Как я взял в ипотеку квартиру площадью 69 м² за 14 млн на 30 лет

69

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Предыстория

Всем добрый день. Все началось в 2015 году. Тогда у меня с будущей супругой начались серьезные отношения. В 2018 мы поженились, а в 2022 году у нас появился долгожданный карапуз.

Всё время до рождения ребенка, да и по сей день, мы живем в квартире в Подмосковье. Квартира формально принадлежит моему отцу, но сам он с матушкой построили себе дом в пригороде и живут там, на природе.

Сама квартира в старом доме, еще сталинской постройки, с высокими потолками, лепниной и другой красотой. Есть и минусы:

  1. отстойная инженерка (вентиляция присутствует формально, газовая плита и водонагреватель тоже добавляют головной боли),
  2. отсутствие парковки (вечером можно долго искать место),
  3. всякие другие приколы типа деревянных перекрытий (повезло, что в моей секции дома 8 этажей и есть лифт!).

Перед свадьбой мы сделали ремонт в одной комнате (капитальный, с заменой проводки и всем-всем-всем). Изначально я подумывал сделать ремонт в остальной квартире. Но, оценив бюджет этого мероприятия, отказался.

В конце 2021 года я стал посматривать на новостройки в границах старой Москвы, считать платежи и оценивать свои финансовые возможности.

А когда в 2022 году узнали о беременности супруги — понял, что пришло время серьезно заняться ипотекой. Главное условие — попасть под программу "Семейная ипотека".

Первый взнос

Каюсь, с первым взносом помогли родители.

Если честно, не понимаю, как сейчас можно относительно честно накопить на первый взнос на 2-х или 3-х комнатную квартиру…

На студию или 1-но комнатную еще можно набрать, а на семейную квартиру проблематично… Восхищаюсь людями, которые смогли!

Сделка

С документами никаких проблем не было. Это все стандартно.

1. Нашел ЖК, который удовлетворял требованиям:

  • хорошая транспортная доступность,
  • есть своя инфраструктура,
  • желательно уже сложившийся район, а не застройка промки и т.д.

2. Посетил отдел продаж, пообщался с менеджером.

3. Получил проект ДДУ. Изучил его, проконсультировался со знакомыми юристами.

4. Там еще была процедура выпуска цифровой подписи. Но тоже без проблем с помощью застройщика все сделали.

По банку было немного сложнее.

Условия и платеж

Как писал выше, я искал возможность попасть под программу "Семейная ипотека". Это ставка 6% и 12 000 000 рублей максимальный размер ипотеки для Москвы.

И вот тут начались небольшие проблемы. Первоначальный взнос и лимит по семейной ипотеке в сумме не покрывали стоимость выбранной квартиры. Тут повезло с банком. У моего зарплатного банка была программа расширения размера семейной ипотеки до 15 000 000 рублей! Вот ей мы и воспользовались.

Т.к. я был зарплатным клиентом — документы никакие доносить не пришлось. Проверку в банке прошел быстро.

По итогу я взял в ипотеку почти 14 000 000 рублей под 6% на 30 лет. Размер платежа на момент заключения договора составлял почти 85 000 рублей.

Плюс страховка жизни ежегодная. В первый год она обошлась около 75 000 рублей.

Итоги

Прошел год. За год я регулярно вносил платеж + гасил сверху 50 000 рублей. Получалось, что размер платежа по проценту был почти равен платежу в счет гашения тела долга.

За это время выплатил почти 925 000 рублей основного долга и снизил размер платежа до 79 000 рублей.

Ставлю себе задачу снизить размер платежа в 2 раза, после чего буду сокращать срок ипотеки (хотя смысла в этом может не быть — буду моделировать и просчитывать, что выгодней).

Сама квартира активно достраивается. Надеюсь, к концу года завершат и в начале 2025 выдадут ключи.

Жду, когда начнутся продажи парковочных мест. Если будет возможность — хочу взять.

Спасибо, что дочитали до конца.

РедакцияПокупали парковочное место или кладовку? Поделитесь опытом:
  • московская фрикаделькаменя такие задачи очень пугают4
  • ТатианнаДа, молодец, главное есть план, значит все получится 👍6
  • Дмитрий ЯскузинСейчас гасить досрочно невыгодно при такой ставке цб, когда у вас ипотека 6%38
  • Тимур ВихаревПри текущих ставках выгоднее класть деньги на срочные вклады под 15% и гасить строго в срок. Уже половина (7 миллионов) под 15% в банке будет гасить вам всю сумму ежемесячного платежа с процентов. А перелить деньги в досрочный платеж вы сможете в любой момент (когда ставки по вкладам сравняются со ставкой по ипотеке например)29
  • Alexander VmСтраховаться надо не в страховой банка, очевидно что переплатил раза в 3 за страховку. Гасить досрочно срок смысла нет никакого вообще, это глупо и недальновидно. Сейчас гасить досрочно в корне не выгодно, все лишние лучше класть на накопительный счёт... И только если ставки изменяться, когда-нибудь в далёкой перспективе снять все накопленное и влить в ипотеку. Автору бы финансовой грамотности хотя бы базовой поучиться, перед тем как влезать в долги.6
  • Andrey SkryabikovМартынов, разве не очевидно, что про 7 млн - это простейший пример для понимания арифметики? Или вы сами прикалывается?17
  • Andrey SkryabikovАрифметика простая - процент по вкладу выше - выгоднее держать деньги там, а не гасить досрочно. Остаётся только психологический момент - наличие долга для некоторых дороже денег. Считайте сами) С уважением.12
  • Сергей ЕфимовПишет "буду моделировать и просчитывать", а сам так протупил с досрочным погашением) Льготной ипотекой надо гордиться и держать до упора, пока ставка ниже ключевой. Страховка жизни у аффтора раза в три выше рынка, как будто он и ее тоже "гасит")14
  • ДмитрийМда... гасить сейчас досрочно по 50 тыс./мес. шестипроцентный кредит или класть эти деньги на депозит под 15%?.. Сложный выбор.13
  • Хойя"Каюсь, с первым взносом помогли родители. Если честно, не понимаю, как сейчас можно относительно честно накопить на первый взнос на 2-х или 3-х комнатную квартиру…" То есть родители накопили даже не "относительно честно"?14
  • ХойяAlexander, в первый год тоже застраховались в страховой банка, потому что они так хитро пишут договор, что все попытки принести левую страховку могут привести вообще к срыву сделки. Со второго года, конечно, раза в два дешевле получается.4
  • ХойяЗа год внесения дополнительного платежа 50к вы сэкономили 19500. Если бы те же самые деньги вы ежемесячно клали на накопительный счёт под 10% (беру по минимуму), то на процентах заработали бы 32500. Не делайте так.17
  • Andrey VorobevМолодой человек, вы посоветуйтесь с родителями, возможно они вам скажут, что когда ставка по вкладам выше ставки по кредиту нужно класть на вклад, когда ниже нужно гасить. При этом, учитывайте налоги на вклад и не кладите на один вклад больше, чем максимальная сумма страхования вклада. Ни в какие акции, облигации, фонды и прочее лезть не нужно: только консервативные инструменты7
  • Maey WhrouteВаш оптимизм радует. Особенно возможность отдавать 130 тыс в месяц за ипотеку и при этом вы не смогли сами собрать первоначалку. Интересно, но странно.23
  • user1405216Юлия, конкретно сейчас глупо, а не в целом глупо. Ставки ЦБ видели? Проценты по вкладам видели?7
  • ХойяMaey, за кадром остался важный параметр квартиры - её стоимость (соответственно, и размер первоначального взноса). Но даже если взнос составил минимальные на тот момент 15%, то есть около 2,5 млн, то для его накопления со свободными 130к в месяц потребовалось бы больше двух лет. Нужно быть куда бОльшим оптимистом, чтобы рассчитывать на успех в таком предприятии.1
  • ЕленаMaey, причем платить за квартиру, которую ещё и не сдали, то есть ещё плюс расходы по текущей каартире1
  • Andrey VorobevБорис, и что там чуть сложнее? Страховка есть, но там не такое большое влияние будет, плюс если будет большое, никто не мешает перед новым периодом страхования со вклада все скинуть на ипотеку3
  • Andrey VorobevБорис, процентов так много, потому что в начале ипотеки большой основной долг Условно, ежедневно капают проценты на всю сумму долга, в его случае ежедневно на каждую тысячу долга капает 1/365 от 6%. Поэтому, если эту же тысячу положить в банк под 16%, то на нее будет капать 1/365 от 16%. Чувствуешь к чему я веду? Правильно, нужно повторить курс школьной математики за 5-7 классы5
  • Andrey VorobevАнатолий, конечно выгоднее, но риск несоизмеримо выше. В случае со вкладом и разделением вкладов по 1.4кк риск только тогда, если крякнет сам АСВ. В случае с облигациями, особенно ВДО все риски на вас. С ипотечными деньгами на единственную квартиру для себя и семьи так нельзя, во всех остальных случаях можно4
  • Maey WhrouteХойя, свободные 130 тыс в семье, где жена в декрете и есть маленький ребенок – уже счастье. Если еще и родители способны помогать миллионами - то вдвойне. Правда, че тогда тянули с покупкой не совсем понятно.5
  • Евсей ИвановМоделировали, моделировали, да не вымоделировали. Депозит под 16% на полгода и все бабки туда!!! Пригласить математика, чтобы объяснил9
  • ОльгаСергей, а где тогда делать эту страховку дешевле? Возможно банк обязывает брать её у них на их условиях?1
  • ХойяБорис, платёж состоит из процентов на остаток и погашения части долга, всё, больше ничего в нем нет. Уменьшив долг на 50000, автор заплатит в следующий раз на 50000*0,06/365*30=265 руб. по процентам меньше. Положив эти деньги на накопительный счёт под 10%, через месяц он получит 410 руб. Арифметика проще некуда.11
  • Андрей СкрябиковЮлия, если очень сильно утрировать - то примерно так: за 30 лет ПЕРЕ-платить 30 млн. в виде процентов по ипотеке, но при этом ПОЛУЧИТЬ 60 млн. процентов от вклада, на котором процентная ставка в 2 раза выше, чем процентная ставка в ипотеке. Но еще раз - это КРАЙНЕ утрировано.5
  • Андрей СкрябиковБорис :) "чтобы уменьшить платёж и тело кредита" - при досрочном гашении гасится именно тело кредита и только оно. На размер досрочного гашения с момента этого гашения не начисляется задолженность в виде процентов. ВСЁ. Следовательно, если НЕ делать досрочное гашение на сумму N рулей, а положить ее на вклад - то по ипотеке будет начисляться долг в размере процентной ставки по ипотеке (скажем, Х%) - и параллельно будет начисляться прибыль на вкладе в размере 2*Х%. Видите арифметику? Про состав ежемесячного платежа, о котором вы пишите тут и писали выше. Во-первых, Америку вы не открыли. Во-вторых, забыли уточнить, что такое соотношение имеет место в случае аннуитетных платежей - при дифференцированных платежах ситуация иная. Но справедливости ради - дифференцированные платежи сейчас едва ли используются (я не встречал и давно не слышал). В-третьих. Размер ежемесячного платежа как раз и определяется исходя из суммы процентов, которые будут начислены за 1 месяц - сверху этого закладывается самый мизер на погашение основного долга, чтобы не делать платеж неподъемным. В следующем месяце сумма процентов будет микроскопически меньше как раз из-за того, что основной долг сократился на мизер - при этом платеж будет таким же, а значит основной долг сократиться на "самый мизер" плюс "микроскопическое уменьшение суммы процентов в этом месяце". Повторять 360 месяцев. Досрочка - ничто иное, как добровольное разовое увеличение ежемесячного платежа. В общей ситуации имеет смысл примерно до выхода на пропорция 50/50 в платеже - проценты/основной долг. "Ну вот положил человек деньги под проценты и пока он копит, все накопления сжирает банковский платеж процентов по ипотеке))" - в текущей ситуации арифметически (!!!) выгоднее не гасить досрочно - а держать на вкладе, т.к. "копить" получается быстрее, чем "сжирает". Заключительное уточнение сделаю - скорее всего, вы смотрите на ВСЕ проценты по ипотеке - то есть сумму процентов, рассчитанную на всю сумму задолженности. Правильно оперировать суммой досрочного гашения. Надеюсь, расписал достаточно доходчиво. Таким образом остается единственный аргумент - "меньше должен, спокойнее живёшь" - то есть чисто психологический.3
  • Максим АверинОльга, банк бывает обязывает брать страховку у них по завышенной цене, но через год можно взять в страховой по более низкой цене. Я так в принципе и сделал. В 2 раза дешевле вышло.3
  • Максим АверинМне осталось 5 лет платить за ипотеку. Но я уже полностью набрал всю сумму кредита. 😄 Но решил деньги вложить на вклад, облигации, акции. Доход за год должен составить 20%. Ипотека у меня под 10%. Дохода хватает на погашение %, и страховки. В планах набрать на инвестициях сумму которую будет полностью погашать ежемесячный платёж.2
  • МаксимБорис, это не имеет никакого значения вот почему: смоделировав все сценарии Вы удивитесь, что выгоднее всего брать на максимальный срок и платить по графику при такой ставке.2
  • ХойяАлександр, а автор бесплатно живёт в родительском жилье. Но чтобы накопить приличную сумму, нужно, очевидно, не только мало тратить, а ещё и немало получать. А так это напомнило анекдот: Идет по лесу пьяный волк, а навстречу заяц на велосипеде. — Заяц, откуда у тебя велосипед? — Ты пил, я не пил, денежки копил – вот и купил. Идет опять волк, пьяный, грязный, а навстречу заяц на мотоцикле. — Заяц, откуда у тебя мотоцикл? — Ты пил, я не пил, денежки копил – вот и купил. Через какое-то время едет заяц на автомобиле, вдруг сверху: — Заяц, а заяц! Заяц поднимает голову, а там волк на вертолете: — Волк, откуда у тебя вертолёт?! — А я бутылки сдал!2
  • Гусь ОбнимусьПочитал комментарии, помимо очевидных экономических факторов за то, что вместо досрочного погашения нужно класть деньги под высокий процент на вклад, от себя обращу внимание на необходимость проведения ремонта и покупку мебели и техники в новую квартиру: на это понадобится приличная сумма. Так что даже без высоких ставок по вкладам я бы рекомендовал аккумулировать средства, чтобы потом не влазить для окончания ремонта в потребительские кредиты под высокие проценты4
  • Elena SahtMaey, не маленький ребенок, а пополнение вторым. Не критикую автора, надеюсь всё получится и спасибо, что поделился. Но так и хочется крикнуть "презервативы дешевле! ". Ведь жена с двумя точно на работу скоро не выйдет. До размножения надо капитал сколотить хоть какой-то, а не удивляться как другие смогли Может смогли, что вдвоём копили и не стали сразу рожать одного за другим? Один плюс - повышение демографии2
  • Норман0
  • А Баба-Яга противДосрочники, объясните мне, зачем вы этого делаете? Досрочное погашение имеет смысл, когда ключевая ставка низкая. А зачем гасить досрочно кредит по 6%, когда вклады под 16%, мне категорически непонятно. Такое ощущение, люди никак в мозгу не изживут комплексы нулевых, когда все мчали досрочно гасить, т.к. потребкредиты брали под 35% и выше.3
  • А Баба-Яга противElena, если б можно было поставить тысячу плюсов, поставил бы Вам!👏👏👏0
  • А Баба-Яга противХойя, у постсоветских людей финансовая грамотность отсутствует напрочь. Как говорил Киосаки в нетленном: бедные покупают пассивы, богатые покупают активы. Вот у нас люди почему-то ошибочно воспринимают пассивы, как активы🤪0
  • ХойяНорман, если ставка по вкладу больше, чем ставка по кредиту, то и в рублях процент по вкладу больше, чем процент по ипотеке, не правда ли?)) Небольшая инструкция для тех, кто не умеет пользоваться калькулятором. Берете сумму остатка долга, умножаете на ставку, делите на количество дней в году, умножаете на количество дней в месяце. Всё, вы получили ту сумму, которую придётся заплатить в ближайшем платеже по процентам. Если уменьшить остаток долга на 50000, то, например, за март високосного года при ставке 6% можно сэкономить 254 руб. Если положить эти же деньги на вклад под 15%, то за один месяц набежит 635 руб. Вот и вся арифметика.3
  • ХойяElena, где тут про второго? Только об одном речь вроде. Да и вообще не понимаю проблемы, у автора есть где жить, неплохой доход и есть возможность взять ипотеку по ставке кратно ниже инфляции. Куда тут копить?0
  • ВадимХойя, все несколько сложнее, потому что уменьшенный на 50000 долг повлияет не только на переплату в этом месяце, а ещё и в 200-300 следующих. Проще всего в экселе забить табличку и посмотреть реальную экономию досрочного платежа0
  • ХойяВадим, ну да, а набежавший на вклад процент будет каждый месяц давать свой процент) А главное - эти 50000 на вкладе никуда не делись и следующие 200 месяцев, если, конечно, продолжать лежать на вкладе, будут давать доход. И в любой момент, как только ставка по вкладу окажется меньше ставки по кредиту, их можно снять и отправить в топку ипотеки. Насчёт экселя согласна, самый наглядный способ самому всё посчитать и понять. Попробуйте 😉2
  • Евгений БезуглыйХойя, не стоит учить таких людей алгебре, правда) стоит вспомниьь, что финансирование семейной ипотеки идет из бюджета, а чем больше людей гасят так, как автор, тем меньше государству стоит обслуживание его кредита) по факту, на эти деньги фонарики поменяют или набережные построят, а то, глядишь, и на образование побольше выделят) Не тратим время, улыбаемся и идем дальше)0
  • Иван ДеминMaey, квартира скоре всего стоила 20МРУБ, а значит первоначальный взнос 6МРУб (30%). Копить откладывая на первоначальный взнос по 130тыс 4 года, при нынешней инфляции крайне глупое решение. Поэтому автор и написал, что это практически нереально.2
  • МихаилДмитрий, я в чем-то согласен. Но у меня есть опасения, что я могу потерять текущую работу и оказаться в ситуации, когда зп будет ниже текущей. Что приведет к существенному снижению уровня моей жизни. В итоге я пытаюсь поддерживать баланс - и ипотеку гасить и запасы на счетах делать.2
  • МихаилЕлена, ну потянуть сданную квартиру с ремонтом я не смогу, простите. А когда увидел ПИКовские квартиры за 30-40млн (это то что в момент моего поиска стоило 22-25), сказать что я удивился это ничего не сказать. Что касается расходов на текущую квартиру, так тут только квартплата. Я же не арендую.2
  • МихаилMaey, знаете, все вехи в моей жизни связаны с семьей. В том числе рост доходов. Вот и тут так получилось - работу поменял с кратным ростом зп в момент, когда мы узнали о беременности супруги. А накопления были не большими на тот момент.0
  • МихаилИван, именно. Квартира стоила на момент сделки чуть меньше 23 🍋1
  • ValidatorМихаил, если теряешь работу - то платишь ипотеку накопившимися на вкладах деньгами Тебе правильно сказали. Откладывай 50к в месяц на вклад вместо досрочного. Если будет что не так - у тебя подушка есть на вкладах. Ты можешь вообше быть без работы несколько месяцев. Искать и успешно платить. У меня ипотека 4%. Я ни копейки больше не плачу. Платеж как у тебя 87к руб. Могу платить 300 в месяц. Зачем? Я со вклада заберу в разы больше. А если что не так будет - так у меня подушка на вкладах. Она ж не куда не денется.4
  • Иван ДеминMaey, я уже 8 лет слежу за рынком жилья, т.к. сам покупал 1 к.кв. зная, что нужно будет расширяться из-за ребенка и сейчас планирую покупать 2 к. кв. И все эти 8 лет цены только росли, а условия по ипотеки становились только хуже. При чем цены растут на уровне инфляции, поэтому с чего им падать непонятно.4
  • ЕленаМихаил, не осуждаю ни в коем случае. Желаю, чтобы квартиру сдали в срок, зарплаты только росли и пусть всё будет хорошо1
  • Никита МарковValidator, не гасить досрочно имеет смысл тогда и только тогда, когда в сумме платежа ежемесячного проценты составляют меньший процент, чем ставка по вкладам. А при ануитентном платеже первую половину срока платишь по процентам больше, чем по телу кредита - откройте свой график платежей - там всё расписано. Не вводите людей в заблуждение, пожалуйста.0