Как купить недвижимость на Бали

Я не буду писать длинное вступление о Бали и почему эта статья кому-то нужна или важна. Я сразу перейду к сути:

1. Что важно знать о законодательстве в сфере недвижимости в Индонезии.
2. Цены на недвижимость.
3. Дополнительные расходы при покупке недвижимости.
4. Сопутствующие налоги.
5. Могут ли иностранцы владеть недвижимостью.

Фундаментом в вопросах прав на недвижимость в Индонезии является земля. Все недвижимое, что на этой земле находится — является собственностью этой земли (участка).

Базовый закон, описывающий основные права на землю, это закон Республики Индонезия номер 5 от 1960 года (Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria).

Видов прав на землю в этом документе есть несколько, я выпишу самые распространенные в практике купли-продажи коммерческой и жилой недвижимости:

• право собственности (hak milik) — высшее право на землю. Этим правом может обладать только гражданин Индонезии (частное лицо). Неограниченно по времени.
• право пользования строениями (hak guna bangunan) — право на строения, находящиеся на участке. Этим правом обычно пользуются юр. лица для оформления собственности на компанию, но оно может быть выдано и физ. лицу (гражданину страны). Это право может выдано «поверх» права собственности (или поверх другого типа права), то есть земля может принадлежать индонезийцу, а здания компании или другому индонезийцу. Либо это право может быть единственным правом на участок (при «понижении» права собственности до hak guna bangunan). Данное право выдается на 30 лет с возможностью продления еще на 20. После истечения срока продления, данное право можно обновить. Для иностранцев это один из двух способов владеть недвижимостью (но для этого нужно открывать компанию на территории Индонезии).
• право пользования (hak pakai) — данное право выдается «поверх» других, более сильных прав, например на землю с правом собственности. Это право выдается на 30 лет с возможностью продления. Этим правом могут владеть иностранцы (физ. лица) при определенных условиях (наличие китаса — вида на жительство — важное условие).
• право аренды (hak sewa) — данное право доступно иностранцам (физлицам) и не имеет особых условий для его оформления (достаточно паспорта иностранца). Данное право выдается сроком до 30 лет и может быть продлено еще на 20 лет.

Есть еще несколько законов, регулирующих вопросы прав на недвижимость: закон РИ номер 16 от 1985 года о квартирных зданиях (Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun), постановление правительства РИ номер 4 от 1988 года (Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun) и закон РИ номер 11 от 2020 года о создании рабочих мест (UU Cipta Kerja).

В этих законах говорится о квартирных зданиях и о правах на этот тип недвижимости. Так как в случае с квартирным зданием собственность не закреплена за определенным участком земли, а закреплена за определенным юнитом — были созданы эти нормативные акты. В последнем законе говорится о том, что иностранцы могут обладать правом владения на данного рода недвижимость (при соблюдении определенных условий — наличие вида на жительство одно из них).

На Бали таких зданий (оформленных именно как квартирное здание, где у каждого юнита есть сертификат определенного типа — sertifikat strata) очень мало. Важно: здание с апартаментами не всегда оформлено как квартирное здание (rumah susun) — для этого необходимо получить специальное право на землю и разрешение на строительство именно такого типа здания (которое администрация Бали почти никому не выдает).

При оформлении права собственности на недвижимость есть определенный ориентир для оценки участка — кадастровая стоимость земли определенного района.

При оформлении аренды (покупке виллы у застройщика) цены могут быть разные — влияет размер виллы и самого участка, дизайн, район, материалы, количество лет.

Самые дорогие районы на Бали: Санур, Чангу, Семиньяк, Бингин. В среднем стоимость двуспальной виллы на участке 200 кв. м варьируется от 200 000 до 350 000 долларов (первичка). Можно найти дешевле, можно найти дороже.

При оформлении договора аренды, продавец (тот, кто передает права аренды) оплачивает подоходный налог в размере 10% от суммы сделки. Покупатель (тот, на кого оформляются права аренды) оплачивает услуги нотариуса. Иногда продавец оплачивает еще и услуги брокера (если покупатель пришел от него) — в среднем это 5% от суммы сделки.

При оформлении прав аренды, налог по сделке (подоходный налог PPh 4.2) оплачивает продавец — тот, кто передает права аренды в размере 10% от суммы сделки. Некоторые нотариусы информируют своих клиентов, что налоговая ставка по сделке для иностранцев (физлиц), передающих права аренды, выше — 20%. Но это не так. Налоговая статья в данной транзакции (передача прав аренды) не опирается на субъекты сделки, а базируется на объекте сделки — передача прав аренды — и для этого объекта статья всегда с одной ставкой 10% (PPh 4 ayat 2). Если нотариус настаивает на 20% — можно сменить нотариуса или оплатить налог самому.

При оформлении права собственности или права пользования строениями (купля-продажа) налоги будут следующими: 2,5% от стоимости (подоходный налог) платит продавец. 5% (BPHTB) от налоговой стоимости объекта (NJOP) платит покупатель.

При покупке (в собственность или в аренду) недвижимости у застройщика, который является налоговым агентом по НДС (обычно любой застройщик, построивший больше двух-трех объектов, должен зарегистрироваться как налоговый агент по НДС) возникает НДС. По состоянию на 2024 год ставка НДС 11%. С 2025 года правительство Индонезии обещает ее поднять до 12%. Данный налог продавец обязан удержать с покупателя при оформлении сделки. На Бали все еще встречаются застройщики (довольно известные), которые данный налог не удерживают.

Если с покупателя при оформлении сделки данный налог не был удержан — ответственность на продавце.

Могут, как было описано выше. Для иностранцев физ. лиц есть несколько доступных прав на недвижимость в Индонезии: право аренды, право пользования, право пользования для апартаментов. Юрлица (компании с иностранными владельцами) могут оформить право пользования строениями.