«Не старайтесь что-то скрыть — потеряете время на пустые показы»: как я продала квартиру без посредников

Всем доброго времени суток! Сегодня я хочу рассказать о трудностях, с которыми мне пришлось столкнуться в процессе продажи квартиры, а также поделиться полезным приобретенным опытом. У меня на это ушел год, но если б я знала некоторые нюансы, возможно, получилось бы быстрее.

Сначала я разместила объявление от собственника только на одном ресурсе — это был Циан, и на меня навалился шквал звонков от разных риэлтеров. Как выяснилось, они донимают всех собственников, предлагая свои услуги. И не важно пишете вы в объявлении, что с агентами не сотрудничаете или нет. Им все равно. Скажу честно, это утомляет. Кроме того некоторые из них копируют ваше объявление и выставляют его на сторонних сайтах без вашего разрешения и ведома с указанием своих контактных данных, затем звонят вам и говорят, что у них есть клиент.

Сначала я не могла понять, откуда у них клиент на мою квартиру, если мне никто не звонил. Узнала я об этом не сразу. Когда поняла в чем дело, опубликовала объявление через сервис, который разместит его сразу на всех площадках. Это платная услуга, но зато экономит время и нервы. Не нужно регистрироваться на каждом сайте отдельно, также удобно менять фотографии и текст. В моем случае это был сайт jcat.ru, но есть и другие, можно выбрать тариф по цене и параметрам.

Важно, чтоб на всех ресурсах был ваш номер телефона. Обязательно маркируйте свои фотографии водяными знаками, для этого есть специальная программа, например watermark pro, и не позволяйте никому фотографировать вашу квартиру во время просмотра. Про то, что нужно завести отдельный номер для рекламы, думаю и так понятно, желательно зарегистрировать на него вотсап, так покупателям из других регионов будет удобнее с вами связываться. После публикации вашего объявления будьте готовы к появлению множества предложений в вашем доме от разных агентств с похожими параметрами, но по более низкой цене. Агенты часто размещают фейковые объявления по более низкой цене, затем звонят собственникам, ведь у них снова есть клиент на вашу квартиру.

Я принципиально не показывала квартиру таким посредникам. А так как реальной квартиры у них в продаже нет, то они говорят наивным покупателям, что квартира уже продана или за нее внесли залог. К сожалению, многие покупатели действительно верят в существование подобных предложений по низкой цене, а ваша квартира уже кажется им слишком дорогой.

Описание недвижимости должно быть максимально подробным, чтоб на все вопросы были ответы, то же касается фотографий — виды из окон, подъезд, двор и прочее. Не старайтесь что-то скрыть, люди все равно при просмотре все увидят, а вы потеряете время на пустые показы. Цену лучше писать с учетом торга, так как скидку хотят все. Обычно она в пределах 100—300 тыс.

По поводу того, как определить рыночную цену. Изначально я проанализировала цены на квартиры в моем доме и в домах с похожими параметрами в моем районе. Бывает, что в строящемся доме по соседству цена выше, но если соревноваться с застройщиками, можно долго продавать. Затем ориентировалась по звонкам, если за месяц никто кроме агентов не звонит, то нужно постепенно снижать цену. Рынок настолько перегрет предложением, и чтоб продать быстро, приходится демпинговать, так как реальных покупателей мало.

Когда по цене уже договорились, начинается процесс сбора документов и подготовка соглашения. Для меня как профессионального юриста составить договор купли-продажи не составляет труда, но для спокойствия покупателя я изначально решила оформлять сделку через нотариуса, посредством аккредитива (безотзывный, безакцептный, покрытый), либо, если покупатель берет ипотеку в банке, который предоставляет услугу электронной регистрации, то сделку будет проводить банк.

Я бы хотела остановиться подробнее на том, почему сделка оформленная через нотариуса надежнее и безопаснее, чем через агентства. Первое и самое главное — то, что нотариус несет полную материальную ответственность за чистоту сделки. Это профессиональный юрист с государственной лицензией, деятельность которого застрахована. Кроме того, я не хотела доверять свои документы с персональными данными неизвестным лицам.

Договор, заверенный нотариусом, регистрируется в Росреестре за один рабочий день, то есть в первую очередь. К примеру, через банк это займет около 3 рабочих дней, а через мфц — 5. Риелторы, как правило, ведут клиентов в мфц, так как Росреестр больше не принимает никого напрямую и времена, когда посредник мог быстро всё оформить, прошли. Что вы самостоятельно подадите документы в мфц, что с агентом, на сроки это никак не влияет. Это будут те же пять рабочих дней, а если обнаружатся ошибки, то могут вернуть документы и такое часто случается.

Нотариус делает все за вас: проверяет документы, составляет договор, даже получает все необходимые справки, и стоит это в разы дешевле чем услуги агентств, которые берут от 2% до 5% от суммы сделки, а самое главное — они не несут никакой материальной ответственности, зачастую люди там неграмотные и необразованные, не говоря о том, что они даже города не знают, как они вообще могут что-то продать. Не хочу обобщать, наверняка и среди них есть юристы и профессионалы своего дела, но мне встречались абсолютно некомпетентные представители этой профессии, которые даже объявление публиковали с ошибками, приходилось их постоянно контролировать.

Я пробовала сотрудничать с агентствами, в итоге пришла к выводу, что они совершенно бесполезны, а то и вредны. Обещают продать квартиру за пару недель или месяц, размещают объявление, а потом о вас забывают. На вопросы как же так, уже прошел месяц, они предлагают снизить цену, а снижая цену и без них можно продать, еще и сэкономить на комиссии. Тарифы на услуги нотариуса можно найти в интернете. Сначала вы отдаете нотариусу документ-основание собственности, вносите предоплату и ждете 5 рабочих дней пока пройдет проверка недвижимости, затем за один день заключается сделка. Расходы лучше либо разделить пополам, либо возложить на покупателя, чтоб не сложилась ситуация, при которой он в последний момент передумает, а вы уже потратились.

Мой покупатель оформлял ипотеку в одном из банков, предоставляющих услугу электронной регистрации, там же заказывал проверку документов. Со мной связался менеджер банка, ведущий сделку, я ему предоставила свидетельство и документ-основание собственности. На проверку ушло 5 рабочих дней, после чего у меня запросили справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и зарегистрированных лиц. Затем назначили день сделки, она заключается в офисе банка.

Там же создаются электронные подписи, с помощью которых подписывается договор. Покупатель оформляет ипотеку, вносит средства, затем полная сумма по договору перечисляется на отдельный счет. После перехода права собственности в Росреестре, деньги автоматически зачисляются на ваш счет, по указанным в договоре реквизитам. Их нужно внимательно проверить, чтоб не было ошибок. После получения денег подписываете акт приема-передачи и передаете ключи. Пожалуй всё.

Я никого не агитирую, каждый должен принимать решение самостоятельно, лишь рассказываю о своем опыте, надеюсь, он будет полезен.