Здравствуйте!

Заключила предварительный договор купли-продажи на квартиру. Все оплатила. Застройщик должен сначала оформить собственность на себя, а потом уже заключить со мной основной договор.

Теперь застройщик принуждает меня заключить договор по регистрации собственности на меня. Отдельно надо будет оплатить эту услугу. Под ней застройщик подразумевает, что подготовит все документы и обратится в регистрационную палату по доверенности от меня. Стоит это дорого и мне не нужно: документы застройщик и так обязан сделать, а в регпалату я и сама схожу.

Но без заключения этого договора и оплаты услуги процесс не движется.

В предварительном договоре нет срока, в который застройщик обязуется оформить квартиру в собственность на себя. Указан только срок, в который должен быть заключен основной договор, после оформления квартиры в собственность на застройщика.

Скажите, пожалуйста, как поступить в этой ситуации?

С уважением,

Маргарита

Маргарита, начать надо с того, что заключение предварительных договоров купли-продажи непостроенных квартир незаконно. Застройщик, заключая такие договоры, нарушает закон. Если дом не введен в эксплуатацию, то есть не построен, то привлекать деньги граждан застройщик может только по договору долевого участия в строительстве.

Любые другие договоры — инвестиционные, предварительные, как угодно их назовите — будут вне закона. Нормы закона о долевом строительстве выступают специальными (приоритетными) перед нормами гражданского кодекса, поэтому попытки выдать договор долевого участия за любой другой договор заканчиваются тем, что суд все равно будет рассматривать его как договор долевого участия.

Высший арбитражный суд еще в 2014 году в похожем споре все объяснил. Привлекать деньги по предварительному договору купли-продажи незаконно. Застройщика за это должны оштрафовать по ст. 14.28 КоАП РФ на сумму от 500 тысяч до 1 млн рублей.

Вот, например, история, точку в которой поставил только Верховный суд. Человек заплатил по предварительному договору купли-продажи 17 млн рублей и не мог дождаться своей квартиры 8 лет. Основной договор так и не заключили, потому что дом так и не построили. В итоге после 8 лет переписки, требований вернуть деньги, уплатить неустойки и штрафы Верховный суд все же занял сторону истца и постановил взыскать с застройщика и деньги, и неустойку, и штраф по закону о защите прав потребителей. Правда, неизвестно, удалось ли эти деньги реально получить.

Что делать вам

Вы можете исполнять договор так, как его подписали, не обращаясь в суд, и надеяться, что застройщик потом все оформит на вас, а не продаст вашу квартиру кому-то еще или вообще ничего не построит.

Можете намекнуть застройщику, что одно письмо в прокуратуру о том, что он заключил с вами такой договор, грозит ему штрафом до миллиона рублей, и попросить обойтись без дополнительных затрат. Но это резко повышает шансы вообще ничего не получить.

Или, например, вы можете напомнить застройщику про п. 2 ст. 16 закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которым одна услуга не может быть обусловлена обязательным приобретением другой услуги. Сюда вполне подходит. Я объяснял, как это работает, в ответе на другой вопрос.

Проблема со сроком исполнения договора

Указанная вами формулировка срока в договоре также не соответствует требованиям закона. По закону сроки в договоре должны быть определены или датами, или периодами, или событиями, которые должны наступить неизбежно и не зависят от воли и действий сторон.

Неизбежно наступающее событие — это, например, начало судоходного сезона, на которое часто ссылаются в договорах, связанных с речными перевозками. А вот написанное вами:

«В предварительном договоре нет срока, в который застройщик обязуется оформить квартиру в собственность на себя»

Точно не такое событие. Так как срок передачи вам квартиры зависит от действий застройщика по оформлению собственности, значит, срок фактически зависит от воли и действий одной из сторон договора. Следовательно, срок определен не по закону. Эту позицию неоднократно разделял и Верховный суд, и Высший арбитражный суд РФ.

Любой договор вступает в силу с момента его заключения. Срок в договоре долевого участия — это существенное условие. Отсутствие четкого срока влечет признание такого договора незаключенным. Получается, весь ваш договор — и не договор вовсе, потому что вы вообще не договорились. Признать договор незаключенным должен суд. Деньги, полученные по незаключенному договору, считаются неосновательным обогащением и должны быть возвращены вам.

В конечном итоге вам нужно решить, что вы будете делать с этим договором. Вы спрашиваете не как вернуть деньги и поскорее убежать от такого застройщика, а как не платить за дополнительные услуги. Если бы вы хотели вернуть деньги, я бы посоветовал найти юриста и бежать в суд. Сложно дать однозначный совет про то, как не платить за допуслуги, потому что все варианты могут привести к конфликту с застройщиком.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.