Дивиденды с лабораторий: инвестируем в Alexandria Real Estate Equities

Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) — американский фонд, инвестирующий в недвижимость для НИОКР. Направление работы компании выглядит очень многообещающе, и дивиденды у нее отличные. Но что же тут не так?

При создании материала использовались источники, недоступные пользователям из РФ.

ARE — это REIT, то есть фонд, инвестирующий в недвижимость и распределяющий большую часть своей прибыли в виде дивидендов между держателями акций.

ARE сдает помещения компаниям, которые занимаются НИОКР, — как вузам, так и частным корпорациям. Согласно годовому отчету, практически всю выручку ARE дает аренда и только 0,27% приходится на другие источники — на процентный доход и доходы компании с управления строительными проектами.

Значительную долю в ее структуре выручки занимают фармацевтические предприятия типа Moderna и Eli Lilly, но есть и технологические компании вроде Apple, Uber.

Выручка ARE с аренды по отраслям, в которых работают арендаторы:

1. Государственный биотех — 25%.
2. Фундаментальные исследования, товары, услуги, устройства — 21%.
3. Международные фармацевтические компании — 18%.
4. Институциональные сферы: академические, медицинские, НКО, правительство США — 10%.
5. Частный биотех — 7%.
6. Компании с инвестиционным рейтингом и технологические или офисные предприятия с большой капитализацией — 9%.
7. Другое — 4%.
8. Сфера деятельности арендатора скоро сменится — 6%.

Практически все доходы компании приносят объекты недвижимости в США. У нее есть 6 объектов недвижимости в Канаде и один в Китае — но их доля столь незначительна, что в отчете доля зарубежной выручки даже не указывается, как несущественная.

Распределение арендной выручки компании по регионам:

1. Бостон и агломерация вокруг — 35%.
2. Зона залива Сан-Франциско — 25%.
3. Сан-Диего — 16%.
4. Нью-Йорк — 5%.
5. Сиэтл — 6%.
6. Мэриленд — 6%.
7. Исследовательский Треугольник — 5%.
8. Другое — 2%.

На сайте компании можно посмотреть, как выглядят ее здания в разных регионах.

Упало. С начала года акции компании упали под весом их дороговизны. Спекулятивные инвесторы могут воспользоваться этим, чтобы заработать на отскоке.

Чудеса науки. Компания мудро занимается крайне перспективным делом — продает кирки и лопаты старателям в период золотой лихорадки. Вернее, сдает им в аренду палатки.

Фармацевтические компании тратят безумные деньги на НИОКР и, пока существует современная патентная система, будут это делать, просто чтобы оставаться на месте. А значит, будет генерироваться спрос на здания ARE.

И даже более того — я думаю, что он будет расти. Бесконечная пандемия будет генерировать спрос на новые лекарственные решения, что будет загружать научно-исследовательские отделы вузов и корпораций еще больше. Если смотреть шире, за пределами непосредственно медицины, то нужда в НИОКР есть и у технологического сектора — так что и тут все будет хорошо.

Диверсификация. Ни один из клиентов компании не дает ей больше 4% от выручки, что очень хорошо: это усиливает переговорную позицию компании и нивелирует риски для отчетности в случае ухода кого-то из арендаторов.

Дивиденды. Компания платит 4,72 $ на акцию в год, что дает 3,45% годовых. Это очень хорошая доходность. А учитывая позитивный тренд в основной сфере деятельности компании, есть перспективы роста.

Могут купить. У ARE посильная для крупного фонда капитализация — 23,87 млрд долларов. Учитывая все вышесказанное, компанию вполне могут купить. Если принимать во внимание уровень заполненности ее объектов и в целом безблагодатную ситуацию в сфере аренды других видов офисов, я бы не удивился, узнав, что ARE купил какой-нибудь крупный американский рантье, разочаровавшийся в обычной офисной аренде.

Бухгалтерия. Компания тратит на дивиденды как бы больше, чем зарабатывает. «Как бы» потому, что, на первый взгляд, убыток технический: если не учитывать амортизацию зданий, то убытка нет — а тот, что есть, пока есть только на бумаге.

Но амортизацию стоит учитывать, потому что рано или поздно компании придется вкладывать в реконструкцию своих зданий — причем очень большие деньги. С начала этого года стоимость труда и стройматериалов в США сильно выросла, что значительно нивелирует эффект от гипотетических инфраструктурных трат Байдена, — и эти факторы придется учитывать ARE.

Задолженностей у компании очень много — свыше 10 млрд долларов. А вот денег непосредственно в ее распоряжении маловато — 522,5 млн. Этот факт может привести как к урезанию выплат и последующему падению акций, так и к тому, что инвесторы будут сторониться этих акций в свете увеличения ставок и подорожания займов. Тем более что участники рынка ожидают очень значительного повышения ставок.

Дорого. Отношение цены акций компании к прибыли от операций находится на уровне 38 — это довольно дорого, и если не считать компанию переоцененной, то уж недооцененной ее точно нельзя назвать.

Могут не купить. Компания стоит недешево и окупится небыстро. Учитывая все вышесказанное, и в первую очередь подорожание займов и усложнение условий их выдачи, достать заемных денег на ее покупку у потенциального приобретателя может не получиться. А ее многомиллиардная стоимость несколько ограничивает круг возможных покупателей, которые смогут оплатить сделку на 100% из своего кармана.

ARE — классный REIT с хорошей конъюнктурой бизнеса. Но высокая стоимость и большая долговая нагрузка заставляют меня повременить с инвестициями в него. Я бы подождал или падения акций до уровня 100 $, или каких-то более явных признаков усиления активности в области НИОКР среди технологических и фармацевтических компаний.