Выбрать участок или загородный дом — это полдела. Дальше нужно проверить документы собственника и узнать, как оформлена земля, верно ли сделано межевание и какие ограничения могут вам помешать. Иначе можно купить землю, а потом долго судиться из-за неправильно стоящего забора или узнать, что участок находится в охранной зоне и вместо дома разрешено строить только баню.
Бывают и общие проблемы: владелец шикарного коттеджа перекрывает проход к озеру и не пускает простых жителей на берег. Или рядом возводят ЛЭП, и дачники начинают нервничать и писать письма.
Самостоятельно разобраться во всех нюансах загородной недвижимости сложно. Если есть сомнения, лучше проконсультироваться. В течение недели эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов будет отвечать на вопросы читателей. Если хотите узнать, как установить границы земли или узаконить реконструкцию дома, можно ли разводить на шести сотках пчел и кроликов, подпадет ли ваша собственность под дачную амнистию, спросите в комментариях. Только сначала прочитайте правила.
Правила игры
- Пишите свои вопросы в комментариях с 13 по 20 мая — до 15:00. Если вы пришлете вопрос позже, возможно, на него ответит кто-то из читателей.
- Ответы получат только вопросы с положительным рейтингом и только на заданную тему. Поэтому, если вам интересен какой-то вопрос, ставьте ему лайк. Если считаете, что вопрос не по теме или неуместен, ставьте дизлайк.
- Если вопрос касается конкретного дома или участка, укажите кадастровый номер, приложите схемы или фото, чтобы эксперту было проще разобраться в вашей ситуации.
- Эксперт начнет отвечать на вопросы в понедельник, 16 мая, и закончит в пятницу, 20 мая, в 19:00.
- Мы оставляем за собой право не отвечать на самые каверзные вопросы: для сложных случаев возьмем дополнительное время, чтобы позже посвятить им подробные разборы.
- Не стесняйтесь задавать любые вопросы по теме и помогать друг другу — мы будем рады каждому комментарию.
Геннадий СавиновНачинаем:
- Альбина ХисамоваДобрый день! Что стоит по пунктам проверить перед покупкой земельного участка в снт, днт? На что обратить внимание? Какие есть подводные камни?8
- ЛюбовьХочу купить дачу, межевание там не проводили, а тут выесняется, что рядом будут строить коттеджи, могут ли они снести наши дачи, и освободить место под строительство, где это можно выяснить заранее,2
- Геннадий СавиновВладимир, спасибо. Теперь гораздо яснее. 1. Поскольку в кадастровом паспорте на Вашу часть дома контуром изображена и соседская половина, значит, дом существует и как единое целое. Скорее всего, дом как целое имеет свой кадастровый номер. Поэтому не имеет решающего значения, в долевой собственности дом или нет. Все равно при намеченных работах по сносу Вашей части дома Вы должны действовать с согласия соседей. Их опасения, что вторая половина "рухнет", как Вы пишете, не лишена оснований. По крайней мере, иное не очевидно без дополнительного анализа. Думаю, будет результативнее и дешевле договориться с соседями. 2. На мой взгляд, Вам следует разработать проект реконструкции дома. Может быть, не сообщая об этой идее соседям сразу. Сделать тайно, чтобы не нарваться на ничем не подкрепленный с их стороны скепсис, пока не будет инженерного результата в виде проекта реконструкции с красивыми изображениями (см. п. 3). 3. Мне кажется, будет уместно что-то дать им дополнительно, кроме шума и стройки под боком, которые затянутся не на один день. Например, красивую отделку их "освободившегося" от Вашей части дома фасада, пластиковые окна в нем, новую кровлю и т.п. Как минимум какая-то плата за их неудобства с Вашей стороны должна быть... 4. Наверное, возможен и судебный порядок решения Вашей задачи. Но это затраты на строительную экспертизу, судебное представительство, время и нервы от полугода до нескольких лет и не очевидный результат в конце. Можно предположить, что суд Вас поддержит, если будет доказана непосредственная угроза Вашей жизни или здоровью без сноса Вашей части дома. Но так ли это очевидно, если соседская половина стоит бодрячком? 5. Еще Вам нужна будет детальная проработка всех юридических моментов, как избавиться от "помещений" или долей в праве, а соседям приобрести "индивидуальный жилой дом", кстати, с невыполненным минимальным отступом от границы с Вашим участком. Резюмируя: возьмите все затраты на себя, они не должны "потянуть" слишком много от намеченной Вами стройки, проработайте детально технические и юридические вопросы преобразований; сделайте соседям "подарки". Кто же от хорошего откажется?3
- MalincheЗдравствуйте! Можно ли прописаться (зарегистрироваться) на даче?3
- НеОнчасто натыкаюсь на объявления, где участок не в собственности или продажа по членской книжке. какие риски?2
- Геннадий СавиновЛюбовь, здравствуйте! Никто не может быть лишен своей собственности, кроме как по решению суда. К сожалению, отсутствие межевания рассматривается иногда властями, как дефект земельного участка. (Как образно сказал один адвокат, "право они заменяют геометрией"). Но не думаю, что Ваши опасения подтвердятся. Во-первых, землеотвод под рассматриваемые Вами дачи, скорее всего, лежит в муниципальном архиве, с координатами и Постановлением администрации ( и не будет иметь значения, что, возможно, в устаревшей системе координат ведения кадастра и с ненормативной точностью). "Рукописи не горят". Во-вторых, сегодня практически нет территорий, на которых хотя бы часть собственников индивидуальных участков не сделала межевание так, чтобы общий контур деревни (СНТ, дачного товарищества) не "прорисовался". Как эти дачи может не заметить застройщик коттеджного поселка? В-третьих, коттеджному поселку, даже если в рассматриваемых Вами дачах не все "чисто", проще подвинуться, чем затевать спор с "дачами". Плохой старт- плохая реклама поселку. Застройщики коттеджного поселка не обладают такой силой и возможностями, чтобы сносить чужие дачи, их проект - этот не государственные или муниципальные нужды. Исключение может составлять случай, когда дачники произвели самозахват земли таким образом, что прихватили место, которое должно быть дорогой к этому новому коттеджному поселку. При такой ситуации могут и отобрать и снести. Заранее предвидеть возможное строительство коттеджного поселка можно по виду территориальной зоны интересующего места по Генеральному плану поселения и/или Правилам землепользование и застройки поселения. Но это не очень надежно. Например, на землях сельхозназначения для сельскохозяйственного производства коттеджи строить нельзя. Но нет гарантии, что вид разрешенного использования земли не будет изменен, и - станет можно. Р.С. В "Правилах игры" к нашему мероприятию есть просьба описывать проблему конкретно. Если бы Вы написали, что хотите купить дачу в СНТ "Ромашка" вблизи деревни Тутуево такого-то района такой-то области, в северной части СНТ, к которому с той же стороны может примкнуть новый коттеджный поселок, то я бы имел возможность посмотреть документы территориального планирования и, возможно, с большей уверенностью развеять Ваши опасения.2
- АлексейДобрый день. В прошлом году начал искать участок земли, но моим запросам очень редко какой из находящихся в продаже удовлетворяет. Ищу участок близкий к квадратным пропорциям, площадью около 40-50 соток, ДНП или ИЖС. Такие пожелания связаны с тем, что хочу засадить участок НЕ плодовыми деревьями и кустарниками (ель, сосны, липы и прочее), в а центре участка оставить 10-12 соток не засаженными и построить там дом. По задумке со временем лес станет своеобразной живой изгородью. Такая большая площадь участка необходима что бы высаженный лет в перспективе не мешал соседям (тень от деревьев, корневая система). Проблема в том, что таких участков очень мало в продаже. Но, насколько понимаю есть возможность купить незанятые земли на территории населённых пунктов (в моём случаи деревни). Предположим, что я нашёл незанятый участок на кадастровой карте. Сам вопрос: как узнать, что участок и правда свободен, а не просто не оформлен и не отображается на кадастровой карте? Как действовать для покупки свободного участка? Что нужно знать? Заранее спасибо за ответ2
- BMOДобрый день! Периодически встречаю объявления о продаже участков, где фигурируют такие формулировки: «оформление по книжке садовода». Что это означает? Есть ли риски в покупке такого участка? Спасибо2
- Геннадий СавиновАльбина, здравствуйте! Ваш вопрос очень объемный, и моя попытка ответить на него здесь ни к чему полезному для Вас не приведет. "Пунктов" будет 300 (про межевание - 10, про подъезд к участку - 15, про специфические риски в коттеджных поселках - 30 и т.д.). Поэтому разрешите сослаться на мою статью-инструкцию по самостоятельной покупке участка (дачи) https://journal.tinkoff.ru/guide/buy-house/, в ней есть "Опросный лист" для первого общения с продавцом участка, ссылка на юридическую экспертную систему Riskover (еще 50-70 "пунктов") и другие важные пояснения. В "Тинькофф-Журнале", в разделе про недвижимость есть еще несколько материалов на эту тему, которые также помогут пройти курс "самостоятельного покупателя". Если крупными мазками, то... 1) Правоустанавливающие документы должны быть в порядке, право зарегистрировано. 2) Закажите на имя покупателя выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте (об основных характеристиках объекта заказывать бессмысленно). 3) Проверьте качество межевания или возможность его сделать без проблем в будущем (25 % межеваний в стране - не верные), отсутствие споров по границам. 4) Убедитесь, что по Правилам землепользования и застройки нет иных ограничений, кроме указанных в ЕГРН, а если они есть, то не критичные. Попросите продавца заказать Градостроительный план земельного участка, возможно продавец не будет против. 5) Особое внимание уделяйте объектам культурного наследия с неустановленными границами (иногда они занимают десятки квадратных километров), а также таким же (без установленных в кадастре недвижимости границам) особо охраняемым природным территориям. 6) Тщательно проверяйте, чтобы участок не попадал в зоны строгих ограничений зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (не путать с водоохранными зонами), поскольку в них строительство запрещено. 7) Проверьте соблюдение строительных норм и правил, если на участке есть строения, в частности, соблюдение минимальных отступов от границ, допустимого процента застройки и плотности застройки. 8) Проверяйте продавца на возможное банкротство, дееспособность и т.п. 9) Сделку совершайте на полную стоимость, по рыночной цене, с безналичными расчетами, с необходимыми согласиями третьих лиц.13
- Геннадий СавиновMalinche, добрый день! Прописаться ( зарегистрироваться) на даче можно, если: 1) дом зарегистрирован как жилой ("жилое строение" с назначением "не жилое" не подходит), 2) постановлением муниципальной администрации дому присвоен почтовый адрес.3
- Геннадий СавиновWhat, здравствуйте! Членская книжка садовода не является правоустанавливающим документом, поэтому зарегистрировать право на ее основании и затем продать участок нельзя. Если же имеется "настоящий" правоустанавливающий документ, например, Постановление Администрации о предоставлении участка в собственность или на ином вещном праве, Свидетельство о собственности на землю образцов 1992 г. и более поздних лет и т.п., что перечислено в рамках так называемой "дачной амнистии" в федеральном законе 218-ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, тогда продать можно. Допускается одновременно зарегистрировать ранее возникшее право и его переход по какой-либо сделке (купли-продажи, дарения, мены и пр.). Но я бы рекомендовал, чтобы продавец сначала зарегистрировал право, а затем уже выходить на сделку, поскольку мнение Росреестра относительно возможности регистрации ранее возникшего права может отличаться от мнения продавца, к тому же в регионах до сих пор существует порочная практика - сначала заплатить, а потом подавать документы в Росреестр. Росреестр может по своей инициативе сделать запрос о подлинности представленного на регистрацию права правоустанавливающего документа. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую получит продавец и покажет покупателю, будут видны актуальные ограничения в использовании участка (как правило, не все, но хоть что-то), о которых покупатель возможно не предполагает. Поэтому, повторяясь, если сделка планируется в спокойном режиме, и очередь из иных желающих приобрести участок не выстроилась, - лучше сначала зарегистрировать право, а затем проводить сделку.5
- Геннадий СавиновBMO, добрый день! Прошу посмотреть мой ответ сегодня в 18:27 на аналогичный вопрос What.2
- Геннадий СавиновАлексей, здравствуйте! 1. Скорее всего, в ДНП интересующий Вас участок будет с границами, поскольку ДНТ - это относительно новый формат загородной недвижимости, в котором межевание обязательно. Если же ДНП старое, то общий забор у него имеется, и неопределенности с принадлежностью участка к какому-то территориальному образованию быть не может. 2. Относительно свободных земель в деревнях. Поселковые администрации работают, есть местные жители, которые смогут сказать о незанятости участка в первом приближении. 3. Но для начала, поскольку участок будет новообразованным, необходимо проверить по Правилам землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, что желаемый Вами размер участка не больше максимального предельного. В черте населенного пункта проверять надо для вида разрешенного использования (ВРИ) "Для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1 по Классификатору Росреестра) и "Ведение личного подсобного хозяйства" (на приусадебном участке) (код 2.2). Предположу, что далеко не во всех муниципалитетах 40- 50 соток - допустимый размер. Исключение составляет Московская область. Здесь, в основном, предельный максимальный размер таких участков - 500 000 кв. м (5000 соток), но надо смотреть конкретно, может быть и 20-30 соток. 4. Когда п.п. 2,3 успешно пройдены, необходимо пригласить кадастрового инженера, чтобы он подготовил Схему расположения интересующего Вас участка на кадастровом плане территории. 5. Схема расположения участка на кадастровом плане территории вместе с соответствующим заявлением подаются в Администрацию, в чьей компетенции этот вопрос. 6. Если Администрация согласна, она издает Постановление об утверждении Схемы п. 5. 7. Осуществляется кадастровый учет образованного участка. 8. Производится аукцион на право аренды или выкупа в собственность в отношении сформированного по Вашей заявке участка. 9. Если Вы побеждаете в аукционе, производится выкуп Вами сформированного по Вашей заявке земельного участка и регистрация права на него на Ваше имя. Если не побеждаете, купит иное лицо, возможно мысленно Вас поблагодарив за проявленную инициативу и потраченные на кадастровые работы деньги.3
- BMOГеннадий, спасибо1
- Геннадий СавиновO_All, здравствуйте! В соответствии с п. 4.14 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (в редакции приказа МЧС от 14.02.2020 N 89) противопожарные расстояния от зданий, сооружений на территориях городских населенных пунктов до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород должны составлять не менее 50 м, лиственных пород - не менее 30 м, противопожарные расстояния до границ лесных насаждений от зданий, сооружений городских населённых пунктов с индивидуальной малоэтажной жилой застройкой, от зданий и сооружений сельских населённых пунктов, а также от жилых домов на приусадебных, садовых земельных участках должны составлять не менее 30 м, расстояния до леса от садовых домов и хозяйственных построек на садовых земельных участках должны составлять не менее 15 м. Приказ МЧС 2020 г. все-таки снизил ранее действовавшее не длительное время требование в отношении садовых земельных участков с 30 м до 15 м, поэтому действует что-то одно: или 30 м или 15 м. Спасибо большое МЧС. Как я понял из вопроса, у Вас затруднение в выполнении и первого, и второго расстояния. Давайте подумаем, что можно сделать, не сильно уповая на то, что "строгость законов в РФ компенсируется необязательностью их исполнения". На себе же экспериментировать не хочется. По моей практике, в объем правовой экспертизы Росреестра не входит контроль противопожарных расстояний. Росреестр зарегистрирует право как по "дачной амнистии", так и без нее. При этом зарегистрированное право не будет гарантировать его законность. Несоблюдение строительных, противопожарных и иных норм и правил является одним из оснований признания постройки самовольной и ее сноса по решению суда за счет собственника. Общеизвестно, что соблюдение противопожарных расстояний не строго контролируется уполномоченными органами, в том числе из-за физической невозможности их выполнения, например, на малых земельных участках. Администрации по-прежнему выделяют множество земельных участков вдоль границы лесфонда, на которых противопожарные расстояния выполнить не возможно. Чтобы укрепить свои позиции в возможном судебном преследовании Вас по поводу невыполненного противопожарного расстояния я бы посоветовал не пользоваться "дачной амнистией", а наоборот - подать уведомление о планируем строительстве, в ответном положительном уведомлении Администрации на которое будет написано, что "все соответствует". По крайней мере, про лесфонд, почти убежден, замечания не будет. Уведомление о планируемом строительстве не требуется сейчас, но и подавать его не запрещено. Имея на руках ответное положительное Уведомление от Администрации, Вы разделите с нею ответственность. Подавая иск на Вас в суд относительно удаления от леса, это лицо будет одновременно спорить с Администрацией. При таком подходе за скобками остаются вопросы собственно безопасности в случае лесного пожара. Часто мы рассуждает так, будто эти нормы важны для "дяди", а не для нас. Но если реального выбора нет, что про него говорить.4
- Геннадий СавиновБубуБурундуков, добрый вечер! Для уточнения характеристик садового или индивидуального жилого дома необходимо изготовить его новый технический план. Разрешение на реконструкцию получать не нужно, равно как не требуется подавать и уведомление в Администрацию о планируемой реконструкции. Технический план подготовит кадастровый инженер. Технический план вместе с заявление об уточнении характеристик дома подается в орган регистрации прав доступным способом, например, через МФЦ. Если не будет замечаний к техническому плану или по каким-то иным вопросам, Вам выдадут выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом с его уточненными по результатам реконструкции характеристиками. Однако, следует учитывать, что Ваш дом может находиться в одной из сотен тысяч уже учтенных в ЕГРН зон с особыми условиями использования территории, в части из которых строительство и реконструкция домов запрещены.3
- O_AllГеннадий, огромное спасибо за подробный ответ! Последуем вашему совету2
- Геннадий СавиновЕ, доброй ночи! Универсального подходя для Вашей ситуации нет. Во-первых, надо посмотреть на площадь и состояние дома? Сколько процентов составляет стоимость дома в цене объекта? Дом будет использоваться новым владельцем или пойдет под снос? На фото из космоса дом - это дом или сойдет за хозблок или навес? Во-вторых, надо оценить возможную кадастровую стоимость дома после регистрации права на него. Это можно сделать по измерителям кадастровой стоимости для аналогичных строений рядом. В цене предстоящего договора купли-продажи Вы не сможете оценить дом ниже 70% от его кадастровой стоимости. Точнее, сможете, но налог все равно будет считаться от 70% кадастровой стоимости, т.к. минимальный предельный срок владения для налогового вычета на полную сумму стоимости дома, вероятно, еще не наступит. В-третьих, надо сделать прогноз, как Росреестр отнесется к продаже Вами как бы незастроенного (без зарегистрированного дома) участка, и какие организационно-финансовые мероприятия потребуются. В этом вопросе можно посоветоваться с местными риэлторами. В-четвертых, возможно регистрация права на дом увеличит круг потенциальных покупателей, например, с материнским капиталом и пр. Таким образом, необходимость регистрации дома следует оценить на основе баланса собственных интересов и интересов потенциальных покупателей объекта.2
- ЮлияЗдравствуйте, Геннадий. Приобрели участок в СНТ согласно предоставленному плану, на котором предусматривались подъездные пути к участку. По факту оказалось, что участок со всех сторон заблокирован другими и к нему невозможно пройти. Это выяснилось, когда появилась публичная кадастровая карта. При покупке данные обстоятельства невозможно было проверить, так как СНТ не имело никакой инфраструктуры. СНТ нарезало участки и просчиталось, в результате план на основании которого приобретался участок полностью отличается от реального. Участок оформлен, налоги и взносы начисляются, но распоряжаться им и продать его нереально. Судиться нет смысла, срок исковой давности истёк.2
- MalincheГеннадий, спасибо за ясный ответ!0
- Геннадий СавиновЮлия, доброе утро! Позвольте я воспользуюсь п. 3. "Правил игры" АМО и попрошу сообщить кадастровый номер Вашего земельного участка в этом СНТ.0
- Михаил НикитинДобрый день! Есть пара вопросов по небольшому участку (530 кв. м, ВРИ - 2.1 ИЖС) в СНТ в Новой Москве: 1. Согласно ГПЗУ минимально отступать от участка до строений нужно 0 м, получено Уведомление о строительстве, в котором также согласованы небольшие отступы (минимальный указанный мной на СПОЗУ от соседей - 1.44 м). Насколько безопасно строить с такими отступами с правовой точки зрения? Не вызовет ли это каких-либо проблем при постановке на кадастровый учёт и т.д.? 2. Участок с двух сторон окружён лесом, но на публичной кадастровой карте его категория земель указана, как земли населенных пунктов (ВРИ - "земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями (1.2.14)"). Может ли это вызвать в будущем какие-либо проблемы? 3. Т.к. вокруг лес, который подступает всё ближе и ближе, некоторые деревья будут угрожать падением на будущий дом. Есть ли официальные способы заставить администрацию поселения этот лес почистить / подрезать деревья? Каков тут алгоритм действий? 4. Часть участка попадает в зону подтопления (образована в апреле 2021 года), но планируемый дом в неё не попадает. В уведомлении о соответствии параметров планируемого строительства есть формулировка "при условии выполнения мероприятий инженерной защиты планируемого к строительству объекта ИЖС от затопления, подтопления в соответствии со ст. 67.1 Водного кодекса РФ". Что это означает на практике и чем может обернуться? Заранее большое спасибо за ответы. P.S.: кадастровый номер, ГПЗУ и т.д. готов отправить в ЛС.5
- Геннадий СавиновМихаил, добрый день! Думаю, будет полезно посмотреть ГПЗУ, уведомление и ответное уведомление. Пришлите, пожалуйста. Признаться, я не знаю, есть ли у Вас связь со мной через эту страницу. Если нет, мою почту можно взять на моей странице на циане по поиску "Геннадий Савинов".1
- Геннадий СавиновДопытливый, добрый день! Полагаю, что шансы Ваших родителей законно оформить в собственность участок соседа не велики. В соответствии с п. 1 статьи 234 ГК РФ ("Приобретательная давность") лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (еще 3 года надо прибавить как срок исковой давности) либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Ответчиком по такому иску будет текущий (титульный) собственник участка. На мой взгляд, Ваши родители, заявив право на соседский участок, не удовлетворяют критериям добросовестного владения. В соответствии с разъяснениями совместного пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ № 10/22, изложенными в п. 15, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Какое же здесь "отсутствие", если вы знаете, что собственник (или правообладатель, если право собственности не зарегистрировано) у участка есть? Кроме того, при рассмотрении такого рода дел суды обязаны рассматривать не только частный (Ваших родителей в данном случае), но и публичный, например, муниципалитета, интерес. Предположу, что успешный для Ваших родителей результат может быть, если : 1) от участка в ходе судебного процесса откажется его текущий правообладатель, 2) муниципальная администрация устранится (не заявит) свои права на этот участок.2
- Михаил НикитинГеннадий, большое спасибо. Документы отправил вам на почту.0
- e-PavaГеннадий, Здравствуйте! Подскажите, а разве схему расположения участка нельзя подготовить самостоятельно? На сайте росреестра есть подробная инструкция, как это сделать. На сколько правомочны требования администрации именно вызывать кадастрового инженера (все же это 10 тысяч в Моск обл). Столкнулся в Шаховском районе, что первый раз по моей схеме администрация нанимала кадастрового инженера и он делал все с выносом границ участка (дошло до аукциона, который к сожалению я проиграл), на второй раз они сказали, что им не выделили финансирования, а моя схема якобы не отвечает, каким то внутренним распоряжениям, на вопрос каким образом меня касаются их распоряжения и чем не устраивает схема сделанная по алгоритму описанному на сайте росреестра внятного ответа добиться не смог. Повлиять на них каким то образом возможно? А то, можно заплатить кадастровому инженеру и проиграть аукцион.. так можно много денег отдать в пустую..1
- Геннадий СавиновМихаил, доброй ночи! В соответствии с нумерацией Ваших вопросов: 1. Минимальные отступы в г. Москве в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы, утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы № 120-ПП 2017 г., не устанавливаются, т.е. могут быть равны нулю. Говорят, бывают курьезные случаи, когда нулевой отступ трактуется как «заступ» (с учетом погрешности измерения кадастровых координат). Но это не про Ваш дом, с отступом 1,44 м при нормативной погрешности межевания 0,1 м. Строить с таким отступом безопасно, проблем при постановке на кадастровый учет не будет. 2. Фактически, примыкающие к участку территории — это леса. Но участок может относиться только к одной категории земель, поэтому вся Новая Москва — это земли населенных пунктов. Не думаю, что из-за соседства с лесом могут возникнуть проблемы в регистрации недвижимости. Не для того присоединялись территории, чтобы чинить москвичам препятствия в их освоении. Но про себя надо держать в голове, что отступ Вашего дома от леса по противопожарным правилам должен быть 30 м. Можно пострадать от дыма и огня при лесном пожаре. 3. Насколько я знаю, комитеты лесного хозяйства иногда разрешают спилить деревья, создающие угрозу строениям. Я бы настраивался за свои деньги получить порубочный билет или иными способами за свой счет укоротить деревья, не привлекая лишнего внимания к ситуации. Конкретнее ответить не могу. 4. Вы не внимательно посмотрели. Около половины площади дома в соответствии с его размещение по СПОЗУ попадает в зону среднего подтопления. А есть еще зона слабого подтопления, координаты которой не внесены в ЕГРН, но она есть в системе обеспечения градостроительной деятельности г. Москвы, и которая вместе с зоной среднего подтопления занимает в соответствии с ГПЗУ практически всю площадь Вашего участка. Поэтому совершенно обоснованно Комитет государственного строительного надзора г. Москвы установил требование - мероприятия инженерной защиты от подтопления. Хорошо хоть так, а не запрет на строительство, поскольку локальные мероприятия против подтопления не эффективны и могут конфликтовать с интересами смежных землепользователей. Какие именно мероприятия по инженерной защите дома от подтопления могут потребоваться можно посмотреть в СП 116.13330.2012 "СВОД ПРАВИЛ. ИНЖЕНЕРНАЯ ЗАЩИТА ТЕРРИТОРИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ОТ ОПАСНЫХ ГЕОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ. Основные положения". Это в общем виде, а конкретно — обратившись в проектную организацию по строительству. На мой взгляд, предстоит провести разного рода обследования участка: геологические, гидрологические, почвенные, чтобы разработать эти мероприятия в составе проекта дома, в частности: его фундамента, дренажной системы, системы отвода поверхностного стока. Поскольку Ваш дом попадает в зону подтопления, сведения о которой внесены в ЕГРН, а условием одобрения строительства названы мероприятия по зоне подтопления, зарегистрировать дом в упрощенном порядке, «по дачной амнистии» не возможно. Полагаю, что упомянутый специальный раздел проекта дома целесообразно одобрить до подачи Уведомления об окончании строительства.1
- Геннадий СавиновЛетящий, доброе утро! Действительно, такую схему можно подготовить самостоятельно. Когда-то таким образом я предлагал проводить самостоятельные межевания земли собственниками. Что из этого получается, Вы испытали на себе. У Вас есть право оспорить административный регламент Администрации по причине его противоречия закону. Наймете адвоката по земельным вопросам, подадите иск в суд, потратите на это полгода и, возможно, выиграете. Но на потраченные деньги, смогли бы 5-10 раз заплатить кадастровому инженеру, чтобы он сразу и Схему расположения сделал и обмеры для межевого плана. Если для Вас выкуп земли - обычное занятие, то, извините, надо быть готовым и кадастровым инженерам платить, и проигрывать аукционы. В любой деятельности должен быть входной барьер, иначе система захлебнется.2
- Денис СериковГеннадий, добрый день! У тестя есть 2 участка в СНТ (не на правах собственности, а по членской книжке - один на тестя, второй на мою супругу - его дочь). Пытался получить в собственность - отказывают. У части соседей через суд получилось признать право собственности, у части - нет. Кроме того, пробовали взять эти участки в аренду у администрации города - один участок сдали в аренду на 10 лет, по второму отказ. Документы и судебную практику отправил вам на почту.3
- Михаил НикитинГеннадий, спасибо за развёрнутый ответ.1
- Ruslan MiniazovДобрый день, Геннадий. Подскажите пожалуйста с чего начать, если хочется приобрести заброшенный участок с очень старым домом (под снос) в частном секторе города, но к сожалению у него даже кадастрового номера нет на карте. И хозяев я не могу найти, и соседи не знают. Конкретно вот адрес и координаты с яндекса: Садовая улица, 8, микрорайон Сходня, Химки, Московская область, Россия, 141421 Координаты: 55.959839, 37.3167361
- НадеждаДобрый день! Сориентируйте, пожалуйста, какие есть варианты разрешения следующей проблемы. В 2020 г. в наследство был получен земельный участок без установленных границ. Площадь участка по сведениям Росреестра и свидетельства на землю 1995 г. - 770 кв.м. При попытке сделать межевание и осуществить регистрацию границ в Росреестре, выяснилось, что при межевании соседнего участка в 2007 г. межа в середине участка была частично передвинута. Теперь фактическая площадь нашего участка составляет 702 кв. м., расхождение с ранее учтенными сведениями – 68 кв. м. Из-за этого кадастровый инженер БТИ категорически отказался оформлять межевой план и направлять его в Росреестр, т.к. при таких расхождениях у них падает рейтинг, могут отозвать лицензию и прочие непонятные, ничем не подкрепленные документально основания. Так как договор до выезда на место не заключили, обязать их выполнить данные работы не возможно. За отдельную плату подготовили только непосредственно чертеж фактических границ на кадастровом плане территории и «подсказали», что нужно обращаться в суд с иском об установлении границ. Но, непонятно к кому и на каких основаниях они предлагают предъявлять такой иск, т.к.: - сосед в 2007 г. вызывал предыдущего собственника на процедуру согласования границ, уведомление было проигнорировано, никакие возражения не направлялись. Следовательно, граница считается согласованной. - у муниципальных гос. органов, насколько удалось выяснить, такой компетенции нет. Администрация МО в ответ на заявление с просьбой утвердить схему расположения участка или разъяснить иной порядок действий, направила к кадастровому инженеру. Кадастровые инженеры в БТИ снова отказываются. Получается патовая ситуация. Кадастровый номер - 23:26:0104013:35. Земельный участок соседа - 23:26:0104013:41, даже на публичной кадастровой карте заметно, что граница между участками неестественно выгнута в середине.2
- Christina RadaevaГеннадий, спасибо большое за развёрнутый ответ, Геннадий! Всё стало понятно.1
- Геннадий СавиновДенис, спасибо за подборку! Членская книжка - не правоустанавливающий документ. Почему суды отказывают, надо разбираться в каждом конкретном случае, с пакетом имеющихся документов в руках. Слишком объемный вопрос для нашего формата. Пока отложу. Извините.0
- Мария ПляцидевскаяМария, как раз сегодня пришёл ответ от местной администрации, что комплексные кадастровые работы не планируются1
- Геннадий СавиновRuslan, добрый вечер! Отработанного универсального механизма поиска собственников недвижимости нет. Что можно попробовать сделать. 1. Подружитесь по-настоящему с Администрацией поселения. Они могут знать, кто когда-то был собственником. 2. Подружитесь по-настоящему с соседями. 3. Нет межевания, но может быть право или кадастровый учет. Посмотрите список всего кадастрового квартала. 4. Закажите выписку о кадастровом плане территории. Там часто есть контакты смежных собственников. 5. Попробуйте инициировать процедуру признания участка не используемым по целевому назначению и признания права муниципальной собственности на него. В ряде муниципалитетов есть соответствующие методические указания. Но в результате - аукционная продажа права на участок. Скорее всего, у этого участка одно или несколько пропущенных наследств, судебный порядок признания права, затраты на суды за Ваш счет, большой срок признания прав, если удастся найти наследников и договориться с ними на приемлемых условиях. Возможно, что наследники захотят больше, чем стоят аналогичные участки у живых собственников.1
- Nastya NastyaГеннадий, благодарю Вас за ответ!1
- Геннадий СавиновНадежда, добрый вечер! Я не понимаю и не принимаю поведение этого кадастрового инженера (КИ). Если Вы согласны с уменьшением площади Вашего участка до 702 кв. м от 770 м по документу, то КИ должен изготовить межевой на эту площадь. По Публичной кадастровой карте я не вижу расхождений установленного забора и кадастровых границ смежных (с запада и востока) участков. Полагаю, ни закон о кадастровой деятельности (221-ФЗ), ни закон о регистрации недвижимости (218-ФЗ) для земельных участков, уточнение границ которых производится в индивидуальном порядке, не содержат такого основания для приостановки регистрационных действий как уменьшение площади земельного участка по межевому плану от его площади по правоустанавливающему документу. Уменьшение площади возможно на любую величину. Исключение составляют комплексные кадастровые работы (ККР), при проведении которых допускается уменьшение площади до 10% от площади по правоустанавливающему документу. Но ККР на Вашем участке не выполняются. Кстати, у Вас уменьшение площади меньше 10%. (Это так, если подумать об аналогиях закона). Посоветую найти другого кадастрового инженера. Теоретически, кадастровый инженер может быть из любого региона РФ. У стороннего КИ могут быть технические затруднения, связанные с использованием местных базовых станций, но они преодолимы.1
- Ия НаивГеннадий, ещё появился проект Росреестра «Земля для стройки». Пока там мало участков, но попытаться поискать можно.0
- Геннадий СавиновСергей, доброй ночи! Арендовать лесной участок можно. Административный регламент предоставления государственной услуги в электронном виде об аренде лесных участков размещен на сайте Комитета лесного хозяйства Московской области, там есть контактные телефоны для 5-минутной консультации. По видимому, Вам подойдет использование лесов для осуществления рекреационной деятельности (Приказ Федерального агентства лесного хозяйства № 62 от 21.12.2012). Огораживать лесные участки нельзя. Некапитальные строения размещать можно. Не думаю, что курятник подходит под рекреационную деятельность. Межевание Вашего участка значения не имеет. Арендуемый участок должен быть поставлен на кадастровый учет и право на него должно быть зарегистрировано.1
- Ruslan MiniazovГеннадий, спасибо за совет. Сложновато будет думаю, но попробую.1
- Геннадий СавиновВиктория, добрый день! В Уведомлении Администрации о соответствии характеристик планируемого к строительству дома Вам предписано размещать дом вне береговой полосы, которая частично накладывается на Ваш земельный участок, а также не превышать допустимую Правилами землепользования и застройки г. Москвы плотность застройки. Однако, при образовании исходного земельного участка, из которого путем раздела образован и Ваш участок, допущено нарушение закона. Береговая полоса в соответствии с п. 8. ст. 27 Земельного кодекса РФ не подлежит приватизации. Как Вы правильно сказали, водоема рядом с Вашим участком нет. Возможно, это воронка от снаряда, которая со временем затянется, и "водоем-лужа" исчезнет. По картам местности видно, что подъезд к Вашему участку обеспечивается. Полагаю, что вы можете устроить его так, как Вам удобно, и как уже сложилось при совместном использовании с соседями. А если и когда эта дорога будет учтена в реестре недвижимости, то это сделают по фактическому состоянию. В качестве "жути" скажу, что известны случаи, когда администрации препятствуют освоению участков, которые сами и сформировали, если частными участками частично занята береговая полоса. У Вас этот этап в данный момент пройден. При размещении дома на участке рекомендую размещать его подальше от "лужи", ведь береговая полоса "лужи" должна быть в свободном доступе. Могут и забор заставить перенести. Возможно, что когда Вы построите дом, на месте сегодняшних стыдливых чиновников, не потребовавших от вас не огораживать береговую полосу "лужи", появятся другие, заметившие "оплошность" сегодняшних коллег. В этой связи рекомендую Вам зарегистрировать дом по дачной амнистии (естественно, никаких данных по этой "луже" в ЕГРН вносится не будет, и регистрирующий орган не сможет сделать замечание относительно неверного учета ограничений в использовании участка как при его образовании, так и при строительстве дома на нем), т.е. Уведомление о завершении строительства подавать не выгодно для Вас. Помните также, что имеющееся у Вас уведомление от администрации (о соответствии планируемого дома...) нельзя передавать в регистрирующий орган. Но храните его вечно. Если что-то пойдет не так, Вы сможете его предъявить и показать, что все , что от Вас требовали, Вы при строительстве дома выполнили. А "лужа" к тому времени может и исчезнуть.1
- НадеждаГеннадий, большое спасибо за ответ!1
- Виктория ЗиновьеваГеннадий, спасибо за такой развёрнутый ответ🙌 правильно ли я понимаю, что дачная амнистия допускает регистрацию дома, если я землю купила в этом году и в этом же году построюсь и зарегистрирую?1
- Геннадий СавиновВиктория, доброй ночи! Нет, не так. Можете пользоваться "дачной амнистией", пока она не прекратится. Ее постоянно продлевают, а иногда даже упрощают, например, Уведомление, которое Вы подавали сейчас не требуется, но и не запрещено. Сейчас "дачная амнистия" то ли до 01.03.2025 г., то ли до 01.03. 2031 г. Я перестал следить. Времени на стройку много.1
- Виктория ЗиновьеваГеннадий, спасибо! И ещё раз спасибо💐1
- Геннадий СавиновЕвгения, доброе утро! Принудить наследника принять наследство не возможно. Если размер долгов наследодателя сопоставим со стоимостью участка, заинтересованное лицо может оплатить долги, взамен получая участок. Долгий и непредсказуемый путь - признание участка неиспользуемым по целевому назначению, регистрация права на него за муниципалитетом и выкуп участка заинтересованным лицом на аукционе.1
- AГеннадий, благодарю за советы!1
- Геннадий СавиновАндрей, добрый вечер! Я посмотрел ПЗЗ г. Ладушкин 2012 г. В них действительно к участку 39:20:10102:6 с востока примыкает земельный участок иной конфигурации, чем в межевом плане, подготовленном кадастровым инженером. Во-первых, рекомендую воспроизвести в межевом плане участок точно так же, как он изображен в ПЗЗ. ПЗЗ разрабатываются на годы, поэтому не следует предлагать что-то свое, оставляя вкрапления, клинья и т.п. Это Администрация, вероятно, имеет ввиду. Фактически вы предлагаете им переделать ПЗЗ под конфигурацию участка, без учета границы территориальной зоны. Ваш участок "6" и испрашиваемый находятся в территориальной зоне Ж-1 для индивидуального жилищного строительства. 4 семьи на 8 сотках.... А не попросить ли Вам новый участок тоже под ИЖС? С ним и перераспределиться будет можно, а с "огородами" - нет. Относительно хозблока я бы пока умолчал. Если аренда участка "7" была оформлена с видом использования "под огороды", то ничего строить было нельзя. Решите сначала с землей, потом вернетесь к хозблоку. Ради получения участка "7", не целесообразно ли даже пожертвовать хозблоком, если он окажется за границей, которую согласует Администрация? Если вы сначала возьмете участок "7" в аренду с видом использования под ИЖС, построите на нем хотя бы маленький дом, то сможете выкупить участок в собственность на льготных условиях. Опять вспоминая про 4 семьи на 8 сотках, думаю, такой вариант предпочтительнее.1
- Наталия ГорностайГеннадий, спасибо, я так и подумала.1
- Т—ЖМы больше не принимаем вопросы, но собрали ответы эксперта в отдельных материалах. Часть 1: https://journal.tinkoff.ru/rules-for-landlords/. Часть 2: https://journal.tinkoff.ru/rules-for-landlords-2/0
Вот что еще мы писали по этой теме
Сообщество
Полина Калмыкова
Екатерина Осетрова
Безбедный тюлень
Будет ласковый дождь
Популярное за неделю
