Сервис в партнерстве с Тинькофф Инвестициями. Котировки обновляются раз в 15 минут

«Эталон» (MOEX: ETLN) — одна из крупнейших и старейших компаний в сфере девелопмента и строительства на российском рынке, которая в 2022 году купила крупного регионального конкурента «ЮИТ Россия» и значительно расширила географию своей деятельности. Сейчас застройщик работает в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Омске, Новосибирской области, Екатеринбурге и Тюмени.

В конце октября «Эталон» представил операционный отчет за 3 квартал 2022 года, в котором зафиксировано частичное восстановление продаж. Основные моменты:

  1. Новые продажи в 3 квартале упали на 31% — до 66,986 тысячи квадратных метров — против снижения на 57% в 2 квартале 2022 года.
  2. Количество контрактов уменьшилось на 16% — до 1572 штук — за счет слабых результатов в Москве и Санкт-Петербурге.
  3. Денежные поступления квартал к кварталу практически не изменились и составили 11,17 млрд рублей.
  4. Средняя цена одного квадратного метра выросла на 4% — до 198,985 тысячи рублей.
  5. Доля ипотеки в общих продажах снизилась с 66 до 55% на фоне роста ставок по ипотеке в России.
Как делать деньги из денег
Лучшее об инвестициях за неделю — в вашей почте каждый понедельник. Бесплатно.

Операционные результаты

Основной бизнес «Эталона» — это строительство жилой недвижимости в России. Девелопер контролирует весь жизненный цикл своих проектов, начиная с анализа и приобретения земельного участка и заканчивая реализацией уже построенных объектов.

2022 год для «Эталона» складывается весьма непросто, так как весной компания столкнулась с катастрофическим падением продаж на фоне роста ставок в России и неопределенности на рынке, а также из-за ограниченного предложения недвижимости. Но уже в 3 квартале девелопер смог улучшить свою снижающуюся динамику операционных показателей, главным образом благодаря последнему приобретению — «ЮИТ Россия».

Общие продажи за завершившийся отчетный период упали на 31% — до 66,986 тысячи квадратных метров, — количество новых контрактов сократилось на 16% — до 1572 штук, — денежные поступления снизились на 42% — до 11,17 млрд рублей.

Основная причина — неудовлетворительные результаты на двух основных рынках — в Москве и Санкт-Петербурге — из-за слабого потребительского спроса на жилье.

Но даже в такой слабой отчетности есть положительные моменты. Главный плюс — рост средней цены реализации квадратного метра, год к году данный показатель увеличился на 4% — до 198,985 тысячи рублей.

Кроме этого, дополнительным драйвером выступили региональные продажи, которые в 3 квартале 2022 года составили 18 тысяч квадратных метров и принесли «Эталону» 1,4 млрд рублей денежных поступлений.

Основные операционные результаты «Эталона»

3к2021 3к2022 Изменение
Новые продажи, тысяч м² 96,47 66,986 −31%
Новые продажи, млрд рублей 18,39 13,329 −28%
Количество контрактов, штук 1869 1572 −16%
Денежные поступления, млрд рублей 19,308 11,170 −42%
Средняя цена квадратного метра, тысяч рублей 190,633 198,985 4%
Доля ипотеки 66% 55% −11 п. п.
Новые продажи, тысяч м²
3к2021
96,47
3к2022
66,986
Изменение
−31%
Новые продажи, млрд рублей
3к2021
18,39
3к2022
13,329
Изменение
−28%
Количество контрактов, штук
3к2021
1869
3к2022
1572
Изменение
−16%
Денежные поступления, млрд рублей
3к2021
19,308
3к2022
11,17
Изменение
−42%
Средняя цена квадратного метра, тысяч рублей
3к2021
190,633
3к2022
198,985
Изменение
4%
Доля ипотеки
3к2021
66%
3к2022
55%
Изменение
−11 п. п.

Не все так плохо

Результаты «Эталона» в 3 квартале 2022 года не впечатляют, но справедливости ради стоит признать, что в 2 квартале они были еще хуже. Общие продажи недвижимости в денежном эквиваленте в Москве и Московской области тогда сократились на 69% — против снижения на 37% за текущий отчетный период, а в Санкт-Петербурге — на 46% против падения на 37% в прошедшем квартале.

Основная причина роста результатов — новые проекты: «Эталон» с января по сентябрь ввел в продажу около 530 тысяч квадратных метров, большую долю которых запустили в 2 и 3 кварталах. Это позволило менеджменту обеспечить постепенное восстановление продаж начиная с июля.

Что касается операционных результатов 4 квартала 2022 года, то более сильного восстановления показателей инвесторам пока ждать не стоит, так как в конце сентября «Эталон» зафиксировал замедление спроса. Из-за этого руководству пришлось скорректировать свой план запусков новых проектов до 156 тысяч квадратных метров. Для сравнения: в 3 прошлых кварталах компания в среднем вводила в эксплуатацию 176 тысяч квадратных метров.

За счет чего акции могут вырасти

На российском фондовом рынке акции «Эталона» наиболее недооценены в сравнении с другими местными застройщиками: ПИК, «Самолет» и ЛСР. Текущие мультипликаторы компании: EV / EBITDA — 0,95, P / E — 10,48, P / BV — 0,28, «чистый долг / EBITDA» — 0,11.

Главным образом это объясняется слабыми финансовыми результатами и инфраструктурными рисками. На Московской бирже торгуются GDR «Эталона», на которые девелопер не может выплачивать дивиденды, так как сейчас действуют два технических ограничения: со стороны ЕС и ЦБ РФ. Первые заблокировали все дивидендные переводы в РФ, а вторые запретили проводить из РФ любые выплаты нерезидентам.

Финансовые результаты «Эталону», вероятно, пока не получится полностью восстановить, потому что в России сейчас наблюдается падение спроса на недвижимость. Поэтому основным драйвером роста застройщика стоит считать возврат к дивидендным выплатам.

Некоторым российским эмитентам удалось обойти инфраструктурные ограничения и выплатить дивиденды на GDR своим акционерам в 2022 году. Речь идет о компаниях «Мать и дитя» и «Окей». Следовательно, все, что сейчас требуется от менеджмента, — это изучить и перенять опыт других отечественных компаний.

Сравнение по мультипликаторам российских девелоперов

«Эталон» «Самолет» ПИК ЛСР
EV / EBITDA 0,95 7,07 5,04 3,06
P / E 10,48 14,37 3,94 2,98
P / BV 0,28 14,04 1,59 0,52
Чистый долг / EBITDA 0,11 2,49 2,2 1,82
EV / EBITDA
«Эталон»
0,95
«Самолет»
7,07
ПИК
5,04
ЛСР
3,06
P / E
«Эталон»
10,48
«Самолет»
14,37
ПИК
3,94
ЛСР
2,98
P / BV
«Эталон»
0,28
«Самолет»
14,04
ПИК
1,59
ЛСР
0,52
Чистый долг / EBITDA
«Эталон»
0,11
«Самолет»
2,49
ПИК
2,2
ЛСР
1,82

Что в итоге

«Эталон» представил неудовлетворительные операционные результаты в 3 квартале 2022 года: общие продажи компании снизились на 31%, денежные поступления — на 42%. Вдобавок девелопер анонсировал слабый план запусков новых проектов в последнем квартале текущего года.

Акции «Эталона» стоит покупать с учетом всех проблем и рисков только на перспективу. Если вы краткосрочный инвестор, то эта компания вам явно не подойдет, так как восстановить свои финансовые результаты, дивиденды и капитализацию девелопер сможет только в среднесрочной или долгосрочной перспективе.

Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique.