Я объединил квартиры и заложил дверной проем. Можно ли согласовать такую перепланировку?

Такие изменения требуют согласования с властями, а вот созывать собрание собственников нужно не всегда. Расскажу, когда это требуется и можно ли обойтись без собрания в вашем случае.

Чтобы согласовать объединение квартир, надо еще до начала работ обратиться в местную администрацию. Как правило, этим занимаются отделы архитектуры и градостроительства. Подать заявление можно лично или через МФЦ.

Местные власти должны согласовать или запретить реконструкцию в течение 45 дней. Еще три дня у них есть на то, чтобы уведомить собственника о своем решении.

Запрет можно обжаловать в суде. Для этого придется доказать, что несущие элементы здания не страдают, а снос существующих кирпичных перегородок и возведение новых возможны.

Собственник смежных квартир вправе объединить их — сделать реконструкцию. Собрание собственников надо проводить, только если реконструкция затрагивает общее имущество. Например, помимо того, что две квартиры станут одной, к ним еще присоединится часть подъездного тамбура.

Закон определяет список общего имущества:

1. Лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, техэтажи, чердаки и подвалы.
2. Колясочные, места для занятий спортом, культурного развития и отдыха.
3. Крыши, несущие стены, общая проводка и сантехника, например стояки труб.
4. Земельный участок, на котором стоит дом, и элементы благоустройства: качели во дворе или шлагбаум при въезде на стоянку.

В отличие от обычного собрания собственников, где большинство решений принимаются 2/3 голосов, в случае с реконструкцией нужно заручиться согласием 100% собственников. То есть каждый владелец жилой или коммерческой площади в вашем доме должен расписаться, что согласен на объединение квартир.

Несущие стены в техпаспорте обозначены жирными линиями, а ненесущие — тонкими. Кроме того, информация об этом есть у УК, ТСЖ или застройщика. У них должны быть не просто технические планы, а полная проектная документация на дом. Собственники квартир вправе запрашивать эту документацию, но она довольно сложна для восприятия — легче просто спросить инженеров насчет стен.

У вас перепланировка уже выполнена, поэтому обращаться за ее согласованием в администрацию бесполезно: постфактум этим заниматься не будут. Узаконить работы вам теперь можно только в суде. Госпошлина за рассмотрение таких дел — 300 Р.

Суд должен выяснить, не нарушает ли реконструкция права других жильцов, не опасна ли она и не затронула ли общее имущество дома. Для этого судья может назначить независимую строительную экспертизу.

Суд не может отказать в узаконивании перепланировки только потому, что она уже сделана, а согласования от администрации нет.

❌ Супруги из Екатеринбурга узаконили объединение двух квартир в одну, но соседи смогли добиться признания реконструкции незаконной. Дело дошло до Конституционного суда.

В первом заседании районный суд решил так: новый дверной проем прорубили в несущей стене, а она — общее имущество. Собрание собственников не проводили, но и объем общего имущества супруги не уменьшили: чужую площадь не захватили, внешние стены не затронули, к тому же заранее получили согласование на работы в мэрии. Суд отказал недовольным соседям в иске и решил оставить реконструкцию как есть.

Областной суд подтвердил, что запрета на устройство проема в несущих стенах внутри квартиры действительно нет, здание прочность не потеряло. Однако посчитал, что раз из стены вырезали кусок, значит, общая собственность уменьшилась. То есть нужно было проводить общее собрание, и неважно, что там согласовала мэрия. Суд обязал семью заложить проем и вернуть все как было.

В Конституционном суде семье не удалось доказать свою правоту. Пришлось исполнить решение областного суда и заложить проем между квартирами.

❌ Житель Махачкалы хотел согласовать объединение двух квартир на разных этажах. Мужчина сделал одну двухуровневую квартиру — сломал межэтажное перекрытие, чтобы установить лестницу. Перед началом работ он не обращался за согласованием в администрацию, а пошел в суд, когда уже все сделал.

Суд отметил, что работы коснулись плит между этажами, а это общее имущество всех жильцов. Поэтому для согласования объединения квартир помимо прочего нужно было организовать собрание собственников. Суд отказал в узаконивании перепланировки, и обжаловать решение не получилось.

Хотя суд и не обязал хозяина вернуть все как было, но, скорее всего, теперь на это обратят внимание в УК и Госжилинспекции.

✅ В 2022 году в Краснодаре суд рассматривал претензию соседей к семье, которая объединила две квартиры в одну. Хозяева заложили ненужный вход со стороны лестничной клетки и сделали новый проем в стене между квартирами. Еще они увеличили за счет балконов жилую площадь. Несущие стены не затронули, а работы заранее согласовали в мэрии.

Однако у соседа снизу по стене пошла трещина, порвались обои и посыпалась штукатурка. Прямой связи между этим и перепланировкой судебная экспертиза не установила. Оказалось, что еще в одной квартире тоже делали перепланировку и сломали несущие стены. Судья отказал в иске, снял претензии к объединению и посоветовал соседям искать причину проблем в другой квартире.

✅ В Киселевске супруги купили две квартиры и объединили их: заложили одну входную дверь и пробили проход внутри. Разрешений не получали, а сразу пошли в суд, чтобы узаконить работы и зарегистрировать две квартиры как одну. Супруги сказали, что жалоб от соседей нет, значит, и собрание собственников проводить ни к чему.

Экспертиза показала, что угрозы для дома нет, и суд подтвердил законность объединения.

✅ В Тулуне женщина купила трехкомнатную квартиру и подала документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрацию провели, но в ЕГРН указали площадь жилья меньше, чем на самом деле. Женщина не придала этому значения и только спустя несколько лет, когда захотела продать квартиру, увидела несоответствие.

Оказалось, что давно была реконструкция: на самом деле это не одна квартира, а две, причем собственность женщина оформила только на одну из них, а вторая так и числилась за прежним владельцем.

Хозяйка хотела просто изменить площадь квартиры и переделать техпаспорт, но Росреестр отказал: квартиры-то разные. Пришлось идти в суд. Он обязал ведомство зарегистрировать право собственности на квартиру с новой площадью и адресом. Суд учел, что истица купила квартиру уже с перепланировкой и с нее нельзя спрашивать, почему нет согласования, ведь работы провели предыдущие собственники.

Суд признает право собственности на квартиру в ее новом виде, если удостоверится, что ничьи права не нарушены, нет угрозы для жильцов и самого дома.