Бесит, когда умалчивают о подводных камнях инвестирования в недвижимость

Тренды на инвестирование в недвижимость были, есть и будут. В начале 2000-х было круто просто сдавать однушки, но теперь рынок стал намного шире. Только подаются вложения в недвижимость, как «абсолютно всегда прибыльные», а это не всегда так.

Ежегодно, если не ежедневно, на рынке недвижимости появляются новые способы инвестирования и у них есть не только плюсы но минусы.

Кейс № 1. Деление квартир на студии. Почему-то этот тренд наиболее популярен у «мужского населения чуть за двадцать». Обычно речь идет о наследной бабушкиной квартире, которую в нарушение всех правил, превращают в две и более студии. Казалось бы, одна квартира —хорошо, а две лучше, но жилищная инспекция не всегда разделяет это мнение.

При выявлении самовольной перепланировки жилищная инспекция налагает на каждого (!) собственника помещения штраф 2500 рублей и выдает предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть помещение к первоначальному планировочному решению.

Ирония в том, что узаконивается перепланировка все в тоже же жилищной инспекцией, а разбивку квартиры на студии она никогда не узаконит, то остается только один вариант — возвращение планировки квартиры к исходному состоянию. В случае неисполнения этих требований, жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится даже лишением прав собственности и продажи квартиры с торгов. И это не пустые слова, а суровые реалии.

Единственный позитивный случай на моей практике — это согласование деления нежилого помещения на 2, причем сам нежилое помещение находилось на 1 этаже пристройки к жилому дому. Речь шла о новом жилом фонде в черте МКАД.

Кейс № 2. Покупка имущества должников-банкротов. Казалось бы, идеальная схема, позволяющая «купить задешево ликвидное имущество». Вместе с тем, не каждый инвестор готов столкнуться с сокрытием ряда факторов. Объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, на основании хорошо сделанных но не всегда актуальных фотографий. Кроме того, объект покупается с зарегистрированными людьми или с теми, кто физически в объекте проживает. Не редки случаи, когда на прощание бывший собственник открывает краны с водой в «уже не своей квартире», чтобы на ваши хрупкие плечи лег ремонт помещения. Вы можете с удивлением узнать, что «бытовые мелочи с фотографии торгов» бывший собственник забрал с собой. Ведь ему тоже очень нужна газовая плита, холодильник, кровать, ванна, душевая кабина и биде.

Если вы покупаете долю в квартире, то соседи могут «попытаться помочь вам покинуть данное помещение путем подселения сомнительных лиц». И честно говоря, я не знаю как к этому быть готовым.

Кейс №3. Покупка с торгов арестованного и конфискованного имущества. Тут сохраняется проблема торгов:вы не видете приобретаемое имущество и ориентируетесь либо на фото, либо на текстовое описание. На полном серьезе могут предоставить только тех.план или паспорт обьекта. Иногда это делается с вполне конкретными намерениями, чтобы снизить число заявок. Особенноэто актуально для закрытых торгов, когда вы называете сумму покупки и направляете заявку, не имея информации о других участников торгов. Еще один риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на торгах — возможность признания их недействительными, ведь перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК РФ не является исчерпывающим. Например, туда же можно отнести размещение информации о проведении торгов с нарушением сроков публикации и полноты информации.

Для себя я решила чаще подсвечивать уязвимые места и доносить их до других. Важно понять, что рынок недвижимости не всегда беспрекословно прибыльный. Важно сначала подробно изучить подводные камни, а потом «вложиться и не на всю котлету».