Как взыскать неустойку в 2024 году, если застройщик нарушает договор

С застройщика можно взыскать компенсации.

Я специализируюсь на спорах с застройщиками и рекомендую обращаться побыстрее в суд, если что-то идет не так. Расскажу, как получить компенсацию через суд в 2024 году.

Представим, что вы приобрели квартиру в строящемся доме. Тогда у вас с компанией-застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве — ДДУ.

В новостройках можно купить жилье не только на этапе строительства по ДДУ, но также и готовые объекты. В этом случае заключается договор купли-продажи, и там действуют другие нормы, но компенсацию также можно получить. Все, что я буду рассказывать дальше об обращении в суд, справедливо и для этого случая.

По закону для участников долевого строительства есть разные гарантии, а одна из основных — право получить неустойку, когда застройщик нарушает свою часть договора.

Чаще всего это такие ситуации:

1. Застройщик нарушил сроки строительства, то есть передает квартиру позже даты по договору.
2. Застройщик сдает квартиру плохого качества — например, есть трещины на стене, проблемы с электрикой, а из-под окна сквозит.
3. Уменьшился метраж квартиры.
4. Застройщик затягивает гарантийные работы, связанные с недостатками квартиры, которые выявили уже во время проживания.

В моей практике зачастую происходит первый случай — задержка сроков. Поэтому дальше в статье я буду рассматривать его для примера.

Неустойка за задержку сдачи объекта обычно прописана в ДДУ, и это не единственная выплата, на которую можно рассчитывать. Если проблему с застройщиком не получилось урегулировать мирно, то спор перетекает в суд. А там кроме самой неустойки можно взыскать еще компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф. Ранее он составлял до 50% от присужденной суммы, но с 1 сентября 2024 года максимальный размер снизили до 5%.

Еще можно рассчитывать на компенсацию убытков. Это те затраты, которые дольщик понес из-за задержки: расходы на аренду временного жилья или затраты на различные технические экспертизы по делу, которые оплачены из своего кармана.

Неустойка за неустранение застройщиком недостатков квартиры — 1/150 ключевой ставки ЦБ, но не более стоимости устранения недостатков.

Здесь понадобится полный комплект подтверждающих документов: договор найма арендной квартиры с актом приема-передачи и доказательства ее оплаты — справка из банка или расписки получателя денег. Просто договора будет недостаточно.

Затраты на юриста, технические экспертизы и другие издержки, связанные с судебной тяжбой, также нужно подтвердить документально.

Таким образом, всего можно взыскать четыре компенсации:

1. Неустойка за задержку сдачи объекта.
2. Компенсация морального вреда.
3. Компенсация судебных расходов.
4. Компенсация понесенных убытков.

В среднем процесс взыскания неустойки занимает от четырех месяцев до года. Срок затягивается, если застройщик обжалует решение. По сути, дольщику предстоит пройти квест из множества этапов, и на каждом нужно активно действовать.

Но большая часть времени все-таки уйдет на ожидание: направили претензию застройщику — и ждем ответа. Подали исковое заявление — и ждем назначения судебного заседания. Суд вынес решение — ждем, когда нам выдадут исполнительный лист. А получив его, относим в банк и снова ждем. Правда, в этот раз ожидание уже приятное, ведь совсем скоро на счет поступят деньги.

Как видно, процедура муторная. И так много шагов, что к финишу приходит быстрее тот, кто раньше начал этот путь.

Приведу ниже пошаговую инструкцию, как самостоятельно обратиться в суд.

Перед судебной тяжбой нужно направить застройщику претензию — будь то выплата неустойки согласно договору, устранение недостатков квартиры, гарантийный ремонт и так далее. Возможно, застройщик пойдет на мировое соглашение и урегулирует вопрос в досудебном порядке.

Направить претензию лучше ценным письмом с описью вложений и уведомлением. Другой вариант — вручить лично в приемной застройщика, но убедиться, чтобы вам выдали копию принятой претензии, на которой указана дата и подпись сотрудника, принявшего документ.

Обычно у застройщика есть 10 дней, чтобы дать официальный ответ. Молчание и игнорирование — тоже ответ, который подходит для обращения в суд. Задача дольщика показать, что он сделал все, что в его силах, чтобы урегулировать спор без суда. Это не только покажет добросовестность, но и поможет получить штраф от присужденной судом суммы.

Суд не назначит штраф, если не отправить претензию застройщику и не попытаться урегулировать досудебно. Если отправить, вероятность получить высокая — вне зависимости от того, что ответил застройщик, если только не удовлетворил просьбу. А если проигнорировал — почти наверняка ему присудят штраф.

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры. Размер неустойки установлен законом — 1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые выступают участниками долевого строительства, — 1/300.

Посмотреть текущее и архивные значения ставки можно на сайте ЦБ.

В период с 1 июля 2023 по 31 декабря 2024 года неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Застройщик просрочил сдачу квартиры стоимостью 8 млн рублей. Срок по договору был 1 июня 2024 года, но дело затянулось до 1 сентября — на 94 дня. В этот период действовали две разные ключевые ставки: с 01.06.2024 по 28.07.2024 — 16%, с 29.07.2024 по 01.09.2024 — 18%. Тогда расчет неустойки будет такой:

Но взыскать эту неустойку получится только после 31 декабря 2024 года — когда закончится действие очередного правительственного моратория.

Также в интернете есть калькуляторы, которые автоматически посчитают и количество дней, и учтут правильную ключевую ставку.

Как составить претензию застройщику. Подробную инструкцию можно прочитать в статье «Как составить претензию застройщику». Также можно скачать шаблон претензии и подставить свои данные.

Если срок ответа на претензию прошел либо застройщик отказался добровольно удовлетворить требования, можно собрать комплект документов. Его следует приложить к исковому заявлению.

Список необходимых документов:

1. Копия претензии застройщику, которую направляли, и доказательства ее отправки.
2. Иск в суд. О том, как его составить, я расскажу чуть ниже.
3. Подтверждающий документ, что ответчик уведомлен об иске. Для этого ему нужно направить копию иска. Обычно копию иска отправляют ценным письмом с описью вложений и уведомлением — тогда к иску прикладывается почтовая квитанция, опись вложений и уведомление о получении.
4. Копия договора долевого участия.
5. Копия передаточного акта, а если квартиру застройщик еще не передал, то этого документа просто нет.
6. Копия акта сверки расчетов в случае, если квартира сдается с большей или меньшей площадью — этот документ обычно составляется в день передачи квартиры, и в нем решается вопрос о компенсации за изменение площади.
7. Расчет взыскиваемой суммы — в свободной форме. Документ нужно заверить от руки, поставив дату и подпись.
8. Доказательства расходов на оплату услуг юриста: договор оказания юридических услуг и подтверждение оплаты, например справка из банка о переводе или расписка о получении денег при наличном расчете.

В случае если дольщиков несколько, то претензию, иск и прилагающийся к нему расчет взыскиваемой суммы подписывает либо каждый участник, либо юрист, действующий по доверенности. При этом в шапке документов указываются данные всех дольщиков.

Подать исковое заявление можно как по месту жительства или пребывания дольщика, так и по юридическому адресу застройщика. Но, конечно, удобнее подавать ближе к дому.

Каждый адрес территориально закреплен за определенным судом. Если сумма требований меньше 100 000 ₽, что редко бывает в случае с просрочкой квартиры, иск нужно подавать в мировой суд. Если больше — в районный.

Если сомневаетесь в выборе между несколькими судами, можно изучить особенности их работы. Дело в том, что размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов могут различаться.

Получить представление о примерных суммах компенсации для московских судов можно на их официальном сайте в разделе «поиск по судебным делам». В графе «Стороны» укажите наименование застройщика и суд, куда планируете обратиться. Поиск покажет информацию обо всех судебных делах, в которых участвовал застройщик.

Когда будете переходить в карточку конкретного дела, в разделе «судебные акты» можно ознакомиться с решением по иску. Последние часто публикуют без конкретной информации: в обезличенной форме, без фамилий и сумм взыскания. Но если хорошо покопаться, обязательно найдутся дела с заполненными судебными актами. Что касается сумм, которые присуждает суд, лучше ориентироваться на «свежие» решения.

Прилагаю образец иска, его можно скачать и подставить свои данные. В шапке заявления указываем наименование суда, в который подается иск, информацию об истце и ответчике.

В тексте нужно описать факты: что произошло в хронологической последовательности. И сослаться на закон, который нарушил застройщик, — в нашем случае это ФЗ № 214.

Если речь идет о неустойке за нарушение сроков сдачи, ссылаемся на статьи 6, 10 ФЗ № 214.

Затем в просительной части иска, то есть после слова «Прошу», формулируем требования: обязать застройщика выплатить неустойку, также взыскать компенсацию морального вреда, судебные расходы и 50% штрафа от присужденной судом суммы.

В самом конце обязательно указываем список приложенных документов, ставим дату подачи иска и подпись.

Есть несколько способов это сделать.

Подать онлайн через систему ГАС «Правосудие». Для последнего нужна подтвержденная запись на портале госуслуг.

Отправить по почте. Лучше сделать это ценным письмом с описью вложений и уведомлением о получении, чтобы можно было подтвердить, что отправили именно иск, а не поздравительную открытку.

Подать через канцелярию. Для этого его следует распечатать в двух экземплярах — для себя и для суда. На одном экземпляре сотрудник канцелярии поставит отметку о принятии, этот экземпляр нужно сохранить.

Приятный бонус: для исков с требованиями до 1 млн рублей, а это большинство случаев, не нужно платить госпошлину. В противном случае госпошлина рассчитывается по специальной формуле. Есть калькуляторы госпошлины, которые позволяют сделать это, но тут важно учесть еще льготы, которые предоставляются по делам о защите прав потребителей, и по факту госпошлина выходит копеечная.

После подачи иска можно отслеживать информацию по делу на сайте суда. Там укажут, кто судья и когда будут рассматривать дело. Еще суд может направить документы по делу почтой. Периодически стоит проверять почтовый ящик, чтобы не упустить ничего важного.

Более подробно о подаче иска можете прочитать также в инструкции в Т⁠—⁠Ж о том, как подать в суд.

Когда суд вынесет решение, дольщику и застройщику дается 30 дней, чтобы его обжаловать. Здесь два возможных сценария:

1. Если никто не обжалует решение, оно вступит в законную силу через 30 дней.
2. Если кто-то все же подаст апелляцию, решение вступит в силу только после того, как вышестоящий суд рассмотрит дело. Но и на него можно подавать жалобу, тогда дело передается в суд кассационной инстанции, но принципиального значения это уже не имеет, потому что исполнительный лист можно получать сразу же после апелляционного решения.

После того как решение вступило в законную силу, нужно подать в суд заявление о выдаче исполнительного листа. И в нем попросить выдать исполнительный лист на основании решения суда от такой-то даты по такому-то делу.

Заявление можно направить по почте, подать в электронном виде или сдать в канцелярию суда. Лучше всего распечатать заявление в двух экземплярах и подать через канцелярию, получив на своем экземпляре отметку о принятии.

После получения исполнительного листа можно идти в банк — тот, где открыт расчетный счет застройщика. Реквизиты счета застройщика можно посмотреть в договоре в разделе «Реквизиты сторон». Дальше дело за малым: дождаться смс о зачислении денег.

В заключение несколько нюансов:

1. В 80% случаев застройщик сдает квартиру, пока длится судебная тяжба. В этом случае итоговую сумму неустойки можно скорректировать в рамках судебного процесса, отталкиваясь от даты передачи квартиры.
2. Бывает, что суд закончился, а застройщик все еще тянет со сдачей. То есть дольщик продолжает нести расходы и получать моральный вред. В этом случае подается второй иск на остаток суммы. И повторно отправляем застройщика по путевке «все включено»: неустойка, моральный вред, судебные расходы, штраф.
3. Есть минусы по части индексации неустойки, а именно ключевой ставки, которую применяют суды. Зачастую они учитывают не ставку на момент судебного разбирательства, а ту, что действовала в последний день срока сдачи объекта согласно договору — такова позиция Верховного суда.

1. Чем раньше начнете процедуру, тем быстрее получите компенсацию. По части морального вреда и судебных расходов — сразу после предъявления исполнительного листа, остальные — после возобновления выплат в начале января 2025 года, если не последует новых распоряжений правительства.
2. В суде можно получить не только неустойку, но и компенсацию морального вреда, понесенных судебных расходов и штраф — 50% от присужденной суммы за периоды просрочки в 2021—2024 годах. С 1 января 2025 года штраф снизили до 5%.
3. Процедура длительная и муторная. Запаситесь терпением и обзаведитесь опытным юристом. Можно все сделать и самому, если следовать приведенной пошаговой инструкции и чуть глубже изучить информацию.