Неопределенность и чувственный выбор: каким был рынок недвижимости в 2022 году

Рынок недвижимости в 2022 году пережил не самые легкие времена.

Мы поговорили с риелторами и попросили их рассказать, каким был для них этот год, что сейчас происходит на рынке и какие тенденции прослеживаются.

Рынок в 2022 году перенес два основных потрясения — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. Активность участников, количество сделок резко увеличилось в конце февраля и марте: большинство хотели запрыгнуть в уходящий поезд. На мой взгляд, это был пик рынка 2022 года.

Дальше сразу несколько факторов стали давить на рынок: повышение ставок по ипотеке, начавшийся отъезд в другие страны, вступившие в силу санкции, повсеместные сокращения сотрудников. Продажи в апреле и мае заметно просели как у застройщиков, так и на вторичке. Но рынок и все его участники способны адаптироваться. К августу спрос частично восстановился. Появились признаки нормальной деловой активности осеннего рынка — каким он был в годы без потрясений.

Очередным ударом для рынка стало объявление частичной мобилизации. Люди стали активно уезжать в другие страны, и появилось множество вариантов квартир по привлекательной стоимости. И даже начала просматриваться тенденция к снижению цен. В октябре и ноябре очевидной оказалась затоваренность рынка, а спрос упал в разы.

Состояние рынка. В конце 2022 года рынок не стоит. Сделки проходят, но доля ипотечных сделок уменьшилась, стало меньше длинных цепочек — альтернативных продаж. Поведение продавцов поменялось. Те, кто вовремя прочувствовал ситуацию и правильно ее понял, снизили цену на объекты и смогли их реализовать. Тот, кто недостаточно снизил цену, рискует увязнуть на неопределенный срок.

В общем, на рынке прослеживается тенденция к снижению цен. Нет никаких повсеместных скидок 20—25%, о которых трубили СМИ, это лишь локальный торг, обусловленный ситуацией продавца. Но на 5—7% в среднем цены уже снизились. Они продолжают снижаться, объявление частичной мобилизации лишь усилило позиции покупателей на рынке. Думаю, в 2023 году плавное снижение продолжится.

Многие покупатели, которые приобрели квартиру в начале года, сейчас понимают, что поддались эмоциям и поторопились. Сейчас люди находят и покупают высоколиквидные объекты по очень выгодным ценам.

Тенденции. Чаще стали проводиться сделки по доверенности. У покупателей они вызывают страх — и не без причин. Доверенность вносит определенный риск. Она может быть отменена, недействительна на момент совершения сделки, а в некоторых случаях проверка доверенности затруднена и занимает много времени.

Если при этом сам собственник по каким-то причинам не может выйти на видеосвязь, дополнительно устно подтвердить полномочия, одобрить действия доверенного лица, все это заставляет покупателя переживать. Но эти страхи можно считать необоснованными, если грамотно подходить к проверке объекта, собственника и самой доверенности перед покупкой. Также важно проводить расчеты безналичным способом — переводить деньги на счет собственника, а не доверенного лица.

В работе появились сделки, в которых необходимо грамотно, быстро и безопасно организовать конвертацию и перевод денег в иностранные банки. И, главное, получить доступ к этим деньгам в иностранном банке.

Еще стали встречаться нестандартные документы — например, заявления продавцов для принимающего перевод иностранного банка о происхождении денег, гарантии уплаты налога с полученного дохода и подобные. Такие документы должны быть согласованы с банком заранее, заверены нотариально, переведены на иностранный язык, иногда — апостилированы. Продавцы боятся попасть в ситуацию, когда квартира продана, а деньги по каким-то причинам заблокированы: они на счете, но продавец не может с ними ничего сделать.

Состояние рынка. Когда началась спецоперация, на рынке было очень много разрывов сделок, так как люди просто не понимали, что дальше. Я сам столкнулся с четырьмя расторжениями: продавцы отказывались продавать, так как считали, что рубль обесценится. Деньги были никому не нужны.

В Краснодаре три фактора формировали рынок в 2022 году:

Закрытие аэропортов. Например, у нас есть микрорайон Панорама. Местные знают, что жить там некомфортно, а вот приезжие часто покупают жилье именно там. И там была самая большая просадка. Как обычно, шли звонки из Сибири, с Урала, но покупателям же хочется сначала приехать и посмотреть. А когда люди узнают, что прямых рейсов нет и надо после самолета пять часов ехать на электричке от Сочи или Кавминвод, им становится неинтересно. Это в основном мелкие инвесторы с деньгами от 3 млн до 8 млн рублей, они всегда покупали под перепродажу.

Дефицит денег у застройщиков. Раньше за месяц цены у застройщиков могли подняться на 20—25%. У меня был случай, когда ехали на показ квартиры, где 1 м² стоил 60 000 ₽, а к приезду застройщик сообщил, что теперь 63 000 ₽ за 1 м². Сейчас уже застройщики гоняются за покупателями, ни о каком повышении не может быть и речи. Еще они стали давать ремонт, кладовку, парковку в подарок — очень много акций. А когда поняли, что и с этим не выруливают, стали даже делать субсидированную ипотеку без удорожания квартиры.

Миграция. У нас вырос рынок аренды, так как люди бегут в Краснодар из тех мест, где небезопасно. Но это временная миграция, и не идет речи о том, чтобы люди массово покупали квартиры под сдачу в аренду. Арендная плата остается очень низкой: за 15 000 ₽ можно снять вполне приличное жилье. Чтобы с такой арендой отбить вложения 3—4 млн рублей в квартиру, нужно очень много времени.

Вторичный рынок просел сильно: то, что неделю назад было ценой значительно ниже рынка, через неделю уже было рыночной, а спустя месяц и вовсе завышенной. Квартиры просто сливали. С февраля по июль было много запросов на покупку недвижимости, но продавцы требовали расчет в долларах или евро. Причем просили курс 100 ₽, хотя реальный был 75—80 ₽. Но и такие сделки шли, довольно много людей вложили деньги с продажи квартиры в валюту и теперь сидят с этой валютой и ждут, что дальше. Они и из страны не уезжают, и не покупают ничего.

Стало больше продаж по доверенности, когда продавец находится за рубежом. Но покупатели опасаются таких сделок.

Тенденции. Сейчас рынок покупателя. Если раньше постоянное удорожание квартир подстегивало спрос, люди торопились, то теперь стратегия наоборот: «Мы подождем, пока еще больше упадет».

Продавцы демпингуют. Хорошая ситуация, чтобы покупать новостройки. Я сейчас работаю с застройщиками, и они понимают, что по рыночной цене ничего не продадут. Им надо любой ценой вытащить деньги, чтобы остаться на плаву. Ключевые инструменты застройщиков — ремонт в подарок и субсидирование ипотеки.

Что касается крупных инвесторов, они пытаются конвертировать квартиры в деньги. У меня есть знакомый инвестор, который пять лет назад купил здесь 40 квартир и сдавал их в аренду в надежде, что рынок вырастет. Сейчас продает все ниже рынка, поскольку рынок еще тихий и продать большой объем квартир по рыночной цене в короткий срок практически нереально. По моим ощущениям, люди, у которых есть более 10 млн рублей, предпочитают вложить эти деньги в недвижимость за рубежом, на пике популярности Дубай.

Что касается обычных людей, которые берут жилье для себя, то многое будут определять программы субсидирования процентной ставки по ипотеке, если они в каком-то виде сохранятся. Например, работники бюджетной сферы очень активно пользовались программой субсидирования под сверхнизкий процент, хотя квартира в итоге и выходит дороже. У них обычно нет денег на первоначальный взнос, и при покупке жилья на вторичном рынке ежемесячный платеж мог выйти под 40 000 ₽, а в рамках программы субсидирования та же квартира будет дороже, но ежемесячный платеж 20 000 ₽. То есть люди ориентируются не на конечную выгоду, а на возможность комфортно гасить ипотеку.

В целом рынок потихонечку стабилизируется. Рынок вторичной недвижимости, кажется, уже растет. Хороший знак — вернулись перекупщики. Все меньше и меньше бросовых предложений, стали понятны средние цены.

Состояние рынка. Ситуация на текущем рынке мне напоминает 2014—2015 годы, когда был высокий подъем цен и люди на ажиотаже хватали квартиры. А потом рынок откатился назад, и года три цены восстанавливались. Последние два года был только рост: его спровоцировали и акции застройщиков, и общая паника, когда все хватали и казалось, что остальным тоже надо. В феврале и марте 2022 года был последний виток этого подъема цен после начала СВО.

А потом рынок встал. Весной я сама отговаривала своих клиентов от альтернативных сделок. Большинство хотело продать и купить что-то другое. И если продать было еще реально, особенно если опуститься в цене, то покупать на встречке было нечего. Продавцы держали цены и тогда еще не готовы были опускаться.

К осени ситуация изменилась и многие поняли, что цену нужно снижать. В ноябре рынок оживился. Но я связываю это с тем, что жилищный комитет Петербурга выдавал выплаты по разным программам, например по программе расселения коммуналок.

В декабре обычно сделок больше, но пока в этом году предновогоднего ажиотажа нет. Сделки идут, и покупатели есть, и ипотеку берут. В основном это те, кто что-то продает, добавляет и покупает. Но свежих вариантов появляется немного.

Сейчас можно и продать, и купить по совершенно реальной цене. Люди торгуются, и торгуются основательно. Раньше торговались на 50 тысяч, а сейчас бывают ситуации, когда на торге сбрасывают и 200 тысяч, и 400 тысяч, и даже миллион — все зависит от стоимости квартиры.

Официально говорят, что цены снизились на 10%. Но смотря от какого значения. Если от задранных цен января-февраля 2022 года — то, по моим наблюдениям, в Петербурге упали даже больше — доходит и до 15—20%. Но к допандемийным уровням мы еще не вернулись.

Снижаются цены на неликвидные объекты типа хрущевок и квартир в Мурине или Кудрове. И если два года назад мы в Кудрове выставляли студию за 5 млн, то в этом году продаем уже за 3,9 млн. В хороших районах, например в Приморском, активного снижения не наблюдаю.

Если я выставляю квартиру на продажу, то не смотрю на цену за метр, а ориентируюсь на спрос. И если его нет, корректирую цену и жду звонков покупателей и реальных просмотров. Но даже те, кто потом приходит, тоже торгуются.

Тенденции. Большую роль в продаже стал играть хороший ремонт. Например, у меня сейчас два подбора квартир — люди останавливаются на вариантах, где ничего не нужно делать и еще оставляют кухню и технику. Причем за эти деньги можно было бы взять больший метраж, пусть и с более скромным ремонтом. Но покупатели боятся цен на стройматериалы, поэтому стараются выбрать такое, чтобы нигде и ничего не надо было делать.

Стали продаваться отдельные объекты по доверенностям. Мы ставим их дешевле рынка, потому что для покупателей это риски, особенно если человек за границей. Если человек сделал доверенность не в России, а в другой стране у местного нотариуса, сложно проверить, отозвана она или нет. Но большого количества сделок по доверенности я не наблюдаю.

Много приезжают покупать из регионов для детей. В основном такие покупатели ищут однокомнатные квартиры за 6—7 млн. Альтернативных сделок стало больше, но и больше разрывов цепочек. Например, продают объект, определились со встречной покупкой, а другие квартиры на встречке подешевели. И покупатели переключаются на другой объект, который раньше для них был слишком дорог.

Мне кажется, что цены на недвижимость и дальше будут падать. Сейчас рынок вялый, покупателей немного. Чтобы продаться, скидывают цену и дальше ждут. И если не будет вливаний денег в рынок, то эта тенденция и дальше будет продолжаться.

2022 год не стал для рынка недвижимости шоковым: в 2020 и 2021 годах уже все шло наперекосяк. 2022 год просто подтвердил, что ничего нельзя планировать, нужно исходить из сиюминутной жизненной ситуации. Выбор людей при покупке недвижимости, как и прежде, в основном носит чувственный, иррациональный характер: если на душу легло — покупаем, а если нет — не покупаем.

Состояние рынка. Благодаря поддержке рынка низкими процентными ставками ипотека не исчезла как класс, но сильно просела. Ощущение неопределенности будущего не способствует желанию взять на себя долгосрочные обязательства.

Цены продолжили расти, хотя с лета были все шансы на снижение: денег у людей не прибавлялось, ипотека не популярна, а во что лучше вкладываться, никто не знает. Выбор, уезжать или остаться, коснулся только наиболее зажиточной прослойки граждан. Но именно они были инвесторами на рынке жилья: покупали у застройщиков много квартир, а потом перепродавали, тем самым поднимая цены.

В конце 2022 года лучше продается вторичка. Цены на новостройки необоснованно завышены, права дольщиков в законах ущемили за счет расширения прав застройщиков, и это все на фоне удорожания стройматериалов и санкционного давления. У того, кто вкладывается в несданную новостройку в 2022 году, должно быть очень много свободного времени и денег: сдачу дома могут отодвинуть чуть ли не до бесконечности, а пока ждешь, рубль не подорожает.

Тенденции и аномалии. Прибавились сложности в сделках с резидентами недружественных стран. Впрочем, таких сделок в регионах и даже в Московской области крайне мало, так что это никак не сказалось на рынке в целом. Не сказалось и проседание рынка «элитки», где ценники упали на 30—40%. Большинству населения даже с такой скидкой домик на Рублевке все равно не купить.

Этот год стал аномальным в плане загородной недвижимости. Впервые за 12 лет моего опыта цены на участки изменились в большую сторону. За участками подросли и частные дома. Спрос на загородку был высок весь год и практически сравнялся со спросом на квартиры, что нехарактерно. Но объясняется это просто. Цены на квартиры стали настолько высокими, что возник закономерный вопрос, какой вариант лучше — двушка в хрущевке или целый частный дом с участком в придачу.

Во второй половине 2022 года стоимость квадратного метра снижалась по всем категориям недвижимости. Продажи в мае — августе практически остановились. Во второй половине сентября появился спрос, создавалось ощущение, что рынок оживает. Но объявление частичной мобилизации сильно сказалось на активности людей. Некоторые отложили покупку или продажу, опасаясь за свои сбережения. Рынок сильно меняется.

Состояние рынка. Сейчас все сжимается, предложений о продаже становится меньше. Стоимость жилья на вторичном рынке в моем регионе тоже уменьшается. Снижение относительно летних цен составляет 5—7%.

Если в начале года количество сделок с использованием ипотеки составляло 80%, то сейчас их доля снизилась до 30—40%. Минфин объявил об отмене господдержки ипотеки с 1 января 2023 года, а она была одним из драйверов роста цен на недвижимость с 2018 года.

Но, думаю, программы поддержки в том или ином виде останутся — за счет банковского сектора и застройщиков.

Также просели продажи новостроек. Правда, массового снижения стоимости здесь не видно. Есть точечные акционные предложения застройщиков, дисконт 10—20% от стоимости.

Тенденции. Низкий спрос на недвижимость обусловлен неопределенностью с СВО, частичной мобилизацией и экономической ситуацией в целом. Думаю, что в 2023 году тенденция на снижение стоимости жилья сохранится.

Состояние рынка. В конце 2022 года предложение превышает спрос. При этом увеличилось количество продавцов «с нюансами». Среди них, например, обременение ипотекой, причем сумма долга перед банком становится все больше из-за общего роста цен на недвижимость. Например, продавец купил свою квартиру в 2021 году за 5 млн рублей, при этом сумма ипотеки была 4 млн, и за год она почти не снизилась. А другой продавец в этом же доме такую же квартиру купил в 2019 году за 3,5 млн рублей и брал ипотеку на меньшую сумму, поэтому непогашенная часть у него ниже. Второй вариант продать проще.

Также со стороны продавцов много попыток занижения цены. Часто встречаются детские доли.

На вторичном рынке выросло количество предложений от инвесторов, которые успели закупиться еще в 2020 году. Эта категория продавцов отличается принципиальностью: они не готовы торговаться, не держатся за покупателя и надеются, что если не купит этот, то появится другой.

Тенденции. В течение года регулярно проходят сделки по семейной ипотеке, надеюсь, что эта тенденция укрепится в следующем году. Как правило, в качестве первого взноса в этом случае используется маткапитал и немного налички.

Возросло количество обращений по покупке без первоначального взноса. В условиях сегодняшнего разрыва цен эта схема стала более реальна.

По моим ощущениям, поведение сторон на сделках не изменилось: продавцы, как и раньше, опасаются продешевить и из-за этого страха в итоге могут потерять еще больше денег и времени. Покупатели боятся упустить понравившийся вариант или переплатить.