Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы с супругой развелись, оставшись хорошими друзьями, вот только за месяц до брака приобрели квартиру в ипотеку. Развод еще не оформили, но собираемся.

Собственник квартиры и заемщик по ипотеке я, хотя первоначальный взнос мы сложили из личных накоплений пополам и дальнейшие выплаты тоже проводили совместно.

Так как имущество не относится к нажитому в браке, жена может потерять все при разводе. Я бы очень этого не хотел. Как можно выделить долю супруге? Скажем, если заключить брачный договор, это поможет решить проблему?

А как будет проходить процедура выделения доли в Росреестре? Какие документы нужны для того, чтобы официально все зарегистрировать, и сколько это будет стоить?

Артем К.

Артем, в вашем случае выделить долю супруге прямо сейчас очень сложно. К сожалению, не все зависит от вашего желания.

Если бы вы купили квартиру не в кредит, то с выделением доли не было бы никаких проблем. Вы могли бы подарить жене столько, сколько считаете нужным. По закону жена — ваш близкий родственник и такой подарок супруге не облагается подоходным налогом.

Почему нельзя просто так выделить долю

Когда вы покупаете квартиру в кредит, банк берет ее в залог. Это значит, что вы можете пользоваться квартирой — то есть жить в ней, — но распоряжаться — только с согласия банка. Под распоряжением закон понимает любые сделки, направленные на отчуждение права собственности: продажу, дарение, мену и т. д.

Чтобы подарить жене квартиру или долю в ней, кроме договора дарения нужно письменное согласие банка. Без него Росреестр просто не зарегистрирует договор. Даже если каким-то образом вы зарегистрируете договор дарения в обход банка, такой договор можно будет признать недействительным в суде.

Если вы дарите долю в квартире, вы автоматически передаете часть своих кредитных обязательств одаряемому. Посмотрим на это со стороны банка. Кредит выдали вам, вы его оплачиваете, у них в залоге ваша квартира. И тут вы предлагаете: а давайте-ка добавим в кредитные отношения еще одного человека!

Во-первых, банк не знает о платежеспособности вашей супруги. Во-вторых, для банка усложняется операционное обслуживание кредита: заемщиков становится двое. Банку это невыгодно со всех сторон. Хотя бывают исключения — банк одобряет такие сделки: например, если вы утратили часть доходов и вам тяжело платить. Банку выгодно отдать часть обязанностей другому человеку, ведь это повышает шанс, что вы выплатите все проценты по договору. Почитайте кредитный договор, иногда вопросы дарения описаны прямо в нем. Рекомендую еще связаться с банком и обсудить это.

Если банк дал согласие на дарение

Тут все просто. Если банк согласился, чтобы вы подарили долю в квартире супруге, то в кредитный договор вносятся изменения, и супруга становится заемщиком или созаемщиком по кредиту.

Вы подписываете договор дарения, берете у банка письменное согласие на это, отправляетесь в Росреестр, оплачиваете госпошлину 2000 рублей и регистрируете договор. Для регистрации понадобится договор дарения в 4 экземплярах — для вас, для супруги, для банка и для Росреестра, — ваши паспорта, документ, подтверждающий вашу собственность на квартиру, и ее технический паспорт. Договор дарения составляется в простой письменной форме. Регистрацию делают за 10 дней.

Какие документы нужны будут банку, вам скажет сам банк. Наверняка потребуется справка 2-НДФЛ от супруги, чтобы подтвердить ее доходы. Возможно, потребуется переоценка имущества. Кроме того, банк наверняка попросит оплатить расходы на внесение изменений в запись об ипотеке. Госпошлина — 350 рублей.

Брачный договор не поможет

Брачный договор именно в вашем случае не поможет решить вопрос. Его положения не могут распространяться на ваши обязательства, возникшие до брака, потому что в обязательствах есть права банка на эту квартиру. Если бы вы были в браке, когда покупали квартиру в кредит, то ваша супруга была бы созаемщиком по кредиту и так. И квартиру вы, скорее всего, оформили бы в общую совместную собственность супругов или поделили на равные доли.

Но так как квартиру вы приобрели с использование ипотеки до брака, то ни брачный договор, ни соглашение о разделе имущества к ней применить не получится. В законе четко написано: приобретенное до брака имущество — собственность того, кто его приобрел, хотя если бы не было банка, то семейный кодекс позволяет передать права на имущество, приобретенное до брака в общую собственность, при помощи брачного договора.

Что еще можно сделать

Можно попробовать придумать иные способы компенсации.

Например, компенсировать супруге расходы на приобретение квартиры, просто подарив ей деньги или что-то еще. Налогом на доходы физических лиц такое дарение также не облагается. Если вы готовы отдать деньги сразу, договор заключается в устной форме. Если нет, вы можете даже обозначить, в какие сроки какие суммы хотите подарить. Тогда договор все-таки лучше оформить письменно. Еще вы можете досрочно погасить кредит и продать квартиру, а деньги разделить. Но все это нужно делать, пока брак не расторгнут, чтобы у налоговой не было вопросов.

Есть еще один интересный способ. Можно заключить договор дарения «на потом». Это называется «обещание дарения с отлагательным условием». Договоры дарения бывают реальными — это когда вы передаете дар в момент заключения договора — и консенсуальными — это когда стороны согласовали какие-то другие условия передачи дара. По закону договор дарения считается заключенным с момента подписания, но если дарят недвижимость, то договор подлежит государственной регистрации.

Но регистрируется не сам договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Это удостоверение государством того факта, что часть вашей квартиры перешла в собственность к другому человеку. Именно с момента регистрации перехода права новый владелец может распоряжаться имуществом.

Вы можете подписать договор дарения прямо сейчас, не уведомляя банк, но переход права собственности на подаренную часть квартиры к супруге можно будет зарегистрировать только тогда, когда вы выплатите кредит или выкупите закладную. Это и будет отлагательным условием. Если вы не сможете выплатить кредит и банк заберет квартиру себе — условие не выполнится и договор дарения не будет исполнен.

Так как эта конструкция довольно сложная, я рекомендую делать такие договоры у нотариуса. Да, это будет не бесплатно, но зато убережет вас от возможных ошибок. Как правило, это дешевле, чем нанимать стороннего юриста, особенно в Москве.

Нотариальное удостоверение будет стоить примерно 0,5% от стоимости доли, но не менее 3000 рублей плюс 4300 рублей за техническую работу. То есть если ваша квартира стоит 3 млн рублей и вы хотите подарить 50% супруге, то заплатить придется 11 800 рублей.

В договоре лучше предусмотреть, что в случае смерти дарителя обещание дарения не переходит к наследникам. В противном случае вы можете сделать своим наследникам «подарок». Им придется выплатить ваш кредит, чтобы получить квартиру в наследство, а потом еще половину квартиры подарить вашей бывшей жене. Вряд ли они будут в восторге.

Закон предусматривает ваше право отказаться от обещания дарения в определенных случаях. Например, если ваше имущественное или семейное положение изменится и исполнение дарения существенно ухудшит вашу жизнь.

У такого отложенного дарения есть и минусы. Так как переход права собственности произойдет, когда брак уже будет расторгнут, то НДФЛ вашей бывшей супруге, скорее всего, придется заплатить.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.