Как продать дом с маткапиталом и купить другой меньшей площади?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! В 2019 году я купила дом 61,5 кв. м на участке 6 соток для себя и двоих детей. Мужа нет, я единственный собственник. За участок заплатила 420 тысяч за дом 430, итого 850. Маткапитал составил 429 тысяч. В дом вложила очень много денег на реставрацию и замену электрики, системы отопления, капитальный ремонт и т. д. Сейчас возникла необходимость продать дом, чтобы купить старшему сыну профессиональный инструмент для учёбы за 600 тысяч, а на оставшиеся от продажи деньги, хотела купить дом с участком попроще и подальше от центра.

Обратилась к нотариусу для выделения (перед продажей дома) долей детям. Мне нотариус пояснила, что дети получают по 1/3 части от дома т. к. стоимость земли при покупке дома не учитывается, но при этом при выделении долей в доме и земля делится так же по 1/3 части. Почему так происходит? Получается вложение моих личных средств в землю не учитывается, но земля при этом выделяется. Не нарушает ли это моих прав? Ведь если бы долю детей рассчитывали от общей суммы покупки дома с ЗУ, то доля детей была бы меньше и мне было бы проще купить новый дом сейчас и не ущимить детей в правах.

Но получается что доли у нас теперь одинаковые, продать этот дом и купить новый и при этом сохранить за детьми и доли и квадратуру и стоимость я просто не могу. Потому что цены домов в центре сильно отличаются от тех что на окраине. Как теперь быть я не знаю. Опека разрешение на покупку дома дешевле, скорее всего не даст. Могу ли я продать имеющийся дом и купить новый дом меньшего размера по площади, но при покупке свою долю в новом жилье оформить на младшего сына? Старшему уже 18 лет. То есть покупаемый дом будет в собственности только у детей. При таком варианте дети не будут ущемлены в правах. Даст ли опека разрешение на продажу и покупку дома в таком случае?