Инвестидея: Alexandria Real Estate Equities, потому что лаборатории — это тема

Сегодня у нас умеренно спекулятивная идея: взять акции фонда недвижимости для НИОКР Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE), дабы заработать на росте вложений в научные исследования.

Потенциал роста и срок действия: 15,5% за 16 месяцев без учета дивидендов; 46% за 4 года без учета дивидендов; 10% годовых в течение 15 лет.

Почему акции могут вырасти: потому что на помещения для НИОКР большой спрос.

Как действуем: берем акции сейчас по 142,56 $.

При создании материала использовались источники, недоступные пользователям из РФ.

Недавно вышел подробный обзор ARE, так что здесь повторяться не будем. Основные моменты:

1. ARE — это REIT, организация, инвестирующая в недвижимость и выплачивающая большую часть своей прибыли держателям акций в качестве дивидендов.
2. Компания инвестирует в здания, в основном использующиеся для НИОКР как фармацевтическими, так и технологическими компаниями.
3. Свыше 99% выручки компании дает аренда.

Упало. С начала года акции сильно подешевели: еще в январе за них просили 210 $. Понятно, что основная причина падения — дороговизна компании, но есть ряд причин, которые позволяют нам надеяться на то, что акции скоро отскочат.

Перспективность. Технологические и фармацевтические компании будут наращивать инвестиции в НИОКР, ибо только это позволяет им удерживать свое преимущество.

Если смотреть шире, то широкую потребность в НИОКР испытывает весь корпоративный сектор, ибо рекорды маржинальности последних лет им превзойти будет сложно — а именно этого от них ожидают инвесторы и владельцы. Так что бизнес будет инвестировать в новые разработки — к выгоде ARE.

Стабильность. Свыше 96% площадей компании занято, что само по себе хорошо. Также важно то, что в этом году срок договора об аренде истекает только у клиентов, дающих в сумме не более 3,8% выручки.

Начиная с 2023 и по 2031 включительно каждый год у компании в среднем будет заканчиваться не самый большой объем договоров — по 7,5% выручки в год. Это хорошо: если бы на какой-то год приходился непропорционально большой процент истекающих договоров, скажем 25%, то это могло бы привести к организованной «забастовке арендаторов», чтобы ограничить повышение ARE стоимости аренды.

Помогает тут и то, что у ARE ни один из клиентов не дает свыше 4% от всей арендной выручки.

Точка роста. Большая часть арендаторов компании — это богатые компании типа Apple. Если менеджмент ARE напряжется, то сможет предлагать им дополнительные услуги втридорога.

Офисный мор. Капитализация у компании колеблется в районе 22 млрд долларов, так что с учетом всех описанных выше моментов ее вполне может купить крупный арендодатель, офисный бизнес которого убивает бесконечная пандемия.

Недвижимость для НИОКР — это едва ли не единственный тип офисов, где можно надеяться на максимальную заполняемость площадей и приемлемые темпы роста, так что это будет очень логичным решением для рантье, который ничем, кроме аренды, заниматься не хочет.

Дивиденды. Компания платит хорошие дивиденды: 4,72 $ на акцию в год, что дает нам нестыдные 3,42% годовых. Принимая во внимание перспективность ниши ARE, акционеры имеют полное право ждать, что доходы компании будут расти, а значит, будут расти и дивиденды. Но даже те дивиденды, что уже есть, достаточно велики, и можно осторожно надеяться на рост котировок акций за счет притока любителей выплат.

Цена. Если бы ARE была обычной компанией, то мы бы оценивали ее по тому, сколько годовых выручек она стоит и за сколько лет работы ее текущая стоимость окупится. И тут ее можно и нужно было бы считать крайне недешевой компанией: P / S у нее 9,38, а P / E — 47,86.

Но REIT на бирже принято оценивать по соотношению цены акций к прибыли от операций — и этот показатель находится на уровне чуть ниже 39. Это тоже ощутимо выше «среднего по больнице». В общем, недооцененной компанию нельзя назвать.

Бухгалтерия. У ARE очень много задолженностей — свыше 10 млрд долларов. А вот денег непосредственно в ее распоряжении маловато — 522,5 млн. С ростом ставок обслуживать такой долг будет тяжелее, что увеличивает риски снижения выплат и последующего за этим падения акций.

Мирного решения не будет. То, что у компании почти все площади заняты, а сроки действия большей части договоров заканчиваются нескоро, имеет и негативную сторону: маловероятно, что ARE сможет разом резко повысить стоимость аренды. Так что рост доходов тут будет постепенным.

Берем акции сейчас по 142,56 $. А дальше есть следующие варианты действий:

1. дождаться возвращения акций к уровню 165 $. Здесь лучше рассчитывать на 16 месяцев;
2. ожидать возвращения котировок к 210 $. Думаю, этого уровня мы достигнем за следующие 4 года;
3. держать акции 15 лет.

Учитывая важность дивидендного фактора для этой идеи, рекомендуем посматривать на раздел новостей на сайте компании, чтобы отреагировать на сокращение выплат.

Но сейчас «СПб-биржа» начинает свою работу позже обычного, поэтому пока что мы лишены временного преимущества перед американскими инвесторами.