиру на аукционе в ипотеку.

А если получится и мы выиграем аукцион, то уже после сделки продадим свою однушку в Одинцове. В январе 2020 года, когда все закончилось, мы действительно продали свою квартиру за 5,1 млн рублей. Это позволило нам частично погасить ипотеку за новую квартиру.

Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²
Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²
Совмещенный санузел. Ремонт в квартире новый
Совмещенный санузел. Ремонт в квартире новый
1/2
Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²
Вид из комнаты на коридор
Вид из комнаты на коридор
Кухня 8,3 м² с утепленной лоджией
Кухня 8,3 м² с утепленной лоджией

Как устроены аукционы квартир

Существуют разные аукционы квартир. Я расскажу только о тех, о которых знаю.

Есть торги от Моссоцгарантии — городской службы, которая помогает одиноким пенсионерам и инвалидам безопасно прожить старость. Сотрудники присматривают и ухаживают за стариками. Взамен те отдают свои квартиры городу, который после их смерти выставляет недвижимость на торги.

Кроме этого, есть аукционы, куда попадает жилье должников, например, если человек перестал платить банку и тот реализует квартиру через торги, чтобы покрыть часть долга. Или если человек проходит процедуру банкротства и его жилье выставляют на торги.

Нам такие аукционы не нравились, поскольку в таких квартирах есть следы прежних жильцов. А в некоторых случаях предыдущих жильцов еще, возможно, и придется выселять самостоятельно. Поэтому, когда мы обнаружили аукцион, где можно купить новую квартиру, обрадовались. Расскажу о них подробнее.

С 2012 года в Москве работает казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Оно занимается социальными объектами: проектирует и строит дороги, больницы, школы, а еще жилье.

В городе действует программа реновации: ветхие дома сносят, строят новые и переселяют в них жителей. В новых домах остается какое-то количество свободных квартир, которые город выставляет на торги.

Мы присмотрели себе квартиру в таком доме в старой части Зеленограда. Всего три минуты ходьбы до платформы, затем 30 минут на «Ласточке» — и мы в центре Москвы. Еще здесь развита инфраструктура: сады, школы, спортивные и творческие секции, парки и транспорт. А пробок меньше, чем в «большой» Москве. Сама сделка нам показалась безопасной и выгодной по нескольким причинам.

Готовность. Город продает готовое жилье. Поэтому не придется ждать, когда дом достроят, и переживать, достроят ли его вообще.

Цена ниже рынка. Стартовая стоимость квартиры на аукционе ниже рыночной. Цена за квадратный метр формируется в зависимости от места расположения и класса строительства жилья. При этом дома могут быть монолитными или панельными, а квартиры — с обычной планировкой и повышенной комфортности.

В 2018 году в Северном районе Москвы цена за квадратный метр до аукциона начиналась с 98 000 ₽, а в центре города доходила до 163 000 ₽. По информации «Циана», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на тот момент составляла 192 400 ₽.

В процессе торгов стоимость обычно поднимается примерно на 10—20% от первоначальной. Бывает, что спрос на квартиры высок, претендентов много, а предложений в доме мало. Тогда стоимость может вырасти даже на 40%. Так, в соседнем с нами 9-м микрорайоне в декабре 2021 года прошли торги по реновационному жилью. Квартира площадью 64 м² на старте стоила 10 млн рублей, а выиграли ее уже за 14 млн рублей.

В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м и 19⁠-⁠м микрорайонах в декабре 2021 года
В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м и 19⁠-⁠м микрорайонах в декабре 2021 года

Квартиры могут уйти с торгов по номиналу, если предложений в доме много или квартира менее востребована. Так, параллельно с нами шли торги по четырехкомнатной квартире в нашем же доме. Был всего один участник аукциона на этот лот, и он приобрел квартиру по номиналу.

Наша квартира площадью 64,2 м² в ноябре 2019 года на старте продаж стоила 7 743 611 ₽. Цена за квадратный метр до аукциона — 120 617 ₽. Мы выкупили ее за 8 322 750 ₽. То есть в процессе аукциона цена выросла на 7%. По нашим подсчетам, это было примерно на 20% ниже рыночной стоимости нового жилья.

8,3 млн ₽
мы заплатили за квартиру площадью 64,2 м²

В этом же доме на «Циане» продавались квартиры от перекупщиков — тех, кто купил квартиры на предыдущих торгах. Продавцы не скрывали, что квартиры с муниципальным ремонтом, но продавали их уже по рыночной цене.

Цена за 1 м² в двухкомнатной квартире нашего дома у перекупщиков была 144 500 ₽, а от города по окончании торгов за нашу квартиру — 129 638 ₽. То есть у перекупщиков наша квартира стоила бы на 1 млн рублей дороже.

Бывали и хитрые схемы. Например, продавцы преподносили муниципальный ремонт как новый косметический. Собственники делали небольшие изменения в квартире, например меняли двери и поверх линолеума стелили ламинат, а также обставляли квартиру мебелью. Наши соседи купили такую «меблированную» квартиру аналогичной площади 64 м² за 10 200 000 ₽, хотя на аукционе с муниципальным ремонтом она стоила не более 8 322 750 ₽.

Дома в 70% случаев сдают с муниципальной отделкой. Для нас это было удобно: можно было въехать в квартиру с двумя маленькими детьми, а ремонт делать поэтапно.

Дальше я расскажу, что делать, чтобы найти и купить квартиру от города.

Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на 12⁠-⁠м этаже
Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на 12⁠-⁠м этаже
Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение
Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение
Этап 1

Найти квартиру и договориться о показе

Первым делом нужно изучить предложения города на любом из ресурсов ниже.

Инвестиционный портал правительства Москвы. Информацию о лотах можно посмотреть на сайте. Здесь представлены все объекты, которые находятся в собственности у города.

Как только выберете желаемую для просмотра квартиру, можно связаться с менеджером из информационного киоска и договориться о показе. Телефон киоска будет сразу виден на странице объекта. Информационный киоск инвестора — государственное бюджетное учреждение, которое показывает квартиры от государства и при необходимости сопровождает сделки.

Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь будет информация о лотах, сроках подачи заявок, предстоящих и проведенных торгах.

«Мой адрес» — проект КП «УГС». Это организация, которая показывает квартиры и сопровождает сделки, если вы не готовы пройти этот этап самостоятельно.

Мы обратились в АО «Мосреалстрой». Компания учреждена правительством Москвы в 1998 году и помогает проводить сделки по покупке жилья, машино-мест и бизнес-помещений. Они просто попались нам самыми первыми из всех компаний, которые предлагают эту услугу. Их менеджеры показывали квартиры.

Когда решили, что будем участвовать в аукционе, то заключили с ними договор на сопровождение сделки и стали готовиться к торгам. Мы заплатили 10 000 ₽. Хотя при желании все этапы процедуры можно пройти самостоятельно.

На сайте инвестиционного портала правительства Москвы нужно будет зарегистрироваться, либо можно использовать учетную запись с сайта «Мос-ру». Источник: investmoscow.ru
На сайте инвестиционного портала правительства Москвы нужно будет зарегистрироваться, либо можно использовать учетную запись с сайта «Мос-ру». Источник: investmoscow.ru
Официальный сайт для размещения информации о проведении торгов
Официальный сайт для размещения информации о проведении торгов
Сайт «Мой адрес». Организация на коммерческой основе сопровождает на всех этапах сделки. Источник: мой-адрес.рф
Сайт «Мой адрес». Организация на коммерческой основе сопровождает на всех этапах сделки. Источник: мой-адрес.рф
Этап 2

Съездить и посмотреть квартиру

Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.

Сделать это лучше не позднее последней недели до конца приема заявок. Это необходимо, чтобы успеть пройти регистрацию на торговой площадке и внести обеспечительный взнос. Даты окончания просмотров и приема заявок есть в документации лотов.

Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м и 15-м этажах. 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 ₽, что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.

На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью 52—56 м² в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.

Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две
Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две
Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога
Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога
Этап 3

Подготовиться к торгам

Расскажу, как выйти на торги и что для этого нужно сделать.

Допустим, вы посмотрели и выбрали квартиру. Теперь нужно подать заявку для регистрации на торговой площадке и указать, за какой лот вы будете бороться в аукционе.

Срок приема заявок ограничен. На сайте города по каждой квартире указаны даты начала и окончания приема заявок на участие в торгах — в среднем два месяца. За этот период претенденты смотрят квартиры, принимают решение об участии, готовят документы и переводят взнос за лот.

Затем около трех дней идет отбор участников. Дата и время финального отбора тоже сразу известны на сайте. Проверяют регистрацию на торговой площадке, соответствие документов, наличие обеспечительного взноса и готовность электронной подписи.

Дата и время торгов определены заранее. Они также прописаны на инвестиционном портале на странице конкретной квартиры и в лотовых документах.

Вся эта информация известна с момента публикации лота на сайте инвестиционного портала города.

Регистрация. Сначала нужно зарегистрироваться на Единой электронной торговой площадке — ЕЭТП, а потом установить программное обеспечение для работы на торговой площадке. Подробная инструкция по установке и регистрации есть на сайте площадки «Росэлторг».

Затем следует пройти аккредитацию участника. Физические лица загружают на сайте торговой площадки документы: заявление на аккредитацию, заявление на открытие счета и копию паспорта со всеми листами.

Документы нужно отсканировать с разрешением 75—100 dpi и вставить в вордовский документ весом не более 20 Мб. Все страницы должны быть читаемыми. Данные отправляют оператору площадки, который проверяет документы и выдает аккредитацию. Если отказывают в аккредитации, можно устранить ошибки и подать заявку повторно. Физических лиц могут аккредитовывать до трех рабочих дней.

Обеспечительный взнос. Его нужно внести за лот, за который будете бороться. Обеспечительный взнос — это сумма, благодаря которой допускают до торгов за конкретный объект. Если победили в аукционе, но отказываетесь покупать квартиру или не хватает на нее денег, взнос не вернут.

Размер взноса — от 0,5 до 4% от стоимости лота. Наш взнос составил 154 000 ₽. Это 2% от стартовой стоимости квартиры. Точный размер взноса за конкретную квартиру устанавливает город.

Размер обеспечительного взноса можно посмотреть на инвестиционном портале на странице квартиры. Там же виден шаг аукциона — фиксированная ставка, на которую поднимается стоимость в процессе торга. В нашем случае она составила 0,2%.

Деньги перечисляют по реквизитам из личного кабинета банка участника торгов. Их зачисляют в течение рабочего дня. Можно торговаться за несколько объектов, но тогда за каждый отдельно придется вносить лотовый взнос.

Электронная подпись. Затем нужно купить электронную цифровую подпись — аналог личной, только для документов в электронном виде. По сути, это комбинация знаков и паролей, которая нужна для сделок. Заказать ее можно на том же сайте ЕЭТП. Мы заплатили за ЭЦП на USB-носителе 3000 ₽.

Электронная подпись хранится на флеш-карте. Ее делают один-два дня после оплаты. Забрать можно из точек выдачи, которые указал изготовитель. Флешку нужно вставить в USB-порт компьютера и по инструкции установить программное обеспечение. Затем — проверить ее работу через сервис проверки электронной подписи. Сделать это нужно заранее. Подробные инструкции есть на сайте «Росэлторга».

Деньги для сделки. Лучше заранее определить для себя финансовый потолок, до которого можно торговаться, и собрать необходимую сумму. Если нужно привлечь деньги банка, понадобится предварительное одобрение по ипотеке. Если не выкупить квартиру в срок, взнос за лот теряется.

Обеспечительный взнос также не входит в стоимость квартиры и возвращается участникам после того, как стороны заключили сделку купли-продажи. То есть у участника должны быть деньги на квартиру и отдельно — на взнос. Его вернут банковским переводом в течение пяти рабочих дней после окончания торгов. Победителю, а также второму и третьему участникам вернут деньги позже. Об этом более подробно расскажу ниже.

Форма регистрации на сайте «Росэлторга». Выбираем правовую форму, отметив пункт «физическое лицо». На этом этапе вам уже понадобится электронная цифровая подпись. Если она не готова, закажите ее. На компьютере должно быть установлено программное обеспечение для работы с площадкой. Все инструкции есть на сайте «Росэлторга»
Форма регистрации на сайте «Росэлторга». Выбираем правовую форму, отметив пункт «физическое лицо». На этом этапе вам уже понадобится электронная цифровая подпись. Если она не готова, закажите ее. На компьютере должно быть установлено программное обеспечение для работы с площадкой. Все инструкции есть на сайте «Росэлторга»
Информация об аккредитации на торговой площадке и внесению обеспечительного взноса. 154 000 ₽ — это наш обеспечительный взнос за выбранную квартиру
Информация об аккредитации на торговой площадке и внесению обеспечительного взноса. 154 000 ₽ — это наш обеспечительный взнос за выбранную квартиру
Информация о лоте на другом объекте. На сайте инвестпортала вся информация о квартире выложена подробно. Площадь квартиры — 50,3 м², 10-й этаж, двухкомнатная квартира № 70. Стартовая цена — 9 652 419 ₽. Обеспечительный взнос — 193 048,38 ₽. Шаг аукциона — 19 304,84 ₽
Информация о лоте на другом объекте. На сайте инвестпортала вся информация о квартире выложена подробно. Площадь квартиры — 50,3 м², 10-й этаж, двухкомнатная квартира № 70. Стартовая цена — 9 652 419 ₽. Обеспечительный взнос — 193 048,38 ₽. Шаг аукциона — 19 304,84 ₽
Электронная подпись. Ее нужно купить, а стоимость заложить в бюджет. Наша в 2019 году стоила 3000 ₽
Электронная подпись. Ее нужно купить, а стоимость заложить в бюджет. Наша в 2019 году стоила 3000 ₽
Мы предварительно одобрили ипотеку, чтобы понимать свои возможности и финансовый потолок на торгах. Одобрение получили легко: муж был зарплатным клиентом ВТБ
Мы предварительно одобрили ипотеку, чтобы понимать свои возможности и финансовый потолок на торгах. Одобрение получили легко: муж был зарплатным клиентом ВТБ
Этап 4

Принять участие в аукционе

День и время торгов известны уже на этапе выбора квартиры. Их можно посмотреть на сайте инвестпортала на странице квартиры, как показано на скриншоте выше. Там же можно скачать подробную лотовую документацию по объекту.

Участвовать в аукционе можно из дома со своего компьютера. Предварительно нужно установить программное обеспечение.

Вам понадобятся:

  1. macOS, MS Windows 7, Windows 8 (8.1) или Windows 10.
  2. Internet Explorer версии 11, Google Chrome версии 45 и выше.
  3. Средство криптографической защиты информации «КриптоПро CSP» версии 4.0 и выше.

Мы заключили договор с АО «Мосреалстрой» и в день торгов приехали в их офис, где за нас настроили компьютер и открыли торговую площадку. Нам было так спокойнее.

В определенный день и час нужно выйти на электронную площадку торгов и начать соревноваться с претендентами. Стоимость шага определена заранее. Участники делают ставки.

У нас не было запасного плана и понимания, как будем действовать дальше, если проиграем. Мы сосредоточились на этом этапе. Никакой уверенности в победе не было. Тем более что на торгах мы очень близко приблизились к своему пределу по деньгам.

На нашу квартиру было три претендента, и мы волновались. Один быстро вышел из игры, а со вторым мы боролись все основное время.

Период ожидания по шагу — десять минут. Если за это время никто не предложил цену выше, торги закрываются. Предложивший наибольшую стоимость считается победителем. Мы отторговались минут за 25.

Но процесс может и затянуться. Например, наши соседи проходили торги с сопровождением той же компании — АО «Мосреалстрой», только годом ранее. Они торговались за свою квартиру почти сутки: начали в десять утра, а закончили в пять утра следующего дня. Тогда на шаг аукциона отводился час, а не десять минут, а их оппонент всегда делал ставку на последних секундах по истечении этого времени.

Некоторые участники подключают к торгам ботов, то есть специальные программы, которым задаются лимит суммы и время шага, — и они ведут торги вместо человека.

Определить бота легко: он обычно перебивает ставку в одно и то же время. Рядом с нами торговалась семья, которая соревновалась с такой программой. Бот делал ставку всегда на 9-й минуте 58-й секунде. В итоге победили наши соседи. Они выиграли двухкомнатную квартиру на 15-м этаже площадью 63,7 м² за 7 867 702 ₽. Для них цена квартиры выросла всего на 184 400 ₽, и на торги ушел где-то час.

У нас тоже в какой-то момент торговал бот. Когда мы выиграли очередной шаг, поведение оппонента сразу изменилось: торг пошел быстрее. Такое поведение типично для участников, которые торгуются сразу за несколько квартир, или перекупщиков. За одну квартиру торгуется человек, за другие — бот. Затем, когда аукцион по одному из лотов закрывается, в борьбу подключается человек и торги уже идут быстрее.

Но вообще, повышать ставку на последних секундах не рекомендуют. Всегда нужно держать в голове, что могут произойти технические неполадки и вы упустите квартиру.

Уведомление на электронную почту о победе на торгах. Еще мы получили уведомление на самой торговой площадке
Уведомление на электронную почту о победе на торгах. Еще мы получили уведомление на самой торговой площадке
Этап 5

Совершить сделку купли-продажи после аукциона

После победы на торгах придет уведомление на электронную почту и в письменном виде. В нем указаны даты, в какой период должна пройти сделка купли-продажи.

Если квартиру вы оплачивате своими деньгами. Для оформления такой сделки нужно:

  1. Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре — 2000 ₽.
  2. Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 ₽.
  3. Оформить нотариальную доверенность на регистраторов. Это требование КП «УГС», чтобы процесс регистрации оформляли их сотрудники, независимо от того, заключался договор сопровождения сделки или нет.
  4. Назначить день сделки с продавцом. Продавцом выступает представитель юридического лица, через которое правительство Москвы проводит сделку.
  5. В день сделки подписать договор купли-продажи, предоставить оригиналы квитанций об уплате пошлины и оплате услуг КП «УГС», а также доверенность на регистраторов. Отдать сотрудникам КП «УГС» все документы для регистрации права собственности.
  6. После регистрации права собственности выдают договор купли-продажи и выписку из ЕГРН. Регистрируют все обычно в течение двух недель. Наша сделка прошла 5 декабря 2019 года, а зарегистрировали нас 16 декабря 2019 года.
  7. Получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры. По сути, это была формальная встреча, так как квартиру мы видели и в ней ничего не менялось.
  8. Получить деньги обеспечительного взноса в течение пяти рабочих дней после заключения сделки купли-продажи — они автоматически вернутся на банковский счет, который участник указывает при регистрации на сайте ЕЭТП.
Возврат обеспечительного взноса на торговой площадке
Возврат обеспечительного взноса на торговой площадке

Если в сделке есть ипотечные деньги. Именно так было у нас. Мы брали ипотеку в ВТБ, чтобы оплатить эту квартиру. В тот момент действовала программа льготной ипотеки, но мы не смогли ей воспользоваться сразу.

Причина — город не может совершать сделку напрямую с покупателем, поэтому реализует квартиры через юридическое лицо. Банк же воспринял это как сделку на вторичном рынке, даже несмотря на то, что это была новостройка. В итоге он оставил нам стандартный процент по ипотеке для вторички — 9,5%. В ипотеку мы взяли 7 489 750 ₽.

Для ипотечных сделок срок проведения увеличивается до 15 рабочих дней, а этапы выглядят так.

Для банка потребовалось:

  1. Заказать оценку квартиры в компании, аккредитованной банком, — 30 000 ₽.
  2. Получить новое одобрение на точную сумму по выигранной квартире — 7 489 750 ₽.
  3. Открыть текущий счет для ипотечного кредита и разместить на нем свой первоначальный взнос. В нашем случае — 833 000 ₽.
  4. Открыть мастер-счет в любом отделении банка ВТБ — 5000 ₽.
  5. Застраховать ипотеку по трем рискам — сюда входит страхование имущества, здоровья и жизни, а также титула, то есть защита от утраты права собственности на имущество. На все страховки ушло 59 814 ₽.
  6. Подготовить и прислать документы: копии паспортов заемщика и поручителя, справку 2-НДФЛ о доходах заемщика, СНИЛС заемщика, правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы предоставляет КП «УГС» — это выписка из ЕГРН, договор безвозмездного пользования земельным участком, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, экспликация к поэтажному плану, поэтажный план, план квартиры, титул переходящей стройки. Нам этот пакет собирал АО «Мосреалстрой».

Перед сделкой с КП «УГС» нужно:

  1. Передать документы и информацию для КП «УГС» — ФИО победителя, адрес выкупаемой квартиры, контакты для связи, копии паспорта и СНИЛС, контакты менеджера в банке, где одобрена ипотека.
  2. Оплатить услуги КП «УГС» по организации и проведению аукциона, формированию комплекта документов и организации перехода права собственности — 35 000 ₽.
  3. Оформить нотариальную доверенность на регистраторов — 1700 ₽.
  4. Уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.
  5. Согласовать дату сделки с менеджерами банка и КП «УГС» в рабочий день, который подойдет трем сторонам.

В день сделки:

  1. Подписать договор купли-продажи с КП «УГС».
  2. Заключить кредитный договор с банком.
  3. Передать документы менеджерам КП «УГС» для регистрации права собственности.

Дальше нужно дождаться регистрации права собственности. Обычно на это уходит две недели. После регистрации выдадут договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, кредитный договор.

Затем нужно получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры после того, как банк перечислит деньги продавцу.

Уведомление победителю аукциона, в котором указывается период подписания договора купли-продажи в случае покупки за наличные и за ипотечные деньги
Уведомление победителю аукциона, в котором указывается период подписания договора купли-продажи в случае покупки за наличные и за ипотечные деньги
Акт выполненных услуг от КП «УГС»
Акт выполненных услуг от КП «УГС»
Акт купли-продажи — по сути, стандартный договор
Акт купли-продажи — по сути, стандартный договор
Этап 6

Получить обратно стартовый взнос

Деньги лотового взноса возвращаются победителю аукциона в течение пяти рабочих дней после того, как он заключил сделку купли-продажи. Проигравшие, кроме позиций второго и третьего участников после победителя, получают назад деньги в течение такого же срока.

Второму и третьему участникам деньги возвращаются в течение пяти рабочих дней после того, как победитель заключит договор купли-продажи. Делается это на случай, если сделка сорвется, тогда квартиру предложат второму участнику — за ту цену, которую он ставил последней. При отказе второго предлагают третьему.

Нужно быть готовым, что обеспечительный взнос вернется через месяц-полтора с момента, как участник переведет деньги торговой площадке.

Мы перевели деньги 1 ноября 2019 года. Торги состоялись 19 ноября. Сделка прошла 5 декабря. Деньги лотового взноса нам вернули 11 декабря.

Второму и третьему участнику после победителя придется ждать, когда завершится сделка по квартире, за которую они торговались. Затем можно заново участвовать в аукционах.

На наш взгляд, в торгах важно определить свой потолок — сумму, которую вы реально потянете. Мы поняли, что больше 8 500 000 ₽ не можем потратить, и торговались бы только до этой суммы.

Если торгуетесь за несколько квартир одновременно, то по ходу аукциона придется смотреть, за какую квартиру бороться. Можно вообще не делать ставки, если видите, что за конкретный объект началась активная борьба.

Если не делать ни одной ставки или оказаться в позиции ниже третьего участника, обеспечительный взнос вернется за пять рабочих дней после окончания торгов.

Какую квартиру мы купили

Мы купили двушку 64,2 м² за 8 322 750 ₽. В квартиру можно было сразу въехать и жить там.

В ней был простой ремонт, и мы к нему были готовы. На стенах бумажные обои, на полу линолеум. В санузле на стенах и на полу плитка. Установлены ванна, раковина, унитаз. На кухне электрическая плита и раковина.

Вид из коридора на комнаты. Интересно, что мы не слышим соседей из смежных квартир, а соседей сверху и снизу слышим очень хорошо
Большая комната — 21,4 м². Дом теплый. Отопление можно регулировать вентилем на самой батарее. Трубы отопления заведены из общедомового холла в квартиру по полу, и помещение дополнительно прогревается
Большая комната. Вид на коридор. Комната нестандартной формы, но нас это не смутило. Мы решили, что обыграем это расстановкой мебели

Санузел у нас раздельный. Сантехника бюджетная, местами строители накосячили. Нам досталась ванна с уклоном сливной трубы в обратную сторону. Полотенцесушитель был выведен над раковиной, где обычно вешают шкафы и зеркала. Поэтому первым делом мы довели до ума ванную и туалет.

Мы избавились от чугунной ванны и раковины от застройщика. Поменяли напольную плитку. Развернули ванну. Поставили более короткую акриловую и новую раковину с тумбой. Заменили смесители, повесили электрический полотенцесушитель.

Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта
Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта
А так у нас получилось, когда сделали ремонт
А так у нас получилось, когда сделали ремонт
1/2
Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта

Через год мы сделали кухню. Ее площадь — 11,9 м². Раковину и плиту сразу же заменили, а кухню поставили из предыдущей квартиры. Когда мы продавали свою однушку в Одинцове, то предложили покупателям плиту и мойку из этой квартиры. Их этот вариант очень обрадовал, так как все работает исправно.

Мы спокойно относимся к тому, что дети в комнатах и коридоре рисуют на стенах и местами обрывают обои.

В квартире была такая кухня
В квартире была такая кухня
Маленькая комната — 16,8 м². Здесь находится выход на лоджию
Маленькая комната — 16,8 м². Здесь находится выход на лоджию

В доме двухтарифные счетчики электричества и счетчики на горячую и холодную воду. Из новшеств — счетчики отопления. Пока еще мы с ними только разбираемся: платим по среднему тарифу, но ежемесячно подаем в управляющую компанию показания тепла. Через год ежемесячной подачи данных обещали начислять оплату по счетчикам, но у нас еще год непрерывной передачи показаний не прошел.

Управляющая компания от города — «Жилищник». В среднем плата по единому платежному документу за нашу квартиру выходит около 6900 ₽ в месяц. Электричество — около 850 ₽.

Стоит ли покупать квартиру на торгах

Все не так сложно, как кажется.

Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.

Дальше нужно подготовиться к процедуре торгов. Зарегистрироваться, получить электронную подпись, уплатить взнос за лот. А затем принять участие в аукционе. Мы переживали в процессе, но здесь участник ничем не рискует, кроме проигрыша в аукционе. Алгоритм прост: укладываешься в бюджет — повышаешь ставку, нет — останавливаешься. Взнос возвращается.

Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.

Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514 ₽. Из них нам вернулись 154 000 ₽ — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.

Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.

За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира 62,4 м² в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продавалась за 12 850 000 ₽.

И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в том же банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.

Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264 ₽

Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000 ₽ — первоначальный взнос, остальное — деньги банка8 322 750 ₽
Страхование ипотеки по требованию банка59 814 ₽
Услуги КП «УГС»35 000 ₽
Оценка выигранной квартиры30 000 ₽
Услуги сопровождения сделки10 000 ₽
Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ5000 ₽
Электронная цифровая подпись3000 ₽
Госпошлина за регистрацию права собственности2000 ₽
Нотариальная доверенность на регистраторов1700 ₽

Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264 ₽

Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000 ₽ — первоначальный взнос, остальное — деньги банка8 322 750 ₽
Страхование ипотеки по требованию банка59 814 ₽
Услуги КП «УГС»35 000 ₽
Оценка выигранной квартиры30 000 ₽
Услуги сопровождения сделки10 000 ₽
Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ5000 ₽
Электронная цифровая подпись3000 ₽
Госпошлина за регистрацию права собственности2000 ₽
Нотариальная доверенность на регистраторов1700 ₽

Что думаете о покупке квартир на таких аукционах?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

Участвовала в таком аукционе как раз после похожей статьи в ТЖ-только зря время потратила.Большинство учатников,если не почти все-перекупы (к слову участников там просто тьма).Квартиры в итоге продаются по рыночной цене,та которую я хотела приобрести уже на следующий день после окончания торгов висела на циане со стоимостью +почти миллион от аукционной,долго её продавали потом,но благодаря чудовищному скачку цен на недвижимость в 2020 все-таки видимо наварились на пустом месте.Особенно меня умилило что перекуп даже не потрудился хотябы фотографии свои более симпатичные сделать или кучу голубиного помета с балкона отмыть для презентабельности-так нет,выложил прямо те же аукционные фотки))

20

Meh, мне кажется ничего в этой жизни не происходит просто так. У Вас теперь опыт участия в аукционе (как минимум). А то, что много перекупщиков участвует, так это только свидетельство того, что квартиры востребованы и есть преимущества перед строящимся жильём и "классической" вторичкой.

5

Meh,
"та которую я хотела приобрести уже на следующий день после окончания торгов висела на циане со стоимостью +почти миллион от аукционной"
Как так, а 13% процентов налог не надо платить перекупу?!
Он же не владел квартирой 3 года.
Так что перекупам не выгодно там покупать, вряд ли они будут это делать.

0
Герой
Отредактировано

user3157636, Не поняла ваш вопрос, вы считаете что если с миллиона надо заплатить 130 тысяч налога то не имеет смысла заниматься перепродажей заработав на пустом месте 870 тысяч?
Я просто о своем опыте рассказала чтоб кого-нибудь может предостеречь от бессмысленной траты времени. У меня нет задачи кого-то убеждать что на этих аукционах цены итогового выкупа давно стали рыночными без каких либо скидок и что там большинство участников перекупы, не верите-попробуйте поучаствовать сами или не участвуйте, делайте что хотите вобщем)

0

user3157636, 13% нужно будет заплатить с разницы суммы покупки и суммы продажи. То есть получается 130 тысяч налога

0
Автор статьи
Отредактировано

Meh, да, гарантий нет никаких, что вы выиграете. Как и гарантии, что квартира уйдёт по номиналу или цена вырастет совсем чуть-чуть.

0
0
Герой
Отредактировано

Когда я последний раз изучал эту тему, по отзывам на домкад и других форумах, выяснил для себя, что квартиры в таких ЖК на таких торгах практически всегда уходят по рыночным ценам (речь в основном про ликвидные однушки-двушки). Экономии никакой нет + еще волокита с оформлением электронной подписи и регистрации на сайте торгов. Более того, сами по себе дома порой не очень качественно строят, видел много негативных отзывов про один из ЖК (в Алтуфьево), построенных этим застройщиком, что жилищник не хочет принимать на баланс построенный дом, что там проблемы с отоплением, и даже то, что там сейчас нельзя прописаться.

16
Автор статьи

Олег, проблем с пропиской в нашем случае нет. Жилищник принял на баланс дом и обслуживает.

Именно волокиты с получением подписи и оформлением мы не почувствовали. Да, были задачи, которые нужно решать. Но все проходило оперативно и цивилизованно.

Я согласна, что у людей очень разный опыт вообще при покупке недвижимости. Где бы вы ее ни выбирали – у застройщика, на вторичном рынке или на торгах. И чаще всего на форумах, в домовых чатах, вы столкнётесь именно с тем, что люди пытаются решить проблемы, возмущаются.

5
Герой
Отредактировано

Евгения, рынок дефицита квартир не испытывает, большинство конечных покупателей ( тем кому пользоваться а не перепродать) - предпочтут другие варианты

1
Автор статьи

Костямба, в нашем доме не менее половины квартир приобретены для себя.

0

Евгения, и сколько из них проданы с аукциона сначала перекупщику а потом конечному?

1
Автор статьи

Костямба, я говорю о тех, что покупали для себя.

0

Олег, а где сейчас качественно строят? И где волокиты меньше, в альтернативной сделке))))

1

Олег, а ещё перепродажи скорей всего не получится. Мне год названивал такой счастливый собственник,пытаясь продать по рынку кв с аукциона. Разумеется я выбрала другую квартиру. И забыла про поиски. Как и владельцы всех других просмотренных тогда кв забыли. А аукционная дооолго продавалась

0
Автор статьи

Костямба, получается. Остальная половина нашего дома покупала у перекупщиков.

0

Костямба, а почему не получится? Вроде же уже готовые квартиры, покупаются по ДКП. Там какие-то обременения есть, что ли?

0
Автор статьи

Олег, я думаю надо рассматривать каждый частный случай в отдельности. У нас ДКП и вложен материнский капитал. Если бы мы собрались продавать квартиру, то сначала должны были бы решать вопросы с наделением долей и тд. Часть покупателей это оттолкнёт.
Повторюсь, как и выше, что часть дома купила квартиры у перекупщиков и относится к этому спокойно. Кроме тех, на которых откровенно попытались нажиться.

0

Евгения, способ оплаты в контексте моего вопроса не имел значения, мой вопрос состоял в том, чем в плане особенностей перепродажи квартира, купленная на аукционе, отличается от квартиры, купленной напрямую у застройщика/по ДКП у предыдущего владельца.

0
Автор статьи
Отредактировано

Олег, вообще ничем. Тем более город не продаёт напрямую. Сначала он переводит квартиры на др юр лицо. Фактически по документам приравнивается как обычная сделка на вторичном рынке.

0
0

Про сайт investmoscow можно много противоречивых отзывов найти в интернете. А эта статья точно не заказная?)))

14
Автор статьи

Лернейская, любопытно почему у вас сложилось такое впечатление?

1

Евгения, если я не путаю дома, то по информации с сайта застройщика квартира в августе 2018 стоила 5 423 000-7 283 000, и разве могла она настолько подскочить в цене? Особенно если брали через торги, а не через циан. Отсюда и такое впечатление сложилось. Я повторюсь, о том сайте очень противоречивые отзывы. Я сама занимаюсь торгами подобного рода

1
Автор статьи

Лернейская, мы купили квартиру в ноябре 2019 года. Цены тех, кто торговался ранее, тоже были очень разными. В нашем доме в одном из подъездов есть трехкомнатные квартиры с тремя балконами. Вокруг них был большой ажиотаж и цены в итоге получились на выходе высокими. В других же подъездах трешки с двумя балконами не очень выросли.
Стоимость квадратного метра, которую я указываю по нашей квартире, также была официальной.

Кстати, на ЦИАН в тот момент тоже были выставлены квартиры. Изначально я нашла этот дом именно через таких перекупщиков. Когда изучила вопрос, то узнала о том, что купить можно через торги.

3
0

Спасибо вам большое за такую подробную статью!
Очень много полезной информации.
Благодарность автору за такую тщательную и скрупулезную работу!

10
Автор статьи

Татьяна, спасибо. Я рада, что статья оказалась полезной.

3

Екатерина, чем вы хвастаетесь? Люди хватаются за любую возможность приобрести жилье хотя бы с небольшой выгодой, потому что в этой стране из года в год происходит неадекватный рост цен на всё. Сегодня уже чтобы купить жалкую студию 20м2 в нормальном городе, обычному человеку нужно годами откладывать на первый взнос.

9
0
Герой

Спасибо большое за статью, очень интересно и полезно.
Тоже планирую так покупать, но только когда будет хотя бы половина суммы.

7
Автор статьи

Олег, рада, что статья была для вас полезной.

3
0
Герой

Молодцы конечно, в свое время очень удачно получилось. Но сейчас не 2019, участников много на торгах по всем объектам и цена оверпрайс

7

Sizhu_pishu, согласен. Где то повезло. Но везёт, тем кто везёт. К сожалению сегодня цены ахтунг. Но они везде такие((( и аукционные торги не исключение.

4
Автор статьи

Sizhu_pishu, в 2019 также в Северном шли торги. Менеджеры говорили, что люди целыми электричками приезжали смотреть квартиры. Спрос есть всегда.

2
0

1. Прозрачность сделки - это преимущество, которое отличает от вторички с ее "кудрявыми" историями)))
2. "Ключи на следующий день" - это преимущество перед стройкой. Выход для тех, кому нужно жить в квартире, а не снимать и строить

Повторил бы ещё раз. И готовлюсь к этому)))

7
0
Герой
Отредактировано

Когда пойму, что могу позволить себе расширяться - обязательно воспользуюсь вашей статьёй! Это прям очень полезная информация, спасибо!

6
Автор статьи

Евгений, рада что статья оказалась полезной. Когда мы думали ввязываться в эту историю или нет, то очень поддерживал опыт друзей, которые прошли эту процедуру раньше нас года на 1,5.

4
0
Герой

Давно задумываюсь о таком, но судя по ценам 21 года особо сэкономить не получается+в основном варианты доступны, где нужно должников выселять..такое себе удовольствие
За статью спасибо!

4
0
Отредактировано

"Оценка выигранной квартиры - 30 000 Р
Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ - 5000 Р"
30 т.р. за оценку - это же очень дорого?
А мастер-счет вообще бесплатный должен быть?! Неужели еще и продавец квартиры должен отстегнуть банку эту сумму, чтобы получить от них деньги?
И где расходы на услуги КП «УГС» в размере 35 т.р.?

4
0

Хорошая статья, сама больше года участвовала в аукционах, ловила «свою». Начала в 2021. С 2019 все сильно поменялось. Во первых выросли цены везде и много народу ломанулось в аукционы, цены действительно близки к рыночным. Иногда в ажиотаже и выше уходят. Все-такиотносительная безопасность сделки это тоже плюс к цене квартиры.
Я сначала участвовала в новостройках, в Москве, цены с 10 млн улетали в октябре 2021 сначала до 13, потом до 15-16 млн. Смотрела и облизывалась. Я то на номинал рассчитывала. Потом переключилась на 5-этажки. И не только я. Ещё полгода до этого то, что никому было не нужно (до сентября 2021) в ноябре21-феврале22 улетало втридорога.
К осени 2022 чуть-чуть нормализовалось, и удалось купить пятиэтажку под реновацию с муниципальным Новым ремонтом. Город отремонтировал квартиру, а потом передумал сдавать. Квартира в собственности города давно, поэтому рисков никаких. Все чисто. Но вот когда оформляли документы познакомились с человеком, которого ЦУГИ кинуло буквально-продали квартиру, вымороченную (невостребованной наследство), на которое еще до продажи нашёлся наследник и отсудил назад свою квартиру. То есть было решение суда о возврате городом квартиры наследнику , а ЦУГИ все равно провёл аукцион и продал. И такое бывает!!! Юристы (если они там есть) включили дурака, но Покупатель был настроен решительно, уверена, что он вернёт свои деньги назад, но ситуация неприятная.
По поводу сборов:35000 никто уже не берет. Регистрироваться на инвестмоскоу тоже необязательно.
Электронная подпись-росэлторг-обеспечительный платёж (деньги которые блокируются на карте и ЗАЧИСляются в счёт покупки или в случае отказа забираются)! Так что есть изменения.в случае пятиэтажки кстати сумма была 500 тысяч! Так что прежде чем делать ставку надо как следует подумать!

4
0

Имели в виду macOS?

3
0
Герой

Хорошо, что хорошо. И продали и купили и время весело провели

3
0

Я думаю шансов нет, купить, игроки будут повышать ставки, чтобы ты купил это фактически по рыночной цене.таким образом они устраняют своих конкурентов

3
0
Герой

Для банка:
4. Открыть мастер-счет в любом отделении банка ВТБ — 5000 Р.

Серьёзно, такое было? Столько платить за обычный счёт? Открывал в 2019 совершенно бесплатно.

2
Автор статьи

Лернейская, льготная ипотека доступна с 2018 года

http://ivo.garant.ru/#%2Fdocument%2F77687523%2Fparagraph%2F21%3A0

2
Автор статьи

Лернейская, если дом построен в 2018 году, то это не означает, что стоимость квадратного метра зафиксирована пока жилье не продастся.
Очевидно, что к концу 2019 года цена выросла. Обратите внимание, что стартовая стоимость была уже выше, чем вы приводите свои цифры.

2
0
Герой

Спасибо за статью, было очень познавательно! Пойду поизучаю, есть ли такое в моем городе.. )

2

Дмитрий, есть - неликвид (4-х комнатные, первые и последние этажи)

2
Автор статьи

Валерия, а какие кроме ветхих сносят?

2
Герой
Отредактировано

Евгения, но в любом случае было интересно вашу статью прочесть, расширение кругозора - и буду сейчас смотреть на такие программы тоже. Спасибо!

2
Автор статьи

Леона, рада, что вам статья была полезной. И спасибо за тёплые и поддерживающие комментарии.

3
Автор статьи

Валерия, сносят не только кирпичные дома, но и панельные. Те, что проходят по критериям «старого фонда». Наряду с возможно добротными домами, есть и проблемные. Где жильцы живут с аварийными коммуникациями или в районах, где проходит масштабная застройка города.

2

Екатерина, на бычьем рынке все молодцы! в сенябре 2023 года тоже так продаёте?

1

Сообщество