Валдай вместо Турции: 5 городов на северо-западе России, чтобы вложить деньги в недвижимость
Аренда, покупка и продажа
7K

Валдай вместо Турции: 5 городов на северо-западе России, чтобы вложить деньги в недвижимость

11
Аватар автора

Евгения Велева

изучила варианты

Страница автора

Россияне осваивают путешествия по стране: внутренний туризм вырос до 30%.

Но туристическая инфраструктура часто оставляет желать лучшего: гостиниц не хватает, из-за этого растут цены в посуточных квартирах и домах. Один из вариантов инвестиций в недвижимость после введения санкций — покупка жилья в туристических городах, чтобы потом сдавать. Пока до конца непонятно, насколько эта идея жизнеспособна, поскольку рынок только формируется. Но цены в таких городах очень привлекательны.

Одно из перспективных направлений — «Серебряное ожерелье» на Северо-Западе России. Рассказываем, где увеличивается турпоток и к каким местам стоит присмотреться.

Как мы считали окупаемость

Взяли пессимистичный сценарий: загрузка квартиры только три летних месяца, 92 дня в году. В качестве объекта использовали самые дешевые приличные однушки, так как однокомнатные квартиры снимают чаще других. Затем взяли минимальную стоимость аренды. И вычли 4% налога — столько платят самозанятые.

Наш подсчет — грубый, он не учитывает вложения в ремонт, возможность долгосрочной аренды не в сезон и многое другое, но позволяет примерно понять ситуацию.

Карелия, Сортавала

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 10 лет.
Как долго длится сезон: только лето, зимой до некоторых красот просто не добраться, а в межсезонье — шторма.
Турпоток: в 2022 году Карелию посетили более 1 млн туристов. Из них 850 тысяч пришлось на Сортавалу. За год количество гостей города и его окрестностей увеличилось на треть. Многие туристы используют Сортавалу как базовый пункт, откуда удобно ездить по окрестностям. Власти республики признают дефицит мест для размещения людей.

На Валаам можно попасть из Сортавалы на «Метеоре». Фото: Alvov / Shutterstock
На Валаам можно попасть из Сортавалы на «Метеоре». Фото: Alvov / Shutterstock

Что смотрят туристы. Вот что находится в окрестностях Сортавалы:

  1. Горный парк Рускеала — каменоломни времен Екатерины Второй. Он расположен примерно в 30 км от Сортавалы.
  2. Гора Паасо — в 5 км от города, если ехать по автотрассе.
  3. Водопады «Белые мосты» в 60 км от Сортавалы.
  4. Гора Филина — в 40 км от Сортавалы.
  5. Остров Валаам. Попадают на архипелаг с островом через Сортавалу.

Что с рынком недвижимости. Квартиры и дома сдают в среднем за 3000—4000 ₽ в сутки.

В 2023 году самая бюджетная квартира для покупки на «Циане» в пешей доступности от центра Сортавалы стоила 3,1 млн рублей. Это однушка 30,4 м² на четвертом этаже. В такой квартире для посуточной сдачи еще нужен косметический ремонт.

Двухкомнатные благоустроенные квартиры в историческом центре рядом с кафе и ресторанами обойдутся в 4—5 млн рублей. Но есть и дорогие варианты — я видела двушку с панорамным видом на город, Ладожское озеро и шхеры, которая стоила от 9 млн рублей.

Можно купить дом и оборудовать его как гостевой. Цены в черте города начинаются от 4,5 млн рублей, но придется серьезно потратиться на обустройство. Большой бревенчатый дом с камином в черте города в 500 метрах от Ладожского озера — около 16 млн рублей.

Комната и кухня отдельные, а коммуникации заменены — это плюс. Источник: cian.ru
Еще апартаменты по схожей цене. Ремонт уже сделан, так что можно сэкономить. Источник: cian.ru
В квартире сделан ремонт, но этаж для сдачи неудачный — очень высоко и гостям неудобно будет подниматься с сумками и чемоданами. С другой стороны, с верхних этажей открывается неплохой вид на город. Источник: cian.ru
Ситуация с ценами на посуточную аренду. Источник: sutochno.ru
Аватар автора

Алексей Иванов

мастер посуточной аренды

Главное — изучить особенности сезона

Прежде чем вкладывать деньги в жилье под туристов, стоит понимать, что туризм привязан к определенным датам в календаре. В России стоит учитывать два фактора:

  1. Школьные каникулы, в них будет много семей с детьми.
  2. Красные дни календаря, когда вместо двух выходных добавляют, например, третий день. У людей появляется больше дней на дорогу к месту отдыха, они начинают путешествовать.

Возьмем школьные каникулы — суммарно в 2021—2022 году они длились 133 дня. Если ориентироваться на эту цифру, то вопрос, кому сдавать недвижимость оставшиеся 232 дня? Предположим, что есть внутренний локальный туризм: я живу в Вологде и знаю, что местное население из нашей области приезжает в Кириллов на выходные.

Из 232 дней вычитаем 66 выходных дней — это если получится сдать на каждые выходные. Получается, что максимальная загрузка нашего объекта не превысит 55%, то есть 16 дней в месяце. Вот из этого и строится примерная финансовая модель.

Еще момент, на который стоит обратить внимание, — какой тип недвижимости покупать: квартира или дом. Для проверки спроса можно посмотреть «Авито». Например, в Кириллове сдается посуточно восемь квартир и 51 дом. Каких объектов больше — те и пользуются популярностью.

Далее просто заходите в календари бронирования: там надо смотреть, сколько дней в месяце занято вперед и по какой цене. И так по каждому дому или квартире. После такого исследования будет понятен спрос на разные объекты, а также ясно, что влияет на высокую загрузку: качество ремонта, близость к озеру, наличие бани или еще что-то.

Новгородская область, Валдай

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 6—7 лет.
Как долго длится сезон: в основном лето, но туристы начинают подтягиваться с середины мая.
Турпоток: Новгородскую область в 2022 году посетили 1,7 млн туристов. Туристический поток вырос в 2,5 раза за 5 лет. Валдайский район в 2022 году посетило на 44% гостей больше, чем в 2021 году.

Иверский монастырь на Валдае с высоты птичьего полета. Источник: iveron.ru
Иверский монастырь на Валдае с высоты птичьего полета. Источник: iveron.ru

Что смотрят туристы. Помимо самого города, который известен своими колокольными мастерами и старинными храмами, есть интересные места и в окрестностях:

  1. Национальный парк «Валдайский», где находятся озера Валдайское и Селигер. Расположен примерно в 140 км от Великого Новгорода.
  2. Остров Сельвицкий на Валдайском озере, где находится Иверский монастырь.

Что с рынком недвижимости. Пожить сутки в центре Валдая стоит от 1500 ₽. А цены на недвижимость для покупки очень разные. Неплохую однушку реально найти за 1 млн рублей. Трехкомнатную квартиру с неплохим ремонтом в десяти минутах от Валдайского озера в 2023 году продают за 3,8 млн. Есть и варианты трехкомнатных квартир за 2,5 млн, но потребуется косметический ремонт.

Самый дорогой вариант в 2023 году — двухкомнатная квартира 66 м² на одной из центральных улиц города за 7,8 млн рублей. Дом на закрытой территории, рядом спортивный центр. Ремонт не требуется.

Средняя цена посуточной аренды — 2000 ₽, минимальная 1500 ₽. Источник: cian.ru
Я нашла дом, в котором снимали сериал Next⁠-⁠2 и фильм «Лузер». Пожить в нем стоит 15 000 ₽. Источник: cian.ru
Для покупки дешевле всего стоит убитая квартира рядом с ж/д вокзалом — 500 000 ₽. Самая дорогая — 7,8 млн рублей. Источник: cian.ru

Ленинградская область, Выборг

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 12—13 лет.
Как долго длится сезон: в основном лето — именно в это время года здесь меньше дождей и комфортная температура. Из-за близости Санкт-Петербурга туристы есть круглый год, но из Петербурга в основном едут на один день, такие гости не снимают жилье.
Турпоток: в 2022 году Выборг посетило почти миллион человек.

Памятник основателю Выборгского замка — шведскому маршалу Торгильсу Кнутссону и здание бывшего музея. Фото: Ольга Хватова
Памятник основателю Выборгского замка — шведскому маршалу Торгильсу Кнутссону и здание бывшего музея. Фото: Ольга Хватова

Что смотрят туристы. В самом городе можно посмотреть рыцарский замок и здание городской библиотеки. В окрестностях — парк Монрепо в трех километрах от Выборга.

Что с рынком недвижимости. Видовые квартиры в самом центре можно снять от 3000 ₽ и выше. Есть и дорогие варианты — например, я нашла квартиру за 30 000 ₽ за сутки, где может остановиться девять человек.

Я не нашла объявлений о продаже квартир в Выборге дешевле 2,5 млн рублей. Столько стоят однушки, а двушки с евроремонтом — от 6 млн. Однокомнатные квартиры в историческом центре стоят дороже — от 3,6 млн, двухкомнатные без ремонта можно найти за 4,8 млн рублей.

В качестве альтернативы можно рассмотреть частный сектор — в Выборге есть дома прямо в черте города.

Конкуренция на посуточном рынке в Выборге приличная. Средняя цена — 3000 ₽ в сутки. Источник: cian.ru
Коттедж на 15 человек в Выборге сдают от 10 000 ₽. Источник: avito.ru
Просторная и современная двушка в 60 м² с дизайнерским ремонтом стоит 13,5 млн рублей. Источник: avito.ru
Самый дорогой вариант летом 2023 года — двушка 108 м² рядом с историческим центром за 10,3 млн рублей. Источник: cian.ru

Мурманская область, Териберка

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: через 10—11 лет.
Как долго длится сезон: в Териберку едут с середины июня до начала осени. За северным сиянием — с конца августа до середины апреля. Но все очень зависит от погоды.
Турпоток: регион по итогам 2022 года посетили более 500 тысяч туристов. Одна из популярных точек притяжения — Териберка, село в Мурманской области, в 120 километрах от Мурманска. В высокий сезон поселение не справляется с наплывом.

Териберка — это небольшой поселок в Заполярье. Посмотреть северное сияние — одна из основных причин поехать в Териберку. Фото: Stanislav Sablin / iStock
Териберка — это небольшой поселок в Заполярье. Посмотреть северное сияние — одна из основных причин поехать в Териберку. Фото: Stanislav Sablin / iStock

Что смотрят туристы. Териберка стала популярной после того, как в прокат вышел фильм Андрея Звягинцева «Левиафан» в 2014 году. Этот поселок стал главной звездой фильма.

Туристы приезжают не только посмотреть на северное сияние, но и чтобы порыбачить в море, найти китов и потрогать «яйца дракона» — большие камни, ставшие абсолютно круглыми под воздействием морского прибоя и трения.

Что с рынком недвижимости. Ценовой диапазон посуточной аренды — от 3000 до 10 000 ₽. В среднем цена аренды составляет 4000 ₽. Но в основном это советский фонд.

Удачей будет купить однушку в старом фонде за 2 850 000 ₽. Новых жилых домов в Териберке почти нет. Единственный построили в 2017 для расселения из аварийного жилья. Цены на покупку квартир в этом доме в два раза выше, чем в старых.

Обычная квартира без излишеств на семью от четырех человек стоит 3000 ₽ в сутки. Источник: cian.ru
А пожить в небольшом доме, но со всеми удобствами — от 7000 ₽. Источник: cian.ru
Квартира под покупку в единственном новом доме необоснованно дорогая, а ремонт в ней очень устарел. Но владелец квартиры готов подарить бонусом здание бывшего магазина во дворе. Источник: cian.ru
Самый дешевый вариант — однокомнатная квартира с видом на сопки. Источник: cian.ru

Вологодская область, Кириллов

Когда окупятся вложения в посуточное жилье: 11—12 лет.
Как долго длится сезон: круглый год, но основной поток — летом.
Турпоток: Вологодскую область в 2022 году посетили 3,3 млн туристов, это на 20% больше, чем годом ранее. Туристы посещают сам Кириллов и его окрестности: Вологду, Тотьму и Белозерск.

Фреска Дионисия в Ферапонтовом монастыре. Монастырь включен в список всемирного наследия Юнеско
Фреска Дионисия в Ферапонтовом монастыре. Монастырь включен в список всемирного наследия Юнеско

Что смотрят туристы. В Кириллове и рядом много интересного:

  1. Кирилло-Белозерский монастырь — он прямо в городе.
  2. Ферапонтов монастырь. Надо немного отъехать от Кириллова.
  3. Национальный парк «Русский север» и Сиверское озеро.
  4. Горнолыжный курорт «Ципина гора».

Что с рынком недвижимости. В Кириллове мест размещения немного. Из-за этого некоторые гости предпочитают остановиться в Вологде, но это больше ста километров по трассе.

Основа для туризма в этих краях — аренда частных домов. Этим занимаются местные жители, которые на лето переезжают в свои городские квартиры, а также приезжие — они строят и покупают дома специально для аренды.

В Кириллове арендные дома расположены на берегу озера и в нескольких шагах от него. Чаще всего это здания из бруса, метраж в среднем 80 м². Цена аренды — от 7000 ₽ в сутки.

Готовый дом для покупки со всеми коммуникациями и неплохим ремонтом в Кириллове и Ферапонтово обойдется в среднем в 8 млн рублей.

Аренда гостевого дома в селе Ферапонтово стоит до 6000 ₽ в сутки. Внутри — как настоящий деревенский дом. Источник: ostrovok.ru
В самом Кириллове снять хороший дом на большую семью стоит 7000 ₽ в сутки. Источник: cian.ru
Дом с выходом к Сиверскому озеру. Есть терраса и даже баня рядом с домом. Источник: cian.ru

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Евгения ВелеваХотели бы купить недвижимость в России для посуточной сдачи?
  • Boris Köln"какой тип недвижимости покупать: квартира или дом. Каких объектов больше — те и пользуются популярностью" Если в Москве сдается больше квартир, то это не значит, что коттеджи в Москве не пользуются популярностью. Их нет в центре Москвы по другой причине.10
  • userИдея интересная но это надо самому где нибудь в Териберке жить. Рядом. Возможно и далее спрос будет расти на внутренний туризм из за того что железный занавес все больше будет опускаться , но надеюсь на лучшее), поэтому скорее всего пока нет.) Да и в Турции недвижимость уже в 2 раза подорожала. Поздно. Пока буду вкладываться в собственные впечатления от путешествий.9
  • Don DraperИнвестировать в недвижимость в РФ? Это какой-то вид извращения?0
  • MaxЗдравствуйте, а почему не написали про Псков, по моему наиболее интересный вариант на северо-западе1
  • ДмитрийХмм... места эти - для "посуточников", а это подразумевает активное управление. Найм же управленца из местных даст совсем другие показатели Для выгодной долгосрочки совсем другие критерии - воинские части рядом, где оплачивают арегду. Туда массово командируют военных, которые не хотят вкладываться. Спрос на квартиры с ремонтом есть. - университеты . аналогично. -места, куда пришли "большие стройки"6
  • Елена Налбатклассная статья!1
  • Елена ЕвстратоваMax, Псков, как и Петербург, крупные и раскрученные города, хороших предложений по аренде там достаточно. Мы специально брали небольшие города, где конкурентов меньше, да и квартир с хорошим ремонтом немного.5
  • СтаниславХорошая статья, а есть ли эксперты по Московской и по близлежащим областям? Было бы интересно2
  • Alex VasilievНа мой взгляд, в Мурманской области есть еще одна интересная локация - Кировск. В городе совпало несколько факторов: ограниченность предложения в связи с географией и сложностью строительства (вокруг горы), привлекательная природа и наличие точек притяжения туристов (горнолыжка, спортивные объекты), наличие крупного и стабильного пром.предприятия, хорошая логистическая доступность. А еще - налоговые льготы. Пару лет назад здесь можно было сделать х2, 3, а то и 4 за один год тупо на динамике цены за квадрат. Сейчас ценник на квартиры существенно вырос, соответственно окупаемость на уровне 8-10 лет. Понемногу начинает заходить иногородний инвестор, поэтому, предполагаю, цена не остановится на нынешних показателях. ПС: кстати в Териберку уже который год тащат асфальтовую дорогу и клянутся, что к 25-му году уж точно осилят. Это сильно увеличит турпоток, но локация конечно весьма специфична)0
  • Александр КарамышевА как же Рыбинск? Незаезженный вариант, относительно удобная логистика от обеих столиц0
  • ЕленаКак тут уже кто-то написал: рядом с этой недвижимостью придется жить самому, чтобы контролировать процесс. Иначе затея потеряет смысл ну или срок окупаемости будет стремиться к бесконечности.0