Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции
«Пусть я буду продавать долго, зато подороже. Мы не спешим». Так часто думает человек, начиная решать свой квартирный вопрос.
И тут кроется ключевая ошибка начинающих. Следите за руками. Наверняка вы продаете, чтобы что-то купить. И то, что вы хотите купить, всегда лучше того, что хотите продать. Всегда, в 100% случаев.
Может быть, вы хотите купить квартиру больше, или в лучшем районе, или в лучшем городе. Или купить бизнес, разместить деньги так, чтобы они приносили максимальный доход. Что бы вы ни задумали, это лучше, чем имеющийся вариант.
А то, что лучше, всегда дорожает быстрее того, что хуже.
Если вы продаете двушку и хотите переехать в трешку, разница в цене, которую надо добавить, вырастет со временем.
Хотите разместить деньги на вкладах? Пока будете тянуть, ставки снизятся. Есть идея вложиться в бизнес? Пока ищете покупателя на квартиру за высокую цену, ваш бизнес мог бы уже работать.
Растут цены на отделочные материалы, мебель, технику. Вся прибыль, которую вы надеетесь выгадать долгой продажей, уже потеряна. Правильное решение — сразу встать в рынок. Быстро продать и быстро купить. Это всегда выигрышная стратегия.
РедакцияЧто думаете? Поделитесь своими аргументами:
- Николай ФефеловТоже был опыт быстрой продажи квартиры. Написал об'явление на продажу. Позвонил риэлтор,что есть клиент на покупку под ипотеку. Приехал посмотрел,обговорили цену. Затем пришли покупатели и им понравилась квартира.Ипотеку риэлтор оформил за две недели. Потом поехали в банк и оформили документы и все остались довольны.10
- Николай ФефеловБрисеида,ипотеку одобрял банк он перевел деньги на мою карту.4
- DGЯ не до конца не согласен с авторским ходом мысли, но согласен с выводом. Держать квартиру по цене выше рынка нет никакого смысла: от того, что квартира долго висит в продаже, она не становится привлекательной для покупателя и он не заплатит за нее больше. Подход, согласно которому, что найдется "именно тот самый единственный" покупатель, который заберет именно эту квартиру за все деньги мира обычно не работает для обычных объектов и актуален только для очень специфических предложений, обычно в верхнем ценовом сегменте.39
- user3256975может, уже хватит избитых клише? "Следите за руками." - ну правда... Всем кажется, что это выглядит прикольно, но уже нет.11
- Игорь МорошкинБрисеида, наоборот же, наличка страшно и неудобно: её пересчитывать, потом то ли не выходя из банка класть на счёт, то ли вызывать инкассаторов, чтобы её куда-то вести. Если хранить дома, это вообще стремно. В общем, надеюсь, что сделки за недвижимость за наличку остались где-то далеко в прошлом.40
- Дарья СидороваБрисеида, я за наличку продавала. Покупатель при мне закрыл закончившийся вклад (я согласилась подождать, когда он закончится, чтобы покупатель не терял свой процент), деньги мы вместе забирали в кассе банка. Максимально безопасно, и без всяких сложностей со стороны службы безопасности банка. На тот момент договор купли-продажи уже был зарегистрирован в росреестре. В банке я забрала деньги и отдала ключи.4
- Игорь МорошкинВывод у автора может и норм, с самим описанием не особо согласен: люди далеко не всегда продают, чтобы купить лучше. Продают за долги, чтобы поделить деньги после развода или наследства, иногда продают просто потому что сил и средств содержать многокомнатную квартиру не хватает. По поводу "ну все ж дорожает": ну так если брать поправку на инфляцию, то и продаваеиая квартира на неё дорожает. Аналогично: пока будете продавать, ставки по вклалам снизятся... люди, которые так думали полтора-два года назад, попали ровно в противоположную ситуацию.9
- Алиса Селезнёва2022 год, однушка, Ленобласть (жмурино). 32 квадрата, ремонт от застройщика, дом монолит. Обременение - квартира в ипотеке, покупка только за нал или с ипотекой в ВТБ В том же доме аналогичные квартиры выставлялись за 5млн. Я выставила свою за 4.5 млн - куча просмотров, купили через месяц за нал. Предпочитаю продать быстрой, а не ждать мифического покупателя когда-то там...22
- Алиса СелезнёваИгорь, ну так вот. Выставил не по рыночной цене - квартира стоит, ест коммуналку, не продается, денег нет. А купят только тогда, когда инфляция догонит стоимость этой квартиры10
- Дарья ЕфремоваИгорь, когда продают из-за долгов это мегасрочная история. Обычно дотягивают уже до состояния - пенни, запреты от судебных приставов, заблокированы все карты и нечего кушать 😵💫3
- Дарья ЕфремоваДве недели назад обратилась клиентка - срочно продать квартиру. Стоит с другим риэлтором за 7,млн. Вокруг стояли за 7,5 тоже Я предложила сразу выставить за 7. Нет, ой, как же это, не-не-не. Итог - вокруг все снизились до 7. Теперь, чтобы продать - надо вставать 6,5. А продажа очень срочная, как раз за долги.7
- Алиса СелезнёваDG, меня забавляет, когда в обычной квартире в обычной девятиэтажке делают ремонт в стиле "дорохо-бохато" - вот вся эта псевдолепнина из пенопласта, люстры под золото, огромная кровать с балдахином, "резная" мебель из ДСП. И выставляют это +30% к рыночной цене. Интересно, каких идиотов они ищут? Для меня важны вид из окна, близость парка, нормальная транспортная доступность, коммуникации в норме. А ремонт "дорохо-бохато" уж сами как-нибудь сделаем, если приспичит29
- Дарья ЕфремоваАлиса, правило трех Л - Локация, Локация, Локация6
- Игорь МорошкинБрисеида, дополню, возможно, вы не в курсе, но речь не о том, что просто покупатель берет и по сбп или межбанковским переводом деньги кидает вам на счет. У банков есть специальная услуга, называется аккредитив. Грубо говоря, покупатель кладет деньги на счет, но банк перечисляет деньги продавцу только тогда, когда из Росреестра придут сведения о том, что сделка прошла и произошла смена владельца.12
- Игорь МорошкинДарья, хорошо, что у вас все получилось удачно, но со стороны звучит не очень безопасно: получается, вы уже подписали договор и он был зарегистрирован в росреестре, а деньги были все еще у покупателя, а не лежали в банке на специальном счете аккредитива. Ну и кроме того, выше я писал про то, что основные проблемы с безопасностью не в том, чтобы продавец забрал деньги из кассы банка, а что с ними делать потом.17
- Игорь МорошкинАлиса, ну смотря на сколько нерыночная и каков рост цен, который догонит и сделают эту цену рыночной). Может, за год цена вырастет на 0,5-1 млн... а на коммуналку, допустим, 100-150 тысяч уйдет. В общем, зависит от конкретных сумм: может быть выгодно, а может быть, что не очень.5
- Alex FreemanDG, "Я не до конца не согласен с авторским ходом мысли, но согласен с выводом. Держать квартиру по цене выше рынка нет никакого смысла: от того, что квартира долго висит в продаже, она не становится привлекательной для покупателя и он не заплатит за нее больше." ++++++4
- Alex_xВы процитировали слова, в которые сами же не стали вникать. А ключевая фраза там «Мы не спешим». Продавцу может быть не нужна квартира получше/вложение в бизнес/вклады/стройматериалы, но вы уже за него все решили.5
- virtua1.0neЧто такое рыночная цена для телевизора - я могу понять. У всех телевизоров есть один и тот же скромный набор характеристик - их можно сравнить и привести к общему знаменателю. Но как вы оцените рыночную цену квартиры, где нюансов намного больше, и часть из них вообще имеют разную ценность для разных людей. Например, удалённая от центра квартира обычно ценится меньше, кроме тех случаев, когда центр ваших жизненных интересов именно в этом Бирюлево. С ремонтом тоже самое, кто-то будет переделывать под себя, а кому-то зайдёт именно то что там сделал предыдущий хозяин. Я думаю вопрос сводится именно к адекватной оценке, вряд ли кто-то осознанно хочет выставить дороже рыночной цены. Рыночная цена у всех своя.4
- Роман Жаровvirtua1.0ne, абсолютно верно. И каждый оценщик знает, что рыночная цена применительно к квартире - это всегда диапазон, коридор значений.4
- Лилич ЭлвисиноеДарья, какую тридцатку? Я в Сбере в ноябре открывала на покупку квартиры. Вышло 1700 за аккредетив7
- Софья МальцеваТут все зависит от ваших целей. Если ваша цель - именно деньги - без сомнения. Ставки по вкладам пусть кое-где и снизились, но всё ещё высокие, можно положить. Модно пустить в оборот и тогда доход может быть и выше. А вот если ваша цель - продать квартиру и купить себе другую взамен проданной - это самая уе...щная идея. Рассказываю, как я потеряла 5 млн. У меня квартира в довольно хорошем доме, 4 комнаты, 100 метров. Район хороший ,нас он перестал устраивать по причинам именно нашей семьи, нам нужно было переезжать в другой. Выставляли ее заведомо для торга за 25 млн. В аналогичных клубных домах-новостройках на Авито, домклике и прочих такие за 24-27 в бетоне, в домах постарше. Рассчитывали, что по времени чуть снизится по цене, торг и итоговая цена будет 23 вместо 25. Проходит месяц, интересующихся много, но дорого. В объявлении снижаемся на 23 с торгом до 21. Дальше уже некуда, потому что понимаем, что тут уже аналогичные квартиры метражом 85-100 в домах попроще (всё ещё хорошие, бизнес класса, но не клубные, а на 100-500 квартир домик) в интересующем нас районе (который сам по себе считается похуже и подешевле того, в котором ищем квартиру) - продаются именно по такой цене. То есть ещё снижаемся - и не сможем купить квартиру другую в доме попроще, чем наш, такой же площади или незначительно меньше и в районе подешевле. Но риэлтор убеждает, что да вы что, у них цены тоже завышены, гораздо выше рынка. Вон та квартирка, что вам понравилась и стоит 20 млн, да ей цена максимум 15! За 17 вообще без проблем заберём. Интересующихся нашей квартирой становится меньше. Появляются потенциальные покупатели на нашу квартиру, но, ах, у нас только 19 миллионов! Риэлтор убеждает нас, что это отличная цена! Мол, наша квартира и стоит по рынку 18-20. Ну и что, что по таким ценам стоят квартиры на Авито и ему подобных? Это не значит, что они по этим ценам реально продаются, стоят годами и все. И вообще, сейчас выгоднее иметь деньги на руках. Там и торг с деньгами то на руках, и получите больше. В выигрыше тот, у кого деньги. Ведь ипотеку сейчас не берут, да и не дают. Мы покупателя по такой высокой цене годами будем ждать! А рынок же вообще вот-вот упадет, вот-вот. А вот щас подадим, а рынок упадет и мы и при деньгах и при квартире! Надо брать деньги! Торгуется, соглашаемся. Итог? Та квартира, которая нам понравилась за 20 и красная цена которой якобы 15 - уходит за 20. Там никто не торгуется и таки продают. Мы, конечно, кладём деньги на вклад. Потому что, *****, ******, ******, никто больше и не собирается торговаться больше, чем на 500-700 тысяч и мы ничего не можем купить без доплаты в доме похуже и районе подешевле! То, что есть по этим ценам- это либо дороже полученных в сухом остатке 18 млн, либо с таким ремонтом, хоть дизайнерским, хоть бабушкиным, что там ещё миллионов 5 надо на то, чтобы это все собрать, вывезти и сделать нормальные пол, потолок, стены, кухню, санузлы. Если бы решили продавать квартиру за дорого без этих всяких снижение и торгуясь так же - 500тысяч скидки потолок, как остальные на рынке - да, возможно, мы бы её всё ещё продавали. Возможно, когда-нибудь стоимость на жилье упадет. Вот только вместе со стоимостью на нашу квартиру снизятся и цены на другое жилье. А так - деньги на вкладе, на проценты мы закрываем аренду другой квартиры, они копятся и по нынешним ценам на те деньги, что остаются мы накопим на ту стоимость, которую реально просят владельцы желаемых квартир года через 2-3. Цены по-прежнему "вот-вот рухнут, вовремя вы продали квартиру, живые деньги сейчас гораздо лучше!" Так что идите лесом со своим "падающим" рынком недвижимости и выгоднее в деньгах. Это не так.17
- ЕкатеринаДарья, с другим за 7 и с вами за 7?3
- ***Дарья, если человек продает квартиру меньше и покупает больше, то квартиры меньше более популярный товар. Может и не стоит торопиться. Например, однушку продать проще, чем трешку. Потому с однушкой можно и не спешить, трешки-четырешки не убегут.3
- Елена БогдановаСофья, если не купили за 20, значит она 20 не стоит. Точка5
- ArgentumМарфа, с одного счёта на другой это не наличка, а безнал. Наличка это когда вам передают в уплату купюры и никакого банка.14
- МилаНу стоит у меня квартира по цене ниже, чем окружающие в похожих домах на несколько лет старше. С ремонтом, что можно заехать и жить при желании. С мебелью и техникой. Но вот всё равно она нахер никому не нужна, потому что панелька в нас.пункте, который не особо перспективный.6
- Александр ТАлиса, армяне купят)3
- Сирожа МыколкинАлександр, так эти задолбают торговаться и таки сторгуют 😂4
- Софья МальцеваЕлена, угу. Теперь объясните это всему рынку. И как квартира в клубном доме (это класс бизнес и бизнес+) 120 метров в самом центре города напротив администрации стоит дешевле квартиры 90 метров на окраине города у Аэропорта в доме комфорт класса на 2000 квартир с ремонтом 15 летней давности.0
- Софья МальцеваШмель, ну, квартиру хламом назвать сложно. Как минимум ты в ней можешь жить и тратить меньше, чем на съем. Если, конечно, это не инвестиционная квартира или которая стоит пустой.3
- Дарья ЕфремоваСофья, понимаю ваши чувства, сама была в такой ситуации, давно, когда ещё не работала. Тоже испытывала негативные чувства к риэлтору, которая просто не умела покупать 🤷 Есть риэлторы продаваны, есть риэлторы, которые умеют покупать. Их меньше. В сухом остатке, я бы поменяла парадигму с "я потеряла 5 млн" на "круто, у меня есть деньги и как только выйдет мой вариант, мы сможем оперативно его схватить" В моей практике было очень много таких случаев, когда мы искали, не могли найти и вдруг, в один момент появляется он - идеальный вариант 🔥 Один раз, вышел в тот момент, как мои продавцы были в ячейке, закладывали деньги от продаваемой квартиры. Я решила зайти в циан и не поверила своим глазам- там появилась она, та квартира, которую мы ждали. Мы побежали, поторговались, нам уступили и мы схватили4
- Елена БогдановаСофья, какому рынку? Объявлений? То непроданные квартиры. Причем годами. В вашем воображении продавца она может стоить хоть 40. Но для продажи оно полностью бесполезное. Для продажи нужен покупатель и его деньги. Не придет и не даст деньги - не будет продажи. На квартиры реально ниже рынка через час сбегутся чеченские перекупы. Им тоже кушать надо. Не сбегаются - значит не ниже. А в глазах всех доступных вам покупателей она стоит 19. Вот и все.6
- Елена БогдановаДарья, как вообще можно потерять то, чего никто не давал и не даст за квартиру?6
- Дарья ЕфремоваЕлена, со временем бы цена могла дорасти. Тут же Софья пишет, что могли бы стоять ещё за 25 и, возможно, цена бы доросла1
- Олеся Ким"А то, что лучше, всегда дорожает быстрее того, что хуже. Если вы продаете двушку и хотите переехать в трешку, разница в цене, которую надо добавить, вырастет" Что значит лучше/хуже? Трешка может быть совсем не лучше двушки. И меньшие по площади квартиры стоят дороже за кв.метр и больше пользуются спросом. Так, что разница в цене вырастет далеко не всегда...Но позиция очень выгодная для риэлторов, цель- побыстрее получить свою комиссию.3
- Софья МальцеваЕлена, смысл в том, что в этой квартире можно жить, не тратя денег на съем. Видите, когда у вас есть ликвидная недвижимость, ее всегда можно обменять на другую недвижимость. Мы предпочли "живые" деньги. И прогадали. Потому что ради денег здесь и сейчас пошли на снижение цены, а больше никто этого не делает.1
- Софья МальцеваДарья, типа того. Конечно, цена бы могла и снизиться, но вместе с рынком и другими квартирами. Пока вот в такую вилку попали, что мы то ради быстрых денег согласились. А другие продавцы жилья двигаться не хотят.1
- Софья МальцеваЕлена, хорошо, тогда как этот факт позволяет купить квартиру? Модно сколько угодно понимать, что предлагающиеся квартиры должны стоить дешевле. Но они не стоят и не будут. Кому срочно продать квартиру (с долгами и прочими обстоятельствами) - уже это сделали. Все остальные определили для себя цену и не продадут их по цене ниже, понимаете. Зато на съем теперь тратим. И это почти все % сжирает. И можно сколько угодно считать, что что-то стоит на 20%, например, дешевле. И не покупать. Тогда у вас просто не будет этой вещи. Проигрывает ли продавец квартиры? Неа.0
- Олеся КимДарья, "да, трёшка в кукуево однозначно хуже двушки в Монако 😁" Бинго! Странно, что не понимаете, что не всегда продается "худшая" квартира, чтобы купить "лучшую". И не всегда разница в цене между двушкой и трешкой будет увеличиваться со временем ( с чего вообще вы это взяли?!) "Мы же посредники и пока люди не умеют понимать даже простые слова друг друга, мы будем жить прекрасно 👌" Двум заинтересованным сторонам всегда легче понять друг друга и договориться, чем трем. Люди просто наивно заблуждаются в вашей компетентности и возлагают на вас слишком большие надежды. СтОит всего лишь один раз попробовать самостоятельно продать или сдать квартиру, чтобы понять, что посредники абсолютно лишнее звено.4
- Горелый ПирожокСофья, риелтору пофиг за сколько вы свою квартиру продадите, он получит свой процент за минимум телодвижений8
- Олеся КимДарья, как вы написали, так вас и понимают.2
- Олеся КимДарья, "Олеся, ну вы пока что попробовали и не справились, под конец всё же взяли агента. Когда попробуете и справитесь- 😉 пишите. Пока это теория." Не к агенту, а к юристу для составления договора, это не одно и тоже, и стоит недорого. Зачем мне неуч с шаблонным договором?! А покупателей и продавцов всегда сама находила без проблем ( и нанимателей тоже).2
- ДимаСофья, 18 миллионов приносят около 300 тыс. на депозите в месяц . Вы снимаете квартиру за 300 тыс??? Странная история супер хата ушла только за 18 а отстойная за 20 ))) В этой истории что то не так!4
- Елена БогдановаДима, откуда вы знаете, за сколько она ушла? Могли и наврать запросто, а ушла за 151
- Елена БогдановаДарья, вопрос за сколько лет. И это вообще какой-то сомнительный способ навариться, покупательная способность за это время может вдвое упасть0
- Софья МальцеваДима, нет. История как раз о том, что я согласилась на снижение стоимости. И в итоге не скажу, что выиграла от этого. А другие -не стали гнаться за деньгами тут и сейчас, поэтому на торг не идут. Вообще, на депозите это 315 тысяч в месяц. За вычетом налогов, получается около 265 в месяц. Как понимаете, если собирались купить квартиру 85-100 метров, пусть и в менее престижном районе, то и снимаем мы не однушку в хрущевке. На это уходит ещё около 150 тысяч рублей в месяц, в зависимости от коммуналки. Итого от 21% вклада остаётся около 115 тысяч рублей прибыли ежемесячно. Итого, если эти деньги принесут 1,35 млн процентов за год. И, если стоимость на квартиры останется на том же уровне, то через год нам будет не хватать на покупку желаемой квартиры ещё около 650 тысяч, а это около 6 месяцев вклада по ставке 21% (а ее точно уже не будет такой, снизится). Думаете, выгодно продали?0
- Софья МальцеваЕлена, ну, это узнавали не у продавших ее людей. Но как бы логично. Если мы готовы были купить эту квартиру (вышли с предложением) 17 млн, нам сказали, что не готовы снижаться больше, чем на 500 тыс. А через месяц квартира продана. Возможно, скинули меньше, чем мы предлагали, но ее купили. Если другие просили за 15 - думаете, они бы не согласились через пару недель продать ее нам за 17? Кстати, в одном из ваших комментов говорили, что квартиры по низу рынка уходят быстро. Мы свою продали за 3,5 месяца. На как риэлторы говорят, стоящем рынке, не худший показатель0
- Василий УткинСофья, совершили все ошибки которые только можно совершить, ваша задача была купить, а не продать, и вы должны были торговаться с учетом меновой стоимости квадратного метра уже проданной квартиры, ну это если отталкиваться от рынка. Риэлтор вам предоставил аналитику квартир которые были проданы? Цена в интернете это не цена сделки, цену вы можете ставить любую хоть 100 рублей хоть миллиард, цена определяется в процессе торга и переговоров и больше никак если вы или ваш риэлтор не умеет проводит переговоры по цене, то я вам сочувствую. Вы допускаете что продавцы той квартиры что вы покупаете сошли с ума ну в плане ценообразования? Ваша позиция должна быть такая если они снижают цену то и вы снижаете цену, если они не снижают то и вы не снижаете и при этом регулярно звоните им с напоминанием купить по желаемой цене поскольку у вас есть покупатель по такойто цене, и вам нужно было делать альтернативную сделку, а не разрывать ее. Могу сделать вывод либо вы самоделкины либо у вас риэлтор не компетентный который занимался продажей вашей квартиры.1
- Папина дочкаСофья, почему сразу после появления покупателей не заавансировали желаемую квартиру? Те бы уступили 500 тыс. и вы бы прибавили 500 тыс, например.0
Вот что еще мы писали по этой теме
Сообщество
Максим Копосов
Светлана Солодова
Популярное за неделю
