Застройщик навязал договор
Как отказаться от ненужных услуг и вернуть деньги
Мой друг покупал квартиру у застройщика.
Вместе с договором долевого участия за 30 000 ₽ ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.
По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.
История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.
Кратко: история в цифрах
![](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/zastroyschik-desk.i89zffpgvppn.png)
Договор оказания услуг с застройщиком
Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 ₽.
В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 ₽, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 ₽. Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 ₽. Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.
Все эти операции можно проделать и самостоятельно, но застройщик настаивал на подписании договора: якобы без него нельзя заключить ДДУ. Это неправда. Согласно гражданскому кодексу все свободны в заключении договора — нельзя заставить кого-то это сделать. Есть исключения: например, если обязанность заключить договор была оговорена в предварительном договоре или если договор носит публичный характер — так, магазин не может отказать покупателю в продаже продуктов. Ситуация с покупкой этой квартиры к исключительным не относилась — по закону заключать договор мой друг был не обязан.
Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.
Кредиты и договор страхования
Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.
Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.
Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.
Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.
Действительно, это помогло сэкономить время: пока квартира строилась, застройщик зарегистрировал ДДУ, после сдачи дома получил необходимые документы, а вот регистрацию права собственности — самый важный этап для покупателя и самый дешевый для застройщика — почему-то завершать не спешил. Сроки в договоре позволяли застройщику регистрировать право собственности в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры.
Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.
![Так выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другу](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image1_navyasali.zbbpucvampmy.png)
![Так выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другу](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image2_navyasali.9dtwqkewstud.png)
![Так выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другу](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image3_navyasali.5ocw01vjop16.png)
![Так выглядел договор на оказание услуг, который навязали моему другу](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image4_navyasali.vfcalhyifhqa.png)
От договора оказания услуг можно отказаться
От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.
Закон о защите прав потребителей также предусматривает право потребителя отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время, если он оплатит исполнителю расходы, которые связаны с исполнением обязательств по договору. При этом исполнитель вправе требовать только возмещения фактически понесенных им расходов. Исполнитель не вправе налагать неустойки и штрафы, даже если прописал это в договоре.
В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.
По закону абсолютно любой договор можно расторгнуть по соглашению обеих сторон. Но некоторые договоры — например, договор оказания услуг — можно расторгнуть просто по желанию только одной стороны. Для этого не нужно подписывать соглашение о расторжении и куда-то записываться. Необходимо лишь уведомить другую сторону о расторжении заказным письмом с описью вложения или лично, проставив отметку о получении на своей копии уведомления.
Мы не хотели ехать к застройщику еще раз, чтобы подписать документы о расторжении, и были уверены в своей правоте, ведь закон и судебная практика были на нашей стороне. Мы не собирались выполнять незаконные требования застройщика — это была принципиальная позиция. Поэтому, находясь в офисе застройщика, мы передали ему уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора с требованием вернуть деньги, получили отметку о приеме уведомления и стали ждать. По закону у застройщика было 10 дней, чтобы вернуть деньги.
В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.
Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.
![Письмо застройщику о расторжении договора](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image5_navyasali.1scvhys2xe2e.png)
Исковое заявление о расторжении договора
Я составил исковое заявление и взял с друга за это 3000 ₽. Он был не против оплатить мои услуги по составлению иска, потому что в случае нашего выигрыша эти деньги должен был компенсировать застройщик.
В исковом заявлении нужно написать, в какой суд вы его подаете, кто истец и ответчик, цену иска (сумму всех требований), в чем нарушение прав и чего вы хотите добиться. Кроме того, перечислите документы, которые доказывают вашу позицию. Все это обязательные сведения — без них иск не примут.
По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения ответчика, но закон о защите прав потребителей дает право выбрать, в какой суд подавать иск: по месту жительства потребителя или по месту заключения и исполнения договора. Мы обратились в суд по месту жительства друга.
От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.
Если ответчик до суда добровольно не удовлетворил требования потребителя, который в суде оказался прав, суд также обязан взыскать с ответчика штраф — 50% от присужденной потребителю суммы. Поэтому в иске мы требовали признать договор расторгнутым, вернуть все деньги, уплаченные по договору, выплатить неустойку, моральный вред, штраф по закону о защите прав потребителей и судебные расходы на составление искового заявления.
Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 ₽.
Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 ₽ он отработал. Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер. Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 ₽.
![Так выглядело наше исковое заявление в суд](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image6_navyasali.xt79zkw8johf.png)
![Так выглядело наше исковое заявление в суд](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image7_navyasali.tg24x3o5bgtz.png)
Ошибки суда первой инстанции
В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.
С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.
Суд решил, что первые два этапа оказания услуг стоимостью 24 000 ₽ выполнены. Тут не поспоришь: нами были подписаны акты об оказанных услугах. А дальше суд сослался на пункт заключенного договора, по которому он мог быть расторгнут только по соглашению сторон и возврат денег за неоказанные услуги происходит только после его подписания. То есть в одностороннем порядке, по мнению суда, договор расторгнуть было нельзя. Здесь суд допустил ошибку: договор возмездного оказания услуг можно расторгнуть в одностороннем порядке вне зависимости от содержания договора.
Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов. Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.
Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.
![Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат. Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image12_navyasali.s9w0jjy3r2u0.png)
Апелляция
Мы решили обжаловать вынесенное решение. По закону решение суда могут отменить, если суд первой инстанции:
- Неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, или эти обстоятельства не доказаны.
- Пришел к выводам, которые не соответствуют обстоятельствам дела.
- Нарушил или неправильно применил нормы права.
Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения. Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.
В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.
Чтобы отменить решение суда, нужно подать в вышестоящий суд апелляционную жалобу. Фактически она подается в суд, который вынес решение, и он сам передает жалобу в суд апелляционной инстанции. Жалоба подается в течение месяца с момента изготовления судебного решения в окончательной форме, на которое дается 5 дней после судебного разбирательства. То есть максимальный срок на подачу жалобы — 35 дней после судебного разбирательства.
Если этот срок пропущен по уважительной причине, в апелляционной жалобе можно просить восстановить срок для ее подачи. Например, в нашем случае суд нарушил срок изготовления решения и направил его нам после того, как срок для обжалования прошел, поэтому мы просили его восстановить.
В жалобе нужно обязательно указать суд, в который она подается, решение, которое обжалуется, требования подающего жалобу и основания, по которым он считает решение суда неправильным. Апелляционная жалоба и приложения к ней подаются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле. Подача апелляционной жалобы потребителями не облагается госпошлиной.
Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.
Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 ₽, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 ₽, а еще 500 ₽ в качестве компенсации морального вреда и 1000 ₽ за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 ₽ — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.
![Так выглядела наша апелляционная жалоба](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image8_navyasali.83yjausprmtn.png)
![Так выглядела наша апелляционная жалоба](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image9_navyasali.ck4u3oxapx2a.png)
![Так выглядела наша апелляционная жалоба](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image10_navyasali.dhfm4azdtpsh.png)
Как мы получили деньги
Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.
По закону исполнительный лист можно сразу принести в банк должника, написав заявление. Поэтому лист мы предъявили в банке, где у застройщика открыт счет. Он был указан в договоре с застройщиком.
В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.
Через несколько дней деньги уже были на счете друга.
![Заявление в банк об исполнении решения суда](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/image11_navyasali.vgcow8qahovn.png)
Запомнить
- Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
- Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
- Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
- Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.