Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

15
Аватар автора

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 ₽ и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»
Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоило бы порядка 15-20 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Когда вам отдадут проект, проверьте его на соответствие требованиям, которые устанавливают местные власти, чтобы потом не было проблем с согласованием.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»
План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо отнести в орган местного самоуправления. В Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция, в других городах могут быть районные отделы архитектуры или другие организации. Уточнить, куда вам надо обратиться, можно на сайте местной администрации или по справочным телефонам администрации.

Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Паспорт.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку. Лучше заверить его у нотариуса, но иногда достаточно письменного заявления.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. За изготовление паспорта, плана и справки в 2023 году в среднем просят от 9000 ₽.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины — 300 ₽. Люди с инвалидностью первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  1. Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2.
  2. Паспортов собственников или доверенности.
  3. Решения администрации района о том, что перепланировка согласована.
  4. Нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!


Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Это какой-то лютый пижнец, походу. Походу нельзя брать новостройки со свободной планировкой. Потому что после ремонта узнаёшь, что возможно все придется снести к+у ям

9
0

Семь кругов ада😀

4
0

... и в Управляющую компанию не забудьте передать информацию по "новой" квартире, т.к. большая часть коммуналки начисляется по площади (а площадь, скорее всего, изменится.
+ информацию продублировать в фонд кап ремонта, рег оператору по обращению с ТКО и всем остальным, кто шлет вам квитанции....

4
0

А какой закон говорит, про проект перепланировки (точнее проектная или рабочая документация выполненная организацией с СРО) обязателен? Я сейчас сужусь по этому поводу и кроме как фразы в ЖК "оформленный в установленном порядке проект переустройства" ничего в законах не нашёл. Нигде на написано что это за порядок и какой должен быть проект: эскизный, рабочий, концептуальный. Я же могу от руки начертить проект. ЖК же не требует чтобы его выполнила организация с СРО. К тому же ГрК говорит что "проектная документация" делается для объектов связанных с бюджетными средствами. А если квартира частная, то "проектную документацию" выходит для неё делать не обязательно, так как здесь не задействованы бюджетные средства.
У меня встроенные шкафы на плане БТИ идут как отдельные помещения. Если я их снесу, это будет перепланировка, так как меняется площадь помещений. И администрация у меня требует проект на демонтаж шкафов выполненный организацией с СРО. Никогда для демонтажа мебели не делается проект, а тут требуют.
Для сравнения в Москве перегородки можно сносить без проекта в некоторых случаях. То есть проект как бы не обязателен, и кроме как на сайте правительства Москвы об это нигде не написано. И судья этому не верит ...

3

Роман, здесь фразы "оформленный в установленном порядке" должно быть достаточно для раскрутки цепочки. Ищите и найдете.

1
0

проект перепланировки стоит 5к?
у меня 50к, откуда автор такие цены берет?))

2

Ростислав, ну можно и за 100 000 купить проект перепланировки. Но какой в этом смысл, если в других конторах его за 5 000 - 20 000 можно организовать. Благо гугл есть.

4
0

Как законно оформить часть МОП в либо в исключительное бессрочное пользование либо в собственность? В доме есть ТСЖ.

1

Владимир, никак. Толькоэв аренду, и то если решением собрания собственников разрешено тсж сдавать моп в аренду.

1
0

И еще автор не указала на чудесную возможность, что МЖИ может придраться к любой мелочи в бумажках и отказать в согласовании до их исправления
а это еще + 45 дней

1
0

Подскажите, пожалуйста, в каком пункте нормы права указано, что к проекту перепланировки надо приложить и "Техническое заключение о допустимости и безопасности работ"?

1
0

«В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали» такая статья уже есть?

1
0

Автор еще не указала, что членство в СРО должна иметь не только контора, которая делает проект перепланировки, но и строительная бригада. По крайне мере в Москве - это указано на мос.ру

0
0

какой орган выдаёт справку о факте перепланировки?

0
0

В администрации требуют заключение организации со свидетельством СРО, о том что перепланировка выполнена без нарушений с соблюдением проекта перепланировки. Правомерно ли это?

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество