Скажите, пожалуйста, есть ли шанс получить ипотечный кредит, если в последний год официального дохода у меня нет? Жена в декрете.

Проблему усугубляет то, что нужно довольно много — около 30 млн рублей. Но с первым взносом больше 50% — 15—16 млн.

Какие есть варианты? Или без официального дохода можно забыть про ипотеку?

Банки не просто так требуют от клиентов наличие официальной работы: так они снижают риски, что заемщик не справится с кредитом. Но оформить ипотеку можно и без официального трудоустройства. Расскажу, какие есть варианты.

Как подтвердить доход для ипотеки

Ипотека — кредит под залог недвижимости. Значит, у банка есть дополнительная страховка, если клиент вдруг не сможет погашать задолженность.

Поскольку есть залог по ипотеке, банки могут подходить к анализу профиля клиента лояльнее, чем, например, по необеспеченному кредиту наличными. И подтвердить доход банку тогда можно несколькими способами.

Справка о доходах и суммах налогов физлиц. Такой доход интересен любому банку, так как официальную зарплату можно проверить. А еще, если подтвердить доход официальной справкой, многие банки предоставляют скидку на ставку — обычно 0,1—0,5 п. п.

Справка по форме банка или в свободной форме. Ее представляют, если клиент получает официально только часть зарплаты, а вторую работодатель платит наличными, не исчисляя НДФЛ и страховые взносы. Такая форма подтверждения дохода не претендует на то, что весь указанный в справке доход официальный. Но банку важно понимать, сколько клиент получает на руки реально.

В справке работодатель указывает основные сведения: дату трудоустройства, в какой должности работает заемщик, ИНН или ОГРН компании либо ФИО ИП с ИНН/ОГРНИП и банковские реквизиты.

Обычно у банков своя форма справки, но часто они готовы принять и форму другого банка, если заемщику нужно срочно получить одобрение и нет времени переделывать документ. А на саму сделку приносят документ по стандартам банка.

Иногда в справке указывают паспортные данные заемщика. Заполненный документ всегда подписывает руководитель, а в некоторых банках — еще и главный бухгалтер. Доход указывают за минимально установленный банком период — от трех или от шести месяцев либо за все время работы
Иногда в справке указывают паспортные данные заемщика. Заполненный документ всегда подписывает руководитель, а в некоторых банках — еще и главный бухгалтер. Доход указывают за минимально установленный банком период — от трех или от шести месяцев либо за все время работы

Аренда. Многие банки принимают доход от сдачи недвижимости в аренду не только как дополнительный, но и как основной и единственный. Тогда заемщик представляет:

  1. Выписку из ЕГРН о праве собственности на недвижимость.
  2. Договор аренды — обычно минимум на 12 месяцев, зарегистрированный в Росреестре.
  3. Выписку по счету, на который приходит арендная плата.
  4. Налоговую декларацию, если ИП на УСН.
  5. Документы, подтверждающие уплату налогов.

Банки не всегда указывают на сайте информацию о возможности подтвердить доход только арендой. Поэтому об этом придется узнавать дополнительно на консультации с ипотечным менеджером.

Официальная работа — несомненный плюс, но гораздо важнее для кредитора, чтобы доход заемщика был стабильным.

Еще банки всегда могут потребовать дополнительные документы. Например, клиент подтвердил доход справкой по форме банка. А кредитор дополнительно запросил выписку по карте, чтобы увидеть реальные обороты по счету каждый месяц.

Как получить ипотеку без официального дохода

Вы указали, что у вас нет официального дохода, но ничего не упомянули про работу.

Есть два варианта: занятость, при которой работодатель не платит за вас НДФЛ и взносы, но при этом вы получаете зарплату на руки. Или есть минимальные отчисления, но не с полной суммы дохода.

Если заемщик не получает весь доход официально, обычно ипотеку оформляют тремя способами.

Ипотека по паспорту. Ее выдает большинство банков тем, кто не может или не хочет собирать справки с работы. Из документов нужны паспорт и данные второго документа — обычно СНИЛС. В анкете заемщик указывает название работодателя, реквизиты компании или ФИО ИП, размер дохода и рабочий телефон.

Проверка клиента по такой программе упрощенная. Например, одни банки одобряют заявку автоматически по скорингу — программе, которая анализирует анкетные данные заявителя и выносит решение. Другие после скоринга обязательно проводят ручной анализ анкеты, если сумма кредита больше 6—7 млн рублей. В процессе такой проверки банк может звонить по всем указанным в анкете телефонам: заемщику, контактным лицам и на работу.

По такой программе иногда бывает повышенный первоначальный взнос — от 30%, но в последнее время многие банки, наоборот, его снижают.

Вы указали, что у вас взнос 50%, — это хорошо. Банки лояльно относятся к клиентам, которые могут оплатить до половины стоимости недвижимости, передаваемой в залог. Более того, чем меньше LTV — соотношение кредита к залогу, — тем ниже бывает ставка.

Еще вы пишете, что с учетом стоимости недвижимости 30 млн вам нужен кредит на 14—15 млн рублей. Здесь есть нюанс: в зависимости от покупаемого объекта и региона, где он находится, у банков могут быть ограничения по максимальной сумме кредита по программе «Ипотека по паспорту». Например, один банк выдает по ней кредит на квартиру до 30 млн, а другой — до 10 млн рублей. А на покупку апартаментов или дома — до 15 млн или меньше, например до 8 млн. Поэтому заранее уточняйте максимальную сумму.

«Примсоцбанк» предлагает в ипотеку по паспорту до 30 млн рублей со взносом от 20%. Хотя по стандартной программе с подтверждением дохода сумма кредита — до 60 млн, взнос — от 10%. Источник: pskb.com
«Примсоцбанк» предлагает в ипотеку по паспорту до 30 млн рублей со взносом от 20%. Хотя по стандартной программе с подтверждением дохода сумма кредита — до 60 млн, взнос — от 10%. Источник: pskb.com

Подтвердить неофициальный доход. Если часть дохода у вас официальная, а другая — «серая», в конверте, банк попросит справку по своей форме.

Оформить самозанятость или ИП. Многие банки начинают рассматривать и одобрять самозанятых клиентов. Некоторые разрешают оформлять им кредит по программе «Ипотека по паспорту». Но есть нюанс: не получится оформить самозанятость и на следующий день обратиться за ипотекой.

Важно, чтобы статус был хотя бы минимальный срок. У многих банков он от 3—6 месяцев. При этом доход должен быть ровным — примерно одинаковым каждый месяц, без резких колебаний, когда, например, в одном месяце это 10 000 ₽, а в другом — 50 000 ₽.

Еще можно оформить статус ИП, но к нему более жесткие требования. Например, минимальный срок регистрации ИП — от 6—12 месяцев. А еще ИП на всех режимах, кроме НПД и АУСН, должен платить страховые взносы, поэтому сначала стоит сравнить, что выгоднее, самозанятость или ИП.

Еще в прошлом году «Альфа⁠-⁠банк» не давал ипотеку самозанятым, а с июня 2023 года начал. Достаточно стажа 4 месяца
Еще в прошлом году «Альфа⁠-⁠банк» не давал ипотеку самозанятым, а с июня 2023 года начал. Достаточно стажа 4 месяца

Что делать в вашем случае

Проанализируйте ситуацию. Если у вас нет официальной работы и работодателя, который хотя бы по телефону подтвердит трудоустройство, попробуйте оформить самозанятость или ИП.

Если и этот вариант не подходит, придется устроиться на работу и после испытательного срока либо без него через 3—4 месяца подать заявку в банк. Такой минимальный срок требует большинство кредиторов.

Вопрос не только в том, как получить ипотеку без официальной работы, но и как вы будете погашать долг. Если у вас нет стабильного дохода, это высокий риск. В случае просрочки банк имеет право по суду обратить взыскание на ипотечную квартиру. Тогда ее продадут на торгах. И неважно, что она будет для вас единственным жильем или там прописан и проживает ребенок: закон разрешает наложить взыскание на ипотечное жилье при нарушении условий договора.

Вопрос был задан 12.07.2023 и дополнен ответом эксперта 27.09.2023
Елена Грудинина
Елена Грудинина
А вы брали ипотеку без официального дохода? Расскажите, как все прошло:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Eva
Герой

Брать в ипотеку 15 лямов? Да вы не из простых смертных. У вас там свои законы действуют, для богатых

15
Максим Чурилов

Eva, даже льготные программы идут с лимитом по Москве до 12 млн.
15 млн не такая уж и большая сумма кредита...) бывает гораздо больше)

0
0
Бендер задунайский

Чел нахапал 15 лямов и не может погуглить или взять квартиру поскромнее?
Имхо просто попонтоваться решил)

11
0
Маргарита

14.07, 16:13

Отредактировано

И что, ни ИП, ни самозанятости? Тогда только через специальных людей за хорошее вознаграждение

7
Dinara Yavorski
Герой реалити 🏅

Маргарита, самозанятость -- черная метка для банков. Был максимальный доход по самозанятости больше полугода -- посылали как безработную.

2
Ольга
Герой

16.07, 17:33

Отредактировано

Dinara, Сберик мне без проблем оформил, даже не спросил справку о доходах. Предъявила СНИЛС и паспорт. Я оставила заявку с этими 2 документами, мне позвонили из Сбера распросили о моей сфере деятельности и одобрили. Но у меня в Сбере все счета, поэтому банк в курсе моих вкладов и доходов сумма кредита была всего 6 миллионов, первоначальный взнос 15%, 1 миллиона покупала новостройку по субсидированная ставке 2% годовых. И 23 100 - это небольшой ежемесячный платёж. Так что, возможно, у меня не возникло проблем именно из-за совокупности всех этих факторов.

5
Маргарита

Ольга, 23 100 в месяц я даже за кредит не считаю)
Чего б не дать, если все счета у них на виду. Тут будет весело, если копнешь, а у спрашивающего ни счетов, ни кредитной истории, ничего.

4
user2578628

Маргарита, 89883500034 сделаю любую ипотеку

0
Маргарита

user2578628, спасибо, у меня есть))

0
user2578628

Маргарита, и тоже можно)

0
Ольга

Маргарита, ну это да, кредитную историю я, специально создавала с помощью кредитки. При этом всегда укладываясь в льготный период. И тоже в Сбере. Поэтому, да, банку все видно, рисков для него никаких

0
Мария

Dinara, вот и неправда) мне одобрил сбер и ВТБ , в итоге в сбере взяла год назад

0
Ольга

Dinara, наверное, сумма большая нужна была? Мне банк с моей самозанятостью 6,2 миллиона выдал при первоначальном взносе 15%. Правда это было околонулевая 2% ипотека в конце декабря 2022 года

0
Максим Чурилов

Маргарита, зачем вводите человека в заблуждение))) можно оформить без официального трудоустройства. В статье про это подробно написано. Это не такая уж и редкость на рынке ипотеки.

0
Маргарита

26.10, 16:41

Отредактировано

Максим, можно, заплатив комиссию посреднику, который сделает липовую историю человеку.

Либо искать «ипотеку по паспорту». Дешевой она не будет, взнос будет от 30-50%. Вероятность одобрения…

0
Максим Чурилов

Маргарита, вы не разбираетесь в вопросе, а уверяете всех, что это возможно только если заплатить посреднику, который сделает справку.
А если сейчас статью читают потенциальные покупатели, которые хотят купить недвижимость в ипотеку, то вы их отпугиваете такими комментариями.

Я практикующий ипотечный брокер, который только в этом году провел пару десятков таких сделок "по двум документам", могу вас заверить в том, что без особого труда подберу банк, который рассмотрит заявку по двум документам, без левых и липовых справок, при этом не будет увеличивать ставку по кредиту и первый взнос будет от 20%.
В Москве и области около 40 банков, которые плотно работают с ипотекой и такие банки, о которых я говорю, реально существуют.
Я собственно специализируюсь на сложных клиентах и справки им не рисую... обхожусь без этого))

0
Маргарита

Максим, вы так прикольно в комментах убеждаете, что все не так, хотя в статье все тоже самое написано

0
Туча

Ирфан, где в 2023 году в Москве трёшки за 10 млн рублей? Это цена однушки.

5
0
Аси

Раньше ВТБ давал по двум документам, если первоначальный взнос 50%. Никаких справок о доходах. Узнайте, может и сейчас дают

4
Максим Чурилов

Аси, У ВТБ есть программы по двум документам. Они были и раньше, только первый взнос был не 50%, а гораздо меньше.
Сейчас там можно получить ипотеку по паспорту с первоначальным взносом, по-моему, от 15%

0
felidae

Аси, сбер тоже давал

0
Маргарита

Аси, кстати да, как физ лицо по двум документам может прокатить. Вопрос только суммы одобренной.

0
0
Сюз

Есть. Сбер даёт под честное слово. Только процент будет выше. Насчёт суммы не знаю. Знакомый так брал, но сумма была относительно вашей небольшая.

1
0
UnaPersona

Многие банки дают ипотеку по 2 документам с первоначальным взносом от 20%. Единственное в анкете обязательно нужно указать место работы, уровень дохода и контакты по которым подтвердят, что вы там действительно работаете. Из документов только паспорт и СНИЛС или водительское удостоверение.

1
0
бак

естественно, так и называется - ипотека по двум документам. это паспорт и СНИЛС, например. никаких НДФЛ не требуется. в моей жизни была такая ипотека с зарплатой просто на бумажке без подтверждения году, наверное, в 2015 и в 2022

0
Dinara Yavorski
Герой реалити 🏅

Маргарита, дали?

0
Маргарита

15.07, 11:01

Отредактировано

Dinara, да, три банка. В целом с пользованием кредитами, ипотеками и рассрочками проблем не возникает

1
0
Паша Гесс

Можешь ко мне обратиться, правда нужно будет отдать 30%. :D

0

Сообщество