Девелопер «Самолет» покупает московского застройщика «ГК МИЦ». Что нужно знать инвесторам

20 июня строительная компания «Самолет»  объявила о покупке 100% акций московского застройщика «ГК МИЦ». В рамках этой сделки продадут весь существующий бизнес столичного конкурента: строящиеся и перспективные проекты в московском регионе, все материальные и нематериальные активы, в том числе управляющие компании, сети и головные сооружения для строительства и эксплуатации ЖК, права интеллектуальной собственности и прочие активы.

Основная деятельность «Самолета» связана со строительством жилой недвижимости в 4 регионах России. Кроме этого, застройщик еще с 2019 года развивает свою экосистему цифровых сервисов, которая в итоге должна трансформировать компанию из обычной строительной фирмы в проптех-бизнес.

Структура доходов «Самолета» по видам деятельности:

1. Реализация недвижимости — 96,6% в общем результате.
2. Выручка от других строительных работ — 1,4%.
3. Выручка от сервисных компаний и оказания услуг ЖКХ — 1,3%.
4. Прочие доходы — 0,7%.

Географическая структура доходов «Самолета» в 2022 году:

1. Москва и Московская область — 89,7% в общем результате.
2. Санкт-Петербург и другие регионы — 10,3%.

Московский регион — крупнейший и самый высокомаржинальный рынок недвижимости в России. И у всех ведущих строительных компаний есть объекты в этом регионе. «Самолет» в нем тоже присутствует — на втором месте, сразу после лидера сектора ПИК.

Объем текущего строительства в Москве и Московской области за январь — май 2023 года:

1. ПИК — 4,169 млн квадратных метров.
2. «Самолет» — 3,174 млн квадратных метров.
3. ФСК — 1,403 млн квадратных метров.
4. «Донстрой» — 1,076 млн квадратных метров.
5. «Гранель» — 1,008 млн квадратных метров.
6. MR Group — 0,899 млн квадратных метров.
7. «А101» — 0,834 млн квадратных метров.
8. ГК МИЦ — 0,629 млн квадратных метров.
9. «Группа ЛСР» — 0,572 млн квадратных метров.
10. Level Group — 0,534 млн квадратных метров.

ГК МИЦ — крупный московский девелопер, который контролирует полный цикл работ: от разработки концепции застройки, строительства и сдачи объектов с последующей эксплуатацией до оказания комплексных услуг продажи и покупки недвижимости во всех сегментах столичного рынка. Компания возводит проекты в основном стандарт-, комфорт- или бизнес-класса.

Сейчас ГК МИЦ принадлежит около 50 дочерних компаний, которые занимаются проектированием и строительством 11 ЖК в Москве и Московской области. Кроме этого, в собственности у девелопера еще находится крупный земельный банк в столичном регионе — около 2 млн квадратных метров.

С начала пандемии COVID-19 ГК МИЦ полностью перестала публиковать свои финансовые результаты. Учитывая, что этот застройщик не числится публичной компанией, у менеджмента была возможность скрывать свои результаты. Последние финансовые показатели девелопер публиковал только за 2019 год, но на них вряд ли стоит полагаться, так как с этого времени цены и объем строительства у эмитента выросли в несколько раз.

Финансовые результаты ГК МИЦ за 2019 год:

1. Ввели в эксплуатацию жилья — 0,268 млн квадратных метров.
2. Выручка — 24,2 млрд рублей.
3. EBITDA — 3,8 млрд рублей.
4. Чистая прибыль — 1,5 млрд рублей.

У нового приобретения есть как положительные, так и отрицательные моменты для «Самолета». Главное преимущество сделки — рост результатов в Московском регионе. После присоединения объем строительства в столице у «Самолета» увеличится с 3,174 до 3,803 млн квадратных метров, что вплотную приблизит его к своему главному конкуренту, ПИК, который сейчас возводит 4,169 млн квадратных метров.

Дополнительно «Самолет» получит московский земельный банк ГК МИЦ, в результате чего общий земельный банк девелопера вырастет на 4%, с 45,9 до 47,9 млн квадратных метров. В отличие от первого этот драйвер в краткосрочной перспективе не приведет к немедленному росту финансовых показателей. Но он позволит компании какое-то время поддерживать текущие высокие темпы строительства в Москве.

Новая покупка «Самолета» может стать крупнейшей сделкой в строительном секторе России за всю его историю — это главный негативный драйвер. По данным СМИ, девелопер в ближайшее время должен будет заплатить 40—60 млрд рублей наличными акционерам ГК МИЦ, что больше годовой EBITDA «Самолета».

Сам «Самолет» точную сумму не называет, но утверждает, что платить будут деньгами в несколько траншей с привлечением банковского финансирования. Закрытие сделки требует получения разрешения Федеральной антимонопольной службы.

После новой сделки у «Самолета» вырастет долговая нагрузка. Если верить данным СМИ, то чистый долг без учета счетов эскроу может увеличиться с 77,7 до 137,7 млрд рублей, а с учетом счетов эскроу — с 20,2 до 80,2 млрд рублей. В первом случае показатель «чистый долг / EBITDA» составит 2,85, во втором — 1,66. В обоих случаях значения вполне приемлемы.

В преддверии новой сделки менеджмент на время также решил приостановить выплату дивидендов: по итогам 2022 года совет директоров рекомендовал не распределять заработанную чистую прибыль. Вернуться к выплате дивидендов «Самолет» планирует в 3 квартале 2023 года.

Российские брокерские компании в целом умеренно позитивно оценили новую сделку. Самого осторожного взгляда придерживаются Тинькофф Инвестиции. Аналитики компании утверждают, что стоимость 1 кв. м земельного банка ГК МИЦ обошлась «Самолету» довольно дорого — около 20 тысяч рублей, в то время как в собственном земельном банке стоимость 1 кв. м оценена в 14 тысяч рублей.

«Сберинвестиции» считают, что новость в целом умеренно позитивна, но для полной оценки не хватает деталей. Цель поглощения ГК МИЦ — укрепление позиций «Самолета» в Московской агломерации. По итогам сделки общая площадь строящихся объектов «Самолета» по всей стране увеличится на 18% — до 4,2 млн квадратных метров — против 5,9 млн квадратных метров у ПИК. В Москве эти показатели составят 3,9 против 4,1 млн квадратных метров.

По расчетам «Сберинвестиций», при цене в 40 млрд рублей подразумевается, что «Самолет» платит около 63,6 тысячи рублей за 1 кв. м текущего строительства ГК МИЦ. Недвижимость «Самолета» торгуется по цене около 53,4 тысячи рублей за 1 кв. м. Для сравнения: ПИК оценивается в 94,7 тысячи рублей за 1 кв. м.

«Арикапитал» полагает, что «Самолет», в случае если сможет успешно «переварить» приобретение ГК МИЦ и увеличить количество акций в свободном обращении, в будущем может стать новой голубой фишкой не только российского рынка недвижимости, но и всего фондового рынка.

Новая сделка — это положительная новость для «Самолета», так как она позволит компании побороться за лидерство на крупнейшем, московском рынке недвижимости. При этом краткосрочно акционеры, вероятно, столкнутся с некоторыми негативными последствиями: ростом чистого долга и отсутствием дивидендных выплат.

Тем не менее рынок может полностью проигнорировать весь негатив, так как «Самолет» недавно объявил о запуске крупного обратного выкупа. До конца 2023 года девелопер планирует выкупить с российского рынка своих акций на сумму до 10 млрд рублей, что соответствует 60% акций в свободном обращении.