«Никогда заранее не возвращайте залог»: как я удаленно сдавала квартиру

Я переехала с семьей в другой город, а в родном Красноярске у меня осталась небольшая квартира-студия с неплохим ремонтом, дорогостоящей техникой и мебелью. В декретном отпуске любой дополнительный доход не лишний, поэтому после долгих раздумий решила квартиру все-таки сдавать. Тем более что квартира находилась в тихом спальном районе, который пользовался спросом с точки зрения аренды.

Поскольку опыт сдачи квартир в аренду уже был, по собственному опыту я уже знала, что работа с риелторами значительно затягивает сроки и влияет на стоимость аренды не в лучшую сторону. Само собой разумеется, что зачастую люди не готовы платить двойную комиссию за, с их точки зрения, необоснованный труд.

Но и действительно, как только сам собственник размешает объявление, первый вопрос от звонящего: «А вы собственник?» Если человек убеждается, что это действительно собственник, старается быстрее договориться на просмотр, потому что такие объявления довольно трудно найти среди множества фейков.

Итак, к делу. Я изучила в интернете примерный рынок цен на подобные квартиры в этом районе, посоветовалась с несколькими соседями, которые переехали и тоже стали сдавать жилье в этом же доме. И разместила объявление на известных сайтах, описав все достоинства и недостатки тоже. В квартире решено было ничего не менять, не подстраиваться под клиента, а искать тех, кого все устроит в том виде, как есть. Описала, кого я хочу видеть жильцом своего уютного гнездышка.

И как только я выставила объявление, мой телефон просто перегрелся от количества звонков и сообщений во всех мессенджерах. Я выбрала подходящих для себя кандидатов, и договорилась на просмотр. Но как же показывать квартиру? Этот вопрос в моем случае решался довольно просто: в Красноярске, не так далеко от нашей квартиры жила моя мама, у нее были ключи. Она показала квартиру, а все остальные вопросы уже решала я через мессенджеры и видеосвязь.

Заранее я подготовила договор и акт-приема передачи с материальной ответственностью. Это все легко найти в интернете и адаптировать под свои условия. Квартиру хотела снять молодая семья, им все понравилось. Отправили мне фото паспортов, я — им, а также документы на квартиру, чтобы не подумали, что мы мошенники. Затем внесла их данные в договор, распечатала, подписала, отправила им фото. Они в свою очередь сделали то же самое.

В условиях договора был залог в размере арендной платы. Когда жильцы съезжают, он возвращается, если все оговоренное в договоре цело и находится в надлежащем состоянии.

Семья эта прожила у меня в квартире почти два года, пока не купила свою. Проблем по оплате не было. Фото счетчиков присылали регулярно и в срок. Что-то даже чинили и меняли по сантехнике самостоятельно, я только оплачивала материалы. Кстати, новые жильцы на это оказались неспособны, и это тоже дополнительная немаленькая статья расходов, но это отдельная история.

В принципе за это время у нас установились даже доверительные отношения. За несколько месяцев мне сообщили, когда они будут съезжать. Ближе к дате я нашла новых арендаторов и, чтобы не тревожить маму, договорилась, чтобы предыдущие квартиранты передали квартиру новым. Предупредила, что квартира перейдет к ним в том состоянии, в котором они ее примут, под их ответственность, в том числе материальную.

Люди все проверили, все было отлично, на первый взгляд. И тут я на эмоциях допустила одну ошибку, отнеслась к людям по-человечески в ситуациях и делах, в которых нужно всегда придерживаться деловых отношений.

Я перевела половину залога. Вторую оставила, потому что квитанция за коммунальные платежи приходит только в следующем месяце. Уговор был таков, что при получении квитанции я вычту сумму коммунальных расходов, а разницу верну. В любом случае, у меня была какая-то страховка, поскольку сумма коммуналки — это примерно меньше половины суммы, которая осталась у меня, но так думала только я.

Настал день X, семья съехала, заехали новые, и тут началось… Каждый день летели фото: из дивана торчат пружины, сломана столешница, вываливается ящик у комода и так далее. Много моментов, которые, конечно, с первого взгляда незаметны. Нужно ходить с лупой как Шерлок Холмс и все рассматривать, чтобы найти все косяки и недостатки.

При этом о каких-то незначительных вещах бывшие жильцы мне заранее сообщили, например, о том, что сгорел чайник. В этот момент я решила, что ребята поступают по совести, а оказалось, что осознано за мелочами скрывали большие поломки.

Ну, думаю, хотя бы с коммуналки остатками покрою какие-то расходы, да не тут-то было, именно в этом месяце расходов по воде и электричеству пришло вдвое, а то и втрое больше, в итоге я покрыла коммунальные расходы и осталась ни с чем.

Совет № 1. В общем, если вы вынуждены сдавать жилье на расстоянии, то не совершайте моих ошибок, найдите доверенного и дотошного человека, который будет действительно тщательно следить за вашей квартирой. Пусть это будут родственники, друзья или риелтор.

Агенты, как правило, нагружены работой и относятся к такому спустя рукава, но с них хотя бы можно требовать. С родственниками так не получится, у них тоже своя жизнь, они или могут это делать по доброте душевной, или нет — тут уж зависит от склада характера и вашей близости друг к другу.

Совет № 2. Ну, и никогда заранее не возвращайте залог, даже если вам кажется, что вы во всем уверены. Договаривайтесь сразу о том, что на проверку квартиры вам понадобится несколько дней, чтобы обнаружить все недостатки или их отсутствие.

Сдача жилья — дело довольно рисковое и затратное, и не только в материальном плане, поэтому я все ближе склоняюсь к мысли, что квартиру к Красноярске нужно продавать, покупать рядышком с собой и сдавать уже под своим чутким контролем. Да и просто плата за аренду здесь значительно выше, а проблемы те же.

Есть люди, которые берут квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, рассчитывая на то, что аренда будет покрывать расходы на ипотеку: как в народе говорят, аренда отобьет ипотеку, и в итоге останется квартира. Но всегда нужно быть готовым к незапланированным расходам, сумма которых может быть даже выше ежемесячной платы за аренду.

Многим кажется, а что аренда — это когда деньги капают сами по себе, но иногда они вообще не капают, а наоборот истощают карманы, и даже нервы: изнашивается сантехника, приходит в негодность мебель, ломается техника, даже если с ней аккуратно обращаются. Это просто вопрос времени, ничто не вечно.

Конечно, стоит ли игра свеч, решать всегда вам. Я же рассказала о тех подводных камнях, с которыми столкнулась я на своем опыте, возможно, есть и другие, всему свое время.