Срок владения при продаже новостройки: теперь без учета доплаты за метры

45
Срок владения при продаже новостройки: теперь без учета доплаты за метры
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

В 2021 году произошла настоящая революция в налогообложении доходов при продаже новостроек. Срок минимального владения, после которого квартиру можно продать без налога и декларации, теперь начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности.

Хороший закон, полезный. Но нашлась в нем проблема: при доплате даже за один метр срок обнулялся и начинал течь заново. Так закон для многих потерял смысл. Эту проблему поднимали в том числе и вы, читатели Т⁠—⁠Ж, в комментариях к первому разбору.

А потом Минфин выпустил разъяснения: да, все так. Доплатили за метр после ввода дома в эксплуатацию — продадите квартиру с налогом. Мы сделали разбор на эту тему. И выразили в нем надежду, что, может быть, — ну вдруг — этот нюанс учтут и исправят. Так уже было после наших разборов про материнский капитал и продажу подарков.

Спустя несколько дней после нашего разбора в Госдуму были внесены поправки в налоговый кодекс. Они уже приняты, закон вступил в силу. Доплата за метры больше не обнуляет срок владения. А если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.

Т⁠—⁠Ж, вы что, можете влиять на российские законы?

Хочется верить, что и мы, как эксперты, и вы — наши читатели, и любые заинтересованные россияне способны влиять на законы. Да, не на все и не всегда. Но важные изменения, о которых мы говорим в этой рубрике, на самом деле происходят. И совершенно точно помогают экономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

Вот разъяснения Минфина о доплате за метры.

А вот наш разбор от 13 мая 2021 года. В то время Минфин уже начал сомневаться в корректности условия о доплате и получал обращения по этому поводу.

19 мая 2021 года Минфин все еще придерживается своей позиции, но уже с оговоркой, что присмотрелся к этому вопросу. И 28 мая тоже.

И вот 7 июня 2021 года появились нужные поправки, а 11 июня они были приняты.

Может быть, нам это только кажется. И где-то в важных кабинетах скептически улыбается какой-нибудь главный-эксперт-по-налогам, который даже не слышал о наших разборах и до всего додумался сам. Но вот что точно: нужный закон теперь есть, мы можем его объяснить, а вы можете применить. И если надо — забрать из бюджета свои деньги.

Вот как все это работает и что делать, если налог уже заплатили.

Кого это касается

Это касается тех, кто планирует продать или начиная с 2019 года продал новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по ДДУ.

При продаже любой недвижимости приходится думать о декларации и налоге. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни декларации, ни НДФЛ не будет. То есть даже если новостройку купили за 1,5 млн рублей, а продают за 4,5 млн — государство ничего не ждет и не получит.

Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения. Он может составлять 3 или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продаетсяКогда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследствуЧерез 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственникаЧерез 3 года
Получен в результате приватизацииЧерез 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивениемЧерез 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позжеЧерез 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нетЧерез 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 годаЧерез 3 года
Любые другие случаи продажи жильяЧерез 5 лет

Минимальный срок владения недвижимостью

Какое жилье продаетсяКогда можно продать без НДФЛ
Объект перешел по наследствуЧерез 3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственникаЧерез 3 года
Получен в результате приватизацииЧерез 3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивениемЧерез 3 года
Единственное жилье продается в 2020 году или позжеЧерез 3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нетЧерез 3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 годаЧерез 3 года
Любые другие случаи продажи жильяЧерез 5 лет

С новостройками важно понимать, с какой даты считать эти годы. Раньше срок отсчитывался с даты регистрации права собственности на новостройку. То есть покупатели платили за нее всю сумму по ДДУ, потом несколько лет ждали сдачи дома, а потом должны были ждать еще несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.

Как теперь считается срок владения новостройкой

Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты новостройки. Например, дольщик в феврале 2018 года внес всю сумму по ДДУ — 1,8 млн рублей. Дом сдали в июне 2022. Значит, уже в марте 2023 квартиру можно продать за 4,2 млн рублей без уплаты НДФЛ. Раньше пришлось бы ждать до 2027 года. Если жилье единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.

В чем была проблема с доплатой за метры

Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры. Минфин сказал, что при доплате срок нужно отсчитывать с того дня, когда внесли деньги за дополнительный метр. Даже если изначально его не должно было быть.

Допустим, после сдачи дома в июне 2022 года выяснилось, что квартира на 0,7 м² больше и нужно доплатить 35 тысяч рублей. Из-за этой доплаты продать квартиру без налога можно было бы не раньше 2025, а то и 2027 года.

А при продаже до этого срока пришлось бы заплатить в бюджет 312 000 ₽: (4 200 000 ₽ — 1 800 000 ₽) × 13%. В девять раз больше доплаты!

Продавцы новостроек либо платили, либо продавали квартиры по заниженной стоимости — а это сильно сужало круг покупателей и увеличивало срок продажи.

Что изменилось с 2 июля 2021 года

Правительство внесло поправку в налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.

Но только при совпадении таких условий:

  1. Эта доплата связана с увеличением площади помещения. А не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застекленным балконом.
  2. Увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию. То есть это условно внезапные метры, о которых ни одна из сторон изначально не знала. Платежи в рамках рассрочки учитываются как обычно — важна дата последнего платежа.
  3. Это та же самая квартира. То есть покупатель не менял двушку на трешку.

Даже если погрешность составит 3 м², а доплата — 300 тысяч, срок владения все равно будет считаться с даты полной оплаты по ДДУ, без учета доплаты.

И продавец квартиры из примера выше теперь не должен платить 312 000 ₽, даже если продаст единственную квартиру в 2022 году.

Если квартиру купили не по ДДУ, а по договору уступки

Правило такое же: срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учета доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.

А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В этом случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет. И декларацию придется подать в любом случае.

Если застройщик возвращает деньги

Такое тоже бывает. На этот случай в налоговом кодексе обновлений нет, зато есть в общем-то очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.

Если новостройку получили в наследство

При продаже наследства срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, даже если право собственности оформлено позже — а оно почти всегда оформляется как минимум на полгода позже смерти наследодателя.

Но в случае с новостройкой в еще не сданном доме по наследству переходит не право на квартиру, а право требования этой квартиры в будущем. То есть наследники вступают в ДДУ, отказать им в этом застройщик не может.

В этом случае минимальный срок владения для наследников будет отсчитываться со дня открытия наследства — то есть с даты смерти. Но только при условии, что наследодатель полностью расплатился по договору. Если часть денег по договору вносят наследники, срок владения будет считаться с даты полной оплаты наследником.

Если уже заплатили налог с учетом доплаты за метры

Если продавали новостройку в 2020 или 2021 году и уже заплатили НДФЛ с суммы превышения доходов над расходами, можно вернуть его из бюджета или зачесть в счет других платежей.

Проверьте, как считается срок владения новостройкой по новым правилам:

  1. Вспомните, когда вы внесли полную стоимость по ДДУ. Доплату за метры не учитывайте.
  2. Определите, каким будет минимальный срок владения новостройкой в вашем случае. Это может быть 3 года или 5 лет. Трехлетний срок при продаже единственного жилья действует только для продаж с 2020 года.
  3. Посчитайте, прошел ли минимальный срок владения до даты продажи новостройки. Если да, то квартиру вы могли продавать без налога. А если все-таки заплатили, можно прямо сейчас подготовить уточненную декларацию — и исключить в ней из дохода задекларированную стоимость новостройки.

Налог, уплаченный за 2020 и 2021 год, можно вернуть. А налог по декларации за 2022 год нужно заплатить до 15 июля 2023 года — и теперь вы просто не потратите эту сумму.

Это не единственное важное изменение в налоговом кодексе. Впереди разбор об отмене декларации при продаже недвижимости: эта отмена, конечно, касается не всех.

Какие еще нюансы до сих пор не учтены в налоговом кодексе?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Отличные новости!!

4
0

Подскажите, единственное жилье - это если я целиком им владею или доля тоже считается? Имеется доля 1/2, лет 20 уже.

2

Евгений, доля тоже считается

0
0

Как насчет апартаментов? Это коммерческая недвижимость, как по ним рассчитываются налоги? Я купила апарты в 2018 году, собственность получила в 2021, застройщик мне еще должен за небольшое уменьшение площади. Когда я смогу продать эту недвижимость без декларации?

2

Алена, срок владения будет считаться с даты регистрации права собственности.

0
0
Герой

Автор,спасибо большое за разбор полетов!

Вопрос- если за квартиру заплатили по дду в ноябре 2017, в апреле 2019-го доплатили за 1 м, а вступили в права в декабре 2019- с какой даты начинается счетчик(то есть можно продать без налогов)с ноября 2017 ?

1
Эксперт Т—Ж

Otto, после поправок в НК о доплате - с ноября 2017 г.

0

Антон, А если вступление в собственность было по решению суда? Т.е. изначально оплата по договору ДДУ, потом долго-долгое строительство объекта, потом на последних стадиях застройщика начали банкротить а дольщики стали получать собственность через суд не дожидаясь окончания процедуры банкротства. От какого момента в этом случае идет срок владения?

1
0

Здравствуйте, помогите разобраться! В марте 2017 года приобрела квартиру по ДДУ, в марте 2018 года получила ключи и оформила в собственность её в июне 2018 г. В 2019 году была куплена ещё одна квартира по ДДУ, в мае 2021 году получила ключи и в июле 2021 г.оформила её в собственность. Вопрос: можно ли продать первую квартиру сейчас без уплаты налогов, считается ли она единственным жильём или стоит дождаться 5 летия со дня полного расчёта за первую квартиру?

1
Эксперт Т—Ж

Рамиля, продать первую без налогов нельзя - она уже не единственное жильё, поэтому минимальный срок владения - 5 лет, считая с марта 2017 г.

2
0

Какие классные новости! Вдруг кто-то знает: если сейчас у меня есть доля в родительской квартире, которую я перепишу на родителей (безвозмездно, конечно), то могу ли я продать свою квартиру в новостройке по дду уже в этом году без налога (прошло 4 года). То есть как считать, что у тебя это единственная квартира? На какой момент?

1

Mariia, на момент отчуждения — то есть на день перехода права собственности. Переписать долю на родителей — вполне поможет продать свою без налога.

2

Екатерина, давно мучает вопрос: почему срок для первой квартиры считают с даты оплаты, а срок для второй (с которого отчет 90 дней) - с даты собственности, разве не должно быть одинаково?

0
0

Здравствуйте, помогите разобраться, пожалуйста. Квартиру купил в декабре 2016 по ДДУ в ипотеку, в собственность оформил в апреле 2018, ипотеку погасил в июле 2020. Прописан в квартире, в которой не имею долю. Когда смогу продать квартиру без налога?

0

Дима, уже сейчас, если полная оплата была в 2016 году

0
0
Герой

Добрый день! Помогите пожалуйста и мне.
По ДДУ была приобретена новостройка: сам договор от 25.12.2018 года, кредитный договор тоже от 25.12.2018 года, оплата застройщику прошла 11.01.2019 года. Передаточный акт подписали в апреле 2020 года, было доплата застройщику за 70 кв.см (но с документах это нигде не отражается), цена квартиры везде указана как в ДДУ, право зарегистрировано в июне 2020 года. Квартира в совместной собственности с супругой. Сейчас у неё это единственное жилье, но на момент заключения ДДУ была квартира, которую продали и деньгами с продажи загасили часть ипотеки. В моей собственности есть ещё одна квартира, в которой мы сейчас живем.
Вопрос: если сейчас мы захотим продать эту новостройку, каким образом будет рассчитываться НДФЛ для меня и для супруги??

0
0

Что считать датой оплаты прм покупке в ипотеку?
Дату подписания договора или дату ПОЛНОЙ выплаты ипотеки?

0

AK, дату оплаты квартиры банком, если брали кредит. платил банк, но фактически это как бы сделали вы.

0
0
Отредактировано

Добрый день. Поможете разобраться? Дед купил квартиру по ДДУ в 2004, всю сумму сразу оплатил, дом достроился только в 2020. Дед стал собственником в сентябре 2020, подарил мне её по договору дарения в декабре 2020. На мне это единственная квартира. Живем с женой в своей, но официально она только на ней, хоть и приобреталась в браке. Прошло чуть больше полугода с дарения. В статье рассмотрен случай с наследством, но не с даром. Я могу продать свою квартиру и не платить ндфл?

0

Антон, нет, пока не сможете. Квартира, которая на жене, это ваше совместно нажитое имущество. Оно для вас тоже учтется и квартира деда станет уже не единственной. А вот для жены ваше наследство не считается. Так как это не общее имущество, а только ваше.

Но при продаже наследства вы сможете учесть расходы дела на покупку квартиры. Хотя, вероятно, они будут сильно меньше дохода от продажи.

1

Екатерина, спасибо большое, что ответили!
только это не наследство, а дар – есть разница?

0

И раз уж в более поздних комментах есть такие уточнения, то застройщик был признан банкротом, новый застройщик тоже был признан банкротом и только третий застройщик достроил дом. До получения квартиры деда внесли в реестр обманутых дольщиков и все дольщики дома организовали жск.

0
0

а это касается коммерческой недвижимости ?

0

Ковалев, только жилья

0
0

Не учтен один момент. Застройщик банкрот,но дом достраивают,вводят и квартиры передаются дольщикам в соответствии с процедурой предусмотренной по ст.201.11 ФЗ-127(Закон о банкротстве).А там,хоть основанием является ДДУ,решение о применении ст.201.11 принимается собранием дольщиков,но точку ставит Арбитражный суд-он рассматривает протокол собрания дольщиков и ходатайство Конкурсного управляющего о погашении требований дольщиков путём передачи им квартир в введёном доме и принимает решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении этого ходатайства.
Теперь, ВНИМАНИЕ!!! налоговая говорит--дольщик получил квартиру по решению суда,а в таком случае согласно НК срок 5(3) лет считается со дня принятия решения судом! Вот так. Как Вам такое...изобретение налоговиков?!

0
0

Екатерина, добрый день. Подскажите пожалуйста если я купил по ДДУ и продал через 2 года по переуступке (до окончания строительства), но дороже чем приобретал. Налог платится?

0

Антонов, да, с разницы между покупкой и продажей

0
0

"Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет" - чем определяется, что другого жилья нет? Нет в собственности или не было покупки?

0

Антон, нет в собственности на момент сделки

0
0

У меня такой вопрос: разве Налоговая владеет информацией, какого числа я оплатил застройщику всю сумму за недвижимость? Они точно владеют информацией, с какого числа произошла регистрация права. У меня есть опасение, что если я не отправлю им декларацию с копией акта (где будет указана дата внесения мною денежных средств застройщику) мне прилетит налог от них.

0
0

Когда покупался апартамент для жилья, а другого жилья нет!!! И все знают, что люди их покупали от безысходности т.к. они гораздо дешевле квартир! как быть? Пришлось продать апартамент. Цены взлетели настолько, что налог получается огромный. С выплатой его хватит денег только на единственное жилье - конуру...

0
0

Екатерина, добрый день!
Подскажите пжл.
Купили квартиру ноябрь 2016 за 2 650 с ипотекой и материнским капиталом.
Сейчас, запланировали переехать в другой город. Для этого, из-за выделения долей детям, купили 2-ю квартиру в новом городе за 3,8.
И продаем первую квартиру за 6. Я правильно понимаю, что у нас есть 90 дней с момента покупки 2-й кв до продажи 1-й квартиры, чтобы не выплачивать налог?
Заранее благодарю

0
0
Отредактировано

Добрый день. Я продаю квартиру. Согласно новому закону платить налог я недолжен. На горячей линии ФНС мне подтвердили это, но я не успокоился. Я пошел в ближайшее отделение ФНС и задал вопрос там. Мне ответили, что я обязан платить налог ссылаясь на то, что они будут смотреть на дату вступления в право собственности. Я так понимаю, практики применения нового закона нет. И нужно будет разгребать это по факту проведения камеральной проверки. Возможно есть тут люди, которые продали квартиру 30 или 31 декабря 2020 года и применили данный закон к себе?

0
0

Добрый день!
А какая статья или пункт указывает на этот минимальный срок владения "Квартиру купили до 1 января 2016 года - Через 3 года".
В п. 3 ст. 217.1 не нашла такого.
Если это так, то именно этот срок позволит мне не платить налог.
Спасибо за помощь!

0
0

Добрый день. У нас так получилось что купили в новостройке 2 квартиры 3 года назад по ипотеке одну для себя одну для дочери. обе ипотеки на одного члена семьи.
одну квартиру уже оформили в собственность, вторую нет.
При продаже оформленной квартиры повлияет ли вторая не оформленная на НДФЛ?
Заранее Спасибо.
Алексей

0
0

А документы, подтверждающие, что налог не надо платить, нужно сдавать с фнс?

0
0

Подскажите, пожалуйста.

Мы с супругой владеем квартирой совместно без выделения долей.
У нее - это единственное жилье, у меня есть еще одна квартира.

Три года с момента полной оплаты уже прошло.

Вопрос: как в данном случае будет считаться НДФЛ, если продавать сегодня? По логике, делим стоимость квартиры "сейчас" и "при покупке" пополам - и только я оплачиваю получившуюся цифру?

Или нет...?

0
0

Подскажите, пожалуйста.
Какой минимальный срок владения недвижимостью или какой статьей Налогового кодекса регулируется следующий случай. Обманутые дольщики в 2008 году внесли платеж по ДДУ. Дом не был построен и в 2021 году получили квартиру в качестве компенсации по соглашению об уступке права. Считается ли в таком случае, что квартира куплена до 1 января 2016 года - Через 3 года от 2008 года, то есть с 2012 года полученную квартиру можно продать без уплаты налога?

0
0

Здравствуйте. А кладовки, парковки, купленные у застройщика - такой же расклад?

0
0
Герой

подскажите, пожалуйста, если в 2021 приобреталась квартира, единственное жилье, за 7 м, потом скажем в 22/23 г будет продана ну условно за 8, то с разницы в миллион нужно будет заплатить 13%??

0
0

Не понятно, прерывается ли срок владения квартирой при принудительном переселении в другую квартиру (предлагают варианты на выбор домов и квартир) по договору мены при реконструкции района (дом не аварийный, реновацию не объявляли). Для реновации, вроде, изменения в закон ввели и срок считается по старой квартире. А о вышеуказанном случае нет разъяснений?

0
0
Отредактировано

Добрый день! По-моему еще не решен вопрос со случаем, когда застройщик стал банкротом и вступление в собственность происходит по решению суда, а не как было изначально, по ДДУ. В этом случае срок по-прежнему считается с даты решения суда, а не полной оплаты по ДДУ? Просмотрел сообщения выше и оба аналогичных сообщения пока без ответа. Т.е. как я понимаю, вопрос до сих пор никак не решен?

0
0

Подскажите, а это касается Апартаментов? Они же вроде как являются нежилым помещением?

0
0

Здравствуйте! Помогите,пожалуйста, разобраться с налогом. Купила квартиру от застройщика в апреле 2009 года( полностью вплатила всю сумму). На тот момент была резидентом,училась в институте,потом училась за границей (в России вообще не было у меня жилья) и там осталась жить. В 2021 году ( после ожидания квартиры 12 лет-обманутый дольщик), в 2021 году получила эту квартиру. Естественно за столько лет ожидания сменились планы и я,получив ее сразу же продала( но уже не являюсь резидентом).Я попадаю под новый закон,что платить налог не надо? Ведь квартира покупалась 12 лет раньше и я была резидентом на тот момент.. Буду очень благодарна за помощь. Спасибо.

0
0

Мнение налоговой. Не признает срок выплаты. Оставили как прежде - с даты приемки дома в эксплуатацию

0

Сообщество