Российские девелоперы: сравниваем результаты «Эталона», ЛСР и «Самолета»

6
Российские девелоперы: сравниваем результаты «Эталона», ЛСР и «Самолета»

Группа «Эталон», ЛСР и «Самолет» (MOEX: ETLN, LSRG, SMLT) — крупные российские девелоперы, которые в основном строят свои объекты жилой недвижимости в европейской части России. Эта тройка компаний входит в число крупнейших застройщиков по вводу жилья в эксплуатацию в первом полугодии 2022 года, занимая третье, четвертое и шестое места соответственно.

В середине третьего квартала российские девелоперы представили свои финансовые отчеты за первое полугодие 2022 года, который для этих компаний сложился по-разному. У группы «Эталон» результаты упали на фоне провального второго квартала, а у ЛСР и «Самолет», наоборот, увеличились благодаря работе в более низком ценовом сегменте, спрос в котором во втором квартале лишь незначительно снизился.

Аватар автора

Никита Компанищенко

частный инвестор

Страница автора
Рассылка Т—Ж о мире инвестиций
Лайфхаки о том, как делать деньги из денег, — в вашей почте раз в неделю. Бесплатно

Операционные результаты

У всех застройщиков рост цены квадратного метра недвижимости был двузначным во всех регионах. Например, по данным группы «Эталон», за первые 6 месяцев 2022 года квадратный метр подорожал на 10%, по данным «Самолета» — на 11%, по данным ЛСР — на 15%.

«Самолет». Компания возводит объекты недвижимости в Москве, Санкт−Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени и владеет самым большим земельным банком в отрасли: по состоянию на 31 декабря 2021 года он достиг 29 млн квадратных метров. Средняя цена за квадратный метр — 167,8 тысячи рублей.

В первом полугодии 2022 года объем продаж первичной недвижимости группы вырос на 64% — до 468,7 тысячи квадратных метров — за счет сильного спроса на высокомаржинальных рынках Московского и Северо-Западного региона. Это привело к тому, что «Самолет» зафиксировала увеличение денежных поступлений на 76%.

ЛСР. Это один из ведущих российских девелоперов, основная деятельность которого сконцентрирована в Санкт−Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Екатеринбурге. Кроме этого, у компании есть небольшой бизнес по производству строительных материалов.

Общий объем продаж практически не изменился, а вот стоимость новых заключенных контрактов увеличилась на 13%. Сегмент строительных материалов вырос на 20% за счет повышенного спроса.

Группа «Эталон». Одна из крупнейших и старейших компаний в сфере девелопмента и строительства на российском рынке, которая работает в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Омске, Новосибирской области, Екатеринбурге и Тюмени. В 2022 году застройщик приобрел крупного регионального конкурента — «ЮИТ Россия».

За первые 6 месяцев 2022 года «Эталон» представил самые слабые операционные показатели: общие продажи недвижимости в натуральном выражении сократились на 35% — до 143,5 тысячи квадратных метров — на фоне обвального падения спроса в среднем ценовом сегменте во втором квартале, денежные поступления снизились на 20% — до 32,637 млрд рублей — по той же причине.

Основные операционные результаты девелоперов

«Самолет»1п20211п2022Изменение
Новые продажи, тысяч квадратных метров285,678468,69064%
Новые продажи, млрд рублей43,32678,64582%
Денежные поступления, млрд рублей42,89975,42676%
Средняя цена квадратного метра, тысяч рублей151,7167,811%
ЛСР1п20211п2022Изменение
Новые продажи, тысяч квадратных метров313308−2%
Новые продажи, млрд рублей475313%
Средняя цена квадратного метра, тысяч рублей15017215%
Группа «Эталон»1п20211п2022Изменение
Новые продажи, тысяч квадратных метров220,940143,475−35%
Новые продажи, млрд рублей41,14729,319−29%
Денежные поступления, млрд рублей40,88932,637−20%
Средняя цена квадратного метра, тысяч рублей186,236204,34810%

Основные операционные результаты девелоперов

Новые продажи у «Самолета», тысяч квадратных метров
1п2021285,678
1п2022468,690
Изменение64%
Новые продажи у «Самолета», млрд рублей
1п202143,326
1п202278,645
Изменение82%
Денежные поступления у «Самолета», млрд рублей
1п202142,899
1п202275,426
Изменение76%
Средняя цена квадратного метра у «Самолета», тысяч рублей
1п2021151,7
1п2022167,8
Изменение11%
Новые продажи у ЛСР, тысяч квадратных метров
1п2021313
1п2022308
Изменение−2%
Новые продажи у ЛСР, млрд рублей
1п202147
1п202253
Изменение13%
Средняя цена квадратного метра у ЛСР, тысяч рублей
1п2021150
1п2022172
Изменение15%
Новые продажи у группы «Эталон», тысяч квадратных метров
1п2021220,940
1п2022143,475
Изменение−35%
Новые продажи у группы «Эталон», млрд рублей
1п202141,147
1п202229,319
Изменение−29%
Денежные поступления у группы «Эталон», млрд рублей
1п202140,889
1п202232,637
Изменение−20%
Средняя цена квадратного метра у группы «Эталон», тысяч рублей
1п2021186,236
1п2022204,348
Изменение10%

Финансовые результаты

Основная динамика финансовых показателей девелоперов очень схожа с операционными данными: наиболее впечатляющие результаты продемонстрировала «Самолет», далее идет ЛСР и только потом группа «Эталон», которая единственная зафиксировала отрицательные темпы роста.

«Самолет». Общая выручка компании увеличилась на 99% — до 66,3 млрд рублей — на фоне консолидации результатов ранее купленной компании. Скорректированная EBITDA год к году прибавила 125% — до 18,3 млрд рублей — за счет значительного роста продаж в метрах, увеличения средней цены за квадратный метр и эффективного контроля себестоимости. Чистая прибыль выросла на 69% — до 5,3 млрд рублей.

ЛСР. Выручка застройщика выросла на 19,2% — до 65,369 млрд рублей — ввиду ударных продаж в Санкт-Петербурге. Скорректированная EBITDA увеличилась на 37,4% — до 18,433 млрд рублей — благодаря более слабому росту расходов, темпы которых почти в 2 раза отстали от динамики выручки. Чистая прибыль девелопера прибавила 12,5% — до 6,404 млрд рублей.

Группа «Эталон». Полугодовые продажи сократились на 18% — до 32,74 млрд рублей — из-за неудовлетворительных результатов во втором квартале. EBITDA снизилась на 26% — до 13,759 млрд рублей — на фоне слабых операционных показателей. Чистая прибыль выросла более чем в 9 раз — до рекордных 11,7 млрд рублей — за счет единоразовой переоценки вложений, без нее компания зафиксировала бы доход в размере 0,212 млрд рублей.

Основные финансовые результаты девелоперов, млрд рублей

«Самолет»1п20211п2022Изменение
Выручка33,366,399%
EBITDA8,118,3125%
Чистая прибыль3,25,369%
Чистый долг−6,378−3,683−42%
ЛСР1п20211п2022Изменение
Выручка54,82165,36919,2%
EBITDA13,41918,43337,4%
Чистая прибыль5,6946,40412,5%
Чистый долг34,08774,225117%
Группа «Эталон»1п20211п2022Изменение
Выручка39,98432,740−18%
EBITDA18,66913,759−26%
Чистая прибыль1,29511,675901%
Чистый долг0,6282,500298%
Скорректированная чистая прибыль2,5130,212−92%

Основные финансовые результаты девелоперов, млрд рублей

Выручка «Самолета»
1п202133,3
1п202266,3
Изменение99%
EBITDA «Самолета»
1п20218,1
1п202218,3
Изменение125%
Чистая прибыль «Самолета»
1п20213,2
1п20225,3
Изменение69%
Чистый долг «Самолета»
1п2021−6,378
1п2022−3,683
Изменение−42%
Выручка ЛСР
1п202154,821
1п202265,369
Изменение19,2%
EBITDA ЛСР
1п202113,419
1п202218,433
Изменение37,4%
Чистая прибыль ЛСР
1п20215,694
1п20226,404
Изменение12,5%
Чистый долг ЛСР
1п202134,087
1п202274,225
Изменение117%
Выручка группы «Эталон»
1п202139,984
1п202232,740
Изменение−18%
EBITDA группы «Эталон»
1п202118,669
1п202213,759
Изменение−26%
Чистая прибыль группы «Эталон»
1п20211,295
1п202211,675
Изменение901%
Чистый долг группы «Эталон»
1п20210,628
1п20222,500
Изменение298%
Скорректированная чистая прибыль группы «Эталон»
1п20212,513
1п20220,212
Изменение−92%

За счет чего акции каждой компании могут вырасти

«Самолет». Основной драйвер роста застройщика — это выполнение своего же производственного плана, по которому финансовые результаты компании должны значительно увеличиться к 2024 году на фоне сильного расширения бизнеса. В качестве дополнительной точки роста можно указать дивидендные выплаты: текущий девелопер единственный из данной тройки, кто продолжал и в кризисное время выплачивать прибыль своим акционерам.

За первое полугодие 2022 года менеджмент «Самолет» выплатил столько же, сколько за весь прошлый год, — 82 ₽, а по итогам всего 2022 года компания намерена выплатить 164 ₽ на акцию. Текущая годовая дивидендная доходность — 5,5%.

Бизнес-план «Самолета» до 2024 года. Источник: презентация «Самолет»
Бизнес-план «Самолета» до 2024 года. Источник: презентация «Самолет»

ЛСР. Главная идея в акциях компании сейчас связана с возвращением дивидендных выплат: девелопер в 2021 году решил не выплачивать прибыль акционерам, так как в этот отчетный период застройщик провел два крупных байбэка, выкупив свои GDR с Лондонской биржи и часть обыкновенных акций с Мосбиржи.

По итогам 2022 года менеджмент вполне может вернуться к прошлому дивидендному принципу распределения доходов, который действовал в 2020 году: ЛСР на выплату отправляла ровно 50% чистой прибыли по МСФО. Текущая дивидендная база первого полугодия 2022 года — 38,21 ₽, что соответствует дивдоходности 6,4%.

Группа «Эталон». Ключевой фактор роста компании — это возврат к дивидендным выплатам. Менеджмент группы не может выплатить чистую прибыль акционерам, так как на Мосбирже торгуются GDR застройщика, а с ними сейчас есть две проблемы: инфраструктурная — ЕС блокирует дивидендные переводы российским инвесторам — и регуляторная — ЦБ РФ запретил выплачивать дивиденды нерезидентам.

Что касается общих отрицательных драйверов для всех девелоперов, то они тоже есть. Первый — это недавнее заявление Банка России, в котором регулятор пообещал ужесточить требования к ипотеке на новостройки с низким первоначальным взносом с 1 декабря, что может сильно ударить по всему сектору, так как на ипотеку приходится около 70% продаж застройщиков. Второй негативный драйвер — это охлаждение цен на московском рынке по причине падения спроса и удешевления стройматериалов.

Источник: Московская биржа

Что в итоге

Ведущая тройка российских девелоперов представила абсолютно разные финансовые результаты в первом полугодии 2022 года: «Самолет» смогла удивить и порадовать своих акционеров, ЛСР в целом неплохо отчиталась, а вот группа «Эталон», наоборот, сильно расстроила. Учитывая текущие показатели, инвесторов не должен удивлять тот факт, что дивиденды платит только один застройщик, который наиболее подготовлен к нынешним реалиям.

С учетом всех фактов акции какого девелопера лучше купить? Вот наши выводы:

  1. «Самолет» — если вам нужен наиболее перспективный актив в секторе.
  2. ЛСР — если вас интересует стабильный бизнес с потенциально высокими дивидендами.
  3. Группы «Эталон» — если вы ищете наиболее недооцененный строительный бизнес в России.

Сравнение мультипликаторов

«Самолет»ЛСРПИКГруппа «Эталон»
EV / EBITDA5,423,045,661,20
P / E17,422,934,8113,54
P / BV16,960,511,940,36
Чистый долг / EBITDA−0,111,822,200,11

Сравнение мультипликаторов

EV / EBITDA
«Самолет»5,42
ЛСР3,04
Группа «Эталон»1,20
ПИК5,66
P / E
«Самолет»17,42
ЛСР2,93
Группа «Эталон»13,54
ПИК4,81
P / BV
«Самолет»16,96
ЛСР0,51
Группа «Эталон»0,36
ПИК1,94
Чистый долг / EBITDA
«Самолет»−0,11
ЛСР1,82
Группа «Эталон»0,11
ПИК2,20

Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique.

  • Джордж Мирославский (Медведев)Все вышеназванные компании консолидировано обвалятся в ближайшее время. Цена продажи 1 м.кв. , очень всех удивит в декабре 2022 - феврале 2023 г. Реализация по многим проектам, из за неграмотного финансирования и управления, уже под вопросом. А поразит всех март-август 2023 г. Не учтены показатели влияющие на ROI в проектах с конца 2021 г., и рассчитаны неправильно, с завышенными показаниями. Ждём ) За жадность надо платить.....7
  • Сергей ШумаковДжордж, похоже на то0
  • Сергей ШумаковБольшое спасибо за интересную статью!0
  • Роман РомановичНикита, спасибо за разбор!0
  • Джордж Мирославский (Медведев)Сейчас происходит "борьба" на рынке продаж - не за квадратные метры , а за цифровые компании и большая часть девелоперов владеют или управляют - цифровыми агрегаторами и классифайдами т.е. формируют ценовую политику на рынке недвижимости. Реклама делает своё, пагубное дело. Добро пожаловать в информационное пространство, где Вам продают недвижимость, построенная в долг - за миллионы. Завтра , эти компании , подчеркиваю, это оценочное суждение, уже упадут, намного надолго. Как руководитель , многих , инвестиционных проектов, считаю, что обязан - Вам это сказать - времена "буратино" прошли и закапывать денежные средства на "поле дураков" - Вам не стоит. Эффект "пузыря на рынке недвижимости" в РФ, существует с 2021 года. После поддержки банковским и государственным сектором данного направления .0
  • Джордж Мирославский (Медведев)Сергей. Мои показатели в развитии инвестиционных проектов (инициатор, руководитель) оцениваются в 1, 243 млн. долларов. С ув.0