Как использовать подвал в многоквартирном доме

Кажется, что подвал — это золотая жила, которая простаивает, а могла бы приносить деньги.

Так думают многие собственники помещений многоквартирного дома, когда обсуждают, как заработать на аренде общего имущества.

Расскажу, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его использовать, можно ли сдавать в аренду, чем там можно заниматься, а что запрещено.

Цокольный этаж — место, где находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое помогает функционировать многоквартирному дому, МКД. Например, там устанавливают системы электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, парового отопления, канализации. Либо размещают главный распределительный щит, бойлерную или теплопункт, приборы учета электроэнергии, теплоснабжения и основание ствола шахты лифта.

Доступ к техническим помещениям, оборудованию и коммуникациям в подвале ограничен. Обычно он есть у председателя ТСЖ, сотрудников аварийно-диспетчерской и коммунальных служб управляющей компании.

Двери подвалов закрывают на замок, а на дверях пишут, где хранятся ключи.

Обычно делают два комплекта ключей. Один хранят в УК или ТСЖ, второй — у жильцов одной из близлежащих квартир. Если нужно, собственники квартир могут попасть в подвал с общедомовыми коммуникациями, когда это не нарушает требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические или другие. Например, жилец дома может спуститься в подвал, чтобы поискать сбежавшую кошку.

Если в подвале разместили помещения общественного назначения  , например колясочную, тренажерный зал или кладовки, собственники могут посещать их без ограничений.

Подвал используют в зависимости от его назначения.

Технический подвал. Это помещение с инженерными системами и узлами управления. Для их обслуживания нужен постоянный и открытый доступ техническим специалистам. У такого подвала исключительно техническое назначение — это указано в техническом паспорте МКД.

Помещение нельзя использовать иначе, даже если в нем есть свободные площади, поскольку они не изолированы от инженерных систем.

Убежище — особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия: например, во время аварий, катастроф, стихийных бедствий или военных действий. Убежищем такой подвал становится с момента, как власти объявили ЧС или начало военных действий.

В обычное время помещение используют как технический подвал. Доступ к нему есть у работников коммунальных служб и сотрудников МЧС.

Если подвал — защитное сооружение, то он в федеральной собственности. Этот статус подтверждает паспорт убежища, который заверяют управляющая компания и МЧС РФ.

Для жильцов же это обычный технический подвал, доступ в который возможен по особой необходимости. Он не в общей долевой собственности, поэтому жильцы не смогут делать там перепланировку, использовать подвал для своих нужд или сдавать его в аренду.

С 1 марта 2024 года заработает новый национальный стандарт — он регламентирует обустройство убежищ гражданской обороны в заглубленных помещениях, к которым относят и подвалы МКД. Помещения поделят на классы, и пропишут меры, с помощью которых подвалы можно превратить в бомбоубежища.

Выбранные под убежища подвалы должны быть не затапливаемыми, использовать несгораемые строительные конструкции, находиться в местах большого скопления людей. У них должен быть аварийный выход и достаточная прочность, чтобы выдержать обрушение соседних зданий.

В стандарте также описано снабжение бомбоубежищ. В них должны установить системы вентиляции и сделать запас воды из расчета не менее двух литров на человека в сутки. Если электричества в подвале нет, можно его не проводить, а запасти альтернативные источники освещения — фонари или свечи.

За подготовку бомбоубежищ будут отвечать органы исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.

Обычный подвал. Это нежилое помещение, которое не подпадает под описание технического подвала или убежища. Главный признак — в техническом паспорте дома не указано техническое назначение. Либо можно использовать подвал как самостоятельное помещение, тогда в техпаспорте указано «нежилое назначение».

Подвал в многоквартирном доме входит в состав общедомового имущества, поэтому собственники жилья вправе использовать его свободные помещения для хозяйственных нужд. Но в жизни это возможно далеко не всегда.

Часто в домах старого жилого фонда в подвалах нет свободной площади, которую можно выделить под личное пользование жильцов. В них инженерные коммуникации занимают почти все место, а оставшаяся часть помещения никак не отгорожена, поэтому доступ собственников жилья закрыт по соображениям безопасности.

Чтобы использовать свободную часть для личных нужд, жильцам придется за свой счет выделить обособленное от инженерных сетей помещение и оборудовать к нему безопасный проход. Как это сделать, расскажу чуть ниже.

В новостройках обособленные помещения в подвале делать не нужно, обычно они предусмотрены застройщиком. Собственникам жилья нужно решить, как они будут использовать подвал. Тут есть три варианта:

1. Совместно. Например, для устройства тренажерного зала или хранения велосипедов.
2. Раздельно. Свободную площадь подвала можно поделить перегородками на кладовки и закрепить их за каждым собственником квартиры.
3. Для получения прибыли. Например, помещение можно сдать в аренду, а доход направить на благоустройство и ремонт дома.

Возможно несколько вариантов, и они зависят от того, что находится в подвальном помещении.

Подвал принадлежит всем жильцам квартир на праве общей долевой собственности, если там располагаются коммуникации, которые относятся к общему имуществу МКД.

Подвал принадлежит муниципалитету, если дом — его собственность. Тогда подвал используют только под коммуникации инженерного назначения и их обслуживание.

Подвал принадлежит конкретному собственнику. Такое бывает в двух случаях.

Первый — когда застройщик изначально оборудовал подвал как нежилое помещение. В новых домах в подвале часто оборудованы помещения без инженерных коммуникаций, они предназначены для продажи. Если проектная документация предусматривает, что площади могут отчуждаться, строительная компания вправе заключать сделки.

Второй — если до начала приватизации собственник дома, например муниципалитет или ведомство, выделил в подвале отдельное нежилое помещение и продал его до приватизации первой квартиры в доме. Такое помещение не связано с обслуживанием дома: оно отгорожено, с отдельным проходом, там нет оборудования. У жильцов нет права общей долевой собственности на него, несмотря на наличие инженерных коммуникаций в подвале.

Выделенный подвал — самостоятельное нежилое помещение. Собственник может распоряжаться им как хочет. Остальные подвальные помещения, например под соседними подъездами, если они не выделены для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Приватизация — это отчуждение имущества, которое принадлежит РФ, регионам и муниципальным образованиям, в собственность человека или компании. Когда подвал принадлежит жильцам на праве общей долевой собственности, приватизировать его нельзя.

Если владелец приватизирует квартиру в МКД, вместе с правом собственности на жилье он автоматически получает пропорциональную долю в праве общей собственности на общее имущество дома.

Есть частные случаи, когда общее имущество дома, например подвалы или чердаки, оформлялись в собственность муниципалитетов или регионов. Это было до вступления в силу ЖК РФ в январе 2005 года.

Сейчас власти приводят ситуацию в соответствие действующим нормам. Муниципалитеты отказываются от права собственности на нежилые помещения, если те необоснованно зарегистрированы на них. После этого такие помещений в МКД войдут в состав общего имущества в доме и будут принадлежать жильцам на праве общей долевой собственности.

Такую процедуру нельзя назвать приватизацией, поскольку нет прямой передачи имущества от государства человеку. Тут речь о восстановлении права в соответствии с действующими законами.

Право собственности на долю в подвале. По закону помещения дома, которые не относятся к квартирам и предназначены для обслуживания более одного помещения, принадлежат жильцам на праве общей долевой собственности. То есть у каждого владельца помещений в доме есть право собственности на кусочек подвала, но это идеальная доля — ее нельзя выделить в натуре и оформить право на этот кусок  .

Например, оформить право собственности на кладовку не получится — весь подвал целиком останется в общей долевой собственности всех собственников помещений в МКД.

Доля в праве собственности на подвал всегда следует судьбе права собственности на жилье. Отдельно от квартиры передать право собственности на долю в подвале нельзя. Если человек продает квартиру, вместе с жильем он продает и долю в общем имуществе, в том числе и в подвальном помещении.

Размер доли в подвальном помещении. Доля в праве общей собственности на подвал пропорциональна доле жилой площади собственника в общей жилой площади дома. Например, у владельца квартиры площадью 80 м² доля в праве собственности на подвал будет вдвое больше, чем у собственника квартиры в 40 м².

Но на практике с площадью кладовок этот принцип не всегда работает — обычно всем жильцам выделяют одинаковую площадь. Это связано с тем, что квартир в подъезде много, а подвал под ним ограниченного размера.

Если соблюдать принцип пропорциональности, собственникам маленьких однокомнатных квартир может достаться такая кладовка, в которую не влезут даже ведро со шваброй. Но если подвал большой, ничто не мешает общему собранию решить, что размер кладовок будет пропорционален размеру квартир. Тут все на усмотрение жильцов.

Если оформить право отдельного собственника на его часть, это может ограничить права совместного пользования подвалом всеми жильцами и затруднить доступ к инженерным коммуникациям.

Собственнику помещения в МКД всегда принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Изменять размер доли по соглашению отдельных или всех собственников помещений нельзя.

Если свободные подвальные площади не отделены от технической части подвала, перед тем, как их использовать, собственникам следует продумать план перепланировки или переустройства подвального помещения. Порядок действий будет такой.

Найти кадастрового инженера. Этим занимается УК или председатель ТСЖ. Инженер проверяет, есть ли техническая возможность выделить обособленное помещение в подвале и оборудовать к нему отдельный вход. Если есть, предлагает варианты, как это сделать, и наносит их на план подвала.

Провести общее собрание собственников — там принимают решение о перепланировке и выбирают способ, с помощью которого можно выделить помещение. Для этого нужно получить минимум 2/3 голосов собственников.

Заказать проект перепланировки и переустройства. Для этого обращаются в проектную компанию, которая должна быть членом СРО, саморегулируемой организации. Это позволяет ей проводить строительные, проектные и изыскательские работы. Она подготовит проект перепланировки и техническое заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности перепланировки.

Если планируется затрагивать несущие конструкции, демонтировать стеновые панели панельных МКД или делать перепланировку в здании с деревянными перекрытиями, то заключение о техническом состоянии несущих конструкций должен оформлять автор проекта многоквартирного дома.

Автором проекта называют организацию, которая спроектировала конкретное здание, например государственный проектный институт, частная проектная фирма или бюро. Автора можно узнать по серии дома, указанной в техническом паспорте в графе «шифр проекта». Если там стоит «индивидуальный проект» — дом несерийный.

Когда проектировщика установить не получилось или его уже нет, нужно обратиться в организацию, которая уполномочена замещать автора проекта дома. В Москве это ГБУ «Экспертный центр».

Получить разрешение на перепланировку. Для этого в орган, осуществляющий согласование перепланировки помещений, подают такие документы:

1. Заявление.
2. Техпаспорт БТИ и поэтажный план дома.
3. Протокол собрания с согласием минимум двух третей жильцов.
4. Проект перепланировки.
5. Техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки.
6. Другие документы, которые запросит жилинспекция.

Когда все документы на руках, можно проводить перепланировку. После окончания работ нужно вновь обратиться в жилинспекцию, получить акт приемочной комиссии, оформить технический план на новое помещение в БТИ и пройти кадастровый учет в Росреестре.

Помещение, изолированное от инженерных систем, станет самостоятельным объектом недвижимости. И жильцы смогут использовать его любым законным способом, например сдать в аренду.

Поскольку подвал многоквартирного дома (ПМД) — общее имущество, по решению собственников помещений в МКД его можно передать в пользование другим людям или компаниям.

Сдать в аренду можно только обычный подвал. Технические подвальные помещения с общедомовыми коммуникациями передавать в пользование нельзя. Туда разрешен доступ только специалистам, например мастеру аварийно-восстановительной службы или слесарю — сантехнику ЖКХ, но не арендатору.

Чтобы сдать подвал в аренду, нужно сделать несколько шагов.

Провести общее собрание собственников. Сдать подвал в аренду без согласия общего собрания нельзя, это считается ничтожной сделкой.

Чтобы организовать общее собрание собственников жилья, нужно пригласить туда владельцев всех приватизированных квартир. За нанимателей жилого помещения по договору социального найма решение принимает собственник — его представители тоже должны присутствовать на собрании. Информацию о собрании следует донести до каждого собственника минимум за десять дней до мероприятия, желательно письменно.

Собрание считается состоявшимся, если в нем примут участие собственники, которые обладают более 50% голосов в доме. Если половины голосов не набралось, собрание не засчитывается — придется организовывать заочное голосование. Уведомить о нем опять придется всех собственников.

Поскольку проводить собрания жильцов непросто, можно раз в год на общем собрании одобрять аренду на определенных условиях безотносительно к конкретному арендатору и сделке.

Заключить договор аренды. От лица собственников МКД договор подписывает их полномочный представитель. Его выбирают на общем собрании, и он действует по доверенности, которую подписывают все собственники.

Если договор аренды на срок больше года, он считается заключенным с момента госрегистрации. Если срок аренды меньше года, то регистрировать договор не нужно — считается, что он заключен в момент подписания.

Получить доход от сдачи в аренду. Доход зависит от размера доли каждого собственника.

Доля в праве общей собственности пропорциональна общей площади помещения собственника к сумме общих площадей всех помещений многоквартирного дома.

Доходы от аренды подвала собственники могут тратить по своему усмотрению. Решение об этом тоже принимают на общем собрании. Вырученные деньги можно:

1. Поделить между собственниками помещений — тогда они поступают на карточку или на счет в банке собственника.
2. Направить в фонд капитального ремонта по реквизитам, которые указаны в квитанции, — они будут автоматически зачисляться на указанный счет.
3. Направить на обеспечение безопасности. Например, на покупку, установку и эксплуатацию общедомовой системы видеонаблюдения или пультовой охраны.
4. Пустить на энергосбережение и повышение энергетической эффективности общедомового имущества.
5. Направить на оплату жилищно-коммунальных услуг.
6. Пустить на текущий ремонт здания, благоустройство общих помещений или придомовой территории. Например, установить игровые комплексы для детей, спортивные площадки, озеленить двор.

Уплатить налоги. Доходы от аренды облагаются налогом. Если деньги поступают на счет ТСЖ и тратятся на нужды МКД, налоги уплачивает товарищество в соответствии с выбранной системой налогообложения.

Когда деньги получают сами собственники, доход от аренды облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ. И неважно, куда дальше пойдут деньги: в фонд капитального ремонта, подрядчику, который ремонтирует подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг.

Если подвал арендует компания, она выступает налоговым агентом жильцов и должна сама исчислять и удерживать НДФЛ. Если арендатор — обычный человек, он не вправе выступать налоговым агентом. Тогда собственник помещения сам исчисляет и уплачивает НДФЛ 13%.

Еще есть налог на добавленную стоимость — НДС. Обычные люди его не уплачивают, а вот собственники-организации или ИП на общей системе налогообложения, которым принадлежат помещения в МКД, должны уплатить 20% НДС.

Собственники жилья могут оборудовать в подвале кладовую или хранилище для вещей, погреб, мастерскую, колясочную, тренажерную комнату или использовать для коммерческой деятельности.

Также в подвалах можно организовать, например, продовольственные и непродовольственные магазины, пункты по приему заказов, галереи и выставочные залы, сервисные центры по ремонту офисной техники, туристические агентства, фотоателье, офисы.

Для этого нужно соблюсти такие условия.

Вентиляция. Подвал должен хорошо вентилироваться. Обычно в новостройках это учтено, а вот в старых домах вытяжная вентиляция часто не справляется со своей функцией. В результате в помещении образуется неприятный запах, чрезмерное тепло летом и холод зимой.

Для благоприятного микроклимата обычно используют вспомогательное оборудование для проветривания, например вентиляторы, а также конструктивные решения — отдушины и продухи. Это специальные отверстия для качественной вентиляции, которые помогают проветривать подвал, не позволяют скапливаться газу радону и несвежему воздуху, влаге и плесени. Расчеты и монтаж вентиляции должны соответствовать строительным правилам.

Контроль температуры и влажности. Температура воздуха должна быть не ниже +5 °C, а влажность — не выше 60%. По этой причине в подвале нельзя обустраивать бассейны, сауны или парные, ведь они провоцируют высокую влажность.

Чтобы предохранить конструкции от конденсата и плесени и устранить затхлый запах, нужно регулярно устраивать сквозное проветривание — в сухие и неморозные дни открывать все продухи, люки и двери.

Санитарные нормы. Поскольку подвал находится рядом с жилыми квартирами, нужно заботиться о комфорте проживающих на нижних этажах людей. Например, нельзя захламлять и загрязнять подвальные помещения, запрещены шум и громкая музыка, которые превышают санитарные нормы.

Нельзя устанавливать фундаменты под оборудование или опускать уровень пола без утвержденного проекта.

Нельзя устраивать склад горючих и взрывоопасных материалов, хранить порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке, целлулоид и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы. Также нельзя размещать в подвале хозяйственные склады.

Вот что нельзя устроить в подвале.

Детский досуг. Нельзя открывать детские развивающие и развлекательные центры, залы для торжественных мероприятий, праздников и спортивных мероприятий, если это не предусмотрено проектной документацией  .

Любые производства. Нельзя открывать мебельные, реставрационные и багетные мастерские, склады, а также мебельные и антикварные магазины  .

Но здесь бывают исключения, которые установлены нормативными документами по пожарной безопасности. Например, запрет не распространяется на расположенные в подвалах личные кладовые жильцов. ГУ МЧС по Москве пояснило, что если они предусмотрены технической документацией дома, то хранить мебель и другие вещи можно.

Некоторые виды деятельности — закон запрещает ими заниматься в любых помещениях многоквартирных домов. К ним относятся:

1. Магазины бытовой химии и товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, магазины сжиженных газов, горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, воздухом или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий, магазины по продаже синтетических ковров, шин и автомобильных масел, рыбные магазины.
2. Любые предприятия и магазины с режимом работы после 23:00.
3. Сервисы бытового обслуживания, где используют легковоспламеняющиеся вещества, кроме парикмахерских, салонов красоты и мастерских по ремонту часов.
4. Кафе и столовые, где больше 50 посадочных мест, заведения с музыкальным сопровождением, например дискотеки, танцевальные студии, музыкальные школы.
5. Прачечные и химчистки.
6. Общественные туалеты.
7. Учреждения и магазины ритуальных услуг.
8. Трансформаторные подстанции.
9. Зуботехнические, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории, диспансеры, стационары, травмпункты, подстанции скорой медпомощи, дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты, кабинеты рентгена и магнитно-резонансной томографии, помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками — источниками ионизирующего излучения, которые превышают допустимый уровень.
10. Сервисы ветеринарных услуг.
11. Помещения для продажи и потребления табачных изделий и ароматических средств для курения, магазины по продаже оружия, тиры.

Эти запреты часто нарушают. Если в подвале появилась организация, которая занимается запрещенной деятельностью, можно подать жалобу в жилинспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру. А если надзорный орган не поможет или его решение вас не устроит — то обратиться в суд.

Бывает, что жильцы нижних этажей самовольно устанавливают двери, ограничивают доступ в подвальные помещения, хранят там личные вещи, оборудуют мастерские или склады.

Чтобы разобраться с незаконным захватом подвала, можно действовать так:

1. Предложить жильцу арендовать подвал или его часть на общих основаниях.
2. Если предыдущий вариант не даст результата, направить в УК, ТСЖ заявление и потребовать принять меры. Приложить к нему фотографии или видеоматериалы, доказывающие самовольный захват общего имущества.
3. Можно обратиться в службу пожарного надзора с заявлением, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих.
4. Если это не поможет, обратиться в суд с требованием демонтировать незаконные постройки и привести места общего пользования в первоначальное состояние.

1. Подвальные помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.
2. Если на дату первой приватизированной квартиры в доме подвал передали для самостоятельного использования, то у жильцов нет на него права общей долевой собственности.
3. Если подвальные помещения в доме не разделены, использовать их для бытовых или коммерческих целей нельзя. Жильцы должны выделить обособленное от инженерных сетей помещение, оборудовать к нему безопасный проход и зарегистрировать его в качестве отдельного помещения.
4. Обособленный подвал жильцы могут использовать по своему усмотрению. Его можно приспособить под общий тренажерный зал, колясочную или распределить свободную площадь под кладовые для всех жильцов.
5. Подвал можно сдать в аренду — решение об этом принимают на собрании собственников МКД. Доходы от аренды собственники вправе тратить так, как захотят.
6. Если кто-то из жильцов незаконно захватил подвал или его часть, можно направить заявление с требованием открыть доступ в подвальное помещение в УК, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Если не поможет — обратиться в суд.