Самовольные постройки: как работает законодательство в 2024 году

Самовольное строительство — это не всегда намеренное нарушение закона.

Дом становится самостроем в результате изменений в законодательстве или неразберихи и ошибок в документах, а иногда собственники просто не знают, как надо все оформить.

Верховный суд уже разбирал судебную практику о самовольных постройках, где дал ответы на наиболее сложные и часто задаваемые вопросы. В статье проанализирую обзор и расскажу, что такое самовольные постройки, кто присваивает такой статус и как этого избежать.

Постройка считается самовольной, если:

1. Она стоит на земле, на которую у владельца нет прав. Например, хозяин дома решил поставить гараж за своим забором, но там — общая земля или участок соседа. В 2020 году в Башкортостане суд обязал местного жителя снести баню и курятник, которые частично располагались на чужом земельном участке. Также соседа обязали перенести забор.
2. Построена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает этого. Например, жилой дом разместили на землях промышленности — это нарушение.
3. Возведена без необходимых согласований. Здесь есть нюанс: если запрещающие требования появились уже после завершения строительства, признать дом самовольной постройкой нельзя. Например, если дачи уже 50 лет стоят на своем месте, а газовики вдруг решили протянуть рядом с ними магистраль высокого давления, потребовать снести дома из-за соседства с трубой нельзя.
4. Построена с нарушением строительных норм и правил. Но, опять же, не каждое нарушение означает, что дом признают самостроем. Строительные ошибки должны быть критическими и создавать угрозу жизни и здоровью людей — об этом чуть ниже.

В законе также сказано, что нельзя признать строение самовольным, если собственник не мог знать об ограничениях земельного участка. Кроме того, если на момент строительства согласование требовалось, а в день обнаружения или регистрации самостроя такого требования в законах уже нет, тогда негативных последствий тоже не будет.

Снос самовольной постройки — крайняя мера, подчеркнуто в обзоре Верховного суда.

Снести самострой чаще всего можно только на основании судебного решения. В некоторых случаях это могут сделать без суда муниципальные власти, однако в законе много оговорок. Местная администрация не может принять решение о сносе самовольной постройки, если:

1. Она стоит не на государственной или муниципальной земле и безопасна для жизни и здоровья граждан.
2. Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо уже есть судебное решение об отказе в сносе.
3. Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом доме — даже если есть угроза жизни и здоровью людей.

То есть местная власть может снести, например, незарегистрированные металлические гаражи на муниципальной земле, но не имеет такого права в отношении домов на частной территории.

Суд в каждом случае будет выяснять все обстоятельства, которые важны для дела. Зачастую решение о сносе принимают, если вид разрешенного использования земли не совпадает с типом постройки, так как привести ее в соответствие с правилами невозможно. Маловероятно, что жилой дом можно переделать под цех или наоборот.

Но в целом судьи исходят из потенциальной опасности нарушения. Если постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а допущенные нарушения можно устранить без сноса, суд откажет. Но если баня возведена прямо под линией электропередачи, это недопустимо с точки зрения противопожарной безопасности, ее обяжут снести.

Доказывать необходимость сноса обязан тот, кто подал в суд, а степень опасности устанавливает экспертиза.

На практике владелец участка или постройки может и не допустить эксперта — отказ будет законен, если нет судебного решения о проведении экспертизы. Если ее назначил суд, хозяин не должен чинить препятствий.

Кто может подать в суд. Любой человек, чьи интересы нарушены или которому незаконная постройка угрожает. Как правило, это собственники смежных земельных участков и домов, но судиться могут также и арендаторы, и просто те, кто прописан в доме по соседству.

Прокуратура тоже может подать иск в защиту интересов неопределенного круга лиц или государства. Также в суд может подать местная администрация.

Каков срок давности для исков. Если постройка, которую просят снести, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а лишь возведена без необходимых разрешений, тогда применяется общий срок исковой давности — три года.

В ряде случаев срока исковой давности нет. Например, в ситуации, когда самовольная постройка хотя бы частично возведена на чужом участке и мешает соседу пользоваться своим имуществом.

Кто оплачивает судебные расходы. По общему правилу, судебные расходы взыскиваются в пользу того, кто выиграл дело. Однако в случае с самовольными постройками и делами о признании права собственности на них не все так просто.

Верховный суд указал, что если тот, кто проиграл дело, не нарушал прав выигравшего, то он не обязан оплачивать судебные расходы. Пример из обзора: владелец самовольной постройки подал в суд на местную администрацию и потребовал признать право на недвижимость. Суд иск удовлетворил, но судебные расходы с администрации не взыскали, ведь житель сам строил без разрешений, администрация его прав не нарушала.

Когда можно заключить мировое соглашение. Судебный процесс можно завершить мировым соглашением. Однако суд не утвердит его, пока сам не разберется, что не так с самовольной постройкой. Мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы собственников смежных участков.

Например, участники спора договорились урегулировать его через выплату компенсации: один сосед платит другому, а тот отказывается от претензий. Но если при этом нарушены права других соседей, мировое соглашение суд не утвердит.

Что делать, если суд вынес решение о сносе, а в доме живут люди. Если кроме собственника в постройке живут еще люди, они зарегистрированы там, но не участвовали в судебном процессе, снести самовольную постройку не получится. И судебное решение не поможет.

Надо подавать отдельный иск о выселении, делать это должен собственник здания под снос. По закону тот, чьи права нарушены — например, сосед, — может требовать признания здания самовольной постройкой, а вот выселить оттуда кого-либо — нет.

Надо обратиться в суд с иском о признании прав собственности на самострой. Вот условия:

1. Участок относится к категории земель, на которых можно строить дом: например, на территории лесного фонда возвести дом нельзя, а на землях ИЖС — можно.
2. Постройка на день обращения в суд соответствует градостроительным и санитарным нормам.
3. Постройка не создает угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает права и законные интересы других людей. Может потребоваться заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций, а также заключения Роспотребнадзора и МЧС о том, что постройка соответствует нормам.

Чтобы признать в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, должны соблюдаться все три условия.

Если постройка полностью или частично расположена на участке, который не был предоставлен законно, в признании права собственности на такую постройку могут отказать, говорит Верховный суд.

Верховный суд разобрал несколько типовых противоречивых ситуаций и объяснил, как действовать.

Зарегистрированный дом тоже могут признать самовольной постройкой. Регистрация как таковая не означает, что дом построен без нарушений. Если такие нарушения будут выявлены, дом могут признать самовольной постройкой независимо от регистрации в ЕГРН.

Строительство частного дома без подачи уведомления еще не означает, что его следует считать самовольной постройкой. В первую очередь будут учитываться соответствие или несоответствие градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.

Использование дома не по назначению не означает, что он построен самовольно. Опять же, во главу угла ставится соблюдение установленных законом норм. Суд указывает, что такое основание для признания постройки самовольной, как использование ее не по назначению, законом не предусмотрено.

Здание, которое целиком или частично поставлено на чужой участок, не зарегистрируют, но и решение о сносе суд тоже может не вынести. Если постройка, которую нужно легализовать, частично расположена на чужом участке, будет решаться вопрос, нарушаются ли чьи-то права. От этого и будет зависеть решение.

1. Самовольную постройку можно без особых проблем узаконить, если не нарушены градостроительные, санитарные и противопожарные нормы, а также не затронуты права соседей.
2. Если права соседа нарушены, он может подать иск и потребовать снести постройку, перенести ее или же привести в соответствие с требованиями закона.
3. Исходя из обзора Верховного суда от 2022 года, снос постройки — крайняя мера. Если можно устранить нарушение, суд должен дать владельцу возможность это сделать.
4. Создает ли постройка угрозу жизни и здоровью других людей, а также соответствует ли она нормам закона, решает экспертиза. Если суд назначит экспертизу, ответчик обязан пустить эксперта на свою территорию.
5. Если стороны конфликта из-за самовольной постройки договорились, как уладить спор, они могут заключить мировое соглашение. Но только если больше ничьи права не нарушены.