Как выбрать квартиру по чертежу и не переплатить

Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка.

Квартиру на вторичном рынке можно осмотреть — оценить вид из окна и проверить, насколько много света в комнатах. В новостройке, особенно на этапе котлована, покупателям предлагают лишь планировки конкретных квартир или план этажа жилого комплекса. Для человека, который впервые покупает недвижимость и ничего не слышал о планировочных решениях, разные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат.

Я интерьерный журналист и пишу статьи с разборами дизайна и планировок квартир. Владельцы недвижимости делились со мной историями, как выбирали жилье, на что обращали внимание и какие особенности планировки в итоге оказались самыми удобными или неудобными. В этой статье я расскажу, как архитекторы оценивают планировку и из-за чего метров может оказаться меньше, чем вы рассчитывали.

Мало кто из покупателей приглашает архитектора или дизайнера для выбора квартиры. Кажется, что опытный специалист исправит любую планировку потом, уже во время ремонта. Но дизайнер не придумает, как исправить многоугольные комнаты и скошенный фасад здания. Он поставит в комнате кресло и журнальный столик и назовет это зоной отдыха. По факту в 99% случаев эта зона в квартире будет просто пустовать.

Или в процессе оформления интерьера дизайнер разработает по индивидуальному проекту мебель, которую будут делать на заказ. Стоимость квартиры с таким интерьером только увеличится. В общем, лучше изначально выбирать квартиру, в которой не придется ничего исправлять, а можно будет сразу удобно жить.

Допустим, вы выбираете квартиру в новостройке. Вам предлагают план целого этажа, чтобы вы выбрали планировку. Вот на что следует обращать внимание:

1. Кто и как планирует жить в квартире?
2. Какой формы комнаты и есть ли непрямые углы между стенами?
3. Каков метраж каждой комнаты?
4. Не слишком ли длинные коридоры и холлы, можно ли присоединить их к комнате?
5. Достаточно ли в квартире света, или есть много темных технических помещений?
6. Можно ли в квартире сделать перепланировку, если она вам необходима?

Расскажу подробно про каждый пункт этого списка.

Для начала стоит определиться со сценариями использования квартиры. От того, кто и как будет в ней жить, во многом зависят и требования к планировке. Например, если семья часто принимает гостей, то гостиная должна быть просторной. И наоборот, холостяку или семье интровертов достаточно диванчика на кухне, а гостиную можно превратить в большую спальню с удобной кроватью. Семьи с маленькими детьми часто предпочитают кухни-гостиные, чтобы можно было готовить и следить за ребенком одновременно.

Если в одной квартире живет большая семья с бабушкой и дедушкой, то лучше предусмотреть и несколько санузлов. Такие санузлы еще называют мастер-ванными при спальнях. Кроме того, хорошо, если квартира будет условно разделена на приватную и общественную части. Благодаря этому можно будет принимать гостей или смотреть телевизор, даже если старшие или младшие члены семьи отдыхают. В спальнях не будет слышно шума из гостиной.

Все эти требования к планировке, конечно, необязательные. Но холостяку или паре без детей второй санузел, просторная гостиная или кухня не всегда нужны, поэтому и переплачивать за них не стоит.

Просторные комнаты нужны далеко не всем, хотя они и смотрятся выигрышнее. Люди, которых я интервьюировала, часто отмечали, что отдали максимальную площадь под кухню-гостиную, потому что планировали проводить там много времени вместе со всей семьей. Спальни и детские получались крошечными. Я встречала даже радикальный вариант — спальню в нише, в которой кровать со всех сторон была огорожена стенами. Это неудобно, но экономично. Такую спальню-нишу можно обустроить даже в типовой однушке площадью 35 м².

Даже если не впадать в крайности, можно примерно оценить оптимальный метраж каждой комнаты. Например, в спальне по ширине должна встать кровать, пара тумбочек по бокам от нее и шкаф в торцевой части комнаты. По длине встанет кровать, рядом с которой должен остаться хотя бы метр для комфортного прохода. Итого потребуется около 4 м в ширину и 3 м в длину, а оптимальная площадь спальни составит 12 м². Комната большей площади будет просторнее, и это, конечно, хорошо. Но за ощущение простора придется переплатить.

Гостиные обычно чуть больше спален, хотя все зависит от предпочтений жильцов. Если вы планируете вдвоем смотреть вечерами телевизор на диване, то хватит и 10 м². А если любите принимать гостей или играть с детьми, то площадь комнаты может увеличиться в два-три раза.

Оптимальной площадью кухни считается 9—10 м², а для кухни-гостиной — 20—25 м². Но если хочется расширить маленькую кухню, то иногда ее можно объединить с гостиной. Для этого два помещения должны располагаться рядом, стена между ними должна быть не несущей, а плита — электрической.

Иногда люди опасаются делать перепланировку. Во-первых, демонтаж стен — процесс очень грязный, трудоемкий и дорогой. Во-вторых, потребуется сделать проект перепланировки и согласовать его. Без помощи специалистов тут не обойтись.

Другая крайность — с нуля создать под себя идеальную квартиру. Ради этого покупатели ищут квартиру со свободной планировкой — бетонную коробку без внутренних стен и перегородок. Но на самом деле планировка там все равно не такая уж свободная. На поэтажном плане застройщика комнаты условно разделены, отмечены «мокрые» зоны — кухня и санузлы. Любое отклонение от этого плана будет считаться перепланировкой. Ее нужно согласовывать, а это дополнительные расходы.

К тому же при возведении стен владелец квартиры потеряет полезную площадь. В зависимости от количества комнат и толщины стен под ними может остаться от 2 до 5 м². В готовом жилье суммируется внутренняя площадь комнат, и за стены покупатель не платит. По данным «Яндекс-недвижимости», в 2019 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 190 000 ₽. А значит, на стены придется дополнительно потратить от 380 до 950 тысяч.

Можно выбрать и нечто среднее и оптимизировать пространство под себя. Например, объединить кухню и гостиную, выкроить место для спальни или дополнительной детской. В этом случае принципиально важны несущие стены и колонны, а также их расположение. От них зависит, как пространство будет делиться на комнаты. Снести несущую конструкцию или шахту вентиляции не получится. Эти объекты станут условными границами помещений.

В большинстве панельных домов перепланировка будет минимальной. Например, допускается только присоединить коридор к комнате и перенести дверной проем. В кирпичных домах несущими обычно бывают только внешние стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. Монолитные дома тоже подходят для перепланировки, но в них могут быть несущие выступы и колонны, которые предстоит обыграть в интерьере.

Иногда выгоднее купить квартиру меньшей площади и сделать перепланировку. Например, в однушке площадью 35—40 м² вполне реально выделить место для спальни, а площадь двушки под те же цели была бы на 10—15 м² больше. Бывает, что гостиную обустраивают даже на месте холла или коридора, присоединив его к кухне. Такая перепланировка тоже позволит купить квартиру с меньшим числом комнат и существенно сэкономить.

Самый очевидный недостаток планировки, который будет заметен даже новичку, — неправильная форма комнат или квартиры в целом. Обычно, чем более замысловат фасад здания, тем сложнее будет обставить помещения внутри него.

Например, владельцы квартир в округлых ЖК сталкиваются с такой проблемой: скошенные и полукруглые стены сложно разделить на комнаты и обставить мебелью. Ее приходится делать на заказ, а это дополнительные расходы. Но чаще всего несколько квадратных метров рядом с полукруглыми стенами с окнами просто не используют. За них покупатель переплачивает.

С теми же проблемами столкнутся и владельцы квартир-многоугольников. Все непрямые углы либо будут пустовать, либо для их заполнения придется изготавливать мебель на заказ. Чем просторнее квартира, тем менее ощутима неправильная геометрия. Но в пятиугольной спальне площадью 12 квадратов найти место для кровати и шкафа — уже задачка со звездочкой.

Коридоры, холлы и прихожие — технические помещения, без которых не обходится ни одна квартира. Но они могут занимать до четверти всей площади, а использовать их удается далеко не всегда. Сложности возникают, если коридор огромный и ограничен несущими стенами. Тогда его нельзя присоединить ни к одной из комнат. Именно это и стоит проверить на планировке квартиры. В этом случае можно разве что установить в коридоре шкаф, а иногда и просто заплатить за «транзитные» квадратные метры.

Но большой коридор не говорит о том, что планировка неудачная. Cанузел можно расширить только за счет коридора, а кухню перенести только в нежилую часть квартиры. Поэтому те, кто планирует купить квартиру с меньшим количеством комнат и сделать перепланировку, специально ищут варианты с большими коридорами и холлами.

К примеру, можно присоединить коридор к гостиной и перенести в эту зону кухню. Такая перепланировка разрешена. Получится просторная кухня-гостиная и небольшая, но отдельная спальня на том месте, где раньше была кухня. Правда, по документам эта комната должна оставаться нежилой — например, ее можно назвать кабинетом. Площадь квартиры останется неизменной, а комнат станет на одну больше.

Иногда на месте холла или коридора создают гардеробную. Гардеробная рядом со спальней вместит гораздо больше вещей, чем обычный шкаф, и визуально не утяжелит комнату. А в гардеробной рядом с прихожей можно оставлять велосипед или детскую коляску.

Количество и размер окон в квартире строго регламентированы. Обычно число окон совпадает с количеством помещений в квартире, потому что жилые комнаты и кухни обязательно должны иметь естественное освещение. Но это в теории, а на практике застройщики часто предлагают варианты с кухней-нишей и спальней с фрамугой под потолком или окном в стене между комнатами.

Санузлы, гардеробные и кладовые могут вообще не иметь окон, поэтому обычно их располагают в глубине квартиры. Освещения там не будет хватать даже с учетом окон в стенах между комнатами. Иногда планировка принимает причудливую форму: помещения расширяются по мере удаления от окон. Площадь подсобных помещений в такой квартире больше или равна жилой площади. Поэтому важно оценить, действительно ли они необходимы. Возможно, застройщик просто включил в площадь квартиры часть общего коридора, чтобы увеличить стоимость на несколько сотен тысяч рублей.

Один из важнейших параметров квартиры — уровень инсоляции. Он показывает, как долго в квартиру попадает солнечный свет. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад. В таких квартирах светло большую часть дня. Ориентация только на север считается худшей: света в квартире будет не хватать. Иногда застройщики заранее продумывают планировку типа «распашонка»: на северную сторону смотрят спальни, а гостиная выходит на противоположную сторону дома — на юг. На функциональность квартиры это не повлияет, но постоянно жить в темной квартире некомфортно.

Чтобы обеспечить комфортный уровень инсоляции, в снипе прописали точные размеры оконных проемов. Их отношение к площади пола должно быть не меньше 1:8 и не больше 1:5,5. То есть в комнате площадью 15 м² размер окна может быть от 1,88 до 2,73 м².

Может показаться странным, что в снипе прописан не только минимальный, но и максимальный размер окон. На самом деле слишком большие окна — это тоже проблема. Во-первых, даже с качественными стеклопакетами увеличатся теплопотери — комната с большими окнами будет холоднее. А во-вторых, крупные предметы мебели принято расставлять вдоль стен. В небольшой студии с панорамным остеклением этих самых стен может просто не хватить для шкафа, кровати, дивана и кухонного гарнитура.

1. Перепланировка и разработка дизайн-проекта требуют дополнительных расходов. Если бюджет ограничен, то выгоднее сразу искать подходящую квартиру и не менять ее кардинально под себя.
2. Квартира со свободной планировкой называется так лишь условно. У застройщика все равно есть план помещения, и, если вы захотите от него отклониться, придется согласовывать перепланировку. Это потребует дополнительных расходов. При этом менять расположение санузлов или переносить кухню в жилую зону нельзя: это запрещают снипы.
3. Комнаты-многоугольники и комнаты со скошенными, полукруглыми стенами невозможно использовать полностью. Обычно углы и несколько квадратных метров вдоль полукруглой стены остаются пустовать.
4. Просторные комнаты — это всегда хорошо. Но если на счету каждая тысяча рублей, то придется учитывать каждый квадратный метр. Для спальни оптимальная площадь — около 15 м², для гостиной — чуть больше, для кухни — 9—10 м², а для кухни-гостиной — 20—25 м².
5. Коридоры и холлы могут занимать до четверти площади квартиры, а значит, и до четверти ее стоимости может приходиться на «транзитную зону». Ее практически невозможно использовать, но иногда можно присоединить к комнате, чтобы визуально увеличить.
6. Чтобы узнать минимальный размер окон в жилой комнате или на кухне, нужно разделить площадь пола на 8. Жить в темной квартире психологически тяжело, расходы на электроэнергию увеличатся, сложно придется любителям растений.
7. Если квартира расширяется по мере удаления от окон, значит, большую часть площади занимают темные комнаты: санузлы, гардеробные и другие технические помещения. Только в них может отсутствовать естественное освещение. Подсобные помещения действительно необходимы, но обычно на их размере можно сэкономить.