Какие недостатки могут всплыть после покупки дома: 6 историй из суда

Чтобы заехать и беззаботно жить в своем доме, нужны не только деньги, но и понимание строительных технологий.

Покупка недвижимости на вторичном рынке — рулетка. Одним покупателям везет: подворачивается вариант от бережных собственников с хорошим ремонтом и по адекватной цене. Другим, наоборот, — приходится много переделывать и вкладывать кучу денег, чтобы довести жилье до ума.

Мы собрали шесть историй о неудачных покупках жилых домов и судебных спорах покупателей с прежними хозяевами.

Источник: дело № 33-2042/2022

Что произошло. Жительница Оренбурга решила купить дом в Сочи. Она осмотрела приглянувшуюся недвижимость по видеосвязи. Продавец заверила, что в доме все необходимые коммуникации: свет, вода, линия газопровода проходит вдоль участка — проблем с подключением не будет.

Покупательница поверила и перевела задаток — 300 000 ₽, оставшиеся 32 700 000 ₽ обязалась передать в день сделки. Вскоре прилетела в Сочи: осмотрела дом, поговорила с одним из соседей и выяснила:

1. На перекрытии пристроенного к дому гаража скапливается вода, которая затекает в дом.
2. К газопроводу подключиться нельзя — это частная труба соседа.
3. Электроэнергия поступает в дом нелегально — тоже от соседей.
4. К участку нет своего проезда — попасть на него можно только через соседский, а если они запретят — то никак.
5. По данным в ЕГРН площадь дома занижена — не учтен встроенный гараж. Это значит, что постройка возведена с нарушением требований о застройке участка: на площади в 4 сотки можно построить дом до 240 м², а по факту — 400 м².

Узнав об этом, покупатель написала претензию о расторжении предварительного договора и возврате двойного задатка — 600 000 ₽  . Но продавец ответила, что ждет доплату, и отправила покупательнице проект договора купли-продажи. Пришлось судиться.

Что решил суд. Вернуть задаток покупательнице.

Почему так. Продавец к моменту разбирательств уже продала дом другому покупателю за 28 750 000 ₽, но отдавать задаток предыдущей покупательнице не собиралась.

Суд решил, что сделка сорвалась из-за утраты сторонами интереса к ней. Продавец не смогла представить документы, которые подтвердили бы ее заверения по предварительному договору: о том, что дом пригоден к проживанию.

Также она скрыла существенный недостаток — заниженную площадь дома в ЕГРН, поэтому должна вернуть задаток. Но не двойной, а 300 000 ₽ — сколько получила от покупательницы, поскольку и последняя не собиралась приобретать дом в таком состоянии.

Источник: дело № 33-9068/2023 и № 2-45/2023

Что произошло. Житель Екатеринбурга купил дом и поселился там с семьей, но вскоре съехал на съемное жилье. Оказалось, что дом построили с несколькими нарушениями:

1. Нет вентиляции крыши — от этого по перекрытию пошла плесень.
2. В некоторых местах в утеплителе щели на просвет.
3. Входные двери в дом промерзали и не держали тепло.

Покупатель в претензии сообщил продавцу о недостатках дома и тратах на съемное жилье. Но тот ответил, что покупатель знал о недостатках, так как смотрел дом в зимнее время. Продавец строил дом сам, поэтому не смог строго исполнить все строительные нормы и продал его со скидкой из-за этих недочетов  .

Хотя к моменту разбирательств покупатель решил, что выставит дом на продажу, он пошел в суд. Перед этим обратился к оценщикам — по их подсчетам, чтобы устранить строительные недостатки, нужно 519 369 ₽. Новый собственник прожил год на съемном жилье, а после подал продавцу иск о взыскании стоимости устранения недостатков дома. После судебной экспертизы сумма выросла до 848 654 ₽.

К ней добавили требования о компенсации: расходов на наем квартиры — 165 000 ₽, морального вреда — 130 000 ₽, трат на юриста, представительство и оформление доверенности — 85 400 ₽.

Что решил суд. Районный суд частично удовлетворил иск — отказал в компенсации морального вреда и снизил взыскание трат на юриста и представительство до 40 000 ₽. Апелляционный суд по жалобе продавца отменил взыскания затрат на съем — 165 000 ₽, так как у покупателя было собственное другое жилье. В остальном решение районного суда осталось в силе. Покупатель получил с продавца 888 654 ₽.

Почему так. После удовлетворительного решения районного суда покупатель не стал устранять строительные недостатки, а продал спорный дом и выручил за него на 1 291 000 ₽ больше, чем заплатил сам.

Несмотря на это, апелляционный суд решил, что покупателю дом достался не по сниженной, а по рыночной цене. Эксперт выявил строительные недостатки и просчитал стоимость их устранения — значит, продавец должен ее оплатить. Факт перепродажи дома для этого дела роли не играл.

Источник: дело № 33-39/2023 и № 2-4317/2022

Что произошло. Жительница Сургута купила садовый дом, но не успела стать собственницей: дом сгорел через два дня, как продавец и покупатель подали заявление о переходе прав в Росреестр.

Огонь уничтожил значительную часть здания — жить там стало невозможно. Окончательно по сделке стороны не рассчитались.

Покупатель подала в Росреестр заявление о приостановке регистрации и предложила продавцу расторгнуть договор — попросила вернуть аванс — 30 000 ₽. Продавец отказалась отдавать деньги.

Тогда покупательница решила, что расторгнет договор через суд. Это она обосновала тем, что продавец не оговорила существенные недостатки дома: неисправный дымоход, а также то, что электропроводку в доме менял ее племянник, а не профессионал-электрик.

Что решил суд. Районный суд отклонил иск, но отказ удалось обжаловать в апелляционном суде. В итоге договор купли-продажи расторгли, женщина вернула аванс — 30 000 ₽, а продавец оплатила стоимость судебной экспертизы — 176 843 ₽.

Почему так. На сделке купли-продажи жилой недвижимости товар — это помещение: квартира, дом или доля в них — и они должны быть пригодны для проживания. Продавец обязан передать покупателю жилье должного качества, а если есть существенные недостатки — прямо указать их в договоре купли-продажи.

По мнению суда, в этой истории продавец должна была вписать в договор пункт, что у дома есть недостатки качества в системе оборудования печного отопления, которые отвечают за безопасность эксплуатации дома, и предупредить о риске пожара.

Вместо этого в договоре указали, что дом пригоден для жилья, укомплектован санитарно-техническим, электро- и другим оборудованием.

Покупателя ввели в заблуждение — она не знала о скрытых недостатках, но они быстро проявили себя. Поэтому она воспользовалась правом — отказалась от договора и вернула деньги  .

Источник: дело № 2-1294/2019

Что произошло. Жительница Ростовской области купила дом и сначала не могла понять, откуда идет неприятный запах. Он был и при осмотре дома, но тогда было лето и женщина подумала, что пахнет в открытое окно с улицы.

С приходом холодов окна закрыли, а запах усилился. Когда вскрыли пол, обнаружили причину. Оказалось, что в качестве брусьев для настила половиц во всех комнатах использовали железнодорожные шпалы, а их пропитка даже спустя годы выделяет в воздух токсичные вещества: ацетон, бутанол, фенолы, фенантрен. Это опасно, так как может вызвать серьезные заболевания.

На замену брусьев и переделку напольного покрытия у женщины ушло 230 357 ₽. Она попросила продавца вернуть эти деньги — то есть уменьшить покупную цену недвижимости из-за выявленных недостатков, но получила отказ.

Тогда она отправилась в суд и добавила к иску требование о компенсации трат на представителя в суде — 16 400 ₽.

Что решил суд. Отклонил иск, и апелляционная жалоба исхода дела не изменила.

Почему так. Суд решил, что женщина не проявила должной осмотрительности во время сделки. Если ее беспокоил неприятный запах, нужно было вызывать эксперта, чтобы найти причину. Продавец дома сама купила его с рук и не принимала участия в строительстве, потому могла не знать о железнодорожных шпалах.

По данным технического паспорта, который предоставлен к сделке, — в доме деревянный пол, покрытый ДВП. Продавец сообщила покупателю то же самое — значит, она не несет ответственность за токсичные шпалы. К тому же документальных доказательств их ядовитости покупательница так и не привела.

Источник: дело № 33-394/2015

Что произошло. В Ростовской области женщина перед покупкой дома тщательно расспросила продавца, теплый ли он, так как планировала жить с малолетней внучкой. Продавец заверила, что все комнаты отапливаются печкой, а помещение кухни и столовой можно нагреть обогревателем.

Сделка состоялась. С наступлением холодов начались проблемы:

1. В доме нет системы вентиляции.
2. Обогреватель невозможно включить — сразу выбивает пробки.
3. Стены дома промерзли и отсырели — обои отслоились, потолочная плитка отпала, углы стен и откосы окон заросли плесенью, до одной из комнат тепло просто не доходит.
4. Водопровод и сток промерзли.

Покупательница обратилась к продавцу с требованием расторгнуть договор и вернуть ей деньги. Та десять лет прожила в доме и не могла не знать, что он сырой и холодный, но на сделке это утаила и придала дому продажный вид небольшим косметическим ремонтом.

Продавец отказалась возвращать деньги. По ее мнению, нужно было тщательней топить печь — тогда не было бы проблем с влажностью.

Что решил суд. Отклонил иск и апелляционную жалобу покупательницы.

Почему так. Чтобы разобраться с перечисленными недостатками дома, суд назначил экспертизу. По ее заключению в доме действительно печное отопление, которое не обогревает одну из комнат, и нет вентиляции — но так задумано проектом, значит, это нельзя назвать недостатком. Это особенность, о которой покупатель должна была знать до сделки.

Эксперт усмотрел причину промерзания и плесени в том, что новая хозяйка не проветривает дом и не топит печь. Это подтвердили свидетели. Поэтому суд отклонил ее требования — расторгнуть договор не вышло.

Источник: дело № 2-16/2023

Что произошло. Жительница Хабаровского края хотела купить дом в садовом обществе для круглогодичного проживания. Она обратилась к риелторам, которым доверяла, и те подобрали отличный вариант — теплый, сухой дом по цене ниже, чем у соседей.

Покупательница тщательно его осмотрела, но не смогла попасть в подвал: хозяева не открыли его, а цоколь фундамента занесло снегом. Риелтор успокоил: в подвале точно сухо, фундамент как новенький. Женщина поверила, и сделка состоялась.

Когда покупательница стала собственницей и открыла подвал, то обнаружила там застой воды и плесень, а стаявший снег обнаружил трещину на фундаменте. Дом стоял на склоне, и трещина указывала на то, что он с него сползает и однажды обрушится.

Покупатель позвонила продавцу и предложила расторгнуть договор купли-продажи. Та ничего не ответила, пришлось обратиться в суд.

Что решил суд. Расторг договор купли-продажи, обязал продавца вернуть деньги, а покупателя — дом прежней владелице. Та не хотела принимать недвижимость и пробовала обжаловать решение в апелляционном суде, но не вышло.

Почему так. Жилой дом продавался как дача — обветшалая бревенчатая постройка 1962 года, что было понятно по объявлению и сниженной цене. Но суд заставил продавца отвечать за недостатки переданного покупателю товара. По документам — это жилой дом, а по договору — он полностью пригоден для проживания.

Разрушения подтвердила судебная экспертиза:

1. С момента обнаружения трещина на фундаменте выросла на четыре миллиметра.
2. 75% от перекрытий пола и стен сгнили, чтобы их заменить, нужно 547 495 ₽ — целесообразней построить новый дом.

Суд признал перспективу таких расходов несоразмерными и расторг договор. Дом вернется в собственность прежней владелицы, а деньги — покупателю.