Стоит ли покупать квартиру в Москве для сдачи в аренду?

97

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Дано — две студии в Краснодаре, ориентировочно общей стоимостью 5 500 000—6 000 000. У меня идея фикс продать их и купить в Москве для сдачи в аренду. Площадь не важна, главное в пределах МКАД. Из того, что я смогла найти, на эти деньги можно купить либо апарты квадратов до 20, либо со статусом квартиры, но уже метров 15—17.

К примеру, квартира в районе метро Алма-Атинская, площадь 15 м, судя по описанию в объявлении и аккаунту от собственника, в неплохом состоянии продается за 4 900 000. И еще остаются деньги на ремонт и частично закрыть ипотеку за квартиру, в которой я живу. Опять же, судя по объявлениям, я смогу сдать ее за 25—30 тысяч спокойно, а если соорудить современный ремонт, может быть и дороже.

Хотелось бы со статусом квартиры, так как хочу московскую прописку. Насколько я верно оцениваю ситуацию? Или реальные цены выше? Стоит ли доверять ценам на Авито и циане, или там как в Сочи, 80% объявлений липа?

Редакция
Что бы вы посоветовали читательнице?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

16.01, 17:39

Отредактировано

Вы же понимаете, что не бывает квартир площадью 15 квадратов?)))
И за 4900 вы не купите в пределах мкад ничего. С большой долей вероятности это кусок квартиры, порезанной на студии. И скорее всего, с документами там всё не слава богу. Может, это вообще нежилое помещение. Может, доля в квартире.

37

Хойя, ой поверьте, в Москве очень даже бывают такие квартиры. Лично была в гостях у подруги в Москве в квартире 13 квадратов😅там невозможно было нормально находиться вдвоем, а только сесть в углу и не шевелиться, чтобы не создавать давку))) но конечно покупать такое, продавая ради этого две квартиры - по мне, верх бреда🤦‍♀️

19

juarhala, и вы видели документы, по которым это была именно отдельная квартира, а не нежилое помещение и не доля в жилом?

8

juarhala, уж лучше комнаты в коммуналке точно

5

Хойя, бывают и меньше, вы отстали от жизни. Притом именно квартиры с возможностью прописки, а не незаконно переделанные комнаты и доли

1

Бендер, до 5 лямов, в пределах мкад и документы в порядке? Вы уверены во всех данных?

3

Владимир, и сдавать будет за 100К в месяц 😀

0

Бендер, так доли как раз для прописки достаточно, это ещё не признак квартиры)

1

Хойя, так речь в статье о жилье под сдачу а не просто прописку

0
Автор поста

16.01, 18:59

Хойя, да прям, не бывает. Я в такой несколько месяцев жила, когда только в Сочи переехала. Зато на первой линии, вид просто пушка был) Вот документы да, это самое главное. Пока запросила у нескольких собственников, жду.. В идеале найти б общагу переделанную, или малосемейку коридорного типа. Для сдачи студентам вообще отлично.

1

Рыжая, на Алма-Атинской вы будете сдавать квартиру мигрантам, а не студентам. Вы вообще районы Москвы представляете?

4
Автор поста

17.01, 13:19

M, нет)) просветите пожалуйста

0

Рыжая, посмотрите на Ютубе канал Простая недвижимость, Сергей Васильевич, он риэлтор и прозванивает такие "квартиры", много полезного для себя почерпнете)

1

Рыжая, это точно будет не квартира по докам. А какое-то нежилое, апартаменты и т.п. В таких квартирах совсем другой ценник на комуналку и налог на неё большой. С этой стороны посмотрите на ситуацию.

1
0

время а******х историй

спрашивает мама бывшей жены, живет на юге крайнего севера, а вы че типа не можете в Москвабаде купить квартиру, вот дочь подруги купила хату в ипо, и цена хорошая, и в Москве.

Попросили уточнить район где аттракцион небывалой щедрости - Павловский посад, (рукалицо)

29

Martin, коллега переехала в Москву(с гордостью), по итогу-Серпухов

19

Martin, знакомая ситуация.
Я Москвич, жена из северного региона.
Так же от многих ее родственников и знакомых слышим истории про то как кто то купил квартиру в Москве, при вопросе о локации оказывается, что это условный Троицк или какой-нибудь пгт в 100 км от города, но зато в Московской области, всегда забавляемся с этого)

6
0

Автор же из Краснодарского края. Зачем квартира - надо срочно купить гараж, приделать к нему пять этажей и получившийся скворечник сдавать курортникам...
P. S. Жду для ламповости заблудившегося риелтора (который вместо редакции ленты или газеты зашёл сюда дать мудрый совет), который расскажет про дисконт на вторичку размером в 20-30%.

22
0

Меня терзают смутные сомнения, что вы за 6 мультов, купите что-то реальное внутри МКАД, еще ликвидное, чтобы сдавать.

16

Комментарий удален пользователем

Рыжая, открываем сайт: dom.mos.ru, вбиваем адрес дома: Алма-Атинская, 7 корпус 2. Узнаем серию дома: II-68-02/16М. Смотрим планировки домов этой серии (например, здесь: http://tipdoma.ru/series_II-68-02_16m.html). Видим, что квартиры в домах этой серии не строились с двумя санузлами.
А если санузел по плану один и этаж не первый, то разделить одну квартиру на две невозможно (иначе либо в одной из двух получившихся квартир не будет санузла, либо он будет в неположенном месте).
Так что если будете созваниваться с автором этого объявления, обязательно выясните, из чего и какими методами был создан этот объект и каким же это образом у него получился отдельный кадастровый номер.

25
Автор поста

16.01, 19:00

Отредактировано

Хойя, как пришлет документы, я Вам даже в ответе напишу) самой интересно, что у него с доками. За наводку с планировками спасибо, буду знать.

4
Автор поста

17.01, 09:48

Хойя, делюсь. Не смотрела, что там с планировками в домах этой серии по ссылке что Вы дали, но в яндекс картах есть свежие фото дома. Это малосемейка, выписка на комнату с отдельным кадастровым номером, лицевой счет отдельный, санузел узаконен, т.е проблем с документами нет. В собственности 4 года, один собственник.. для начала в принципе мне этого достаточно, все равно пока только присматриваюсь. Дом конечно подуставший, да и район не самый живописный, но для моих целей сойдет. А по поводу а101 - новое жилье мне не нравится многоэтажностью и качеством строительства. Посмотрела проект - одна школа и один детский сад заложены на несколько тысяч квартир, сплошная застройка. Через 5 лет такие дома становятся более убогими, чем советские панельки. Хотя дело вкуса конечно. Я себе квартиру в хрущевке взяла, и не жалею. На бизнес класс все равно денег нет)

0

Рыжая, странно, вроде вы написали все правильно и адекватно со стороны выглядит, но почему-то некотрые ставят вам минусы, мой комментарий не по теме конечно, так размышляю.. Видимо тут не та аудитория, с которой можно всерьез советоваться по вашему вопросу))

0
0

квартира в районе метро Алма-Атинская, площадь 15 м, судя по описанию в объявлении и аккаунту от собственника, в неплохом состоянии продается за 4 900 000
-------
Скорее всего это доля. Если 1 эт., то точно. Такой площади со статусом квартир отдельных объектов почти не бывает.
***
Ставку аренды вы правильно определили (м.б. даже 30-35), но не написали, ГДЕ ВЫ и ЗА СКОЛЬКО СДАЮТСЯ 2 студии в Краснодаре. Подозреваю, что будет выгоднее оставить все как есть, что они дешевле 15 тыс. в аренду?... Или только апарты покупать - по бюджету, не квартиру, не продашь потом.

9

Федя, да, целесообразнее, на мой взгляд, пока оастваить все как есть, думаю в плане дохода будет все примерно так же, а вот в плане суеты при продаже и в плане дистанционной сдачи в аренду, вам будет посложнее. Плюс комиссии не забывайте. Постарайтесь накопить и взять сразу полноценную однушку или возможно условия ипотеки вам подойдут.

0
Автор поста

16.01, 18:40

Федя, ага, дешевле сдаю, за 12к. Я живу в Сочи, в Краснодаре мама. Почему и пишу, что идея фикс. Хочу недвижку в Москве, прописку, доступ к медицине, льготам мне и маме. Можно конечно купить прописку, но это в первую очередь незаконно и сейчас вполне благополучно пресекается. Ну и в Краснодаре остается мамина недвижимость, у меня в Сочи. В Москве не помешает, мало ли что..

0

Рыжая, как коренная москвичка спрашиваю - какие льготы и особенный доступ к медицине тут есть? Без подкола. В Москве есть больницы, куда не принимают с московской пропиской, только регионы

14
Автор поста

16.01, 20:13

OlgaSv, пенсия выше, хотя бы. Кроме того, Вы видимо не представляете, насколько отличается обычная муниципальная поликлиника в Москве и в регионах. Лично я в Сочи ни за что в больницу не лягу, если вдруг что и буду в сознании, первым же самолетом в Москву.

2

Рыжая, а вы были в поликлинике в Москве? Или по слухам? Вам уже рассказывали что у нас пачки долларов прямо на тротуаре валяются, но мы настолько ленивы что не подбираем, их таджики для нас в кучи сгребают. В сочинской больнице не была, была в самарской пару лет назад, ну местные ясно понятно все говном поливали, а мне лично норм, для Самары (замкадье) мне показалось вообще круть🤷‍♀️

12

Наталья, да естественно по слухам, подруга мама сестры наверно сказала, что в московской поликлинике на приеме терапевт наливает шампанское, а затем лечит все болезни одной таблеткой. В конце приема, чтоб скучно не было, дает направление на массаж и мрт всего тела.

Я несколько раз лежала в московских больницах лично. Местами нормально, но пару раз был треш.
Скоро ложусь с ребенком на операцию - ребенку 3г, кровати и питания мне не предоставят.

Сейчас в регионах вообще хорошо развивают медицину, за обычной амбулаторной помощью ну просто нет смысла бегать по городам.

5

OlgaSv, ну про одну таблетку ведь правда - после посещения дежурного вечно выходишь с двумя пачками арбидола в руках.

3

Рыжая, для московских доплат к пенсии нужно прожить в мск минимум 10 лет.

6

Ирина, а потом ещё на пенсии прожить лет 50, чтобы оправдать разницу в стоимости жилья.

4

Рыжая, чтобы пользоваться московской медициной нужно жить в Москве, а не сдавать в ней квартиру.

11
0

Какая еще законная студия на Алма-Атинской? Там нет новостроек от слова -совсем. Речь идет о нарезке трешки на студии, соответственно, вы покупаете долю с незаконной перепланировкой.
Нужно включить внимательность и интеллект. И как ниже писали, ничего вы в эти деньги не купите. Главное правило недвиги: локейшн, локейшн и еще раз локейшн. Сам не в теме, но неужели еще существует огромный спрос на аренду? Уже вроде все купили в ипотеку, кому нужно, конечно.

7

Максим, конечно, спрос существует. Вы посмотрите, сколько в России ещё людей в Москву не переехали.

6
0

Если нужна московская прописка-посмотрите в Зеленограде варианты.
А вообще за 5 млн к сожалению в пределах мкад ничего не купить

6
0

Как вы собираетесь сдавать, если сами там не живёте? Спрашиваю для себя. Был такой опыт, очень печальный. Не понимаю как вы хотите этот план осуществить, жильцов контролировать невозможно из другого города, как и то платят они вам или нет. Они вам скажут, что денег нет, идти некуда. Что вы будете делать? Или приезжаете, а там ремонт надо на 200 тысяч, ущерб получается. Маленькую квартиру дорого не сдашь. Кварплата в районе 4000-5 там.

6
Автор поста

17.01, 14:16

Ольга, в этом плане я вообще не переживаю, арендодатель со стажем. Бывало что и в рождество срывалась выселять квартирантов с полицией, и после семейных разборок квартиру в порядок приводила. Пока вся нервотрепка окупалась залогом, ну и один раз через суд ущерб взыскала. Плюс штраф в договоре, и проценты, неплохая компенсация за суету получилась. Билеты в Москву недорогие, по времени с учетом регистрации/дороги до аэропорта получается как в Краснодар на электричке. Если сами планируете сдавать, в первую очередь озаботьтесь продуманным договором, ну и фейсконтроль не помешает.

2

Рыжая, ещё раз: понастроить можно всё, что угодно. Как в Сочи строят дома - все знают (вон недавно один такой трехэтажный дом аж дождём смыло). Только все эти шедевры абсолютно незаконны. И когда вы снимаете жильё, вам всё равно, есть у неё вообще хоть какие-то документы или нет, какой оно имеет статус и так далее, и если завтра его придут сносить/требовать немедленного приведения к изначальному виду и так далее - вы просто собираете свои вещички и съезжаете на другой съём. С собственностью так не пройдёт.

В Москве изначально гораздо меньше строили всякие "малосемейки", "гостинки" и прочих загадочные жилые помещения, которые вы в массе можете встретить в других регионах и сегодня. Дома, малопригодные для проживания, в основном уже посносили или реконструировали до неузнаваемости. Из общежития, скажем, куда проще сделать бизнес-центр, чем новое жильё. Можно и комнатушки продавать, но уж наверняка это не будет по документам жилое помещение.

Всякие там "студии 10-15 квадратов", которые вы можете во множестве найти на циане, - это почти всегда обычные квартиры, порезанные их владельцем на части. И в принципе иногда такое разделение можно узаконить, особенно на первом этаже, но это очень сложно, поэтому чаще всего вам по документам продают просто долю в изначальной квартире. Теоретически возможно, практически нереально.

Вообще по вашим запросам - квартира под сдачу и московская постоянная регистрация - вас вполне устроит такая недостудия: у неё будет отдельный вход, все удобства, а для оформления регистрации собственности в доле достаточно. Налог и коммуналка - по тарифам жилого помещения (мягко говоря, подешевле нежилых), это плюс. Могут возникнуть проблемы, и достаточно критичные, например, если вы захотите её продать. Или у вас возникнут сложности с другими собственниками. Но вот если у неё туалет не в том месте (а на не первом этаже это наверняка так) или какие-то ещё не устранимые нарушения при перепланировке были допущены, к вам в любой момент могут прийти и потребовать вернуть планировку как было, то есть вообще снести к чертям всю вашу "студию".

6
0

Для московской прописки можно купить комнату (лучше не долю, а именно комнату). Лучший вариант в двухкомнатной квартире. Подумайте, может одну студию в Краснодаре поменять на комнату. Сдавать можно и московскую комнату и студию в Краснодаре, зато без особых дополнительных вложений.

4

Наталия, комната в коммуналке это дорога в ад. Не давайте такие советы никому кроме злейших врагов

8

Авиатор, у меня 2 квартиры в новостройке. Брала 2 года назад за 4,4. Сейчас благодаря манипуляциям застройщиков цена варьируется от 5,5 до 6,5 (за нал или в ипотеку).
В среднем - 1к квартира в нормальном районе с транспортной доступностью в относительно новом доме от 4,5 млн. За 3 млн или самострой без документов "привет из 90-х" или замануха "приходите в офис, у нас много вариантов"

4

Недоайтишница, спасибо большое за пояснения. Теперь понятно, почему так много вариантов за 3 миллиона с приличными фото.

2
0

Во мкаде вряд ли, в апартаментах не пропишут. Попробуйте посмотреть что-нибудь за мкадом но относящееся к Москве и желательно не очень далеко от метро или мцд. Ну и смотрите чтобы не доля и не кинули. Советчикам купить комнату предложите вначале самим там пожить.

3

Рыжая, а на штрафы? Такое подключение по электрике - это серая схема. И люди не смогли это узаконить, поэтому так дёшево продают.

2

Тата, не соглашусь: в Москве по ОМС хорошие роддома и детские поликлиники. После 18 лет бесплатно остаётся только пить арбидол, ну и рожать, конечно.

2

Хойя, я рожала в Москве бесплатно. Вы просто не представляете, в каких условиях и что я о себе выслушала в ту ночь. Меня без вод и со схватками выгнали в коридор, потому что «сейчас сюда придет рожать женщина» (а я видимо просто обстановку сменить решила), мне не поверили, что у меня потуги, и я чуть не родила в…ну вы поняли. Еще и наорали, что я стою, у меня воды подтекают, а им убирать.
Послеродовое отделение больше напомнило вокзал. Народу много, шумно, грязно, кровь, и педиатр, который разве что меня не послала прямым текстом. Дочь три дня лежала в пластиковой люльке без матраса, как будто в контейнере.

А после родов пришла на прием к гинекологу, та постелила мне вместо пеленки лист А4. Это я вам про Москву рассказываю)

Благо сейчас дела намного лучше в нашей поликлинике. Но от родов у меня травма до сих пор, причем психологическая

4
0
Сообщник

18.01, 11:41

Отредактировано

Спокойно берите ипотеку на недостающие 1-2 млн. Сдавать нужно там, где Вы можете контролировать - ремонт мелкий организовать, подъехать, если залили и тд.
Если под аренду - можно апарты, это сильно дешевле, а регистрация проживающего не так часто требуется, чтобы лишний миллион заплатить за те же метры. В съем все улетает, я в шоке от цен, а все равно улетает.
Если покупаете в новостройке, то наймите оценщика на приемку и получите с его помощью 100-200 тысяч р. по суду за косяки, которые неизбежно будут. С отделкой сного вариантов.
На циане много левых объявлений, на авито мне все актуальное попадалось🤷🏼
От себя добавлю - купила студию в Люберцах, сдала в течение месяца. Это не Москва, но именно для сдачи хороший вариант, есть метро, много новых жк и вся инфраструктура вокруг них. Если есть вопросы - задавайте, я постоянно мониторю эту тему, анализирую условия и ставки из личного интереса)

2

Сообщество