Как я взяла в ипотеку старенькую двушку за 3 млн рублей в «немецком» квартале

Я шесть лет прожила в студенческих общежитиях. Уехала из родного села в 15, чтобы окончить старшую школу при университете, затем поступила в тот же вуз. На третьем курсе я поняла, что хочу свою недвижимость. Изначально мечтала о квартире в Санкт-Петербурге, но за время учебы привыкла к Тамбову и решила, что покупка жилья здесь может стать неплохой стартовой точкой.

Последние четыре года я провела в общежитии в районе Комсомольской площади. Мне нравилось место: до исторического центра можно дойти пешком, удобная инфраструктура, легко добираться до автовокзала, железнодорожного вокзала и аэропорта (я часто ездила домой в село или в Москву по работе, поэтому транспортная доступность особенно радовала).

Как-то я от скуки листала объявления на «Авито», просто смотрела, что продают поблизости. И там увидела квартиру, которая меня заинтересовала: двушка, дом сталинской постройки в «немецком» квартале (такие есть во многих городах — малоэтажные желтые домики с эркерами), недалеко от Комсомольской площади. Я поняла, что это идеальный для меня вариант. Еще и квартира с эркером в гостиной — давняя мечта моей мамы, которой она меня заразила.

Дело было в декабре 2022 года. Я училась на четвертом курсе. До этого я не откладывала деньги целенаправленно, но накопительный счет у меня был. Решила, что теперь буду набирать на первый взнос.

Квартира мечты, которая попалась мне в объявлении, стоила 3,3 млн рублей. Это была рыночная цена: я проверила похожие варианты, и их стоимость отличалась незначительно. Поэтому я ориентировалась на сумму до 3,5 млн рублей.

Я начала погружаться в детали: читала о разных типах домов, изучала рынок жилья в городе, смотрела, что нужно для ипотеки. Пока я этим занималась, поняла, что идеальной квартиры не существует — одним принципиально нужна новостройка и «чистое» жилье, другие предпочитают старый фонд. Новостройки в Тамбове меня не привлекали. Многим нравятся свежие микрорайоны в северной части города, но меня пугали кирпичные человейники. К тому же, с транспортом там пока не все гладко, а мне это было важно.

Для себя я определила несколько основных критериев: центр города или близкие к нему районы, не меньше двух комнат, сталинка или другая квартира с высокими потолками, второй или третий этаж. Периодически я проверяла объявления по этим фильтрам. Одна понравившаяся квартира исчезла буквально через пару недель, поэтому я почти не надеялась, что успею купить ту самую двушку мечты, попавшуюся первой.

Конечно, хотелось бы найти максимально похожее жилье. Я с помощью онлайн-карт изучала квартал, записывала адреса и смотрела на разных сервисах, есть ли в этих домах объявления о продаже квартир. Состояние некоторых зданий огорчало: трещины на фасадах или обшивка жутким сайдингом, давно облупившаяся штукатурка. Такие дома я не рассматривала.

На состояние самих квартир я почти не обращала внимания. Меня устроили бы полуубитые комнаты, поскольку ни один ремонт на фото в объявлениях мне не нравился, я в любом случае переделывала бы все под себя. А переплачивать за безликий современный интерьер не хотелось. Но и варианты, где требовался капитальный ремонт, отметала сразу. Нужна была квартира, пригодная хотя бы для временного проживания. После выпуска из университета я вернулась в село, но периодически требовалось приезжать в Тамбов. Если не удавалось решить вопросы одним днем, приходилось искать, у кого из знакомых переночевать. Это было достаточно неудобно. Снимать квартиру тоже не хотелось. Во-первых, я не жила в городе постоянно, а во-вторых, найти вариант под мои запросы — миссия практически невыполнимая.

Я рассчитывала, что до покупки пройдет полтора-два года. За это время я успела бы накопить комфортный для меня первый взнос (примерно 1 млн рублей). Но пока я откладывала деньги, стоимость квартир довольно резко выросла, и найти приемлемые варианты за адекватную сумму было все сложнее. В сентябре 2023 года мне исполнилось 22, и я решила сделать себе «подарок»: рискнуть и попробовать взять квартиру с минимальным первоначальным взносом. Заявку одобрили, и я приступила к более активному поиску жилья.

Объявление с квартирой мечты все еще висело на «Авито». Это казалось странным, ведь дом находится в хорошем районе, похожие варианты быстро покупали. Цена тоже не изменилась, хотя за другие сталинки просили уже до 4—4,5 млн рублей. Я написала продавцу и договорилась о просмотре.

Мама переживала, что с квартирой что-то может быть не так. Мы даже думали взять с собой кого-нибудь из знакомых, кто разбирается в ремонте, но ни с кем договориться не удалось. Смотреть пошли втроем: я, мама и брат. Состояние соответствовало фотографиям в объявлении, чего-то принципиально нового я не увидела. Мы спросили про соседей, качество услуг ЖКХ и ремонт, оценили сам дом и подъезд, предупредили об ипотеке. Хозяева сообщили, что квартиру отдадут за 3 млн и что до нас уже кто-то согласился на сделку. Мы подумали, что это стандартный прием, чтобы повлиять на решение о покупке, и не придали значения.

Через несколько дней я позвонила продавцу. Мне сказали, что другой покупатель уже внес задаток, но пообещали посовещаться внутри семьи и вернуться с ответом позже. Мы расстроились и начали искать альтернативы. Но другие квартиры в том же районе были в очень грустном состоянии, а сталинки в историческом центре и в южной части города стоили выше посильной для меня суммы. Найти равноценную замену не удалось, но мы присмотрели трешку за 3,7 млн недалеко от железнодорожного вокзала. Решили, что если с основным вариантом пролетим, то будем рассчитывать на эту квартиру. Впрочем, продавец выбрал меня. Как я поняла, сделку хотели заключить до определенной даты, и я укладывалась в эти сроки.

Мне было довольно легко копить, потому что я с третьего курса работала удаленно на московскую организацию. Зарплата у меня была столичная, а потребности — региональные.

Меня устраивало проживание в общежитии, хотя знакомые удивлялись, почему я не переехала на съемную квартиру, если доход вырос. В месяц я отдавала всего 550 рублей. В городе старалась ходить пешком — не в целях экономии, мне просто всегда это нравилось. Одежду покупала в основном в секонд-хендах: помимо низкой стоимости, там проще найти вещи маленьких размеров и что-то необычное. Времена, когда я в поисках школьной юбки или кроссовок убивала день на обход рынка и торговых центров, вспоминаю с ужасом.

Не могу сказать, что я сильно себя ограничивала. Я ездила на такси, если это требовалось, заказывала еду из доставок, если мне хотелось, могла спокойно перекусить в кафе. При этом у меня всегда оставались свободные деньги.

Иногда знакомые обращались ко мне с просьбами помочь им с текстами: взять небольшой проект, вычитать несколько статей, подготовить посты для рекламной кампании. Всем этим можно было заниматься в свободное от основной работы время, поэтому я охотно соглашалась. Все деньги, полученные на подработках, я переводила на накопительный счет. За месяц я могла так заработать от 7 до 40 тысяч рублей. Другие дополнительные средства — стипендия, подарки от родственников на праздники, премии на работе — тоже шли в счет первого взноса.

В какой-то момент сумма на счету «застыла»: крупных заказов не было, расходы увеличились, практически не поступало «лишних» денег. Тогда я подключила автонакопление, чтобы хоть немного пополнять счет.

Я начала откладывать деньги в декабре, и к сентябрю мне удалось набрать около 300 тысяч. Этого хватало, чтобы попробовать взять ипотеку.

Я подала заявку онлайн. В тот же день мне одобрили ипотеку.

При оформлении я заполнила стандартную анкету: указала программу, семейное положение, стаж на текущем рабочем месте. Я была официально трудоустроена, поэтому было достаточно того, что зарплата приходила на карту того же банка. Подтверждать доход мне не пришлось.

Подготовка к сделке проходила без риелтора. Я сама общалась с менеджерами банка и продавцом. У меня было понимание, как организованы процессы: три года назад ипотеку брала моя мама, и я помнила, что она для этого делала. Мама меня предупредила, чтобы я подготовила не только деньги на первый взнос, но и около 50 тысяч рублей на оформление документов. В итоге примерно столько я и отдала за страховки и дополнительные услуги.

Квартира находилась в долевой собственности, поэтому я не рискнула самостоятельно разбираться с договором. В банке предложили подготовить документ за 2100 рублей, и я согласилась. Еще 2500 рублей я отдала за отчет об оценке недвижимости и 13 500 рублей — за юридическую проверку.

Когда сделку оформляла моя мама, она провела в отделении банка больше двух часов. Так много времени ушло в том числе на пересчет денег. Я не хотела рассчитываться наличными, поэтому воспользовалась сервисом безопасных расчетов. Это обошлось мне в 12 000 рублей. Оформление сделки заняло около сорока минут.

Деньги поступили продавцам через неделю. Сразу после этого мне отдали ключи от квартиры.

На вторичное жилье всегда высокие ставки, а я еще и брала ипотеку на самый долгий доступный срок (30 лет) с первоначальным взносом чуть выше минимального — 310 тысяч рублей. Итоговая ставка составила 15,2%.

Страхование жизни и здоровья шло вместе с пакетом услуг от банка, подключение обошлось примерно в 14 500 рублей. Страхование жилья — чуть больше 6000 рублей. Сначала в банке сказали, что не смогут оформить полис, поскольку дом старый. Я уже приготовилась искать другие компании, но менеджер практически сразу перезвонил и сообщил, что возможность все-таки есть, просто нужно будет заплатить больше. Сумма меня устроила.

Сделку оформили в ноябре 2023 года. Изначально платеж составлял 34 700 рублей, в первые два месяца я вносила досрочные погашения и немного снизила его — до 33 900 рублей. По меркам региона это достаточно высокая сумма, но с московской зарплатой я довольно спокойно ее тянула. Правда, когда осталась без основного источника дохода, средств хватает практически впритык.

Квартира, конечно, не в состоянии «заходи и живи» — местами обои сползают по стенам, обстановка довольно аскетичная: минимум мебели, пока никакого уютного декора. Тем не менее, я очень довольна покупкой. Мне нравится район: малоэтажная застройка и много зелени. Двор закрытый, соседей немного, почти со всеми уже успели познакомиться.

Еще у нас довольно необычный дом. Я пыталась найти максимум информации о постройках этой серии, но нигде не видела такие же варианты конструкций. Классические дома с эркерами двухэтажные, а у нас в центральной части надстроен еще один этаж. Напротив стоит такой же дом-близнец. Остальная застройка в районе вполне типовая.

Сама квартира, хоть и без свежего ремонта, почему-то ощущается уютно. Причем это отмечают и знакомые, заходящие в гости. Я немного побаивалась, что меня будут критиковать за покупку такого жилья, но пока слышала только поздравления и хорошие отзывы о самой квартире. Потенциал в ней видят, кажется, почти все.

Я пока не переезжаю окончательно — нахожусь то в городе, то в селе. Это привычный мне образ жизни. В квартиру из общежития перебрался мой младший брат. Я к этому отнеслась спокойно: у нас хорошие отношения, плюс мы договорились, что он возьмет на себя оплату услуг ЖКХ. Да и в общежитии с каждым годом все грустнее. Сейчас там очень много шумных иностранных студентов и нашествие тараканов, а еще часто отключают отопление и горячую воду. В квартире таких проблем нет.

Когда доход позволял вносить досрочные платежи, я это делала. Пока мне удалось погасить только 65 тысяч рублей от основного долга, но я рассчитываю вернуться к прежнему уровню заработка и по мере возможностей вносить новые платежи.

Еще понемногу планирую обновление пространства. После покупки я пригласила отца своей подруги осмотреть квартиру. Он занимается ремонтом и хорошо знает состояние местного жилищного фонда. Я рассказала, что хочу сделать, он дал свои рекомендации. Работ предстоит много, поэтому пока думаю, как лучше все организовать. Я брала квартиру в том числе из-за ее антуража и хочу максимально его сохранить.