Обзор российского застройщика: «Группа ЛСР»

10
Аватар автора

Иван Черненко

частный инвестор

«Группа ЛСР» — один из ведущих застройщиков России с присутствием в Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. Компания основана в Санкт-Петербурге в 1993 год. ЛСР — вертикально интегрированная компания с собственной ресурсной базой и производством строительных материалов.

О компании

Бизнес группы состоит из двух основных сегментов:

  1. Недвижимость и строительство.
  2. Производство и продажа строительных материалов.

Компания строит недвижимость в основном масс- и бизнес-класса и ориентируется на средний класс населения и наиболее благополучные экономически регионы.

Сектор строительных материалов состоит из подразделений по производству бетона, кирпича, газобетона, щебня, песка, железобетонных конструкций, есть подразделение, предоставляющее услуги работы строительных кранов.

Большая часть добычи и производства строительных материалов осуществляется в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Собственные производства позволяют компании, кроме продаж строительных материалов сторонним покупателям, также контролировать полные цепочки производств — от добычи нерудных материалов до постройки и продажи готовой недвижимости.

Большую часть выручки компания получает в Санкт-Петербурге, где также осваивает новый большой проект по строительству жилого комплекса на Васильевском острове. В сентябре 2020 года группа ЛСР получила право на застройку площади 143 га. Перед началом строительства сделают предварительный намыв песка для поднятия высоты и стабилизации территории. Предполагается, что эти работы займут 3—4 года, весь же проект планируется завершить к 2034 году. Площадь квартир, по предварительным оценкам, будет составлять 700 тысяч квадратных метров.

Существенную часть выручки компания зарабатывает в Москве, где флагманские проекты — это ЖК «Зиларт» и «Лучи» — 62 и 20% в объеме продаж по Московскому региону за 2020 год.

Выручка по сегментам

Недвижимость и строительство81%
Строительные материалы15%
Прочее4%

Выручка по сегментам

Недвижимость и строительство81%
Строительные материалы15%
Прочее4%

Распределение недвижимости по стоимости сегментов

Масс-маркет43%
Бизнес-сегмент35%
Элитный сегмент12%
Коммерческая недвижимость8%
Бизнес-центры2%

Распределение недвижимости по стоимости сегментов

Масс-маркет43%
Бизнес-сегмент35%
Элитный сегмент12%
Коммерческая недвижимость8%
Бизнес-центры2%

Выручка по регионам, млн рублей

Санкт-Петербург55 385
Москва31 593
Екатеринбург9036

Выручка по регионам, млн рублей

Санкт-Петербург55 385
Москва31 593
Екатеринбург9036

Финансовые показатели

Выручка росла до 2018 года, когда компания вышла на пиковые продажи ключевых проектов, затем наметился некоторый спад. В 2020 году, несмотря на пандемию, компания смогла показать достойные результаты: повлияли возросшие цены на недвижимость и программа льготной ипотеки.

Чистый долг компании последние три года снижается и в целом остается на комфортном уровне. Руководство гибко управляет долговой нагрузкой и держит ее под контролем.

Показатели компании

Выручка, млн рублейЧистая прибыль, млн рублейЧистый долг, млн рублейЧистый долг / EBITDA
201586 83010 64612 5840,68
201698 072916330 0651,56
2017138 49415 87143 0731,17
2018146 37616 23030 2900,83
2019110 438746922 7601,08
2020118 05212 02516 8300,61

Показатели компании

2015
Выручка, млн рублей86 830
Чистая прибыль, млн рублей10 646
Чистый долг, млн рублей12 584
Чистый долг / EBITDA0,68
2016
Выручка, млн рублей98 072
Чистая прибыль, млн рублей9163
Чистый долг, млн рублей30 065
Чистый долг / EBITDA1,56
2017
Выручка, млн рублей138 494
Чистая прибыль, млн рублей15 871
Чистый долг, млн рублей43 073
Чистый долг / EBITDA1,17
2018
Выручка, млн рублей146 376
Чистая прибыль, млн рублей16 230
Чистый долг, млн рублей30 290
Чистый долг / EBITDA0,83
2019
Выручка, млн рублей110 438
Чистая прибыль, млн рублей7469
Чистый долг, млн рублей22 760
Чистый долг / EBITDA1,08
2020
Выручка, млн рублей118 052
Чистая прибыль, млн рублей12 025
Чистый долг, млн рублей16 830
Чистый долг / EBITDA0,61

Дивиденды

Долгое время компания платила по 78 ₽ годовых дивидендов на акцию, затем в 2019 году снизила их до 30 ₽. В 2020 вновь наметилась тенденция к увеличению дивидендов, дополнительно к этому объявили программу обратного выкупа акций на сумму до 5 млрд рублей.

Согласно дивидендной политике, компания выплачивает акционерам не менее 20% чистой прибыли по МСФО. В реальности за 2020 год выплатили 6 млрд рублей при чистой прибыли в 12 млрд, что составляет 50%, или 59 ₽ на акцию.

Источник: сайт компании
Источник: сайт компании

Структура акционеров

Значительная доля акций принадлежит генеральному директору компании Андрею Молчанову, есть также небольшие доли других менеджеров и казначейские акции. Процент акций в свободном обращении достаточно большой для российского рынка, это делает акции привлекательными в глазах миноритарных акционеров: это уменьшает вероятность манипуляций ценой или принудительного выкупа по несправедливой цене, а также увеличивает вероятность попадания в различные индексы.

Положение в отрасли

По объемам ввода жилья в эксплуатацию за 2020 год В Санкт-Петербурге «Группа ЛСР» заняла второе место, в Москве — семнадцатое, в Свердловской области — третье. Позиции компании на рынках строительства в Санкт-Петербурге и на Урале высоки, в Москве же она не входит в число лидеров.

Объем вводимого в эксплуатацию жилья за 2020 год по регионам

РегионОбъем жилья у «Группы ЛСР», тысяч кв. метровОбъем жилья у лидера региона, тысяч кв. метровМесто «Группы ЛСР» по объему жилья в регионе
Санкт-Петербург362703 — Setl Group2
Москва821023 — ПИК17
Свердловская область94144 — «Атомстройкомплекс»3
Россия5382340 — ПИК3

Объем вводимого в эксплуатацию жилья за 2020 год по регионам

Санкт-Петербург
Объем жилья у «Группы ЛСР», тысяч кв. метров362
Объем жилья у лидера региона, тысяч кв. метров703 — Setl Group
Место «Группы ЛСР» по объему жилья в регионе2
Москва
Объем жилья у «Группы ЛСР», тысяч кв. метров82
Объем жилья у лидера региона, тысяч кв. метров1023 — ПИК
Место «Группы ЛСР» по объему жилья в регионе17
Свердловская область
Объем жилья у «Группы ЛСР», тысяч кв. метров94
Объем жилья у лидера региона, тысяч кв. метров144 — «Атомстройкомплекс»
Место «Группы ЛСР» по объему жилья в регионе3
Россия
Объем жилья у «Группы ЛСР», тысяч кв. метров538
Объем жилья у лидера региона, тысяч кв. метров2340 — ПИК
Место «Группы ЛСР» по объему жилья в регионе3

Возможные драйверы роста акций

Рост цен на недвижимость. На июль 2021 года цены на недвижимость в Москве продолжают расти, в Санкт-Петербурге тоже.

Продление программы льготной ипотеки. Программу льготной ипотеки продлили до июля 2022 года. Как отмечает компания в операционном отчете за 2020 год, доля купленных квартир с использованием ипотеки выросла до 64 с 47% в 2019 году.

Растет объем ввода в эксплуатацию нового жилья. Государство ставит цель ввести в эксплуатацию 120 млн квадратных метров жилья к 2030 году. В 2019 году ввели 80 млн квадратных метров. Получается прогнозный рост на 50%.

Консолидация строительной отрасли на фоне введения счетов эскроу. До июля 2018 года деньги клиента поступали напрямую к застройщику. Из-за этого на рынке присутствовало множество мелких игроков. Их банкротство приводило к проблеме обманутых дольщиков, для предотвращения которой государство и ввело счета эскроу: деньги с них могли использоваться только на строительство объектов. С июля 2019 года ставка, по которой компания-застройщик может взять кредит в банке, связана с суммой на счетах эскроу — более мелким игрокам получить финансирование будет сложнее.

Рост населения Москвы и Санкт-Петербурга. Согласно прогнозу Мосстата, до 2036 года население Москвы будет расти каждый год и вырастет к 2036 году примерно на 1,6%.

По прогнозу Петростата, население Санкт-Петербурга к 2036 году вырастет примерно на 3%, а население Ленинградской области — на 12,5%.

Реализация текущих и новых крупных проектов. Земельный банк компании составляет более 8,2 млн квадратных метров чистой продаваемой площади с рыночной стоимостью около 276 млрд рублей. 62% проектов находится на стадии разработки концепции или проектирования.

Возможные риски

Ухудшение платежеспособности населения. Реальные доходы населения снижались с 2014 по 2017 год примерно на 2,15% в год, за 2018 и 2019 годы показали незначительный рост — на 0,1 и 1% соответственно. В 2020 году произошло падение на 3,5%, что во многом было связано с пандемией. Быстрого роста реальных доходов населения в ближайшее время не ожидается.

Демографический кризис. После 1985 года начался спад рождаемости, после распада СССР в 90-е годы он усилился. В 2021 году людям, которые родились после 1985 года, исполнилось от 20 до 35 лет — в таком возрасте многие покупают свою первую квартиру для себя и семьи. Сокращенная доля населения данного возраста может повлиять на спрос на недвижимость.

Рост процентных ставок и снижение привлекательности ипотеки. В России начался новый цикл роста ключевой ставки. С минимальных значений в 4,25% ставка выросла до 5%. С ростом процентной ставки может начаться рост ставок ипотеки, что снизит спрос на квартиры в новостройках.

По результатам 1 квартала 2021 года у ЛСР наметилось некоторое снижение операционных показателей. Снижение продаж на 14% год к году менеджмент компании объясняет завершением крупных проектов «Шуваловский» и «Новая Охта» в Санкт-Петербурге.

В итоге

«Группа ЛСР» — один из лидеров строительного сектора России в целом и рынка застройщиков Санкт-Петербурга в частности. Компания показывает устойчивые финансовые результаты, но инвестирование в нее несет глобальные риски всего строительного сектора.

  • SkepticИсправьте млрд на миллионы в таблицах.2
  • Otto BlottoNikita, почему?? А мы хотели купить в зиларте, но они подняли цены до небес, дешевле в европе купить, чем у нмх0
  • Павел ЛевинNikita, на основании чего такое мнение? Чем оно подкреплено? У меня работа связанна с постоянным перемещениям в основном новостроек, то есть за плёчами многие тысячи квартир. Качество Лср всегда было не ниже твёрдой 4+ и то смотря по каким критериям вы их рассматриваете. Я рассматриваю с точки зрения качества стен (5), внутренние камуникации (4+), теплоэффективность (4+), планировка (4+), лестничные клетки (5), парковочные места (4), прилегающая территория (4-).4
  • Alex Freemanбыло бы отлично если бы на ММВБ была бы хотя бы одна компания торгующая только стройматериалами.0
  • Полиция Т—ЖЕкатерина, убрали подозрительную ссылку в соответствии с первым пунктом правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/0
  • Виктор АгеевУСПЕШНЫЙ ИНВЕСТОР Судя по графику, бумаги ЛСР пробили пандемийное днище 2020 года (30.03.2020-28.05.2020). Следующее дно 29.09.2015 - 569 за акцию. Анализ ситуации говорит о том, что готовится крупный выкуп акций, и, на новостях 2019 года, что Андрей Молчанов продал 9,71% акций группы ЛСР, возможно готовится смена владельца контрольного пакета. Максимальный пик был 29.01.2021, на новости: "Проект Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ представят на утверждение Правительству в начале февраля". Акции ЛСР достигли 942,6 рублей за бумагу. 13.10.2021 Минстрой представил проект стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. но это никак не изменило ситуацию с падением, ПОТОМУ, ЧТО: Основная цель стратегии — достижение ежегодного объема ввода жилья на уровне 120 млн кв. м к 2030 году, по оценкам Минстроя, потребует более 70 трлн руб. частных средств и около 7 трлн руб. инвестиций в создание инфраструктуры для жилищного строительства. Ключевым риском недостижения цели в 120 млн кв. м Минстрой считает рост ставок по ипотеке, который «в сочетании с опережающим ростом цен на жилье сокращает спрос на новостройки, в результате снижаются запуски новых проектов». ТО ЕСТЬ, рост ставок по ипотеке, который возник из-за роста ставки ЦБ РФ - это реализация того самого КЛЮЧЕВОГО РИСКА, о котором говорил Минстрой. Плюс комментарии недовольных новосёлов, которые въехали в пустой дом и хотят, чтоб застройщик или управляющая компания прогревала весь ЖК зимой, а не только их квартиру. Но платить за это они, естественно, НЕ ХОТЯТ. МОЁ МНЕНИЕ: Если ставка ЦБ РФ растёт - это плохо для застройщиков и для инвесторов. Покупательская способность снижается, банки вынуждены поднимать ставки по ипотеке и государство вынуждено субсидировать их часть из бюджета. Дефицит жилья превращается в профицит (избыток). Возникают такие квартиры, как "залежавшиеся", с плесенью и остальными недостатками, так как дома не вводят в эксплуатацию. Ведь надо их отапливать. А застройщик не может содержать пустые дома и целые ЖК за свой счёт и за счёт инвесторов, если в этих домах никто не живёт. Появляются недовольные дольщики-новосёлы, которые своим недалёким умом снижают через соцсети и форумы и без того низкий уровень стоимости акций девелопера. То есть застройщик идёт на финансовый риск и ради 50-100 идиотов сдаёт ЖК, в котором больше половины квартир пустуют, а жильцы не в состоянии обогреть все 9 этажей зимой. У них осыпается штукатурка, появляется плесень и ржавчина. Жильцы недовольны, жильцы хотят тепла и уюта, но не хотят платить за обогрев пустых квартир. Жильцы не понимают, что они живут в большом каменном склепе, и если что-то случится с этим склепом - пострадают все. Пока у каждого покупателя будет такой менталитет, девелоперы и инвесторы будут в ж...пе, а, значит в том же месте будут и сами покупатели жилья. ЛСР отмоется от грязных обвинений туповатых обладателей новых квартир, а вот эти новые жильцы вряд ли когда-то поумнеют. Так и будут жить в своём человейнике, споря с соседями за место на парковке.....0
  • Виктор АгеевAlex, У таких компаний настолько низкие показатели, что на бирже им делать нечего. Есть ЛСР, которая имеет своё крупнейшее производство бетона, газобетона и кирпича. Это одно из основных направлений деятельности компании. И именно это направление, наряду с собственными песчаными карьерами, может вытянуть компанию в марте 2022 года на уровень высокой реализации.0