Налоговая разъяснила, как продавать жилье в регионах с сокращенным сроком владения

Осенью 2022 года налоговая служба выпустила письмо, где разъяснила особенности освобождения от НДФЛ при продаже квартиры — в зависимости от того, где стоит на налоговом учете продавец.

Речь идет о регионах, которые установили свои сроки минимального владения недвижимостью. В зависимости от этих сроков начисляется или не начисляется налог при продаже жилья.

Объясню подробнее.

Продавец квартиры получает доход, который облагается НДФЛ. Но если собственник владел проданным жильем достаточно долго, то он освобождается от налога. Такой период называют минимальным сроком владения недвижимостью.

По общему правилу минимальный срок владения — пять лет. Срок минимального владения будет три года, если:

1. квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника;
2. приватизирована;
3. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
4. это единственное жилье.

Вообще не учитывают срок владения жильем для семей с двумя и более детьми. Но только если совпадут несколько условий:

1. Детям не более 18 лет или не более 24 лет, если они учатся очно. Возраст считается на дату, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье. Для усыновленных детей это правило тоже действует.
2. Семья не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, купит новое жилье.
3. Кадастровая стоимость проданного жилья до 50 000 000 ₽, а площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного.
4. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше купленной квартиры.

Обычно начало срока владения отсчитывают с момента регистрации права собственности. Но есть исключения, когда продается:

1. Объект, доставшийся в наследство. Срок отсчитывается с даты смерти наследодателя.
2. Готовая квартира, приобретенная по договору долевого участия. Срок отсчитывается с даты полной оплаты застройщику, в том числе из ипотечных денег. Если позже будет доплата за лишние метры, она не считается.
3. Квартира в Москве, полученная по реновации. В минимальный срок включается владение на праве собственности старой квартирой в снесенном доме.

Регионы имеют право снижать стандартный минимальный срок владения недвижимостью в пять лет вплоть до нуля. Некоторые регионы воспользовались этим правом.

В ряде областей снижение срока доступно только налоговым резидентам РФ. Таковым считается человек, который на 31 декабря в год продажи недвижимости провел в России от 183 дней.

Вот пример, как работает сниженный срок владения. В 2016 году в Ростове семья купила в ипотеку квартиру, первоначальный взнос оплатили маткапиталом. Владельцем сертификата и заемщиком в банке была жена, квартиру тоже оформили на нее. Но она обязалась выделить доли мужу и двум детям после погашения ипотеки.

В 2021 году ипотеку выплатили, доли выделили, квартиру продали. Хотя право собственности за тремя владельцами было зарегистрировано в год продажи, налог в такой ситуации платить не надо.

ФНС разъяснила ситуацию, когда налогоплательщик продает недвижимость в регионе с сокращенным предельным сроком, но сам в этом регионе не живет. Возникает вопрос, как исчислять срок для уплаты НДФЛ.

Согласно указанию налоговой службы, которую подтвердил Верховный суд, следует руководствоваться сроком, который установлен в регионе, где продавец зарегистрирован по месту жительства. Причина — НДФЛ идёт в бюджет субъекта, где зарегистрирован налогоплательщик, а значит, только субъект и может своим законом уменьшить минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества.

Например, вахтовик из Костромы ездил в Магадан, купил там жилье и через три года решил его продать. Минимальным сроком владения для продавца будут пять лет, потому что зарегистрирован он в Костроме, а в Костромской области власти не снижали минимальный срок владения. Поэтому костромичу придется уплатить НДФЛ с полученного дохода.

Так как декларацию о доходах подают в регионе, где есть прописка, теоретически продавец может сменить регион, чтобы уйти от НДФЛ. Например, прописаться в Магадане, чтобы продать квартиру в Санкт-Петербурге через три года и без необходимости платить налог.

Но это не сработает по трем причинам:

1. Во всех региональных законах сказано, что льгота распространяется только на объекты в этих регионах. То есть уменьшенный срок владения в Магадане применят только к человеку с регистрацией в Магадане, который продает квартиру в этом же регионе.
2. Фиктивная прописка уголовно наказуема: минимальное наказание — штраф 100 000 ₽, максимальное — до трех лет лишения свободы.
3. Оптимизация налогов не может быть единственной целью какого-то действия. Налоговая может заинтересоваться сменой прописки и выяснить, что она была фиктивная. Тогда продавцу доначислят НДФЛ с учетом минимального срока владения в пять лет и оштрафуют на 40% суммы доначисления. А если за счет фиктивной прописки продавец «сэкономил» 2 700 000 ₽ НДФЛ, возможно и уголовное преследование за неуплату налога — вплоть до трех лет лишения свободы.