За что можно привлечь к ответственности фонд капитального ремонта?

С фонда капремонта нельзя взыскать неустойку или штраф за просрочку работ: это не предусмотрено законом. Но если капремонт окажется некачественным или пройдет с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить все переделать. Расскажу подробнее, как это работает.

Фонд капитального ремонта, ФКР, еще его называют региональным оператором, — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.

Еще ФКР составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в МКД нельзя использовать на нужды ФКР — они идут только на капремонт.

Собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счете в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счета, например УК или ТСЖ. В ответе я буду говорить только о случаях, когда жильцы платят взносы в ФКР.

К капитальному ремонту относится:

1. Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
2. Ремонт, замена, модернизация лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
3. Ремонт крыши.
4. Ремонт подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу.
5. Ремонт фасада.
6. Ремонт фундамента многоквартирного дома.

Местные власти могут отнести к капитальному ремонту и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета электроэнергии, воды и другие.

Региональный оператор организует капремонт конкретного дома не когда ему захочется, а согласно региональной программе. Ее заранее утверждают власти региона. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На основе этой информации ФКР составляет программу капремонта по каждому дому.

Не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, ФКР публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в декабре 2022 года, то самое позднее, когда появится предложение, — июнь 2021 года. В предложении должен быть указан срок начала работ, их перечень, стоимость и источник финансирования. Собственники из любого региона могут найти предложение о начале работ на портале «ГИС ЖКХ».

После этого собственники в течение трех месяцев должны провести общее собрание, рассмотреть список работ и решить, нужны они или нет. Если общее собрание одобрит предложение регионального оператора, то ФКР привлекает подрядные организации, составляет для них задание, а при необходимости и проектную документацию. Также фонд заключает договор.

После подписания договора работа ФКР не заканчивается. Фонд обязан контролировать, насколько качественно подрядчики выполняют задание и укладываются ли в срок. После окончания работ ФКР обязан все проверить и принять работу. В приемке могут участвовать и представители УК, и собственники квартир.

Дальше в идеале собственники получают отремонтированный дом, а подрядные организации — деньги. Но не всегда все идет по плану.

Качество работ. Не всегда подрядчики хорошо делают свою работу. Бывает, что штукатурка осыпается уже через месяц после приемки, а отремонтированные лифты снова не работают.

После окончания капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение минимум пяти лет с даты подписания акта приемки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий этап — суд.

Выполнение работ в срок. Если региональный оператор нарушает срок капремонта, обратитесь в жилищную инспекцию. Это ведомство, которое следит за тем, чтобы ФКР выполнял свою работу качественно и в срок.

Мне не удалось найти в судебной практике дела по искам граждан о затягивании срока капремонта. Зато есть случай, когда региональный оператор начал ремонт слишком рано, и это стало поводом для иска.

• Из-за ремонта систем отопления отключился общедомовой счетчик тепловой энергии. В результате собственникам пришлось платить сначала по среднемесячному объему потребления, а потом по нормативам. Из-за этого счет на отопление стал больше на 30%. Собственник одной из квартир потребовал признать незаконным решение о проведении капремонта раньше срока, но суд в иске отказал. Обжалование не помогло.

Возвращаясь к вашему вопросу, отмечу, что никаких санкций и неустоек в отношении регионального оператора из-за нарушения срока не предусмотрено.

Безопасность своего имущества. Иногда от капитального ремонта страдают собственники квартир.

• Например, в Рязани рабочие что-то неправильно закрыли во время ремонта крыши, и жильцов затопило. Дело дошло до Верховного суда, и решение было в пользу собственника — региональный оператор должен возместить сумму ущерба.

Тишина. В Москве, например, нельзя делать ремонт в будни с 13:00 до 15:00 и с 19:00 до 09:00, а еще в воскресенье и праздники. Если подрядчики нарушают это правило, пригрозите им штрафом. Для юрлиц это 40 000—80 000 ₽. В регионах могут быть другие правила — нужно смотреть местные законы.

Еще фонд капитального ремонта должен расходовать средства только на ремонт домов согласно региональной программе. Важно проследить, чтобы дома были отремонтированы фактически, а не только на бумаге. Такое тоже бывает.