Как посчитать выгоду от инвестиций в апарт-отели?

Есть свои плюсы в том, чтобы отдать апартаменты в управление профессионалам. Но сначала инвестору стоит проанализировать свои возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес? Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому.

На мой взгляд, если купить ликвидные апартаменты и отдать в управление надежной УК, то прибыль будет примерно такая, как от аренды квартиры на длительный срок.

Собственники, которые купили несколько ликвидных апартаментов в апарт-отелях в разном ценовом сегменте, — в более выигрышном положении по прибыли. А владельцам одних апартаментов часто выгоднее заниматься арендой самостоятельно.

Расскажу обо всем подробнее.

Апарт-отели — это гостиничные комплексы, в которых есть управляющая компания и организован необходимый минимум сервиса: уборка номеров, круглосуточный ресепшен и охрана. Номера в апарт-отелях больше похожи на квартиру, чем на гостиничный номер. Обычно это одна или несколько комнат с кухонным блоком, прихожей и личным санузлом.

У каждых апартаментов есть свой собственник — инвестор, который каждый месяц получает доход с аренды номера по договору с управляющей компанией этого апарт-комплекса.

Управляющие компании — их еще называют гостиничными операторами — обслуживают номера и арендаторов. Они нанимают субподрядчиков, следят за качеством работы персонала, принимают заявки на бронь, заселяют жильцов, следят за состоянием номеров.

Инвестору это удобно. Ему не приходится искать жильцов, убирать номер и стирать простыни. Он просто каждый месяц получает от УК доход по агентскому договору.

По закону с 1 января 2021 года все гостиницы и апарт-отели обязаны пройти сертификацию и получить категорию. Ее присваивают специальные аккредитованные организации. Чем больше звезд у отеля, тем выше требования к содержанию и обслуживанию. Без сертификации вести гостиничный бизнес не получится.

Выделяют две категории апартаментов, которые отличаются уровнем сервиса для постояльцев:

1. Апарт-отель — это гостиничный комплекс высокой звездной категории с развитой инфраструктурой и коротким сроком аренды, обычно от нескольких дней до недели. Он предоставляет больше услуг: химчистку, курьеров, билеты на экскурсии, вызов такси. У таких отелей есть собственная инфраструктура: например, парковка, конференц-зал, коворкинг, ресторан, бар, фитнес, салон красоты, продуктовый магазин, аптека и медицинский центр.
2. Сервисные апартаменты — это комплекс для длительного проживания, от нескольких месяцев и дольше. Там меньше гостиничного сервиса и менее развита инфраструктура.

А вот жилые квартиры, которые поделили на отдельные студии, бывшие коммунальные квартиры и просто апартаменты без сервиса для постояльцев хотя и называют себя апарт-отелями, но ими не являются.

Я бы выделила несколько характеристик, которые влияют на размер прибыли.

Плохая заполняемость. Чем больше номеров, тем сложнее заполнить однотипные апартаменты. Например, заполняемость у апарт-отеля от 500 номеров будет ниже, чем у отеля на 50.

При этом любая управляющая компания заинтересована в своей прибыли. Поэтому в первую очередь будет заселять апартаменты в ее собственности, а инвестиционные — по остаточному принципу.

Плата за обслуживание даже во время простоя. Каждый месяц независимо от простоя номера инвестору придется платить за услуги управляющей компании. Тарифы за обслуживание выше, чем в жилых домах, так как перечень услуг в апарт-отелях шире: круглосуточная охрана, ресепшен, телефония, система видеонаблюдения, стоянка, клининг и маркетинг по привлечению арендаторов, инвестиции в обслуживающий персонал. Все эти расходы УК старается оптимизировать за счет инвестора.

Повышение цен на обслуживание. Со временем нагрузка на лифты, места общего пользования и инженерные системы увеличивается. Здание изнашивается, а затраты на эксплуатацию растут. В отличие от жилых домов сборы на капитальный ремонт в апартаментах отсутствуют. Поэтому, если договор заключен на срок больше года, УК обычно прописывает индексацию тарифов на коммунальные услуги, эксплуатацию объекта и свои услуги.

Посуточная аренда выгоднее, чем долгосрочная. Но у второй свои достоинства: амортизация не такая быстрая, потому что арендаторы бережнее относятся к временному жилью. А при посуточной аренде высокие расходы на амортизацию, ремонт помещений, техники, замену мебели и сантехоборудования.

Нет возможности влиять на управление. Инвестор не может влиять на решения по управлению апарт-комплексом. Если управляющая компания решит сменить маркетинговый план, то доходность может упасть из-за невостребованности номера. Например, апарт-отель был ориентирован на семьи, а потом решил позиционироваться как бизнес-отель.

Смена классификации отеля на этапе строительства. Главный инструмент продаж застройщика — обещание высокой доходности. Но гарантировать ее он не может.

Застройщик продает инвестпродукт с готовым бизнес-планом, но в ходе строительства может поменять концепцию проекта. Например, апарт-отель заявлен как четырехзвездочный, а после сертификации получит только три. Это случается, если были ошибки в расчетах на этапе проектирования или резко выросли цены на стройматериалы, как было во время пандемии.

Грамотные застройщики на этапе проектирования обращаются в консалтинговые фирмы, чтобы определить категорию апарт-отеля и посчитать, сколько денег под это заложить. Если этого не сделать, отель может потерять в категории.

При выборе апарт-отеля на этапе застройки инвестору стоит обратить внимание, на какой стадии готовности он находится. Чем больше срок до конца строительства, тем выше риски.

Высокая конкуренция. В Санкт-Петербурге инвестиции в апарт-отель рекламируют крупные девелоперы и профессиональные УК. И там, где доходность приемлема, конкуренция высокая.

Борьба за клиента влияет на доходы с инвестиций — они падают. Поэтому, прежде чем вкладываться, изучите предложения на рынке, чтобы выбрать ликвидный апарт-отель. На ликвидность влияют четыре основных параметра: локация, инфраструктура, хороший ремонт и качественный сервис обслуживания.

Сертификация и категорийность. Иногда апарт-отели строят на земле, которая не предназначена для строительства гостиниц. Например, реконструируют под отель промышленное здание. Пройти сертификацию в этом случае сложно, а если и получится, то отелю дадут самую низкую категорию. А это влияет на доходность: она будет ниже по сравнению с апарт-отелями высшего сегмента.

Существует система классификации по категориям земель РФ. У каждой категории есть целевое назначение и разрешенный законодателем способ эксплуатации.

Категории распределены по видам разрешенного использования земельных участков. В классификаторе Минэкономразвития каждому виду присвоен код, который устанавливает правила землепользования и застройки. Например, апарт-отели можно строить на земельных участках категории «Земли населенных пунктов» с разрешенным использованием для гостиничного обслуживания — код 4.7.

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

На публичной кадастровой карте РФ. Для этого нужно знать адрес апарт-отеля или кадастровый номер участка — его можно запросить у застройщика.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Ее можно получить через МФЦ или за минуту в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого нужна регистрация на госуслугах и адрес или кадастровый номер апарт-отеля.

Придется уплатить госпошлину — 340 ₽ — и комиссию банка за перевод, если она есть. После оплаты документ формируется до трех рабочих дней, и его можно скачать в электронном виде.

Чтобы принять решение о покупке апартаментов, инвестор ориентируется на программу доходности, которую предлагает управляющая компания или застройщик. Программа показывает рентабельность бизнеса. Например, заполняемость номеров, доход от реализации апартаментов, стоимость номера в сутки. Эти показатели отражают эффективность работы управляющей компании.

Программы бывают с разной степенью прибыли. Когда изучаете договор с управляющей компанией, не стесняйтесь задавать вопросы. Обратите внимание на обязанности отельера, ответственность сторон, есть ли штрафные санкции или неустойки, например, за досрочное расторжение договора. Схема распределения денег между сторонами должна быть понятной.

Есть три основных вида доходных программ:

1. Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
2. Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
3. Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
4. «Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.

На доходность влияет не только расположение и звездность апарт-отеля, но и прозрачная работа управляющей компании. Она должна специализироваться на гостиничном бизнесе. Обычно это дочерняя фирма застройщика, реже — сторонняя компания.

Вот несколько параметров, на которые стоит обратить внимание при выборе управляющей компании.

Надежность компании можно проверить:

1. на сайте УК. Обычно там есть информация, как долго компания на рынке, какие объекты у нее в обслуживании, запланированные инвестпроекты;
2. по выписке из ЕГРЮЛ. В едином госреестре юридических лиц указаны: основной вид деятельности (коды ОКВЭД), состояние и адрес организации, дата регистрации, уставный капитал, данные о руководителе, лицензии. Выписку можно получить в течение минуты в формате PDF бесплатно и без регистрации на сайте;
3. в системе проверки контрагентов. Там есть история изменений юрлица, краткий финансовый анализ, отчетность компании, судебные дела и исполнительные производства;
4. на форумах и в телеграм-каналах частных инвесторов, где обсуждают программы доходности по определенным апарт-отелям, например на «СПбГуру».

Сколько объектов и какого сегмента в управлении. Если компания управляет двумя и более объектами в разном ценовом сегменте, это говорит о продуманном менеджменте: проекты дополняют друг друга и привлекают разную целевую аудиторию.

В каком состоянии апарт-отели. Обращайте внимание на чистоту прилегающих территорий, мест общего пользования, исправность лифтов, инженерных систем, работу инфраструктуры.

Качество услуг и обслуживания клиентов. Чтобы выяснить это, можно расспросить постояльцев, насколько они довольны сервисом.

Как происходит заполняемость номеров в разные сезоны. Тут можно уточнить, как устроена работа с корпоративным сегментом: есть ли постоянный приток бизнес-туристов, контракты с крупным туроператором или компаниями, которые обеспечивают определенное количество гостей в год.

Доходность программы и эффективность УК. Чтобы оценить доходность программы и эффективность управляющей компании, перед покупкой инвестору стоит запросить показатели доходности апарт-отеля. Но нужно понимать, что УК может в этом отказать.

Если покупать апартаменты на этапе застройки у неизвестного застройщика с УК без истории на рынке, то проверить эффективность ее работы не получится: показателей просто еще нет. В этом случае остается только сравнить программу доходности с предложениями других застройщиков, а оценивать эффективность уже в процессе управления апартаментами.

Если с управляющей компанией что-то случится — например, будет реорганизация или она обанкротится, — застройщик создаст новую либо привлечет стороннюю. Инвесторам этот вопрос решать не придется.

Но иногда возникают разногласия и проблемы, которые не получается уладить с УК путем переговоров. Тогда их решают через суд.

Правовой статус. В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми, и апартаменты под это определение не подходят. Поэтому нормы жилищного законодательства на них не распространяются.

Это значит, что УК, которые управляют апарт-отелями, не обязаны регистрировать свою деятельность в реестре государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства — ГИС ЖКХ. А значит, жилищная инспекция не контролирует УК и не может провести проверку качества ее работы в случае жалобы.

В этой ситуации собственник апартаментов находится в слабой правовой позиции, так как в случае проблем с УК у него нет рычагов быстрого воздействия через жилинспекцию.

Когда примут закон. Поправки в законы, которые определят правовой статус апартаментов, должны были внести еще в 2021 году, но законопроект не рассмотрели. В июне 2023 года ничего не изменилось — проект на рассмотрении.

Из-за отсутствия закона о статусе апартаментов в судебной практике действуют по аналогии с нормами жилищного кодекса — суд применяет их по своему усмотрению. Отношения между собственниками апартаментов и управляющей компанией регулируются пунктом 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Разберу пример на абстрактных цифрах. Допустим, стоимость апартаментов с ремонтом, мебелью и техникой — 6 000 000 ₽. Средняя прибыль от аренды в месяц с учетом простоя — 50 000 ₽, в год это 600 000 ₽.

Чтобы посчитать доходность, нужно поделить годовой доход на текущую рыночную стоимость апартаментов:

Текущую рыночную стоимость можно узнать из объявлений по продаже апартаментов, аналогичных вашим, или сделать оценку с помощью профессионального оценщика.

Но чтобы получить чистую прибыль в месяц, нужно учесть сумму всех затрат:

1. Налог на недвижимость с кадастровой стоимости.
2. Коммунальные платежи и эксплуатацию мест общего пользования.
3. Налог с ИП на УСН 6% + 43 211 ₽ (ПФР + ОМС + 1% свыше 300 000 ₽ в ПФР) + стоимость обслуживания банковского счета.
4. Плату за обслуживание и управление номером и другие расходы по условиям договора управления.
5. Страховку апартаментов не менее чем на 1 год.
6. Стоимость ремонта и мебели. Внимательно читайте договор при покупке апартаментов на этапе застройки, так как не все застройщики включают в него расходы на меблировку.

О перспективах инвестиций в апарт-отели говорить сложно. Каждый инвестор хочет, чтобы бизнес был прозрачным и предсказуемым, а доход — стабильным. На успех долгосрочного проекта влияет много факторов: бизнес-план, политика и экономика страны, новые законы и ограничения, умение инвестора или УК видеть новые запросы целевой аудитории и подстраиваться под обстоятельства, чтобы извлекать из них выгоду.

Но любые долгосрочные инвестиции подразумевают риски. И оценить их с учетом расходов и возможных убытков в виде простоя — ответственность инвестора.