Сколько стоит душа дома

На второй онлайн-конференции Т⁠—⁠Ж, которая прошла осенью 2024 года, эксперты снова поговорили о том, как распоряжаться деньгами и инвестировать — в том числе в себя, — а также как успевать жить и избежать выгорания.

Один из докладов был посвящен поискам дачи в Подмосковье с бюджетом пять миллионов рублей. Именно столько есть у Альбины — креативного директора в ИТ и художницы из Москвы, которая весь сезон 2024 года искала для себя дачу и рассказывала о своих поисках в подкасте «Трачу на дачу».

Меня зовут Альбина, я живу в Москве, работаю креативным директором в ИТ и занимаюсь искусством. Мое детство прошло в 1990-е и 2000-е годы, поэтому дача для нас была кормилицей и подспорьем в непростые экономические времена. Но главное, дача для меня была оазисом, в котором цветы и шмели жили в удивительном союзе, петухи гонялись за мной по дорожкам, а также это было место, где пробудились первые романтические чувства. Дача в моих воспоминаниях — идиллия, которую мне захотелось построить в своей взрослой жизни.

А взрослая жизнь для меня началась двумя важными вопросами.

Первый: как успевать жить? Он встает перед многими людьми в большом городе, которые работают 5/2 и для которых выходные — это скромные попытки прийти в себя после гонки за успешным успехом.

Размышляя над этим вопросом, я пришла к мысли, что дача — это хорошая возможность переключиться и почувствовать вкус жизни. Я работаю в ИТ и многие задачи, которые решаю, остаются в цифровом формате, я не могу «потрогать» результат своего труда. А дача — это другое. Я вкладываю время, силы, деньги — и через несколько лет увижу сад и дом, которые построила сама.

Второй вопрос: чего я хочу на самом деле? Он помог сформулировать свое желание. Поверхностно мы все знаем, чего хотим, но докопаться до сути — задача со звездочкой. Я перебрала все варианты, которые лежали на поверхности: карьера, семья, здоровье, путешествия. Это непростые, но понятные вещи. А вот сколько в этом я могу задержать счастья — неизвестно. Поэтому я вспоминала прошлое и думала, где была счастлива раньше и в каких обстоятельствах. И поняла, что это была дача: идеальный мир, который создала бабушка в детстве. И теперь я хочу создать такой мир сама.

Мне показалось, что для меня дача — это возможность быть с собой и наладить баланс между городским и природным. Я начала для себя проверять эту идею — а действительно ли я этого хочу. Меня все отговаривали и писали, что дача — это труд, бесконечная трата денег и времени, можно почитать в комментариях под моим первым постом.

Чтобы не сойти с намеченного пути, мы вместе с Т⁠—⁠Ж запустили подкаст «Трачу на дачу», в котором я рассказываю, как ищу дачу мечты, знакомлюсь с собственниками, наследниками, вдовами и вдовцами, соседями, попутчиками и разными людьми, которые обогащали нас историями, народными мудростями и дачным опытом. Это настоящая документальная история, которая передает атмосферу Подмосковья.

Для поездок мы придумали приятные ритуалы, чтобы сделать наши поиски настоящими приключениями. Один из них — готовить завтрак в электричку. Уже сама мысль, что приготовить, вызывала у меня бурю эмоций. И я, как повар из мишленовского ресторана, фантазировала, каким будет завтрашний бутерброд с разными начинками, и готовила его дома. Через 15 минут после отправления электрички я раскрывала шуршащую фольгу и начинала поглощать бутерброд. Так я чувствовала связь с вечной традицией «курочка и яйцо в поезде».

Про остальные ритуалы расскажу чуть позже. Присоединяйтесь к прослушиванию и нашим приключениям.

Мы начали поиски в апреле 2024 года. И вначале определились с критериями:

1. Бюджет до пяти миллионов. У меня кредитофобия, и залезать в долг я не хотела.
2. Электричка в шаговой доступности. Мы не водим машину, поэтому общественный транспорт — главный критерий. Продолжительность пути — до двух с половиной часов.
3. Красивый участок с интересным ландшафтом или сад, в котором есть творческая энергия. Вижу «три сосны» и сразу влюбляюсь в участок, прощая погрешности в доме.
4. Качество дома. Мы планируем купить дом, чтобы в нем можно было жить зимой. И поэтому нам важно хорошее состояние фундамента, а также грамотное утепление. Наш критерий — чтобы в нем была заметна рука основательного хозяина, который строил для себя. Часто это недорогие дома, но если человек делает для себя, это заметно — дом будет более качественным, чем более дорогие предложения на рынке.
5. * Светская жизнь в виде пляжа или чебуречной. Это пункт под звездочкой, то есть необязательный. Но мы не искали дом в глуши, поэтому обращали внимание на места, которые есть вокруг дачного поселка. И если там было кафе, рынок или пляж, дом сразу для нас становился более привлекательным.

С такими критериями мы искали дом мечты полгода. Перед разговором о том, что такое душа дома и сколько она стоит, немного цифр.

Если коротко, наши поиски шли так.

Самая шокирующая цифра — это 100 000 ₽, которые мы уже потратили только на поиски. Раскрою чуть подробнее, как образовались эти траты:

1. Предоплата нашему юристу-риелтору, в том числе за проверку дома, который мы почти купили — 50 000 ₽.
2. За электрички на двух человек — 21 562 ₽. Возможно, где-то есть погрешность и трат было больше.
3. Около 16 000 ₽ на кафе после просмотров. Думаю, было чуть меньше, но, например, пицца в дачном кафе стоила около 800 ₽ — почти как в московском ресторане.
4. Частичная плата техническому специалисту за проверку дома перед покупкой — 10 000 ₽. Обычно цена выше, договорились о скидке.
5. Госпошлина при проверке документов — 700 ₽.

Трат на кафе можно было избежать и приготовить бутерброды не только в электричку, но и на ужин. Но мы как профессиональные гедонисты и дачные культурологи не могли себе отказать в возможности узнать место через вкус локальных блюд.

Эти цифры я вывела исходя из своих ощущений и на основе многочисленных просмотров.

Инфраструктура — 10%. Важный критерий. Особенно для тех, у кого есть дети или родители. Если рядом детский сад, школа и больницы, это влияет на общую стоимость дома и с 10% может вырасти еще больше.

Мы часто слышали про ценность больших продуктовых магазинов рядом и возможную доставку. В таких случаях собственники и риелторы на это давили и все погрешности в доме и участке скрывали за ценностью развитой инфраструктуры, а значит, комфортной жизни.

Электричка — 13%. Так как у нас нет машины, мы смотрели на доступность общественного транспорта и электричек. В процессе поисков я обратила внимание на удивительную закономерность. Например, мы находим классный дом с коммуникациями, красивым участком, окруженный лесом, но там нет железной дороги и добираться туда можно только на своем авто — цена такого дома может быть чуть ниже рыночной. Старая перекошенная бытовка в 15 минутах от станции электрички может стоить столько же или даже больше.

Часто цены таких вариантов заоблачные, а в переговорах с собственниками никакие аргументы не воспринимаются всерьез, потому что у продавца козырь — электричка. Например, как в этом эпизоде. И все. Баста. Такого человека невозможно переубедить.

Близость электрички — это почти как в ситуации с убитой хрущевкой рядом с центром против прекрасной евродвушки на последних станциях метро.

Красивый участок — 17%. Один из ключевых критериев в моих поисках дачи. Увы и ах, реальность такова, что, если на участке даже три чахлые сосны или красивый бабушкин сад, общая стоимость дома будет выше, чем в том же СНТ в домике, где не косили траву несколько лет.

Продавцам дач на заметку: инвестируйте в красивый участок, тогда ваше предложение будет более привлекательным. К сожалению, встретить по-настоящему красивый, ухоженный участок в Подмосковье — это редкость. С чем это связано? Вопрос риторический.

Коммуникации — 20%. Кажется, провести коммуникации в наше время не так сложно, но никто, в том числе я, не хочет этим заниматься. Прекрасно, когда в доме все есть и не надо забивать голову. Каждый продавец это знает, поэтому направляет ваше внимание на это достоинство.

Я встречала и тех, кто продавал убитую дачу с кривыми полами и низкими потолками, но с зимним душем, электрическими конвекторами и туалетом, почти за четыре с половиной миллиона! Пример такого «отпечатка цивилизации» вы можете увидеть на фото ниже.

Качество дома — 20%. Если человек построил дом своими руками, он расскажет про каждый гвоздь. Такой продавец знает цену всему: за сколько, где и у кого он купил материалы. Соответственно, от этого будет расти цена. Для такого продавца качество — главная фишка, и он обязательно будет настаивать, что этот дом на века.

Так ли это на самом деле? Сомнительно. Например, мы приглашали технического специалиста Дмитрия проверить дом перед покупкой. К сожалению, дом мы не купили, так как он оказался непригодным для жизни, но Дмитрий поделился своим опытом. Я спросила: «Бывают ли качественные дома?» Специалист с почти 30-летним опытом сказал, что нет. Всегда будут ошибки и нарушения технологии. Где-то больше, где-то меньше, поэтому при покупке важно найти тот дом, где ошибок при строительстве было как можно меньше.

Но вы никогда не переспорите продавца. Вас будут уверять, что материалы супер, дом — восторг, ошибки исключены. Следовательно, без торга и подороже.

Теперь перейдем к главному, о чем я не знала, когда только начала искать дачу: у дома есть душа — и у нее есть своя цена.

Так вот, душа дома может соперничать с коммуникациями и качеством на равных.

Душа дома — это история семьи, связанная с ним. Если в доме выросли дети и были счастливы родители, если он всем дарил смысл жизни, большие надежды и радость от ожидания будущего — цена такого, как правило, выше.

Пока мы смотрели и искали свой дом, я сформулировала два правила.

Первое: дачей владеют счастливые семьи. Если в дом пришла беда — смерть, болезнь, разлука, — дача теряет свой сакральный смысл, ее продают.

Второе правило: чем мощнее драма, тем выше цена. Отсюда переходим к главному: сколько же стоит душа дома? Давайте рассмотрим на конкретных примерах.

Дом в стиле семейки Адамс. Стоимость — 3,8 миллиона рублей. Дмитровский район. От Москвы два часа на электричке. Дом выглядит роскошно, а-ля готика. Заходим, видим плачевное состояние внутри. Крыша течет, все сломано, внутри разруха. К стоимости дома добавляем ремонт. Знаем, что починка крыши обошлась бы в миллион. Про остальное не знаю, но думаю, тоже недешево.

Когда я спросила риелтора, почему так дорого, мне ответили: «Посмотрите, какой прекрасный дом! Его строили архитекторы, прекрасные во всех отношениях люди с невероятным чувством вкуса. Торг исключен. Прекрасным людям — цена выше рынка».

«Дом художника» с красивой русской печью, на которой можно спать. Роскошь в наше время. Стоимость — 3,8 миллиона. Дорога занимает два с половиной часа. В этом доме все было прекрасно, кроме коммуникаций. Их почти не было — даже септика.

Когда мы спрашивали, почему такая цена и возможен ли торг, нам строго отвечали, что дом своими руками строил дедушка, вкладывал в него душу, ухаживал и создал свой неповторимый интерьер. Аргументы железные, но, по нашим подсчетам, превращение этого дома в зимний — с ремонтом, восстановлением сада и доработкой коммуникаций — стоило бы еще около 2,5 миллиона.

Были бы деньги — купили бы, но, к сожалению, цена чуть выше наших возможностей. Кстати, на фото желтые витражные окна. Это правда редкость в наше время — встретить такой русский прованс. Поэтому большое уважение хозяину. Соглашусь, что такая душа бесценна.

Дом сына пасечника. Стоимость — 3,2 миллиона. Путь от двери до двери — три часа. История этого дома связана с переездом. Мужчина перевез своего отца из Тверской области. Для того было важно, чтобы рядом были поля и сады для будущей пасеки.

Отец скончался, и сын стал продавать дом. В доме были все коммуникации, но их вид вызывал вопросы. Из необычного — на участке была летняя резиденция для свиньи. Без шуток. Такое уютное пространство для хрюшки, чтобы в жару отдыхать в тени. Возможно, в этом и была душа дома.

Дом под Бородином. Стоимость — 3,3 миллиона. Путь — два с половиной часа. То самое Бородино. Прекрасное место. Душа дома была в плачевном состоянии.

Хозяин был настроен решительно, так как считал, что место перспективное, туристическое. По его словам, можно снести дом и построить что-то новое. Но для нас это было дорого. Для справки: разобрать и утилизировать дом стоит около миллиона рублей.

Дом Веласкеса. Стоимость — 4,5 миллиона, недострой. Дорога — два с половиной часа. Романтическое название связано с тем, что этот дом построил сам хозяин, который в свободное время делает репродукции работ Веласкеса. Дом добротный, и качество не вызывало сомнений. Меня вдохновила история с репродукциями. Покупать дом у такого человека — одно удовольствие.

К сожалению, дом большой — утепление, коммуникации, внутренняя отделка были выше нашего изначального бюджета. Поэтому пришлось сразу отказаться, так как идея с кредитами и долгостроем не воодушевляла. Тем не менее душа у этого дома была особенная, остаться в нем хотелось, но это было дорого.

На конференции Т⁠—⁠Ж «Деньги-2024» меня спросили, готова ли я переплачивать за душу дома? Это сложный вопрос. С одной стороны, переплачивать за чужие воспоминания — дело сомнительное. Во всех домах выше была душа, но были и проблемы. В этих вариантах мы рассчитывали на скидку, которую нам не давали.

С другой стороны, у меня самой есть бабушкина дача в Сибири, где я выросла, где были прекрасные времена моей семьи. Я сама не готова идти на уступки и продавать домик ниже моих личных ощущений от его стоимости.

Поэтому понимаю и продавцов, и покупателей. А главное, соглашаюсь, что душа любого дома бесценна, если в нем были счастье и любовь.

В итоге поиски дома были похожи на американские горки: то воодушевляющий восторг, то полное уныние. Но все-таки приключения, романтика и удивительные истории давали силы и вдохновение.