ПРОМО
Кредитка бесплатно навсегда

Стоит ли досрочно гасить ипотеку, если есть свободные деньги?

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография.

Всем привет!

Вопрос следующий. Есть ставка по ипотеке 5,99%, ставка на АльфаСчете 8% и есть свободные средства.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно? Кажется, что ответ очевиден, и это «нет». Но может быть, все не так просто…


Редакция
Редакция
Что бы вы посоветовали читателю?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Konstantin
Герой
Отредактировано

Андрей, приз за самый вредный совет уходит Вам...
Никогда не надо гасить с уменьшением срока ипотеки. Только уменьшение платежей. Ипотеку вообще есть смысл брать всегда на максимальный срок. Потому что везде можно делать частично досрочное погашение и, взяв на 30 лет, реально платить хоть по графику будто на 5 лет.
А вот если внезапные проблемы финансовые появятся, платёж можно до минимального свести.
У меня, например, сейчас обязательный платёж 11к, фактически я плачу 45к.

33
Snapper Carr

Konstantin, можете развернуть мысль, почему уменьшать срок не выгодно? Я на эту тему слышал от двух финансовых консультантов противоположные мнения.

3
Konstantin
Герой
Отредактировано

Snapper, да особо нечего разворачивать.
Аннуитетный платёж состоит из 2 частей: тело долга и процент банку.
Процент банку зависит от ДВУХ параметров: процентная ставка по ипотеке и сумма остатка по кредиту.
Никаких сроков кредита в формуле ежемесячного процента нет в принципе. Проверить это очень легко:
Откройте кредитный калькулятор в 2 вкладках и вбейте в обе 3 млн сумму, 10% ставку, но в одной вкладке срок 6 месяцев, в другой - 600 месяцев. Теперь посмотрите получившийся график платежей. И там и там в первом платеже банку полагается 25.000₽, т.е. сумма не меняется.
В следующих платежах процент банку уже будет различаться, но это потому, что в первом варианте мы уменьшили заметно тело долга.
Ну так мы можем вручную это тело долго уменьшать досрочными платежами.

Изображение пользователя Konstantin
8
Алексей Щербаков

Konstantin, если соблюдать одно правило: общая сумма погашения в месяц фиксированная, независимо от размера обязательного платежа, то разницы в досрочках нет никакой, они сойдутся на одинаковом сроке и общей сумме. Но соблюдать его при уменьшении обязательного платежа сложнее, так как необходимо пересчитать размер досрочного на размер уменьшения.

2
Konstantin

Алексей, не совсем понял, в чём сложность? Условно говоря, если я решил платить по 45к в месяц, в то время, как мне банк из-за переплат снижает платёж понемногу, сложность будет на уровне начальной школы... 45000-11250.43₽ = 33749,57 - вот сумма дополнительного досрочного платежа, которую мне нужно указать в кабинете.
Да, это ручной ввод, но раз в месяц - не проблема) По сравнению с потенциальными проблемами при взятии на короткий срок и финансовыми проблемами... Видел я, как это печально, когда на работе всем сильно срезали зарплату, и коллеге пришлось звонить в банк, просить какие-то там каникулы, справки собирать...

2
Кузьма Лешаков
Отредактировано

на улице: пандемия, новые штаммы вируса, максимальная смертность и безработица, танки на границе

Ma: "А если немного риска на себя взять"

21
Asd Asd

Очевидно, не надо.

Из причин гасить:
- Доп страховки по ипотеке (обычно +0.6% - немного)
- Доп условия для получения 8% по счету (вряд ли)
- Соблазн потратить свободные средства на ненужную фигню (бесценно)

Если третий пункт не про вас, то не гасите ;)

20
Алексей Кузовников

Андрей, лучше уменьшать платёж, при одинаковых суммах досрочки разницы не будет, а меньший платёж всегда будет выгодней пережить при каких либо трудностях

17
Дмитрий Калашников

DMITRY, хорошо, что на ТЖ всегда есть люди, понимающие в твоей жизненной ситуации больше тебя.

15
Максим Мальцев

Дмитрий, кажется грубовато, но если отключить эмоции очень здравая мысль.
Так в случае развода, помимо половины квартиры, жена еще получит половину ипотеки. А если вы ее досрочно оплатите - то в случае развода только половину квартиры.
Это не в вашем конкретном случае, а в общем :) может в вашем конкретном случае жена зарабатывает больше вас, и в ипотеку вкладывается больше вас - тогда логика неприменима :) но я про общий случай говорю

1
Дмитрий Калашников

Максим, да, мысль здравая, но высказана не в форме возможного риска, а в форме факта. Большая разница.

4
Борат Согдиев

Даже думать нечего, такой выгодной ипотеки уже не возьмете(вчера по новостям, минимальная ставка выросла больше 10%), если есть чем платить конечно...

12
Арсений

У меня вообще 4.5% (семейная ипотека). Квартира уже подорожала с 13 до 24 лямов. Я всем умом понимаю, что гасить досрочно глупо (если не хочешь продать, конечно). Но жена настаивает гасить больше. Тут скорее психология

12
Екатерина Брусенцова

Арсений, 4,5%? Мне казалось, такое возможно, только если душу дьяаолу..)

4
Антон Григорьев

Екатерина, Простите, но у меня 2.55) брал в мае 21 года в Сбере.

0
Яна Серова

Антон, и такую дают при соразмерном повышении стоимости недвижимости. Она при большем проценте, меньше бы стоила)

0
Nikita

Арсений, а чем жена мотивирует желание гасить сейчас? Ведь вклад будет покрывать % по ипотеке и еще сверху будет.

0
Леона Красуцкая

Анастасия, как жаль, что нормы правописания у нас уже рухнули......

10
Alexey Terekhov
Герой
Отредактировано

Тоже думали, а стоит ли досрочно гасить? Потихоньку уменьшали платеж, затем мат.капитал внесли, в итоге вообще осталось 500к на 5 лет. как раз было в резерве столько, в общем - закрыли ипотеку и стало хорошо. Спокойно так... Но процент был около 10. Сейчас есть автокредит под 0,1% - его не тороплюсь гасить досрочно ) Но там и сумма мизерная, и выгоды никакой. В вашем случае, не зная суммы, стабильности и гарантированности дохода, советовать трудно. Наверное, до определенной суммы уменьшил бы платеж, а там можно и расслабиться.

8
simpetar
Герой
Отредактировано

Родинка, нет это не так. Нет никакой "выгоды" для вас в изменении договоренности о сроке. Размер переплаты по процентам вы и так вольны менять хоть каждый месяц, гася произвольными суммами тело кредита, вплоть до единоразового полного погашения. График платежей, расчитанный на N месяцев, - это некая формальная условность, которую вы можете менять каждый месяц, внося доп суммы. А вот конкретный платеж за текущий месяц, который ожидает банк, уже совсем не условность. Если не заплатить - будут проблемы. Просто разберитесь как работают аннуитетные платежи, сядьте и посчитайте. Имеет значение только размер обязательного платежа, и чем он меньше, тем вы в большей безопасности на случай финансовых проблем, что, еще раз повторю, не мешает вам гасить долг какими угодно темпами, уменьшая общую переплату.
В любой выбранный месяц графика платежей процентная часть (переплата) это просто месячная ставка умноженная на текущий общий остаток долга. Ее невозможно изменить никакими методами кроме изменения тела долга или изменения проц. ставки (а она фиксированная)

8
Anna Enyutina

У меня похожая ситуация, процент 7,99%, первый год выплат. В каждом ежемесячном обязательном платеже примерно 10% тела и 90% выплата процентов. Закидывая небольшую сумму на погашение тела кредита, переплата уменьшается прямо ощутимо.
Поэтому приняла решение платить. Что касается вклада, вопрос, какая там сумма и сроки

7
Nikita

Anna, это не вклад, а счет (я могу снять деньги в любой момент). Ставка 8% годовых, (на минимальный остаток), % начисляют каждый месяц, сумма 7.5 млн.

0
Aleksandr Alekseev

С учётом сложного процента инфляции гасить ипотеку в большинстве случаев невыгодно.

6
Дмитрий Ковальский

Aleksandr, гасить досрочно невыгодно? Из за того что обесцениваются деньги и этот же платёж через несколько лет будет намного меньше, хоть и номинально сумма не поменяется?

3
Aleksandr Alekseev

Дмитрий, ну да. Допустим, по ипотеке на 5 млн под 6% переплата за 20 лет около 3,5 млн, а обесценятся эти деньги даже при целевой инфляции ЦБ в 4% на ~6 млн (то есть 5 млн через 20 лет будут равны по покупательской способности 10,9 млн). При инфляции в 7% — 5 млн будут равны 19 млн. То есть стоимость долга и переплаты даже при низкой инфляции очень сильно обесценится.

6
Системный инженер

Дмитрий, это если у вас зарплата вырастет, а то будет глубоко безразлична инфляция

4
Aleksandr Alekseev

Системный, если представить, что у человека 20 лет не будет расти зарплата, то со сбережениями (сформированными за счет средств, которые не были направлены на досрочное погашение) ему будет легче, чем без них. Естественно, сбережения должны быть не под матрасом, а с доходностью как минимум на уровне инфляции.

2
Aleksandr Alekseev

Дмитрий, то есть при погашении ипотеки по графику вы заплатите номинально больше, но гораздо более дешевых денег в целом. А если гасить досрочно, переплатите меньше, но погасите долг дорогими (по сравнению с ценностью в будущем) сегодняшними деньгами.

4
Дмитрий К.

Aleksandr, спасибо за ответ!

0
Konstantin

prod, возможно, Вы просто невнимательно читали и не уловили суть сказанного... Естественно, если просто сокращать платёж и платить по получившемуся графику, получится не выгодно.
Но идея в том, что надо сокращать именно платёж (для безопасности в случае проблем), а платить по более короткому графику.
Т.е. моя ипотека на 20 лет... Платёж ежемесячно 11 с копейками. Но фактически я плачу по 45к по такому графику, будто ипотека на 32 месяца, значительно опережая официальный график.
Если Вы расскажете, где я не прав, я с большим интересом послушаю)

5
Александр Леонов

Немного не хватает деталей.

Некоторые вводные и размышления, которые я бы принял во внимания, будь ситуация моей:

1. С процентов по ипотеке можно получить вычет до 260 тр, если ранее не получали
2. Можно открыть ИИС на себя и, например, супруга (если плательщики НДФЛ от 400 тр и более) и пополнять на 400 000 руб каждый год в течение 3 лет получать вычет каждый год по 13% (52000) + покупать ОФЗ под 8% итого получится средняя доходность за 3 года 20%+ годовых с учётом рефинансирования %
3. Можно получить вычет с покупки недвижимости 13% с суммы на более 2 млн (260 тыс), если ранее не получали - но это не завистями от сценариев погашения
4. Вклады тоже облагаются налогом на сумму превышающую 1 млн руб * ставку рефинансирования (8.5%) = 85 тр.
Так что в лоб сравнивать 5.99% и 8% неверно, если сумма на счете будет большая то придётся платить 13% с 8% годовых и получится 6.96%

Лично у меня похожая ситуация, только процент ниже - 4.99% (полная 5.15%).
И я не буду гасить.

Под такой % я деньги больше не получу, если вдруг подвернётся хороший вариант вложения в другой объект. Так что я пока решил иметь средства вложенными с безопасные инструменты в той же валюте, что и кредит.

Моя квартира в стройке - сдастся с отделкой. Сдам после приемки-передачи и буду гасить платеж или продам, если найду другой вариант. Тогда получится отличная доходность на вложенные средства.

4
Vadim Rybalko

Александр, по процентам по ипотеке до 390 тысяч рублей, 240 это основной имущественный вычет.

2
Nikita

Александр,
1. Нельзя, у меня пока не подписан акт
2. ИИС есть, каждый год пополняю на 400к
3. См. пункт 1
4. Сумма 7.5 млн. Налог будет, но даже 6.96% больше 5.99%?

0
Aleksandr Alekseev

Александр, вычет за проценты до 390 тыс.

0
Алексей Балалаев

Александр, пересчитайте ваш 2 вариант, с вычетами по ИИС (средняя доходность %, годовых), будете не приятно удивлены

0
Конь педальный

Тоже стоял перед выбором. ПосчИтал просто 10 тр досрочных по ипотеке дают -56 руб. 10 тр на вкладе дают +66 рублей. Ну и деньги на вкладе это твои деньги. И если в будущем будут проблемы с платежами можно какое-то время протянуть. А вот с досрочным не все так просто.
Но именно на вкладе. Чтобы не было соблазна залазить. Ну и + платеж должен поступать ежемесячно…

4
Алексей Щербаков

Snapper, именно так, ровно из этого и исходит совет брать кредит на максимальный срок. Обязательная нагрузка ниже, а если платить как при кредите на меньший срок, то ровно за столько и отдадите его. Выгода может только быть, если у вас уже есть вся сумма на руках и вы знаете как ее обернуть с большей доходностью чем процент по ипотеке.

4
Александр

Купите еще одно жилье, сдайте в аренду и с этих платежей гасите ипотеку.

3
Все нормально

Александр, взять ещё одну ипотеку что-ли?

5
Тимур Милованов
Отредактировано

Условно, любой долг, который дешевле уровня ставки рефинансирования, можно держать. Свободные деньги размещать на депозит/надёжные облигации. Таким образом, начисленные по ипотеке %-ты компенсируются %-ми на сумму вклада с некоторым перевесом. Мой личный пример: в том году у меня сравнялась сумма накоплений с суммой долга. Изначально планировалось гасить долг с закрытого ИСС (3 года будет летом 22го), но в следствие политики ЦБ по повышению ставки, отложил это дело на будущее.
Ну и жизнь не стоит на месте, если на горизонте появляется крупная трата (авто, дача и т п), есть возможность использования накоплений чтобы вообще не брать кредит под высокий%, или брать на меньшую сумму.

3
Оксана Жукова

Инфляция сейчас больше, чем процент по ипотеке. Смысла гасить ее нет. Лучше подушку создать, на всякий случай 😉

3
Aleksandr Alekseev

Brainheav, проценты по кредиту не начисляются на проценты

2
Kateryna Halkina

Гасить. Вложение в погашение - безрисковая инвестиция. Все остальное упирается в вероятности меньше 100%, особенно если с накопительного счёта есть возможность снять деньги. А если Альфа считает вам не 8%/365*баланс в день, а 8%/365*наименьший остаток по счету за месяц как Тинькофф, так и подавно. Тем более что ставки меняются, а долг с вами остаётся

2
Konstantin

Родинка, почитайте мои сообщения выше, и поймёте, почему Вы не совсем правы, так сказать)

1
simpetar

Родинка, ну если вам слишком длинно и ни о чем, то ничем не могу помочь. Как говорится, свои мозги не приставишь. Возможно, будет "о чём" другим людям, которые это прочитают, и имеют желание вникнуть в суть.

1
Larisa

Стесняюсь спросить, где такие ипотеки и автокредиты дармовые дают?

1
Nikita

Larisa, август 2020

1
Larisa

Гасить досрочно выгодно только в первой половине, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Дальше, проценты почти выплачены, рефинансировать нечего, да инфляция съедает значимость платежа. А зарплаты медленно, но растут, удваиваются каждые пять лет, сумма платежа становится всё менее значительной

1
Алексей Щербаков

Родинка, давайте разделим ваше высказывание на две части. Если обязательный платеж конский, то его нужно сокращать, это утверждение вполне логично и можно сказать верно. А вот вторая часть: "гасить выгоднее именно по сроку, так вы меньше переплатите по процентам.", не верна, так как с точки зрения математики нет выгоды не в том ни другом способе погашения если соблюдается одно условие, о котором писал уже выше. Все остальное вопрос комфорта и никак не относится к реальной финансовой выгоде от погашения.

1
Marat

Brainheav, как же люди любят давать советы в темах, в которых не разбираются.
"ну и конечно же с уменьшением срока кредита" - серьезно?

1

Сообщество

Популярное за неделю