Как написать претензию застройщику

Правильно составить, оформить и вручить
47

Эта статья устарела

Как взыскать неустойку в 2023 году, мы рассказали в другой статье Т⁠—⁠Ж. Если хотите следить за новыми статьями, подписывайтесь на наш телеграм-канал «Свой угол», чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

Я помогаю клиентам составлять претензии уже десять лет.

Я знаю, что благодаря грамотно составленной претензии можно сэкономить деньги. В статье расскажу, что обязательно нужно указывать в претензиях, как правильно их подавать, а также поделюсь шаблонами самых распространенных.

Основания подачи претензии застройщику

Основания для претензий бывают разные. Чаще всего жалуются в этих случаях:

  • застройщик нарушил сроки строительства;
  • есть нарушения при подписании акта приема-передачи квартиры;
  • изменился метраж квартиры, например, существенно уменьшился или увеличился;
  • застройщик сдает квартиру плохого качества;
  • есть проблемы с качеством работ, которые выявили уже во время проживания (гарантийные).

Перечень вопросов, по которым можно жаловаться застройщику, открытый, поэтому жалобу можно писать на любой случай, когда застройщик дает какие-либо гарантии в договоре или это оговорено в законе и нарушает их.

Подготовка претензии и сопутствующих документов

Чтобы написать претензию, в первую очередь нужно зафиксировать недостатки, которые есть, или собрать другие доказательства, которые связаны с вашими требованиями. Расскажу, какие доказательства могут быть в разных ситуациях.

Если речь о качестве работ. Например, вас не устраивает качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, а может быть, и трещина на всю стену. В таком случае претензий, как правило, получается две:

  1. В первой следует описать проблему в том виде, как видите ее вы без экспертизы. Цель такой претензии — предложить застройщику по своей инициативе определить проблему и ее устранить.
  2. Вторую претензию подают в случае, если застройщик не отреагировал на первую или ответил, что ваши претензии необоснованны. Тогда вы вызываете эксперта и к претензии прикладываете его заключения. Текст дополняете ссылками на законы, которые застройщик нарушил.

Если застройщик требует подписать акт приема-передачи с ненормальными условиями. Например, в акте написано, что у вас нет претензий, а они у вас есть и устранять застройщик их не хочет. Или в акте указано, что вы должны доплатить за изменение метража квартиры, а вы не согласны и хотите нанять эксперта, чтобы провести повторные измерения. В таком случае, соответственно, в претензии нужно ссылаться на то, что вас не устраивает.

О том, как избежать ловушки, когда вы долго не подписываете акт приема-передачи и застройщик составляет односторонний акт, я подробно рассказывал.

Если речь идет о нарушении сроков строительства. Тут достаточно срока строительства в договоре. Но претензия по нарушению сроков обычно связана с неустойкой, которую еще нужно рассчитать. О том, как это сделать, расскажу позже.

Если изменился метраж квартиры. Например, вы получили квартиру с большим метражом, чем изначально планировали. А застройщик просит вас доплатить за это. Как поступать в этом случае — я тоже уже отвечал. Если кратко — в законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать. Нужно смотреть договор, просить точный расчет цены превышения и разбираться.

Если застройщик навязывает свою УК — мы тоже уже разбирали. У любого дома есть временная УК, которую выбирает застройщик. Она нужна, чтобы управлять домом, пока остальные квартиры не переданы собственникам. Как только это произошло — собственники могут сами выбрать УК. Навязывать ее никто не может.

В первый раз можно писать малую претензию и даже не прикладывать документы. Либо, например, в претензии по качеству можно приложить самостоятельно сделанные фотографии. Простая претензия необходима, чтобы посмотреть на реакцию застройщика. Хороший застройщик с репутацией предпочтет решить вопрос сразу, а вам не придется тратить время, силы или деньги на юристов.

Если реакции застройщика не будет — переходите к юридически обоснованным требованиям.

Я рекомендую начинать с малых претензий. Если, конечно, проблема не носит катастрофический характер и не требует незамедлительного решения, например, в аварийных ситуациях: прорвало трубы отопления, которые идут под полом, пошли трещины в конструкциях или промерзли стены. Понятно, что сначала вы вызываете аварийные службы управляющей компании. Но если хотите зафиксировать ущерб и потребовать потом компенсацию от застройщика — лучше уведомить его настолько быстро, насколько это возможно.

С другой стороны, застройщики чаще неохотно устраняют претензию добровольно. Особенно если ее составили не очень грамотно. Юридические отделы с первого взгляда видят, кто писал претензию: дольщик или юрист. Соответственно, чем грамотнее составлена претензия, тем больше шансов, что юридический отдел порекомендует среагировать на нее и не доводить дело до суда и неустоек со штрафами.

Грамотная претензия — это необязательно претензия на 10 страниц с перечислением всех снипов и гостов. Достаточно, если даже небольшая претензия написана на хорошем юридическом языке с четким изложением требований. И лучше сформулировать ее посерьезнее, чем: «У меня дома холодно, помогите решить проблему».

Правила составления претензии к застройщику

Сами по себе «претензии» законодательно почти никак не урегулированы. Нет ни одной специальной статьи закона, которая бы рассказывала, что такое претензия. Закон обычно регулирует сроки подачи претензий и ответов на них, порядок направления, но не содержание. В редких случаях в законе указывается, что должно быть в претензии: например, если хотите неустойку, ее нельзя просто попросить, а нужно рассчитать. Выписывать всю формулу и прикладывать расчеты не обязательно, но можно.

Во всем остальном необычных требований к претензии, которые отличали бы ее от обычного письма, нет. В претензии всегда нужны:

  1. Контактные данные отправителя — адрес и телефон.
  2. Копии документов, на которые есть ссылки в претензии.
  3. Само описание проблемы.

Перечислять самостоятельно все статьи и законы, которые, возможно, нарушены застройщиком, необязательно. Описания самого нарушения достаточно. Если знаете статью закона — пишите. Если нет — описывайте проблему максимально детально. Например, у вас продувает окно. Поэтому желательно указывать, какое именно и в какой комнате.

Статьи закона и нормативные акты — это проблема юриста, когда он составляет исковое заявление в суд. Хорошо, если вы можете сослаться на законы в претензии. Но это не повлияет существенно на ее суть. Потому что ссылки на законы — это способ доказать что-то в суде, но не причина ваших жалоб.

Причина претензий существует на бытовом уровне, а не на законодательном. И обязанность доказать, что проблем у вас нет на этапе претензий, лежит на застройщике. Вы жалуетесь на проблему — он или устраняет ее, или пытается доказать, что вы неправы. Если не согласны с его доводами, идете в суд. И только там действительно потребуются ссылки на законы, которые докажут, что застройщик неправ.

Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома

Теперь поясню, как рассчитывать неустойку, если вы вовремя не получили свою квартиру. Это важный раздел, потому что размер неустойки обязательно нужно указать в претензии. Вам потребуются следующие данные.

Стоимость квартиры, которую вы фактически заплатили застройщику на день подачи претензии. Если вы еще не полностью расплатились, например, взяли ее в рассрочку, можете считать неустойку только на ту сумму, которую фактически заплатили.

Количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если в договоре указано, что квартиру вам должны передать 1 июня, неустойку считают со 2 июня. Если в договоре обозначен период — месяц или календарный квартал, последний день периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.

Например, если в договоре указан срок передачи квартиры как июнь 2019 года, значит, последний день — 30 июня, а неустойку надо считать с 1 июля.

Действующая ключевая ставка ЦБ РФ. Закон увязывает неустойку со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Но с недавних пор ее приравняли к ключевой ставке. Проверить ключевую ставку можно на сайте Центрального банка РФ.

Однако по закону при расчете применяется та ключевая ставка, которая действовала в момент исполнения обязательства. То есть в тот день, когда вам фактически передали квартиру. Если ставка с тех пор изменилась, а это, скорее всего, так и есть, ее нужно посмотреть в архиве.

Сам размер неустойки определен законом — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые являются участниками долевого строительства, — 1/300.

Таким образом, формула для расчета неустойки выглядит так:

  • Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ставка рефинансирования в процентах

Для удобства можно рассчитать размер неустойки в процентах за один день. Формула такая:

  • Неустойка за 1 день = Ставка рефинансирования в процентах × 1/150

В этом случае окончательная формула становится проще:

  • Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × Неустойка за 1 день в процентах

Если затрудняетесь сами, в интернете можно найти готовые решения по калькуляторам неустойки по договорам долевого участия.

Какую ставку ЦБ использовать, если она менялась. Закон указывает, что при расчете неустойки используют ставку ЦБ РФ на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры. Однако вы можете подавать иск по неустойке в суд еще до того, как обязательство по передаче квартиры будет исполнено. Получается, что по срокам, которые есть в договоре, просрочка уже есть, а акт вы еще не подписывали. Закон это не запрещает. Или, например, период просрочки такой большой, что ставку меняли несколько раз. Это добавляет некоторые сложности при расчете неустойки.

Чтобы понять, какую ставку нужно применять в формуле, нужно понять, что такое исполнение обязательства. По договору долевого участия — это передача квартиры. Если квартиру вам фактически по акту передали, то для расчета неустойки берут ключевую ставку ЦБ РФ, которая действует на день передачи квартиры. Если же квартиру вам не передали, можете брать любую ставку, которая вам выгоднее.

Например, если на сегодняшний день ключевая ставка ниже, чем на день, в который вам должны были передать квартиру — можете посчитать от той ставки, что больше. К сожалению, даже у судов нет единого подхода в таких случаях. Они могут как принять ваш расчет, так и пересчитать неустойку самостоятельно по действующей ключевой ставке на момент принятия судом решения.

Объясню на конкретных примерах.

Если квартиру уже получили. Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 июня 2018 года. Фактически квартиру вы получили 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.

Считаем:

  • Дни просрочки: со 2 июня 2018 года по 30 декабря 2018 года — 212 календарных дней.
  • Неустойка за один день: 7,75% × 1/150 = 0,0517% в день. Отдельных правил округления нет. Я рекомендую округлять по последней цифре, с которой начинается периодическая дробь. Т. е. округлить 0,051666(6) в периоде до 0,0517.
  • Общая неустойка: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.

Если квартиру еще не получили. Вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 декабря 2018 года. Сегодня 10 августа 2019 года и вам ее до сих пор не передали. Вы принимаете решение написать претензию и считаете неустойку. Единого мнения, от какой ключевой ставки отталкиваться, нет. Вы можете применить ставку на сегодняшний день — 7,25% или ставку на 1 декабря 2018 года — 7,50%. Второй вариант для вас выгоднее.

Моя рекомендация — считать по периодам. Это сложнее, но представляется более правильным. Если период просрочки составит промежуток времени с 1 декабря 2018 года по 1 августа 2019 года, получится, что за этот период действовали 4 разных ключевых ставки:

  1. Со 2 декабря 2018 по 17 декабря 2018 года — 7,50% (16 дней).
  2. С 18 декабря 2018 года по 17 июня 2019 года — 7,75% (182 дня).
  3. С 18 июня 2019 по 29 июля 2019 года — 7,50% (42 дня).
  4. С 30 июля 2019 года по 10 августа 2019 года — 7,25% (12 дней).

Поэтому неустойку считаем так:

  • 4 000 000 × 16 × 1/150 × 7,50% = 32 000 рублей
  • 4 000 000 × 182 × 1/150 × 7,75% = 376 376 рублей
  • 4 000 000 × 42 × 1/150 × 7,50% = 84 000 рублей
  • 4 000 000 × 12 × 1/150 × 7,25% = 23 184 рубля
  • Общая неустойка: 515 560,00 рублей.

Отдельно отмечу: судебная практика по регионам на сегодняшний день такова, что практически никогда суды не взыскивают неустойку с застройщика в полном объеме. По крайней мере, в первой инстанции. Если попробовать довести дело до Верховного суда, возможно, получится изменить решение. В моей практике неустойки снижали в среднем в 4—8 раз. В Москве ситуация иная: неустойку почти никогда не снижают. Предположу, это связано с тем, что в Москве действуют очень крупные и богатые застройщики. В то время как в регионах, как правило, очень небольшой строительный рынок и если «кошмарить» застройщиков огромными неустойками, строить будет некому.

Образец претензии застройщику

Приведу для примера несколько шаблонов претензий. Вы можете их скачать и подставить свои данные:

В претензии по устранению недостатков по гарантии я включил сразу несколько вариантов, например, когда у вас протекает крыша, есть нарекания к окнам и другие подобные случаи.

Когда нужно направить претензию застройщику

Закон не предъявляет к дольщику никаких специальных требований по срокам, в которые он должен направить претензию. Как стало известно о проблеме — так и пишите, но не затягивайте.

Если застройщик нарушает сроки строительства, писать можно хоть на следующий день после того, как вам должны были передать квартиру, но не передали. Более того, закон дает дольщику право писать претензию, даже когда сроки по договору еще не нарушены. Но есть все основания полагать, что будут. Например, если застройщик остановил строительство.

Если есть претензии по качеству, здесь работают десятидневные сроки закона о защите прав потребителей.

О недостатках по гарантии, которые вы выявили уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали сегодня, а претензию напишете через год, — могут быть проблемы. Например, если прорвало гарантийную трубу и затопило, писать надо сразу. Доказать через год, что дорогой диван испортился из-за этого случая, не выйдет.

Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. Соответственно, пока эти сроки не истекли, претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как вы о них узнали.

Обычно закон говорит о «разумных» сроках предъявления претензий. Я не рекомендую тянуть с уведомлением застройщика о проблеме больше, чем 7—14 рабочих дней.

Куда направлять претензию

Юридический адрес. Обычно претензии направляют по юридическому адресу застройщика. Юридический адрес — это адрес, по которому государство его зарегистрировало. По умолчанию считается, что юридическое лицо находится по этому адресу, даже если это не так. Если юридическое лицо не получило письмо, которое отправляли по этому адресу, сослаться, что нужно было отправлять на другой, оно не может. Риски неполучения почты по этому адресу несет само юридическое лицо.

Юридический адрес обычно указывают в самом конце договора, где стороны ставят подписи. Но всегда лучше на всякий случай перепроверять, не изменился ли адрес. Для этого посмотрите в договоре ИНН или ОГРН компании. По любому из этих номеров можно найти компанию и проверить юридический адрес на специальном сервисе налоговой.

Также все действующие застройщики размещают всю доступную информацию о себе на сервисе «Наш-дом.рф». В разделе «Каталог новостроек» можно найти нужный объект и всю справочную информацию о застройщике. В том числе застройщик в обязательном порядке размещает проектную декларацию, которая обязательно содержит все адреса, ИНН и ОГРН.

В первой строке указываете ИНН или ОГРН застройщика из договора, во второй — регион. Можно искать и по названию, но обычно существует 20—30 компаний с одинаковым названием, а найти нужную можно только по косвенным признакам
В первой строке указываете ИНН или ОГРН застройщика из договора, во второй — регион. Можно искать и по названию, но обычно существует 20—30 компаний с одинаковым названием, а найти нужную можно только по косвенным признакам
В поисковой выдаче должен быть только один вариант, так как ИНН и ОГРН — это уникальные идентификаторы. Поиск предложит скачать выписку из ЕГРЮЛ в формате pdf. В ней обычно от 6 до 20 страниц. Первый лист с нужной информацией выглядит так
В поисковой выдаче должен быть только один вариант, так как ИНН и ОГРН — это уникальные идентификаторы. Поиск предложит скачать выписку из ЕГРЮЛ в формате pdf. В ней обычно от 6 до 20 страниц. Первый лист с нужной информацией выглядит так

Фактический адрес. Это адрес, где реально располагается офис застройщика. Очень часто он не совпадает с юридическим.

Направить туда претензию тоже можно, но только как дублирующую к письму по юридическому адресу. Отправлять письмо только по фактическому адресу можно. Но если застройщик его не получит и оно вернется к вам — это не будет доказательство для суда, что вы уведомили застройщика как положено.

Отправлять письмо сразу в два адреса удобно по другой причине. Претензию посылают заказным письмом. За таким письмом представитель застройщика должен прийти на почту. Если никто не пришел, через 30 дней письмо отправят вам обратно, а на конверте поставят штамп «возвращено в связи с истечением сроков хранения». Такое письмо со штампом может потом пригодиться в суде. Потому что даже не полученное физически оно по закону считается врученным адресату.

Если застройщик получит письмо по фактическому адресу, можно не ждать положенные по закону 30 дней, пока вам обратно вернется письмо с юридического адреса, потому что его никто не пришел получать.

Договорной адрес. Иногда застройщики добавляют в договор в неожиданном месте и мелким текстом пункты, что все претензии надо присылать по определенному адресу. Иначе их будут считать ненадлежаще отправленными.

Оспорить такое требование можно, но только в суде. Единой позиции в практике нет. Некоторые суды считают, что надо строго следовать условиям договора, другие — что даже если в договоре есть иной адрес, претензию можно направить по юридическому и это тоже будет верно. Поэтому внимательно прочитайте договор. Если в договоре есть отдельный адрес — направляйте в оба: и по договорному, и по юридическому. Хуже не будет, а проблем с доказыванием в случае суда станет меньше.

Как правильно подать претензию

Претензии направляются двумя способами: по почте или вручаются в руки законному представителю застройщика. Почта может быть любая, которая предлагает услугу описи вложения и подтверждения вручения, в том числе курьерские службы. Электронная почта не подходит.

Как вручить претензию застройщику в офисе. Если не хотите тратить деньги на почту — вручите претензию лично в руки. Однако тут есть подводные камни.

Единственный законный получатель от имени юридического лица — директор компании. Всем остальным нужна доверенность или должностная инструкция, в которой оговорены обязанности получать почту. На практике, разумеется, никакой директор ничего у вас лично принимать не будет, а примет секретарь.

Более приемлемый вариант вручения — тот, кто принял претензию, на вашем экземпляре претензии поставит:

  1. Печать в получении.
  2. Дату, подпись и расшифровку подписи сотрудника, принявшего претензию.
  3. Входящий номер корреспонденции, который зарегистрирован в соответствующем журнале.

Но даже этого иногда не хватает. Особо недобросовестные застройщики в суде могут придумывать истории, что сотрудник, который принял вашу претензию, уволен или его доверенность была просрочена. А застройщик ничего не получал.

В идеальной ситуации помимо всего написанного вам должны дать заверенную копию доверенности сотрудника, в которой будут указаны полномочия получать почту от имени юридического лица. Однако на практике мало кто соблюдает это: максимум ставят входящий номер и подпись человека, о полномочиях которого вы ничего не знаете, или вообще отказываются наотрез что-то принимать.

Поэтому надежнее направлять документы по почте.

Как отправить претензию застройщику по почте. По почте нужно направлять претензию регистрируемым почтовым отправлением с объявленной ценностью или ценным письмом. При отправке вы не только вкладываете в конверт все документы, но и заполняете специальную опись вложения. В ней списком указываете все документы, которые вложены в письмо, количество страниц и ценность.

Сотрудник почты ставит свою подпись и печать и подтверждает, что опись вложения соответствует фактически вложенным в письмо документам. Это не позволит получателю ссылаться, что вы не положили нужные документы и поэтому он не рассмотрит ваши претензии. Стоит такое письмо немало. Даже внутри города доставка письма выходит в 200—300 рублей.

Срок удовлетворения претензии по закону

О претензиях в законах очень мало точных сроков. Обычно сроки ответа на претензию указывают в договоре. Если срок есть в законе, а в договоре стоит другой, в большинстве случаев, когда дело касается защиты прав потребителей, будут применять срок из закона. А договорной сочтут недействительным. Поэтому ориентироваться надо на все сразу: и на закон, и на договор, и даже на то, что называется обычаем оборота.

Срок ответа на претензию после того, как застройщик получил ее. Напрямую этот срок нигде не определен. По закону для отдельных видов требований срок ответа на претензию — десять дней. Но не все требования дольщиков к застройщику попадают в эти категории. Например, требования об устранении недостатков силами застройщика в эту категорию не входят.

Поэтому обычно в претензии вы сами устанавливаете срок, в который надо дать ответ. Гражданский кодекс считает разумным срок в семь дней.

Если в договоре установлены особые сроки, можно не обращать на это внимание. Поскольку в законе точных сроков не указано, значит, право их определять остается за потребителем как за слабой стороной договора. Любое договорное ухудшение положения потребителя по сравнению с обычным влечет недействительность условия договора.

Срок устранения проблем. Это срок, когда застройщик устраняет недостатки и удовлетворяет другие требования. Закон говорит, что застройщик обязан все устранить в «кратчайший срок», то есть максимально быстро. Но определяет верхнюю границу — не более чем 45 календарных дней. После этого наступает просрочка исполнения и начисляются неустойки, готовятся исковые заявления, а у дольщика в некоторых случаях появляется право расторгнуть договор.

Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом

Зависит о того, какая была претензия. Но почти всегда если застройщик не отвечает — нужно идти в суд. В некоторых случаях можно сразу отказываться от договора в несудебном порядке и требовать возврата денег. Но так как деньги тоже добровольно не вернут — все равно придется идти в суд.

В суд все же лучше идти с юристом. Застройщики обычно подкованы хорошо и знают множество способов уйти от проблем. Поэтому даже по самым простым искам лучше заручиться поддержкой специалиста.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд

Можно. Закон не требует обязательно писать претензию. Более того, даже если в договоре указано, что претензию писать обязательно, — это условие договора недействительно. И суд это подтвердит.

Но есть один минус. Судьи толкуют право по-разному. Некоторые суды, даже если обязательное требование составлять претензии отсутствует, могут оставить иск без рассмотрения, если вы ее не направите. Обжалование таких действий суда занимает 1—2 месяца и добавляет расходы на юристов.

Кроме того, некоторые суды критично относятся к тому, что нет претензии. И даже если рассмотрят иск, могут не взыскать с продавца штраф или неустойку. На обжалование опять придется потратить время и деньги. Поэтому этап с претензией лучше не пропускать.

Запомнить

  1. Всегда пишите претензию. Лаконично, без эмоций, больше фактов и меньше художественных описаний.
  2. Направлять претензию лучше по почте, чем отдавать неизвестно кому в офисе застройщика.
  3. Если у вас проблема с качеством жилья, а застройщик не реагирует — не затягивайте с независимой экспертизой. Чем раньше ее проведете, тем меньше у застройщика возможностей говорить, что вы сами виноваты. Помните: обязанность доказать, что у вас нет никаких проблем, будет лежать на застройщике.
  4. В суд идите с юристом, но будьте готовы, что процесс может занять 6—7 месяцев. В некоторых случаях удобнее зафиксировать проблему и устранить все самим, если это возможно. А потом требовать компенсации расходов за 7 месяцев и ждать, пока суд заставит застройщика ее выплатить.
Дмитрий КорневА каких результатов добивались вы при общении с застройщиками и как?
  • Елена ЕвстратоваДо суда дело не дошло. У нас арматура была во всю балконную дверь так, что на балкон было можно выйти, если только нагнуться -- где-то ошиблись в проекте и арматура оказалась не в стене. Застройщик не хотел ее спиливать. Я как представила, что придется кого-то искать, чтобы эту штуку убрали, так пошла душу вынимать из прораба. В результате ее спилили чем-то, но испортили балконную дверь в результате -- стекло расплавили искры. Дверь нам так и не поменяли.0
  • EKНаписал иск, застройщик решил тогда начать затягивать процесс сдачи. Подал в суд - застройщик начал тянуть время в суде, в итоге суд выиграл, получил исполнительный лист. Но пока тянулся суд, застройщик подал на банкротство. Переписал все квартиры на на директора, а ООО обанкротил. Исполнительный лист отправил приставам - они его покрутили - повертели, в итоге ничего не нашли и лист потеряли))) Далее подал заявление в полицию о финансовом мошенничестве. Сходил, дал показания, приложил выписки с росреестра, о том что директор ООО переписал все на себя (180 квартир). Сказали что разберутся, но в итоге все хер забили на все. Так как что суд судом, но в итоге можно и выиграть, но "проиграть" по фактам.9
  • Maria NovikovaКартинка огонь!1
  • AnnaЯ столкнулась почти со всеми проблемами, описанными в статье, только метраж при приемке был верным. 1. Принуждали подписать АПП (акт приёма-передачи) задним числом в обмен на 1 месяц бесплатного обслуживания от УК (я в итоге отсудила сумму, равную году обслуживания, но не плачу, тк ведём войну с мошеннической УК, пытаемся сменить). 2. Претензии по качеству были устранены после написания претензии застройщику в отделе Заселения, Но с моими постоянными звонками и приездами. Не подписывала АПП до момента устранения (была окалина на стекле от сварки - заменили стекло). 3. В итоге получилась просрочка передачи квартиры 17 дней, я пошла в суд. Почему? Не по причине самой просрочки, а из-за наглости застройщика МР-ГРУПП (#1 в 2018 году по рейтингу). Который хитростью принуждал неопытных людей подписывать АПП задним числом, плюс их дружки из УК ДОМС устроили у нас настоящий рэкет 90-х. Захватив с помощью вооруженной охраны (за которую мы ещё и должны были платить по их мнению) ворота ЖК, и не пуская собственников со стройматериалами на территорию без оплаты навязанных доп услуг (обшивка лифтов фанерой по цене 20 тыщ с квартиры). Но это история для отдельной статьи)) 4. Отсудила 33 тыс вместо 46, положенных по закону, но на практике все суды режут (непонятно почему - есть же формула). Было дело принципа просто показать Застройщику, что даже за 1 день просрочки он должен платить. Поэтому не подавала аппеляцию. А отвезла в банк исполнительный лист и получила деньги на карту через несколько дней. Кстати, исполнительный лист после суда должны были отдать а течение 30 дней, но задержали примерно на неделю без объяснения причины, будьте готовы, что в суде всем на вас насрать))4
  • Дмитрий КорневEK, банкротство, вообще, процесс крайне долгий. если плотно им заниматься, то директора за такие фокусы можно привлечь к личной (субсидиарной в данном случае) ответственности за все долги общества. довольно мутная история на вид, чтоб просто так 180 квартир переписать на себя и конкурсный управляющий эти сделки не оспорил, это прям очень постараться надо2
  • Дмитрий КорневAnna, по 4 пункту могу добавить, что режут неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. несмотря на то, что есть четкие критерии ее применения, конечное решение за судьей и судьям, как правило, негласно дано указание застройщиков особо сильно не душить сейчас. через 30 дней решение вступает в силу, но суд обычно еще 5-7 дней ждет до выдачи исполнительного листа, потому что апелляционная жалоба может быть направлена в последний 30-й день и идти по почте. тогда она считается направленной вовремя.2
  • EKДмитрий, Могу прислать все отписки от приставов и из МВД. Отдавать деньги юристам, без гарантии выплаты - не хочу, а юристы без оплаты и за процент от суммы не берутся, так как застройщик, типа банкрот. Могу также прислать выписку ЕГРП, где переписаны все 180 квартир на ООО, в котором тот же директор, что был у застройщика. Переписаны квартиры как только собственники начали подавать в суд. Конкурсный управляющий - скорее всего "свой человек", и у него не стоит цели найти собственность, которую можно взыскать.1
  • EKДмитрий, Мне исполнительный лист выдавали около полугода. Жалобу на выдачу написал 1 ноября, а лист получил на руки 17 марта, т.е 5.5 месяцев. Само дело плюс-минус рассматривалось быстро.0
  • Дмитрий КорневEK, в московской области и москве распространенное дело. в регионах с этим получше.0
  • AnnaДмитрий, про задержку выдачи исп листа поняла, про 333 ГК РФ слышала, спасибо за разъяснение. У меня был интересный опыт, который, надеюсь, больше не повторится))0
  • AnnaEK, ого!! Мне типа повезло 🤷🏻‍♀️0
  • Иван Молчанов"Если есть претензии по качеству, здесь работают десятидневные сроки закона о защите прав потребителей." Ст. 30 Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. Можете пояснить, где здесь 10 дней? Живу в новостройке от ПИК, дом на гарантии, заявления на гарантийное обслуживание в лучшем случае исполняются за 2-3 месяца, но может доходить и до года. Многие конечно не пойдут в суд из-за сломанного регулятора давления, а просто поменяют или дождутся когда застройщик соизволит. Какая вышестоящая инстанция у застройщиков, чтобы можно было коллективную жалобу написать?0
  • Дмитрий КорневИван, вышестоящей инстанции у частных застройщиков не бывает. но за несвоевременное исполнение можно писать в роспотребнадзор и прокуратуру0
  • EKАлександр, Договор на все ипотеки типовой согласовывается между банком и застройщиком. На покупателей - хер кладут и вообще не спрашивают, хочет ли он что-то там заменить или нет. Так как а) это не позволит застройщик, б) это не позволит банк. Как заключенный договор с юристом помог бы мне отсудить у банкрота неустойку за квартиру? Ответ: никак. Если вы такой смелый юрист - я могу вам продать исполнительный лист за 50% от его стоимости, и вы можете отсудить у застройщика банкрота 500к. Согласны?!5
  • Andrey Lukyanov>> Отдельно отмечу: судебная практика по регионам на сегодняшний день такова, что практически никогда суды не взыскивают неустойку с застройщика в полном объеме. Последний известный мне случай - Симоновский районный суд в Москве (!) снизил неустойку в 4 раза. Так что и московские суды туда же. Расскажите, пожалуйста, как с этим бороться. И приведите, пожалуйста, примеры решений Верховного суда, где ответчик изначально требовал снижения неустойки, суд это удовлетворил, а Верховный - изменил решение. Вообще, это, конечно, интересно. Есть закон, есть договор, где указана одна процентная ставка за неустойку. А суд ее меняет как хочет. С другой стороны вот я, например, недавно оплатил парковку с неверным кодом. Итого заплатил за нее на 1 рубль 50 копеек меньше, чем должен был. Штраф за это - 5 000 рублей. И никакой суд не снизит штраф (хоть он и в более чем 1000 раз превышает нарушение). Понятно, что это штраф, а не неустойка. Но тем не менее.0
  • АлинаДмитрий, добрый день! В статье не описан случай, когда в течение гарантийного срока застройщик ликвидирован. Кому направлять претензию и на каком основании? УК? Даже если УК выбрана жильцами, а не навязана застройщиком?0
  • Дмитрий КорневAndrey, в 4 раза - это еще довольно умеренно. я видел и в 6 и в 10. вот например ВС РФ отменил и отправил на новое http://base.garant.ru/72062692/ избежать этого на первых инстанциях фактически невозможно. только идти до того суда, который к вам прислушается0
  • Дмитрий КорневАлина, к сожалению, если застройщик официально ликвидирован (не реорганизован, а именно ликвидирован) гарантийные обязательства исчезают, так как после ликвидации нет правопреемника.0
  • Andrey LukyanovДмитрий, я, видимо, не тот кусок текста процитировал. Вы пишете, что в Москве неустойку почти никогда не снижают, а я пишу, что еще как снижают. >> В моей практике неустойки снижали в среднем в 4—8 раз. В Москве ситуация иная: неустойку почти никогда не снижают. Приведенное вам решение ВС РФ, увы, не помогает. Там застройщик не просил снизить неустойку, а суд снизил. Сейчас же, как я понимаю, все застройщик просят ее снизить. Потому нужно решение ВС РФ, где суды приняли решение неустойку снизить (т.к. застройщик это просил), а ВС РФ это решение отменил.0
  • Александр ЗиминAndrey, В Симоновском суде снизили законодательную неустойку за неоплату ЖКУ с собственника (за последние 3 года, всего не платит с 2008 г. , имеет две новые иномарки и не одну квартиру) с 280 000 до 18 000 по ст. 333.0
  • Анна ТарусинаЗдравствуйте! У меня все вообще интересно. Заключала договор ДДУ с застройщиком, оплатила вступительный взнос в ЖСК и перевела материнский капитал, недостающую сумму планировала взять в кредит, но кредит не дали. Решила отказаться от покупки квартиры так, как средства взять больше было негде, но застройщик предложил мне купить квартиру меньшей площади и в цоколе. Говорил, что квартиры в цоколе не хуже чем на этажах. В общем я согласилась. Застройщик вместо договора ДДУ продал мне квартиру по договору купли продажи и не указал в нем, что при покупке квартиры был использован материнский капитал. Когда я обратилась к представителю застройщика с вопросом почему договор купли-продажи, а не ДДУ и почему не указано в договоре использование средств материнского капитала, мне ответили что ЖСК ликвидирован и они ни чего не знают. Но это было только начало, при приеме квартиры обнаружились кое-какие недостатки и акт приема-передачи я не подписывала. Дом был введен в эксплуатацию в 2016 году. Я в квартире не проживаю. Квартиры в цоколе постоянно подтапливает, а при небольших наводнениях вообще затапливает. Весь цоколь пошел вертикальными разрывами больше 5 см. в ширину. Везде плесень. Принудительной вентиляции нет. На претензии жильцов цоколя застройщик реагирует словами, что ничего страшного в этом нет. При этом застройщик сейчас находится в стадии ликвидации. Отправила претензию в адрес застройщика, претензия вернулась обратно. Что делать, чтобы не потерять вложенные средства в квартиру и отстоять свои права? Как правильно это сделать? Как писать иск в суд и что предъявлять застройщику подскажите пожалуйта.0
  • Alex DoveСтатья хороша, но остался вопрос, а есть ли образец претензии по одностороннему акту от застройщика?!1
  • Владимир ГаранинДмитрий, здравствуйте! У вас есть сайт? Можно ли воспользоваться вашими услугами?1
  • dedmogetЗдравствуйте, скажите, пожалуйста на отделку таунхауса, купленного у застройщика, распространяются три года гарантии, о которых написано в статье?0
  • dedmogetВ типовой претензии речь идет о 214ФЗ, а частный дом был взят готовым и без ДДУ, по ДКП0
  • Мария ГалкинаАвтор, подскажите, как поступить? Приняли квартиру, недостатков не было. В зимнее время начали петь окна, постоянный сквозняк будто. Счёт за отопление большой, но не жарко. Застройщик присылает регулировщиков окон по гарантии, 3 раза приходили - все подтянули, свистит и дует по прежнему. Обратились к эксперту, в итоге он не зафиксировал половину необходимых работ (указал, что некачественная теплоизоляция на подоконнике, хотя она по всему блоку), сумма 30тыщ устранения... Возможно ли заставить эксперта доделать экспертизу?или же можно без экспертизы подать в суд, чтобы суд назначил судебную экспертизу и выяснил, какие работы и по какой стоимости нужны...0
  • Андрей ИсковскихЗдравствуйте,Застройщик должен был сдать дом 31,12,2020 года,мы акт "недоделок" (обследование тепловизором температура по всем периметрам стен вокруг окон ниже нормы;проводка по квартире не по нормам,дыры в межэтажном перекрытии)составили 20.12.20г ,работы по устранению выполнены не были ,НО 26.12.2020 г по почте нам отправили письмо что дом сдан в оностороннем порядке ,а все недоделки прописанные в акте переходят в гарнтийное обслуживание дома.Сегодня 15.01.2021 г. отдали ключи.Правомерно ли списывать недоделки по акту (до сих пор не устраненные!!!!)на гарантийное ослуживание???Или это повод подавать на неустройку ?Спасибо.0
  • Ольга ПрилуцскаяОбразец претензии жалко было выложить в ворде? :(0
  • Елена ЕвстратоваОльга, претензии в ворде и легко скачиваются. Но продублируем их в гуглдоках, чтобы было удобнее пользоваться.0
  • Дмитрий МаныловУ меня квартира куплена по договору уступки права по ДДУ. Стоимость квартиры по ДДУ и договору уступке разные. При направлении претензии к застройщику какую стоимость квартиры указывать в претензии?0
  • УчастникСсылки на шаблоны не работают0
  • Денис ИвановКакие санкции положены застройщику если он просрочил период устранения замечаний 45 дней. в тексте про пенни в этом случае было, но как определять их размер не было.0
  • Александр СклизковКто может подстать, покупал квартиру с ремонтом , квартиру сдали вовремя , и в договоре что после сдачи через 90 дней будет закончен ремонт время прошло, а застройщик говорит ещё месяца 2 ждать , как в такой ситуации поступать?0
  • ЕкатеринаДобрый день! Планирую оформлять запрос неустойки, все по вашей статье, спасибо вам. К юристам буду обращаться только когда пойду в суд, к сожалению, не обладаю большими финансовыми возможностями на это. Не могли бы вы подсказать, мой застройщик требует подписания доп соглашения о переносе сроков. Я пока что ничего не подписывала и не планирую, но хочу узнать правовую базу. Подскажите какой закон говори о том, что я не обязана это подписывать и застройщик не в праве не выдавать мне ключи без доп соглашения.0
  • Елизавета АндоноваКак быть, если мы купили квартиру, а через неделю после внесения средств на эскроу счет, застройщик снизил цену на 300 000р., и это на малюсенькую студию в 18 метров?0
  • DamiraДобрый день. Мы получили у застройщика квартиру в сентябре 2021 года (дом был сдан) прошло 9 месяцев. До сих пор не сделано благоустройство, подъезды в черновом варианте, крыльцо еще не сделано. Через 3 месяца уже заканчивается годовой гарантийный срок. Есть ли сроки установленные по закону в которых застройщик должен сделать благоустройство? Застройщик нарушает ли стандарты или закон? Так как дом заселенный, люди живут. Не безопасно для детей, освещения нет, не сделаны тротуары, не заасфальтировано. В Государственных нормативах в области архитектуры, градостроительства и строительства СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ написано что В зданиях жилых многоквартирных создаются необходимые комфортные условия для проживания, обеспечивающие защиту жизни и здоровья людей в процессе эксплуатации здания, с учетом благоустройства территории, архитектурно-планировочных решений, санитарно-эпидемиологических требований. Скажите пожалуйста как можно написать письмо с притензиями??0
  • Екатерина Жиронкинадобрый день Дмитрий, подскажите пожалуйста, если застройщик уменьшил фактическую высоту потолка на 30см. Я консультировалась с юристами, они ссыллаются на то что, в ДДУ высота потолка не указана и застройщик может сделать высоту любую. Но в проектной декларации, на сайте застройщика и на сайте нашдомрф указана высота потолка выше на 30см фактической, получается застройщик ввел меня в заблуждение? как тогда написать претензию и потребовать компенсацию в досудебном порядке?0
  • ТатьянаЯ купила квартиру у застройщика по ДДУ. В договоре написано, что продана квартира состоящая из 2-х комнат, площадью 35,5, общая площадь 33,5. В ЕГРН квартира оформлена как 33,5. Застройщик утверждает,что 2м -это лоджия. Получается я заплатила за 35,5 кв.м, а квартира у меня 33,5. Я могу просить вернуть деньги за 2кв.м.?0
  • user2390599В статье ставка 1/300 для граждан 2 размер. Почему в ваших расчетах ставка 1/1500
  • user2390599вопрос по неустойке в статье говориться про ставку 1/300 для граждан двойной размер. У вас в расчете ставка 1/150 почему так?!0
  • Marespa Натуральная косметика для домашнего SPAДмитрий, добрый день. Как с Вами связаться? Есть работа, хотел бы освободить время и с Вами работать, купил квартиру а там и по отделке вопросы и по площади vladimrocket@gmail.ru0
  • Наталья ИвановаВ Екатеринбурге Атомстройеомплекс неправильно провели монтаж входной двери,промерзание окон у них и еще они не хотят устранять,а жильцы уже смирились с этим..😱0
  • Динара ОмаркуловаЗдравствуйте. Образцы претензий не открываются.0
  • Ирина бухгалтерЧерез пол года после подписания акта передачи от застройщика , получили претензию о том что нужно доплатить за 0,8 кв метра , в акте ни слова об доплате не было, пдскажите это правомерно?В договоре есть пункт об изменении цены0
  • Настя ЯнечкоПодскажите, а если квартира принята, сроки по устранению недостатков прошли, все недостатки зафиксированы компанией-приемщиком, претензия написана на компенсацию средств. Можно ли в этом случае начать ремонт не дожидаясь реакции застройщика? Нет ли у застройщика возможности вернуть компенсацию материалами? (когда они уже не нужны) :)0