Как я стал специалистом по приемке квартир в новостройках

Меня зовут Максим Шаталов и я живу в Нижнем Новгороде. Я специалист по приёмке квартир в новостройках. В этой статье я хочу рассказать про мой путь в специальность и почему я ее выбрал.

Рынок приемки квартир

В России строительный бум. Государство всячески поддерживает застройщиков и продлевает стимулирующие программы: льготная ипотека, материнский капитал и др. Несмотря на не самое спокойное десятилетие, динамика объема строительства только увеличивается. В 2022 и 2023 в эксплуатацию было введено 746 и 764 тысяч новых квартир соответственно. В нашей Нижегородской области чемпион по вводу нового жилья — Кстово, только там за прошлый 2023 год введено более 2 тысяч квартир. В 2024 будет еще больше.

Все чаще при приемке квартир собственники привлекают специалистов. По разным оценкам сейчас уже 25-30% квартир принимаются с привлечением независимых экспертов. Несложно посчитать, что при среднем чеке одной приёмки в 10 тысяч ₽, рынок приёмки уже сейчас можно оценить в 2,5 млрд ₽ в год. И он будет только расти.

А с новыми правилами, регулирующими процесс приёмки, теперь и застройщики должны вызывать экспертов, если возникают споры при осмотре квартир. Эти эксперты должны быть официально зарегистрированы и гарантировать объективность. Это направлено на улучшение качества строительства и защиту прав покупателей, особенно при нахождении важных недочетов.

Для себя я решил, что специальность перспективная. и чем раньше в нее войти, тем больше опыта, отзывов и репутации я смогу получить. А рост моих доходов будет основан еще и на росте рынка приёмки в целом.

Не могу сказать, что мой путь уникален. Пообщавшись с коллегами по цеху, вижу что в целом он типичен. Многие как я получили среднее специальное образование, я закончил Колледж Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета по специальности Строительство и эксплуатация зданий и сооружений.

Выпускники по моей специальности могут работать непосредственно на стройке (прораб или техник-строитель), в сопровождении стройки (документация связанная с проектированием, контролем качества или сметами) или с в обслуживании или эксплуатации готовых зданий.

Я выбрал сопровождение стройки и 4 года после выпуска в 2015 проработал инженером производственно-технического отдела, занимался проверкой проектных решений на соответствие техническим заданиям и нормативам, подготовкой и согласованием исполнительной документации, внесением изменений в проектные решения в случае необходимости.

Моя зарплата в этот период выросла с 60тр на старте карьеры до 110тр к концу четвертого года при полном 8 часовом рабочем дне и нередкими переработками.

Поворотным моментом стала приёмка новенькой квартиры моим товарищем, он позвал меня для моральной поддержки. Товарищ не стал внимать моим советам все проверить самим и не тратить лишние 5 тр, и позвал квалифицированного специалиста. Наверное больше для своего успокоения.

Я наблюдал за работой специалиста и понимал, что у меня на глазах за 1 час осмотра квартиры он заработает столько же, сколько я за один полный рабочий день. При этом у меня УЖЕ есть все знания и навыки для этой работы.

Семечко посажено. Я стал усиленно думать как мне стать специалистом по приёмке квартиры. Стал искать информацию о необходимой квалификации и смотреть немногочисленные тогда ролики про приёмку, про качество отделки от разных застройщиков, про используемые приёмы и техники.

Специалист должен иметь профессиональное образование в области строительства, архитектуры или инженерии. Это обеспечивает необходимые знания о строительных нормах, материалах и технологиях. Я имел, это первый плюс.

Должно быть наличие опыта работы в строительстве или надзоре за строительством, это помогает лучше понимать нюансы приёмки квартир, включая распознавание скрытых дефектов и оценку качества выполненных работ. Второй плюс для меня.

Важно, быть знакомым с актуальными строительными нормами и правилами (СНиПами), это может подтверждаться специализированными курсами и сертификациями.

В России есть организация НОПРИЗ (Национальное объединение организаторов проектирования, инженерии и изысканий) — это российская некоммерческая организация, которая представляет интересы компаний и организаций, работающих в сферах проектирования, инженерии и инженерных изысканий. В настоящее время действуют поправки в гражданского кодекса РФ, согласно которым организациям и предприятиям, работающим в области инженерных изысканий и проектирования, необходимо иметь в штате минимум 2 сотрудника, которые обладают большим опытом и имеют профильное образование. При этом сведения об этих сотрудниках должны содержаться в Национальном Реестре Специалистов НОПРИЗ. По сути включение в список специалистов НОПРИЗ является свидетельством квалификации и профессиональной пригодности специалиста для проведения изыскательских работ, в частности при обследовании при приёмке квартиры. Мне нужна была эта сертификация.

Инструменты для приёмки квартиры. Вся работа при приёмке состоит из двух больших частей:

1. непосредственно обследование объекта
2. подготовка отчетной документации для клиента

Вот мой текущий набор инструментов для обследования объекта:

Лазерный нивелир ADA CUBE 3-360. Он позволяет выявлять отклонения стен, пола и их сопряжения между собой от вертикалей и горизонталей. В совокупности с линейкой можно определить величину отклонения. Нивелир стоит недешево, я покупал за 15тр,, но он гораздо удобнее пузырькового уровня и значительно облегчает работу при необходимости делать десятки точных измерений

Лазерный дальномер BOSCH GLM 500. Позволяет быстро обмерить весь объект и сопоставить фактическую площадь с проектной из ДДУ

Линейка металлическая 300 мм

Детектор напряжения. Для проверки розеток, выключателей, выводов под освещение, работы УЗО

Анемометр. Для проверки работы вентиляции

Уровень строительный 1м. Для проверки отклонения поверхностей (просветов/выпуклости) и укладки плиточных покрытий

Тепловизор Flir C3. Для проверки завоздушенный радиаторов, пустот в откосах окон, и самих окон

Такой комплект инструмента обошелся мне в 60 тр. При этом только тепловизор стоил половину от этой суммы, но это быстро окупается, так как проверка тепловизором — это отдельная услуга и для клиента она позволяет выявить скрытые дорогие недостатки и не платить потом самостоятельно за их устранение.

Свои первые заказы я делал с минимумом инструмента, замечания записывал на лист или в заметки в телефоне, а, затем тратил несколько часов на оформление документа с нужными формулировками.

Суммарно на одну приемку уходило 1-2 часа на объекте и столько же дома для обработки результатов. Получалось не так эффективно, как мне в первый раз показалось на приёмке квартиры моего товарища. Но затем получилось оптимизировать.

Есть удобные программы для приёмки, которые полностью закрывают часть работы с документами и сильно упрощают часть работы с обследованием. Я использую приложение Приёмка Про. Трачу те же 1-2 часа на объекте, фиксирую все выявленные недостатки в приложении, туда же делаю фото недостатков. На подготовку документов не трачу ничего, так как приложение выдает мне готовые документы сразу же. В итоговом Заключении сразу описаны недостатки в правильных формулировках, включены все мои фото и даны ссылки на нарушенные пункты СПиПов. Только за счет приложения я повысил эффективность своей работы в 2 раза.

Еще я пробовал сервис Моя приемка, но он оказался неудобным. Там нет мобильного приложения и отчет приходится готовить через сайт после самой приёмки — тратилось по прежнему много времени.

В магазинах приложений есть пара вариантов, но они очень давно не обновлялись и кажется не развиваются.

В среднем в месяц я провожу 15-20 приёмок. На каждую трачу в среднем 1,5 часа плюс дорога до объекта. Удачей считаю случаи, когда получается взять два и более заказов в одном ЖК. Такое случается, если попадается клиент, купивший рядом две квартиры, или если дольщики объединяются в группы для получения скидки. За групповой заказ я даю скидку, и это все равно остается выгодно для меня.

У меня 3 источника заказов: я размещаю и продвигаю обявления на Авито, нахожу группы дольщиков местных ЖК и даю там рекламу и сарафанное радио. Стараюсь оставлять клиентов довольными, чтобы они советовали меня своим знакомым. Последний вариант последнее время приносит уже треть новых заказов и не требует затрат. На Авито и рекламу в группах я трачу до 10 тысяч ₽ в месяц.

Цена каждой приёмки формируется из типов проверок и обследований включенной в нее. Базовое обследование стоит от 3 до 9 тр в завсимости от количества комнат и площади и типа отделки — черновая, вайтбокс или чистовая. Обмер квартиры — 2 тр. Тепловизор — 1,5 тр. Экспертное заключение для суда — от 15 тр.

Средний чек одной моей приёмки получается 11 тр, а среднемесячный доход с приёмок около 180 тр. Я считаю это очень хорошим доходом, учитывая мою занятость в среднем по 3-4 часа в день (приёмка + дорога) и не каждый день. Из минусов — часто мне приходится работать в выходные, т.к. это удобно клиентам.

Также у меня есть косвенные доходы, когда клиенты заказывают через меня оценку объекта для банка (в случае ипотеки) или решают привлечь юриста для получения возмещения от застройщика за недостатки или за задержку передачи им квартиры. В этих случаях я получаю небольшой процент за передачу своим партнерам по оценке и юридическим услугам моего клиента. В среднем в месяц выходит дополнительные 25тр.

Я доволен что выбрал эту специальность. Теперь я зарабатываю больше, а трачу времени на работу вдвое меньше. Мои доходы будут расти вместе с рынком услуг приемки и рынком стоительства недвижимости в целом.