«Ищем двушку после старичков»: стоит ли​ покупать квартиру в старом фонде в 2024 году

История из дневника трат и комментарий эксперта

106
«Ищем двушку после старичков»: стоит ли​ покупать квартиру в старом фонде в 2024 году

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Аватар автора

Зефирка с чаем

хочет купить квартиру в старом фонде

Страница автора

Мне 33 года, я живу в Москве с молодым человеком и кошкой. Работаю инженером в строительстве за 180 000 ₽ в месяц. Молодой человек — специалист широкого профиля: он и инженерит, и собирает, и монтирует.

Его зарплата зависит от количества сданных объектов, от выполнения финансового плана компании, от настроения руководства. А еще ее выдают по странному графику: иногда — раз в два месяца, а иногда — три раза в месяц. Понять закономерность и вывести среднее арифметическое сложно, но мы попытались — получилось примерно 190 000—200 000 ₽ в месяц.

Мы копим несистемно: если остались свободные деньги, если вообще вспомнили, что нужно что-нибудь отложить, если закончились идеи для внезапных трат. В январе отложили 10 000 ₽, в феврале — 35 000 ₽. И напомню, что У. платят нерегулярно, поэтому общий доход в 370 000 ₽ в месяц — это именно среднее значение, не каждый месяц мы можем отложить что-то.

Сейчас в Тинькофф Инвестициях 257 000 ₽. В валюте в общей сложности около 50 000 ₽, это подарки от родственников.

Мы снимаем трешку, которую нам предоставили по знакомству за 37 000 ₽, счетчики отдельно. За квартиру плачу я. Вернее, отдаю У. 40 000 ₽ каждый месяц и не вникаю, сколько мы нажгли электричества и налили воды.

Но я планирую купить квартиру в Москве — да, даже в нынешние времена, при текущих ставках и так далее и тому подобное. Считаю, что важнее собственного жилья не может быть ничего, сколько бы это ни стоило.

Требований к квартире очень много.

Из основных — двушка после старичков, в максимально ужасном состоянии под капитальный ремонт, на последнем этаже, в Москве. Плюс это должна быть полноценная и полноразмерная двухкомнатная квартира — не однушка с большой кухней или двушка 39 м².

Рассматриваем весь сектор с запада на юг, склоняемся к югу: он приятнее, хотя по работе мне был бы удобнее запад. По деньгам это около 12—14 млн. Не исключаем и вариант с домом в ближайшем Подмосковье.

Ремонт планируем делать своими силами: У. рукастый и с весьма обширным строительным опытом.

У. скептически относится к покупке жилья при таких расценках, ему кажется более выгодным снимать. Но я доходчиво объяснила ему, что жить всю жизнь, строить семью и рожать детей на съеме не собираюсь. Ему ничего не оставалось, как согласиться.

Стоит ли сейчас покупать квартиру? И нужно ли придерживаться моих требований?

Аватар автора

Максим Петровичев

агент по недвижимости

Страница автора

Почему сейчас хорошее время для покупки квартиры

Если квартира вам действительно нужна и вы не хотите растить ребенка в съемном жилье, то купить ее стоит.

Сейчас высокие ставки по ипотеке, но в этом есть и плюс: из-за них на рынке вторичного жилья предложение превышает спрос. Квартиры продаются дольше, и продавцам, которые хотят побыстрее выйти на сделку, приходится снижать стоимость. Конечно, есть и те, кто в итоге снимает объявление с публикации до лучших времен. Но шанс купить жилье с хорошей скидкой все равно высокий.

Покупка квартиры на падающем рынке ― работающая стратегия.

Брать ипотеку по ставке от 18% годовых неприятно. Но если ключевая ставка ЦБ снизится, ставки по ипотеке тоже станут меньше ― вы сможете рефинансировать ипотечный кредит и уменьшить ежемесячный платеж. Главное, сразу уточните в своем банке, возможно ли это по вашей ипотечной программе.

Как накопить на первоначальный взнос

Вы упоминаете, что пока накопили только около 300 000 ₽. На первоначальный взнос этих денег не хватит: банки требуют, чтобы он составлял минимум 20―30% от общей стоимости квартиры. В вашем случае это 2,4―4,2 млн рублей. И чем выше первоначальный взнос, тем больше шансов, что банк одобрит вам ипотеку.

Брать потребительский кредит на первоначальный взнос не советую: ставки по ним сейчас достигают 44%. Если вам придется выплачивать такой кредит и ипотеку, качество жизни может сильно упасть. Лучше накопить эту сумму. Но вы пишете, что откладываете деньги несистемно, от 10 000 до 35 000 ₽ в месяц. То есть, чтобы отложить несколько миллионов, при нынешнем бюджете вам потребуется несколько лет.

Возможно, стоит пересмотреть траты и подумать, как увеличить доход вашей пары и сделать его стабильным. А еще решить, куда вложить накопления, чтобы они приносили максимальный доход. В Тинькофф Журнале уже выходил совет эксперта героине дневника, которая копила на машину. Он объяснял, куда вложить деньги на короткий срок, ― эти советы применимы и в вашей ситуации.

Ставки по потребительским кредитам сейчас очень высокие. Источник: banki.ru
Ставки по потребительским кредитам сейчас очень высокие. Источник: banki.ru

Плюсы и минусы старых квартир

Вы говорите, что хотите купить двушку в максимально ужасном состоянии и планируете сделать в ней капитальный ремонт. Это действительно может быть выгодно: такие квартиры на 20―40% дешевле аналогичных, но с ремонтом.

Есть даже целое направление инвестиционной деятельности ― флиппинг. Это когда инвестор покупает убитую квартиру, приводит ее в порядок и продает с прибылью. Недавно в Тинькофф Журнале выходил день из жизни блогера Анастасии Чижевской ― она писала, что они с мужем заработали свой капитал во многом благодаря флиппингу.

Но не забывайте, что капитальный ремонт старой квартиры ― это дорого. Я бы закладывал на него 70 000―100 000 ₽ за 1 м². Эти деньги тоже придется отложить заранее, чтобы не увеличивать долговую нагрузку.

К тому же квартира вам нужна для себя, а не для перепродажи. Вам могут понравиться зеленый двор и то, что рядом детский сад, школа и поликлиника ― этим и привлекательны обжитые районы.

Но в старом доме могут оказаться неблагополучные соседи, плохая звукоизоляция и коммуникации, которые выйдут из строя в самый неподходящий момент. Также в старых пятиэтажках обычно нет лифта. Удобно ли вам будет выходить гулять с коляской, если вы планируете поселиться на последнем этаже?

Для многих эти минусы перевешивают плюсы. Если вы все-таки решите покупать квартиру в старом фонде, советую сначала пообщаться с соседями и погулять по району. Не выбирайте локацию просто по карте.

Еще я рекомендую рассмотреть дома, которые подходят под реновацию. Через несколько лет это позволит переехать в абсолютно новый дом в том же районе.

А чтобы вникнуть во все нюансы поиска недвижимости, можно пройти курс Т―Ж «Как выбрать квартиру».

Редакция
А что бы вы посоветовали?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

+2

" в старом доме могут оказаться неблагополучные соседи"

Ага, в новостройках-то сплошь академики РАН и потомки Голицыных, Юсуповых и прочих Шереметевых.

106
Герой

cat, у меня в старом фонде в 9-этажке 70 года постройки соседи в тысячу раз приятнее, чем в ипотечной квартире в Новой Москве))))))

31
Герой

Maria, да, у нас или бабушки, в целом
безобидные, просто хотят внимания. или молодые семьи с детьми в старом фонде. Практически все друг друга знают. Так комфортнее

15
Герой

Maria, аналогично. Только город в провинции. Соседи в старой сталинке классные , все друг друга знают и здороваются. В новом " элитном " доме такое говенное окружение...все пересрались друг с другом

4

cat, да

В новостройку, особенно на периферию в маленькую квартиру таки могут залететь быдляки, которые также будут кирогазить там сутками
А про дома по реновации думаю смысла говорить нет, там все те же самые жители пятиэтажек будут

4
0

Слегка офигела когда нечаянно прочитала заголовок про "девушку после старичков" 🤣

59

не_спорь, только зашла чтобы это написать, а меня опередили))))

8

Дочь, тут люди регистрируются специально ради этого, а Вы "только зашла" !

3
Герой

не_спорь, и кабачок)

3

не_спорь, Вот и мне померещилось )

2
Сообщник

не_спорь, кликбейт адский. Тоже зашел почитать про девушку

0
0
Герой

доходы охренеть какие высокие, но уровень накоплений предельно мал при съёме квартиры за 40 к, удивительная история)

44

🗺, Уровень накоплений мал исключительно из-за отсутствия четкой цели

11
Герой

Дмитрий, в 16 лет у меня не было чёткой цели, но было 40к на карте, при зарплате в 10-13к в месяц. Ну и мечта поехать в Японию)

5
0
Герой

+1

Старый фонд классный, но почему обязательно последний этаж и обязательно максимально убитую?
Как по мне, стоит покупать квартиру в старом фонде в малоэтажном доме и нормальном районе, но с подуставшим ремонтом скажем нулевых. В котором можно будет жить после легкой косметики , не вкладывая многие миллионы, которых у вас нет, в ремонт.

30

Дмитрий, макс. убитую- чтоб поменьше стоила.
Последний этаж- чтоб не заливали соседи и не топал никто над головой.
Мне сразу понятно стало.
Мы купили такую квартиру в двухэтажном доме 61 года постройки, с толщиной стен около 70 см.
Второй этаж (он же последний) , хороший балкон, потолок 2,85.
Маленькая двушка 41 кв. М.
Только не совсем убитая она была.
Мы поменяли трубы, постелили линолеум, оклеили обоями, заменили все двери. А окна уже стояли пластиковые.
И ниче.
Живём уже 23 года в ней. Жаль, признали дом аварийным по мошеннической схеме( уж очень застройщику понадобился участок наш, мы рядом с метро живём) .
И сообщили, что сносят нас.
Понастроили дерьмовых "человейников" для таких вот вынужденных переселенцев, как мы, и думают, что любой мечтает жить в этом дерьме, без шумоизоляции и без покоя. Среди тысяч безликих многоэтажных коробок, на пустырях окраины города((((
Грустно, товарищи. Переезжать из наших никто не хочет.

46
Герой

Лада, на последнем этаже может заливать с крыши весной и после ливней. Чаще и регулярнее, чем соседи.

14

Anna, Сейчас многие старые дома после кап.ремонта крыши

5
Герой

Валентин, значит надо выяснять, когда крышу ремонтировали и состояние ливневки, а не рассчитывать на последний этаж как панацею от потопов.

1

Anna, ну да, может. Мы поменяли шифер над своей квартирой в 2015 году. Вообще хорошо стало.

0
Герой

Лада, какой город?

0

Slu4aynaya, Новосибирск.

0

Дмитрий, последний этаж - чтобы тебе нон-стопом ничьи невоспитанные малолетние слонопотамы по голове не скакали с утра до ночи, ровно по тому же принципу выбирала новую квартиру после нескольких лет жизни в этом трешаке 😄

5
Герой

Дмитрий, в старом фонде могут заливать ливни, кап ремонт тоже устаревает.
+ если хрущевка, то без лифта, а если панельки - сдохнешь от жары. В моем районе в 2022 году летом в основном такие квартиры и были. И ещё окна на запад🙈
на улице +32, в квартире +35.
Натяжной потолок сделать и заливы не страшны.

0
Герой

Sofia.artist, смотря какие заливы, может и плесень там расположится. В старых домах она часто тихо мирно дремлет на чердаке

0
0
Герой

У. живёт в сожительстве, не в браке. Какая точная зарплата у У. для автора вещь загадочная (сколько сказал, столько и есть). У. не хочет ипотеку Автор без брака думает о детях, ипотеке, а сейчас платит квартплату. Что-то в этой сказке не так....

25
Герой

+5

Elena, что ужасного думать о детях без брака?

3

Far, думать можно о чем угодно. Как Манилов в «Мертвых душах» Гоголя

6
Герой

Far, и при этом ипотека...

4

Elena, дети не от штампа в паспорте появляются, как и ипотека. Вы не знали?)

0
Герой

Забаненый, не от штампа, а от дурости. Молодой человек к юридическому браку НЕ готов. Причин у него может быть много, его личное дело. При этом ему глубоко плевать, съем или аренда. Квартплату он не платит, а хотелки о своём жильё и детях лишь у неё. Высока вероятность, что и ипотека будет тупо на ней. Я даже не удивлюсь, если он зарегистрирует на себя, а платить как и квартплату, будет она))) ну или, наоборот, всё будет на ней висеть, а он "рядом проходил, ибо "ты же хочешь". То есть, женщина заведомо ставит себя под удар. Если б у них был официальный брак, совместная ипотека, она планировала маткапитал от рождения ребёнка внести, то это одна история. А пока всё выглядит так, что всё это надо девушке, а парню нафиг не надо. Он в любую секунду соскочит со словами " Это были твои хотелки, не мои". И, в отличии от неё, он все ходы для быстрого сруливания из этой авантюры просчитает.

22

user1339492, зачем жить в нестабильной ситуации и со средними доходами? Имхо, выгодней выпилиться

18
0

Взяла квартиру во вторичке пару недель назад с никаким ремонтом, но этаж не последний. Ставка 16,7 в сбере, потому что зп клиент, дом клик+ и всё остальное (свою ставку не оформляли, в ней смысла нет). Дом хоть и старый, но прослужит ещё 100 лет по оценке, кирпичный, стены толстые, дом тёплый, слышимость соседей плохая. В новостройках же наоборот, по какому-то нормативу сейчас стены можно делать тоньше. Отсюда и слышимость, будто сосед рядом сидит. Дома не известно, сколько и как прослужат, у нас много новеньких домов начали разрушаться через год. Да и строят их либо в виде ЖК, и окна смотрят в окна, либо тычут в свободное пространство и будет тоже тесно.
Кстати, квартиру взяла по низу рынка в хорошем районе, потому что собственникам именно что надоело продавать её, без ремонта никто не хотел.

14
Герой
Отредактировано

Николай, У ныкает куда-то свою зарплату, рассказывая, что она то 2 раза в месяц, то раз в три месяца, а автор регулярно платит квартплату. У. не хочет платить квартплату. У. не хочет ипотеку. Мне кажется развитие сюжета предсказуемо....

10
0

У. - это интрига, конечно. Усман? Умиджон? Ураз?

9
Герой

Евгения, Урий :-D

38

Andrew, разве он не Урри был, а Урий ?

6
Герой

Николай, хм… наверное, всё-таки Урри

5
Герой Т—Ж

+4

Andrew, Да кто ж его тут помнит! Электроника смотрели родители большинства комментаторов в детстве))

6
Герой

Lera, мои дети, например, тоже смотрели "Приключения Электроника" :-)

7

Ольга, как флипперы делают и как люди для себя делают отличается. Смотрела на ютубе видео от флипперов по старому фонду СПб - стены с плесенью тупо под гипсокартон закатали. Сюрприз для новых владельцев спустя время.

9
0

>У. скептически относится к покупке жилья при таких расценках, ему кажется более выгодным снимать. Но я доходчиво объяснила ему, что жить всю жизнь, строить семью и рожать детей на съеме не собираюсь. Ему ничего не оставалось, как согласиться.

С таким уровнем коммуникации думать нужно не о детях, а о том, как делить невыплаченную ипотеку.

8

user1339492, это их зарплаты по- вашему средние доходы?))))
Ну вы юморист!!!!!
Я в четыре с половиной раза меньше зарабатываю, а некоторые коллеги и тридцати не получают.
Нужно уметь деньги раскладывать и не покупать лишнего.

7
Герой

Забаненый, нет, конечно. Если люди не умели копить, то после брака не научаться. Если у одного доход относительно стабильный, а у другого "то густо то пусто и вообще непредсказуемо", то штамп это тоже не изменит. Мой комментарий был из серии, что есть люди, которые планируют! Вот мы женимся, вот у нас общая ипотека и мы откладываем столько-то, вот я рожу и мы в ипотеку вложим столько-то из маткапитала и прочее. Дело не в штампе, а в планировании. И люди обычно планируют сообща. А тут у молодого человека доходы из серии "неопределённые", ипотеку хочу-не хочу (а может аренда?), женится хочу-не хочу (не слежу за автором, не в курсе, кто там больше " не хочет"). Люди на старте хотят разного похоже, но уже грезят детьми и ипотеками. И да, брак женщине нужен обычно только для финансовой защиты детей. Или для брачной аферы (но автор не из этих). А тут какие-то странные телодвижения. Мы идём "своим путём": не регистрируемся (сразу минус семейная ипотека) , лезем в ипотеку с не четким планом доходов, рожать начнём после получения долгов без умения копить ...

7
0

я всегда за старый фонд, эти новостройки такие бездушные

6
0

Как можно получать 200к в месяц на одно рыло и не накопить?

6

qppq, а ваше рыло сколько накопило?

13
Герой

Elena, так.... А у автора точно не мой мужик? Я просто его выгнала пару месяцев как, он болтается между мной и вроде квартирой родственников... Или между мной и автором?
Если что у меня уже есть ипотека, взятая на меня, которую я же теперь одна и плачу) мне норм)

6
0

С соседями может не повезти где угодно, сколько я не переезжала, мне всегда попадались веселые соседи

5

Гиперборей, я просматриваю жилье на Юпитере - вот там точно энергетика в этом плане хорошая

У меня было один раз, жил в новостройке. И чувствовал очень большую тяжесть на душе, не давало покоя что-то. И потом спустя длительное время, 3 месяца, узнал, что там строитель сорвался в шахту... Вот такая история. А ещё как то раз жил в доме, который стоял на земле, в которой тысячу лет назад похоронили человека. Поэтому вот буду уезжать на юпитер, там люди не умирали

5

Сообщество