В мае вступают в силу новые требования Банка России к ипотечным кредитам.
С их помощью ЦБ пытается ограничить выдачу кредитов на покупку квартир по договорам с повышенным риском, сделав их менее выгодными для банков.
В прошлом году застройщики совместно с банками, пытаясь стимулировать упавший спрос, начали предлагать новые варианты ипотек: беспроцентную, траншевую, ипотеку с кэшбэком. ЦБ выступает резко против таких схем.
Разбираемся, почему они не нравятся регулятору и как новые ограничения повлияют на российский рынок жилья.
Почему появилась ипотека от застройщика
В 2020 и 2021 годах в России спрос на ипотеку держался на высокой отметке. Он вырос на фоне льготной ипотеки, когда кредит можно было взять под 6,5 и 7% годовых. Этот спрос поддержал строительную отрасль, стимулировал инвестиции в новые проекты.
Но в 2022 году ситуация резко изменилась. Из-за роста ключевой ставки ЦБ выросли ставки по ипотеке, в том числе льготной. Высокие цены на жилье, которые подогревались госпрограммами и дорогими стройматериалами, сделали покупку квартир менее доступной. Но главное, в обществе в 2022 году вырос уровень тревожности, из-за чего люди стали совершать меньше сделок с жилой недвижимостью.
Начался спад спроса — квартиры стали меньше покупать. Это вынудило застройщиков искать новые способы стимулировать клиентов. Поэтому и появился вариант ипотеки с нулевой или близкой к нулю ставкой.
На бумаге это выглядит как бесплатный кредит: вы берете ипотеку, но проценты банку не платите. При этом у банка с застройщиком договор: первый получает от второго комиссию — как раз в объеме процентного дохода по кредиту. Комиссия «зашивается» в цену жилья, которая становится больше. Покупатель думает, что он экономит на выплатах банку, но по факту переплачивает за дорогую квартиру.
Схема абсолютно легальная, и придраться к ней сложно: условия известны всем участникам, покупатель знает, на что соглашается. Застройщику хорошо: он нашел способ привлечь клиента и продать квартиру. У банка своя выгода: вместо процентного дохода, растянутого на 10 лет, он получает всю комиссию единоразово и может распоряжаться деньгами, например реинвестировать их в выдачу новых кредитов. У покупателя меньше ипотечный платеж, потому что он сразу выплачивает тело кредита, а не проценты, как при классической ипотеке.
Кажется, что все в плюсе. Но у этой схемы есть много скрытых изъянов.
В чем риски околонулевых ставок
Когда квартира продается под нулевую ипотеку, то это ведет к ряду последствий.
Застройщику нужны деньги, чтобы компенсировать банку эти 0%. В проектном финансировании объекта такие затраты, разумеется, не учтены. То есть это должны быть некие собственные деньги, причем крупные. Один из региональных застройщиков рассказал мне, что у них эта сумма составляет до 10% стоимости квартиры. В ЦБ отмечали, что комиссия может составлять 20—30%.
У жилья цена выше рынка. Мы помним, что квартира — это предмет залога по ипотеке. Если ипотечник не справится с платежами и залог обратят в пользу банка, то он останется с квартирой, которая не стоит этих денег. При ее продаже банк не сможет компенсировать свои убытки.
Совместные программы банков и застройщиков привели к чрезмерному удорожанию жилья на первичном рынке и рекордному разрыву с ценами на вторичке. Новые квартиры стоят на треть больше, чем квартиры с рук. Это значит, что если вы решите перепродать квартиру, то сделка для вас будет невыгодной: скорее всего, вы продадите ее дешевле, чем купили.
Такое ценообразование может стать проблемой не только для покупателя, но и для всех участников сделки.
Есть ли симптомы ипотечного пузыря
Не всегда можно спрогнозировать, какую зарплату вы, как ипотечный заемщик, будете получать через год. И если ваши доходы уменьшатся, то кредит может стать не по карману.
Дело усугубляет закредитованность людей. Сейчас ипотечный платеж иногда доходит до 80% от семейного дохода. Понятно, что есть еще теневой рынок с серыми зарплатами. Но они, как правило, гораздо менее стабильные: не факт, что теневой доход сохранится завтра. А жить на 20% от зарплаты — это совершенно другой уровень жизни.
Россияне редко планируют свою жизнь на годы вперед, но ипотеку берут на 10—20 лет, пользуясь принципом Скарлетт О’Хара: «Я подумаю об этом завтра». Соблазняются низкой ставкой, покупают дорогую квартиру.
Но есть волатильные рынки, которые подвержены спадам, — люди, которые на них заняты, могут лишиться работы. И даже если быстро найдут новую, то все равно на какой-то период, хоть на 2—3 месяца, потеряют доход. Этого достаточно, чтобы уйти в просрочку.
Перспективы этой ситуации зависят от дальнейшей конъюнктуры на рынке. Если жилье будет расти в цене, тогда все будет нормально: квартиру в залоге можно будет продать, чтобы покрыть долги. Если цены останутся на прежнем уровне, то могут возникнуть проблемы. Но если продажи упадут, а сейчас, по данным Росреестра, происходит именно это, то это может привести к коррекции цен. И тогда дело может закончиться кризисом ликвидности — как для банков, так и для застройщиков.
Квартиры, купленные в ипотеку от застройщика, нельзя будет продать по той цене, которая покроет долги по кредитам. Если неплатежи станут массовыми, то банк будет нести убытки, вплоть до риска банкротства. В этом случае ЦБ придется их спасать, предоставляя дополнительную ликвидность.
Проекты строительства жилых комплексов сверстаны из определенной цены квадратного метра. И если квартиры подешевеют, то доходы девелоперов не покроют расходов. А у них свои долги: 90% жилья сейчас строится на средства банковских кредитов.
В чем смысл ограничений ЦБ
Любые предпосылки ипотечного пузыря можно устранить только регулированием. Инициатива ЦБ в этом контексте понятна: он пытается установить заслоны для ненадежных кредитов, повышая по ним резервирование и буфер капитала. Банки будут вынуждены строже относиться к таким схемам. Коммерческий интерес для них уменьшается, потому что под повышенные риски придется предусматривать больше резервов.
ЦБ видит ситуацию шире, чем участники рынка, потому что у него на руках есть вся статистика. И судя по всему, регулятор считает, что за ростом ипотеки стоит ухудшение стандартов кредитования. То есть кредиты дают тем, кому их давать не следует. Это видно не только по закредитованности. Растет и доля ипотек с низким первоначальным взносом. А чем меньше взнос, тем ниже вероятность того, что у клиента достаточно свободных денег для обслуживания кредита.
Расчет на то, что покупателю, который берет квартиру по завышенной цене, сложнее внести первоначальный взнос, потому что он тоже завышен. А соглашаться на низкие взносы банки теперь будут менее охотно из-за роста требований к капиталу. Это будет вынуждать их отказываться от участия в сделках с комиссиями от застройщиков. При этом прямых запретов на них пока нет.
Повышая требования к капиталу, ЦБ воздействует сразу на все болевые точки. Банкам становится невыгодно кредитовать заемщиков с небольшим первоначальным взносом и по низким ставкам. А сами надбавки установлены с таким расчетом, чтобы покрыть риски завышения стоимости квартир по программам застройщиков. В качестве подушки безопасности банкам придется иметь столько денег, чтобы их хватило на разницу цен первичного и вторичного рынка жилья.
Что будет с ценами на квартиры
Если ЦБ удастся отрегулировать массовый спрос на беспроцентную ипотеку, то стоимость жилья в новостройках может снизиться. Это произойдет естественным образом, потому что исчезнет сама бизнес-модель, из-за которой сейчас цены оторвались от рыночных.
Принцип субсидируемой застройщиком ипотеки в том, что чем ниже ставка, тем больше наценка. Расходы на комиссию банку, как правило, закладывают в финальную стоимость квартиры. Соответственно, чем ближе к рыночным будут ставки по ипотеке, тем меньше будет размер этих комиссий и тем ниже должна стать итоговая стоимость.
Но при этом ждать большого падения цен на уже строящееся жилье не стоит. У застройщиков есть согласованные с кредиторами договоры, есть планы продаж и цены, определенные вместе с банками, которые дали проектное финансирование. Просто так их опустить нельзя. Да и незачем. На достройку дома у них деньги есть — это кредит от банка. Опускать цены в этой ситуации нецелесообразно — разумнее попытаться переждать низкий спрос.
Этим первичка отличается от более гибкого вторичного рынка. Если вы продаете квартиру и деньги нужны срочно, то никуда не денетесь — опустите цену. Так или иначе, без беспроцентной ипотеки разрыв в ценах со вторичным рынком должен сократиться.
Снижению цен будет способствовать растущая конкуренция за покупателей. От соревнования в условиях ипотеки она должна перейти в сторону качества продукта. Сейчас у нас появляются попытки строить девятиэтажные деревянные дома и больше использовать металлокаркасные решения для строительства.
То есть появляются разные форматы жилья, которые могут увеличить объемы ввода в эксплуатацию и изменить, кроме всего прочего, структуру себестоимости. Это же и вопрос качества жизни, которым люди будут наслаждаться в новых, современных домах.
Как кризис спроса может отразиться на строительной отрасли
ЦБ — это финансовый регулятор, он думает в первую очередь о банках и их клиентах. Поэтому принимает меры для повышения их безопасности. Но для застройщиков ожидаемое замедление ипотеки — это, конечно, негативный сигнал. Оно приведет к снижению спроса, а значит, и доходов в отрасли.
Поддержкой строительной отрасли в России занимается другой регулятор — Минстрой. В ведомстве не хотят допустить сокращения объемов ипотеки и обещают представить свои контрмеры, которые должны помочь застройщикам.
Если активность на рынке не удастся подогреть какими-то новыми инструментами, то продажи будут сокращаться. Причем пострадает не только выручка девелоперов, но и условия их кредитования банками. Сейчас строительные проекты финансируются по сниженным ставкам благодаря большому объему денег на счетах эскроу. Если их приток снизится, то ставки вырастут, потому что такие кредиты автоматически станут для банков более рискованными.
Тенденцию к этому мы уже видим. В конце прошлого года общий остаток на счетах эскроу россиян впервые снизился. Это уже вызвало рост средней ставки по проектному финансированию, который продолжился в этом году. И здесь может встать вопрос о финансовой устойчивости этих застройщиков.
Строительство — одна из фундаментальных отраслей экономики. Поэтому перед регуляторами стоит непростая задача: уберечь от банкротств банки, застройщиков и покупателей квартир. А еще — сохранить объемы строительства и сделать жилье более доступным.
Из-за упавшего спроса мы имеем дело с перепроизводством недвижимости. Нераспроданные квартиры в большом количестве — это угроза для отрасли. И хотя я всегда за свободный рынок, но в этой ситуации более жесткое регулирование оправданно.
Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique
у нас зависимость всегда одинаковая, что бы ни происходило, цены любом случае вырастут :D
Лена, согласна
Поэтому меня всегда удивляли люди, которые говорили что стоимость недвижимости снижается. Максимум, что я наблюдала за последние 20 лет это замирание цен на пару месяцев
Никогда такого не было и вот опять;)
Сорок, в 2008 году средняя цена за кв.м в Москве - $7к , сейчас - $3к. Все относительно.
Nursultan, в 2008 бакс по какому курсу был)))
Nursultan, я не понимаю эту относительность
Мне нужен конкретный факт
Покажите мне пожалуйста квартиру, которая в 2008 году стоила 7 млн, а сейчас 3?
Все мои квартиры в Москве только дорожают в цене
Сорок, графики вам в помощь - ИРН или сбериндекс. Квартиры в Москве снижались и после 14го года, снижаются и сейчас.
Если вы об этом не вкурсе - вы просто не владеете информацией.
Антон, никак не могу понять корреляцию между гипотетическим графиком и реальной стоимостью покупки/продажи
Опираюсь только на факты: предпоследний объект в (МО) купила за 2.3 млн в 2015, продала за 4,5 млн в 2019
Последний объект брала за 11, сейчас на рынке они стоят по 17
Не вижу снижения
Сорок, Вы считаете в рублях, а другие в валюте. В валюте цена не растёт.
Roman, мы всё-таки в России живём, логично считать цены в рублях, валюта тут причём?
Лена, ниже дали ответ про валюту. Коротко: почти все цены в России привязаны к валюте, так как или сам товар покупался за валюту за границей или при его производстве использовали заграничное оборудование/материалы.
Сорок, ну для начала с чего вы взяли, что то что вы брали за 11 сейчас стоит 17? Цена конечной продажи и цена рекламы - это разные вещи.
.
Во вторых - в длинносроке недвижимость почти всегда растет, это аксиома. Банально из-за инфляции, номинального роста доходов населения и так далее. Но вот если брать периоды меньше четырех лет - там спокойно могут быть просадки.
.
В третьих все зависит от локации, дома, условий ипотеки и ещё черт знает скольки факторов. Если вы взяли новострой на котловане до эскроу счетов - естественно он вырос в цене за это время. Но при этом огромное количество недвижимости просело в цене.
.
В общем, я настоятельно советую не руководствоваться логикой "если у меня и у бабы Клавы из третьего подъезда так получилось - значит такая ситуация есть у всех и везде". Изучайте графики, статистику, мнение экспертов и получите цельную картину.
Антон, с одной стороны понимаю, с другой нет
То, что стоило 11, пару недель назад ушло за 17 с экспозиции за 4 часа
Видимо мне не дано понять корреляцию между какими то цифрами на бумаге и реальными пачками денег, которые держу в руках
Потому что судя по графикам цифры уменьшаются исходя из ваших слов, а пачки красненьких купюр все толще
И чтобы они не были съедены инфляцией, я снова инвестирую в недвижимость
Сорок, а если посчитать по курсу доллара те 11 млн (в каком году)? и эти 17 млн сейчас, насколько много вы потеряли?
Andrey, поможете рассчитать потери?
11 млн в 2019 году и 17 млн в 2023
Сорок, нет, все таки немножко заработали - было $170000 стало $210000. $40000 за 4 года, то есть +$10000 в год (%6 годовых).
В рублях впрочем тоже нормально 14% годовых, что очень неплохо, если я нигде не ошибся.
Andrey, спасибо!
То есть получается что не ориентируясь ни на какие графики простая товарка бабы Клавы из 3 подъезда стабильно делает прибыль…
Сорок, да, мы живем в России и зарабатываем и тратим рубли, но цены на: смартфоны, автомобили, бытовую технику, заграничный отпуск - практически полностью в долларах.
У всех сельскохозяйственных и промышленных производителей та или иная часть расходников, станков, аппаратуры и сырья закупается за рубежом за доллары, а значит рост доллара также напрямую влияет на цену продуктов и товаров, производимых в РФ.
У добычи сырья и ископаемых (за некоторым секционным ограничением) есть выбор: продать по мировым ценам за границу, или продать на внутреннем рынке за подешевевшие рубли. При наличии такого выбора бизнес всегда переориентирует свое производство на экспорт, и будет наращивать цену на внутреннем рынке до конкурентных значений, а вам как потребителю конечного товара из добываемых полезных ископаемых все станет дороже.
Итого при росте курса доллара к рублю вы даже на увеличившуюся сумму в рублях можете позволить себе меньше товаров и услуг. А значит хоть цифра у вас на счете больше, но по факту при этом вы стали беднее.
Вячеслав, в ваших аргументах есть доля логики, но расчеты по ветке ниже (которые для меня слишком сложные) вроде бы как показывают что на стабильном росте цены недвижимости даже удаётся заработать
Сорок, Вы опять в рубли перевели 243 - это 243 тысяч рублей за квадратный метр. В 2008 году средний квадратный метр стоил 6000 долларов, в 2023 - 3000 долларов за кв. метр. В долларах цена упала в 2 раза и практически не меняется с 2015 года. Вот график c 2000 года: https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/#begin
Даже по схеме видно, что предлагаемая схема от застройщика выгоднее для покупателя.
При большей стоимости квартиры - ежемесячные платежи меньше.
Соответственно на банки возлагаются большие риски, а риски для банков - риски для ЦБ. Поэтому как всегда заплатит конечный потребитель, а не ЦБ.
Промышленности нужен рост иначе она чахнет. Поэтому либо застройщики как-то начнут строить за границей, что очень малореально, либо государство будет все больше и больше их подкармливать, надежды на внутренний спрос никакой, так как население беднеет, особенно та его часть, которая эти ипотеки и брала
А как быть с субсидированными ставками (семейная, ИТ, госсубсидия) Процент по ним значительно меньше чем рыночная процентная ставка рассчитаная ЦБ.
По ним банкам тоже придётся иметь дополнительное обеспечение?
но человеку 33/мес ещё как-то можно платить, а 57 уже нет
Nursultan, да и я не пойму
Это все равно слишком сложно
Я как то на порядок цифр в рублях ориентируюсь
Чего уж там, в лесу родились, пням молились
Насколько я помню, цены улетели после новости о введении льготной ипотеки... Все кинулись всё скупать и цена не заставила себя ждать... Может не трогать ничего и пусть рынок сам себя регулирует? Нам главное, чтобы никаких обманутых дольщиков не было - это проблема пострашнее, на мой взгляд...
Виктор, эскроу решил проблему обманутых дольщиков, но на арену вышел мораторий и сдавать можно доооолго
тэо, извините, не совсем понял о каком моратории идёт речь...
Виктор, мораторий позволяет застройщику не платить неустойку дольщику за просрочку. раньше можно было взыскать по суду, теперь нет
Alexander, М-да... ещё сегодня узнал, что быллы пенсионные отцу срезают непойми за что... Лучше в этот интернет не заходить) Но, спасибо за информацию, лучше так, чем вообще без жилья остаться...
Как это скажется на рынке - да как всегда: банки выиграют, застройщики выиграют, ипотечники проиграют.