ЦБ ужесточает регулирование ипотеки: как это скажется на рынке недвижимости и ценах на жилье

В мае вступают в силу новые требования Банка России к ипотечным кредитам.

С их помощью ЦБ пытается ограничить выдачу кредитов на покупку квартир по договорам с повышенным риском, сделав их менее выгодными для банков.

В прошлом году застройщики совместно с банками, пытаясь стимулировать упавший спрос, начали предлагать новые варианты ипотек: беспроцентную, траншевую, ипотеку с кэшбэком. ЦБ выступает резко против таких схем.

Разбираемся, почему они не нравятся регулятору и как новые ограничения повлияют на российский рынок жилья.

Кирилл Сиволапов

преподаватель дисциплин по девелопменту и управлению недвижимостью РАНХиГС

Почему появилась ипотека от застройщика

В 2020 и 2021 годах в России спрос на ипотеку держался на высокой отметке. Он вырос на фоне льготной ипотеки, когда кредит можно было взять под 6,5 и 7% годовых. Этот спрос поддержал строительную отрасль, стимулировал инвестиции в новые проекты.

Но в 2022 году ситуация резко изменилась. Из-за роста ключевой ставки ЦБ выросли ставки по ипотеке, в том числе льготной. Высокие цены на жилье, которые подогревались госпрограммами и дорогими стройматериалами, сделали покупку квартир менее доступной. Но главное, в обществе в 2022 году вырос уровень тревожности, из-за чего люди стали совершать меньше сделок с жилой недвижимостью.

На бумаге это выглядит как бесплатный кредит: вы берете ипотеку, но проценты банку не платите. При этом у банка с застройщиком договор: первый получает от второго комиссию — как раз в объеме процентного дохода по кредиту. Комиссия «зашивается» в цену жилья, которая становится больше. Покупатель думает, что он экономит на выплатах банку, но по факту переплачивает за дорогую квартиру.

Схема абсолютно легальная, и придраться к ней сложно: условия известны всем участникам, покупатель знает, на что соглашается. Застройщику хорошо: он нашел способ привлечь клиента и продать квартиру. У банка своя выгода: вместо процентного дохода, растянутого на 10 лет, он получает всю комиссию единоразово и может распоряжаться деньгами, например реинвестировать их в выдачу новых кредитов. У покупателя меньше ипотечный платеж, потому что он сразу выплачивает тело кредита, а не проценты, как при классической ипотеке.

Кажется, что все в плюсе. Но у этой схемы есть много скрытых изъянов.

В чем риски околонулевых ставок

Когда квартира продается под нулевую ипотеку, то это ведет к ряду последствий.

Застройщику нужны деньги, чтобы компенсировать банку эти 0%. В проектном финансировании объекта такие затраты, разумеется, не учтены. То есть это должны быть некие собственные деньги, причем крупные. Один из региональных застройщиков рассказал мне, что у них эта сумма составляет до 10% стоимости квартиры. В ЦБ отмечали, что комиссия может составлять 20—30%.

У жилья цена выше рынка. Мы помним, что квартира — это предмет залога по ипотеке. Если ипотечник не справится с платежами и залог обратят в пользу банка, то он останется с квартирой, которая не стоит этих денег. При ее продаже банк не сможет компенсировать свои убытки.

Совместные программы банков и застройщиков привели к чрезмерному удорожанию жилья на первичном рынке и рекордному разрыву с ценами на вторичке. Новые квартиры стоят на треть больше, чем квартиры с рук. Это значит, что если вы решите перепродать квартиру, то сделка для вас будет невыгодной: скорее всего, вы продадите ее дешевле, чем купили.

Такое ценообразование может стать проблемой не только для покупателя, но и для всех участников сделки.

Есть ли симптомы ипотечного пузыря

Дело усугубляет закредитованность людей. Сейчас ипотечный платеж иногда доходит до 80% от семейного дохода. Понятно, что есть еще теневой рынок с серыми зарплатами. Но они, как правило, гораздо менее стабильные: не факт, что теневой доход сохранится завтра. А жить на 20% от зарплаты — это совершенно другой уровень жизни.

Россияне редко планируют свою жизнь на годы вперед, но ипотеку берут на 10—20 лет, пользуясь принципом Скарлетт О’Хара: «Я подумаю об этом завтра». Соблазняются низкой ставкой, покупают дорогую квартиру.

Перспективы этой ситуации зависят от дальнейшей конъюнктуры на рынке. Если жилье будет расти в цене, тогда все будет нормально: квартиру в залоге можно будет продать, чтобы покрыть долги. Если цены останутся на прежнем уровне, то могут возникнуть проблемы. Но если продажи упадут, а сейчас, по данным Росреестра, происходит именно это, то это может привести к коррекции цен. И тогда дело может закончиться кризисом ликвидности — как для банков, так и для застройщиков.

Квартиры, купленные в ипотеку от застройщика, нельзя будет продать по той цене, которая покроет долги по кредитам. Если неплатежи станут массовыми, то банк будет нести убытки, вплоть до риска банкротства. В этом случае ЦБ придется их спасать, предоставляя дополнительную ликвидность.

Проекты строительства жилых комплексов сверстаны из определенной цены квадратного метра. И если квартиры подешевеют, то доходы девелоперов не покроют расходов. А у них свои долги: 90% жилья сейчас строится на средства банковских кредитов.

Какие меры вводит ЦБ против рискованных ипотек

Игорь Жулькин

изучил новые требования ЦБ

Профиль автора

С 1 мая регулятор повышает надбавки к коэффициентам риска по договорам на покупку жилья в долевом строительстве. Банкам теперь придется иметь больше капитала для выдачи кредитов с низким первоначальным взносом. Например, при взносах 10—15% требования к капиталу составят 150% от суммы кредитного договора.

А с 30 мая банки должны будут формировать дополнительные резервы по ипотечным кредитам с заниженными ставками. Так, по ставкам вдвое ниже рыночных придется отправить в резерв сумму, равную половине выданного кредита.

Формально это делается, чтобы уберечь банки от возможных убытков: если заемщик не сможет выплатить долг, то резервы и буфер капитала компенсируют потери. По факту же обе меры направлены на борьбу с ипотекой от застройщика.

Надбавки к коэффициентам риска зависят от объема первоначального взноса. Чем он ниже, тем больше собственных денег нужно иметь банку для выполнения норматива достаточности капитала. При взносе до 10% надбавка самая большая — 2. Ее ввели еще в декабре. Этот коэффициент соответствует размеру активов в объеме 200% от суммы выданного кредита. А если первоначальный взнос составляет 20—30%, то применяется надбавка 0,5, означающая, что банку нужно дополнительно иметь капитал, равный 50% объема выданной ипотеки.

Надбавки к коэффициенту риска — это инструмент, который позволяет ЦБ ограничивать выдачу кредитов с повышенной вероятностью невыплаты. Для наиболее рискованных кредитов используются самые большие надбавки. Они обязывают банки иметь больше собственного капитала при выдаче займов. В случае массовых неплатежей этот буфер позволит кредитору справиться с убытками. Повышение надбавок снижает выгоду банков: они реже одобряют кредиты или поднимают ставки. Это позволяет точечно охладить спрос там, где регулятор видит риски невыплат.

Надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в договорах с долевым участием

Первоначальный взнос до 10%	2
Первоначальный взнос 10—15%	1,5
Первоначальный взнос 15—20%	1
Первоначальный взнос 20—30%	0,5

Первоначальный взнос до 10%

2

Первоначальный взнос 10—15%

1,5

Первоначальный взнос 15—20%

1

Первоначальный взнос 20—30%

0,5

Повышенные резервы. Еще одной мерой Банк России устанавливает дополнительное резервирование для кредитов с заниженными ставками. Для этого ЦБ закрепляет понятие рыночной процентной ставки (РПС) и ежемесячно рассчитывает ее величину в привязке к доходности ОФЗ.

На апрель 2023 рыночная ставка определена на уровне 10,67% годовых. Если полная стоимость ипотечного кредита окажется ниже половины этой величины, то предстоит зарезервировать 50% объема кредита. Если ниже 1/5 — то 30%.

К примеру, банк выдал ипотеку 3 млн рублей под 5%, то есть более чем вдвое ниже рыночной ставки. В этом случае ему предстоит зарезервировать 1,5 млн рублей. А если при этом первоначальный взнос заемщика был меньше 30%, то еще минимум на 1,5 млн увеличиваются требования к капиталу банка по формуле, приведенной выше в таблице.

Резервы на возможные потери по ссудам банки оформляют как свои расходы. Поэтому чем больше резервы, тем меньше у банка прибыли и свободного капитала. Объем резервирования зависит от качества кредитов. Под самые рискованные сделки формируются наибольшие резервы — до 100%, такие ссуды называют безнадежными. А под кредиты высшей категории качества формировать резервы не нужно совсем: они считаются безрисковыми.

Рыночная процентная ставка в процентах годовых

Январь 2023	10,30
Февраль 2023	10,37
Март 2023	10,50
Апрель 2023	10,67

Январь 2023

10,30

Февраль 2023

10,37

Март 2023

10,50

Апрель 2023

10,67

В чем смысл ограничений ЦБ

Любые предпосылки ипотечного пузыря можно устранить только регулированием. Инициатива ЦБ в этом контексте понятна: он пытается установить заслоны для ненадежных кредитов, повышая по ним резервирование и буфер капитала. Банки будут вынуждены строже относиться к таким схемам. Коммерческий интерес для них уменьшается, потому что под повышенные риски придется предусматривать больше резервов.

ЦБ видит ситуацию шире, чем участники рынка, потому что у него на руках есть вся статистика. И судя по всему, регулятор считает, что за ростом ипотеки стоит ухудшение стандартов кредитования. То есть кредиты дают тем, кому их давать не следует. Это видно не только по закредитованности. Растет и доля ипотек с низким первоначальным взносом. А чем меньше взнос, тем ниже вероятность того, что у клиента достаточно свободных денег для обслуживания кредита.

Расчет на то, что покупателю, который берет квартиру по завышенной цене, сложнее внести первоначальный взнос, потому что он тоже завышен. А соглашаться на низкие взносы банки теперь будут менее охотно из-за роста требований к капиталу. Это будет вынуждать их отказываться от участия в сделках с комиссиями от застройщиков. При этом прямых запретов на них пока нет.

Повышая требования к капиталу, ЦБ воздействует сразу на все болевые точки. Банкам становится невыгодно кредитовать заемщиков с небольшим первоначальным взносом и по низким ставкам. А сами надбавки установлены с таким расчетом, чтобы покрыть риски завышения стоимости квартир по программам застройщиков. В качестве подушки безопасности банкам придется иметь столько денег, чтобы их хватило на разницу цен первичного и вторичного рынка жилья.

Что будет с ценами на квартиры

Если ЦБ удастся отрегулировать массовый спрос на беспроцентную ипотеку, то стоимость жилья в новостройках может снизиться. Это произойдет естественным образом, потому что исчезнет сама бизнес-модель, из-за которой сейчас цены оторвались от рыночных.

Принцип субсидируемой застройщиком ипотеки в том, что чем ниже ставка, тем больше наценка. Расходы на комиссию банку, как правило, закладывают в финальную стоимость квартиры. Соответственно, чем ближе к рыночным будут ставки по ипотеке, тем меньше будет размер этих комиссий и тем ниже должна стать итоговая стоимость.

Но при этом ждать большого падения цен на уже строящееся жилье не стоит. У застройщиков есть согласованные с кредиторами договоры, есть планы продаж и цены, определенные вместе с банками, которые дали проектное финансирование. Просто так их опустить нельзя. Да и незачем. На достройку дома у них деньги есть — это кредит от банка. Опускать цены в этой ситуации нецелесообразно — разумнее попытаться переждать низкий спрос.

Снижению цен будет способствовать растущая конкуренция за покупателей. От соревнования в условиях ипотеки она должна перейти в сторону качества продукта. Сейчас у нас появляются попытки строить девятиэтажные деревянные дома и больше использовать металлокаркасные решения для строительства.

То есть появляются разные форматы жилья, которые могут увеличить объемы ввода в эксплуатацию и изменить, кроме всего прочего, структуру себестоимости. Это же и вопрос качества жизни, которым люди будут наслаждаться в новых, современных домах.

Как кризис спроса может отразиться на строительной отрасли

ЦБ — это финансовый регулятор, он думает в первую очередь о банках и их клиентах. Поэтому принимает меры для повышения их безопасности. Но для застройщиков ожидаемое замедление ипотеки — это, конечно, негативный сигнал. Оно приведет к снижению спроса, а значит, и доходов в отрасли.

Поддержкой строительной отрасли в России занимается другой регулятор — Минстрой. В ведомстве не хотят допустить сокращения объемов ипотеки и обещают представить свои контрмеры, которые должны помочь застройщикам.

Если активность на рынке не удастся подогреть какими-то новыми инструментами, то продажи будут сокращаться. Причем пострадает не только выручка девелоперов, но и условия их кредитования банками. Сейчас строительные проекты финансируются по сниженным ставкам благодаря большому объему денег на счетах эскроу. Если их приток снизится, то ставки вырастут, потому что такие кредиты автоматически станут для банков более рискованными.

Строительство — одна из фундаментальных отраслей экономики. Поэтому перед регуляторами стоит непростая задача: уберечь от банкротств банки, застройщиков и покупателей квартир. А еще — сохранить объемы строительства и сделать жилье более доступным.

Из-за упавшего спроса мы имеем дело с перепроизводством недвижимости. Нераспроданные квартиры в большом количестве — это угроза для отрасли. И хотя я всегда за свободный рынок, но в этой ситуации более жесткое регулирование оправданно.