ЦБ ужесточает регулирование ипотеки: как это скажется на рынке недвижимости и ценах на жилье

В мае вступили в силу новые требования Банка России к ипотечным кредитам.

С их помощью ЦБ пытается ограничить выдачу кредитов на покупку квартир по договорам с повышенным риском, сделав их менее выгодными для банков.

В 2022 году застройщики совместно с банками, пытаясь стимулировать упавший спрос, начали предлагать новые варианты ипотек: беспроцентную, траншевую, ипотеку с кэшбэком. ЦБ выступает резко против таких схем.

Разбираемся, почему они не нравятся регулятору и как новые ограничения повлияют на российский рынок жилья.

В 2020 и 2021 годах в России спрос на ипотеку держался на высокой отметке. Он вырос на фоне льготной ипотеки, когда кредит можно было взять под 6,5 и 7% годовых. Этот спрос поддержал строительную отрасль, стимулировал инвестиции в новые проекты.

Но в 2022 году ситуация резко изменилась. Из-за роста ключевой ставки ЦБ выросли ставки по ипотеке, в том числе льготной. Высокие цены на жилье, которые подогревались госпрограммами и дорогими стройматериалами, сделали покупку квартир менее доступной. Но главное, в обществе в 2022 году вырос уровень тревожности, из-за чего люди стали совершать меньше сделок с жилой недвижимостью.

Начался спад спроса — квартиры стали меньше покупать. Это вынудило застройщиков искать новые способы стимулировать клиентов. Поэтому и появился вариант ипотеки с нулевой или близкой к нулю ставкой.

На бумаге это выглядит как бесплатный кредит: вы берете ипотеку, но проценты банку не платите. При этом у банка с застройщиком договор: первый получает от второго комиссию — как раз в объеме процентного дохода по кредиту. Комиссия «зашивается» в цену жилья, которая становится больше. Покупатель думает, что он экономит на выплатах банку, но по факту переплачивает за дорогую квартиру.

Схема абсолютно легальная, и придраться к ней сложно: условия известны всем участникам, покупатель знает, на что соглашается. Застройщику хорошо: он нашел способ привлечь клиента и продать квартиру. У банка своя выгода: вместо процентного дохода, растянутого на 10 лет, он получает всю комиссию единоразово и может распоряжаться деньгами, например реинвестировать их в выдачу новых кредитов. У покупателя меньше ипотечный платеж, потому что он сразу выплачивает тело кредита, а не проценты, как при классической ипотеке.

Кажется, что все в плюсе. Но у этой схемы есть много скрытых изъянов.

Когда квартира продается под нулевую ипотеку, то это ведет к ряду последствий.

Застройщику нужны деньги, чтобы компенсировать банку эти 0%. В проектном финансировании объекта такие затраты, разумеется, не учтены. То есть это должны быть некие собственные деньги, причем крупные. Один из региональных застройщиков рассказал мне, что у них эта сумма составляет до 10% стоимости квартиры. В ЦБ отмечали, что комиссия может составлять 20—30%.

У жилья цена выше рынка. Мы помним, что квартира — это предмет залога по ипотеке. Если ипотечник не справится с платежами и залог обратят в пользу банка, то он останется с квартирой, которая не стоит этих денег. При ее продаже банк не сможет компенсировать свои убытки.

Совместные программы банков и застройщиков привели к чрезмерному удорожанию жилья на первичном рынке и рекордному разрыву с ценами на вторичке. Новые квартиры стоят на треть больше, чем квартиры с рук. Это значит, что если вы решите перепродать квартиру, то сделка для вас будет невыгодной: скорее всего, вы продадите ее дешевле, чем купили.

Такое ценообразование может стать проблемой не только для покупателя, но и для всех участников сделки.

Не всегда можно спрогнозировать, какую зарплату вы, как ипотечный заемщик, будете получать через год. И если ваши доходы уменьшатся, то кредит может стать не по карману.

Дело усугубляет закредитованность людей. Сейчас ипотечный платеж иногда доходит до 80% от семейного дохода. Понятно, что есть еще теневой рынок с серыми зарплатами. Но они, как правило, гораздо менее стабильные: не факт, что теневой доход сохранится завтра. А жить на 20% от зарплаты — это совершенно другой уровень жизни.

Россияне редко планируют свою жизнь на годы вперед, но ипотеку берут на 10—20 лет, пользуясь принципом Скарлетт О’Хара: «Я подумаю об этом завтра». Соблазняются низкой ставкой, покупают дорогую квартиру.

Но есть волатильные рынки, которые подвержены спадам, — люди, которые на них заняты, могут лишиться работы. И даже если быстро найдут новую, то все равно на какой-то период, хоть на 2—3 месяца, потеряют доход. Этого достаточно, чтобы уйти в просрочку.

Перспективы этой ситуации зависят от дальнейшей конъюнктуры на рынке. Если жилье будет расти в цене, тогда все будет нормально: квартиру в залоге можно будет продать, чтобы покрыть долги. Если цены останутся на прежнем уровне, то могут возникнуть проблемы. Но если продажи упадут, а сейчас, по данным Росреестра, происходит именно это, то это может привести к коррекции цен. И тогда дело может закончиться кризисом ликвидности — как для банков, так и для застройщиков.

Квартиры, купленные в ипотеку от застройщика, нельзя будет продать по той цене, которая покроет долги по кредитам. Если неплатежи станут массовыми, то банк будет нести убытки, вплоть до риска банкротства. В этом случае ЦБ придется их спасать, предоставляя дополнительную ликвидность.

Проекты строительства жилых комплексов сверстаны из определенной цены квадратного метра. И если квартиры подешевеют, то доходы девелоперов не покроют расходов. А у них свои долги: 90% жилья сейчас строится на средства банковских кредитов.

Любые предпосылки ипотечного пузыря можно устранить только регулированием. Инициатива ЦБ в этом контексте понятна: он пытается установить заслоны для ненадежных кредитов, повышая по ним резервирование и буфер капитала. Банки будут вынуждены строже относиться к таким схемам. Коммерческий интерес для них уменьшается, потому что под повышенные риски придется предусматривать больше резервов.

ЦБ видит ситуацию шире, чем участники рынка, потому что у него на руках есть вся статистика. И судя по всему, регулятор считает, что за ростом ипотеки стоит ухудшение стандартов кредитования. То есть кредиты дают тем, кому их давать не следует. Это видно не только по закредитованности. Растет и доля ипотек с низким первоначальным взносом. А чем меньше взнос, тем ниже вероятность того, что у клиента достаточно свободных денег для обслуживания кредита.

Расчет на то, что покупателю, который берет квартиру по завышенной цене, сложнее внести первоначальный взнос, потому что он тоже завышен. А соглашаться на низкие взносы банки теперь будут менее охотно из-за роста требований к капиталу. Это будет вынуждать их отказываться от участия в сделках с комиссиями от застройщиков. При этом прямых запретов на них пока нет.

Повышая требования к капиталу, ЦБ воздействует сразу на все болевые точки. Банкам становится невыгодно кредитовать заемщиков с небольшим первоначальным взносом и по низким ставкам. А сами надбавки установлены с таким расчетом, чтобы покрыть риски завышения стоимости квартир по программам застройщиков. В качестве подушки безопасности банкам придется иметь столько денег, чтобы их хватило на разницу цен первичного и вторичного рынка жилья.

Если ЦБ удастся отрегулировать массовый спрос на беспроцентную ипотеку, то стоимость жилья в новостройках может снизиться. Это произойдет естественным образом, потому что исчезнет сама бизнес-модель, из-за которой сейчас цены оторвались от рыночных.

Принцип субсидируемой застройщиком ипотеки в том, что чем ниже ставка, тем больше наценка. Расходы на комиссию банку, как правило, закладывают в финальную стоимость квартиры. Соответственно, чем ближе к рыночным будут ставки по ипотеке, тем меньше будет размер этих комиссий и тем ниже должна стать итоговая стоимость.

Но при этом ждать большого падения цен на уже строящееся жилье не стоит. У застройщиков есть согласованные с кредиторами договоры, есть планы продаж и цены, определенные вместе с банками, которые дали проектное финансирование. Просто так их опустить нельзя. Да и незачем. На достройку дома у них деньги есть — это кредит от банка. Опускать цены в этой ситуации нецелесообразно — разумнее попытаться переждать низкий спрос.

Этим первичка отличается от более гибкого вторичного рынка. Если вы продаете квартиру и деньги нужны срочно, то никуда не денетесь — опустите цену. Так или иначе, без беспроцентной ипотеки разрыв в ценах со вторичным рынком должен сократиться.

Снижению цен будет способствовать растущая конкуренция за покупателей. От соревнования в условиях ипотеки она должна перейти в сторону качества продукта. Сейчас у нас появляются попытки строить девятиэтажные деревянные дома и больше использовать металлокаркасные решения для строительства.

То есть появляются разные форматы жилья, которые могут увеличить объемы ввода в эксплуатацию и изменить, кроме всего прочего, структуру себестоимости. Это же и вопрос качества жизни, которым люди будут наслаждаться в новых, современных домах.

ЦБ — это финансовый регулятор, он думает в первую очередь о банках и их клиентах. Поэтому принимает меры для повышения их безопасности. Но для застройщиков ожидаемое замедление ипотеки — это, конечно, негативный сигнал. Оно приведет к снижению спроса, а значит, и доходов в отрасли.

Поддержкой строительной отрасли в России занимается другой регулятор — Минстрой. В ведомстве не хотят допустить сокращения объемов ипотеки и обещают представить свои контрмеры, которые должны помочь застройщикам.

Если активность на рынке не удастся подогреть какими-то новыми инструментами, то продажи будут сокращаться. Причем пострадает не только выручка девелоперов, но и условия их кредитования банками. Сейчас строительные проекты финансируются по сниженным ставкам благодаря большому объему денег на счетах эскроу. Если их приток снизится, то ставки вырастут, потому что такие кредиты автоматически станут для банков более рискованными.

Тенденцию к этому мы уже видим. В конце 2022 года общий остаток на счетах эскроу россиян впервые снизился. Это уже вызвало рост средней ставки по проектному финансированию, который продолжился в этом году. И здесь может встать вопрос о финансовой устойчивости этих застройщиков.

Строительство — одна из фундаментальных отраслей экономики. Поэтому перед регуляторами стоит непростая задача: уберечь от банкротств банки, застройщиков и покупателей квартир. А еще — сохранить объемы строительства и сделать жилье более доступным.

Из-за упавшего спроса мы имеем дело с перепроизводством недвижимости. Нераспроданные квартиры в большом количестве — это угроза для отрасли. И хотя я всегда за свободный рынок, но в этой ситуации более жесткое регулирование оправданно.