Как владелец МТС может заработать на строительном бизнесе

Мы продолжаем разбирать инвестиции АФК «Система» — российского холдинга, владеющего акциями МТС, «Детского мира», «Медси» и других компаний. На очереди — строительная компания «Эталон».

В феврале 2019 года «Эталон» приобрел у АФК «Система» 51% акций строительной компании «Лидер-инвест», которая ведет бизнес в Москве. Это стоило 15,2 млрд рублей. Чуть позже АФК «Система» приобрела 25% акций «Эталона» за 226,6 млн долларов, или 15 млрд рублей на день совершения сделки. В июле 2019 года «Эталон» купил 49% акций «Лидер-инвеста» за 14,7 млрд рублей.

АФК «Система» получила 14,9 млрд рублей и долю 25% в «Эталоне», став крупнейшим акционером компании. «Эталон» нарастил свою долю в Московском регионе за счет «Лидер-инвеста».

«Эталон» строит и продает жилье в наиболее прибыльных регионах — Москве и Санкт-Петербурге. Оба города растут быстрее большинства городов-миллионников, процент безработицы ниже, чем в среднем по России, а по доходам населения они входят в топ-10.

«Эталон» не работает в сегменте элитного жилья и жилья экономкласса: первый не подходит из-за ограниченного спроса, второй — из-за низкой цены жилья. Компания строит жилье бизнес-класса, комфорт-класса и верхнего экономкласса. Покупка «Лидер-инвеста» усилит позиции компании в более премиальных сегментах.

Руководство «Эталона» планирует за счет «Лидер-инвеста» сократить расходы на бизнес: уберут дублирующие функции сотрудников и воспользуются сетью продаж купленной компании.

«Эталон» раскрыл результаты продаж за 3 квартал 2019 года: объем продаж в площади упал на 11%, но спас рост цен. Выручка выросла на 2% — благодаря более дорогой недвижимости «Лидер-инвеста».

За 12 месяцев компания продала недвижимости на 670 тысяч квадратных метров, или на 80,2 млрд рублей. В планах руководства на 2019 год продать 800 тысяч квадратных метров на 80 млрд рублей. Пока надеяться на улучшение ситуации не стоит.

Раньше «Лидер-инвесту» и группе «ЛСР» принадлежали доли в проекте «ЗИЛ-юг» — крупнейшем строительном проекте в границах исторического центра Москвы. «Эталон» приобрел «Лидер-инвест» и чуть позже долю ЛСР в проекте. Теперь у «Эталона» над ним полный контроль — возможно, дело пойдет быстрее.

На бывшей территории ЗИЛа можно построить 1,5 млн квадратных метров недвижимости, из которой 1,1 млн квадратных метров — жилая недвижимость. Потенциальные инвестиции в проект — 130 млрд рублей, выручка — 220 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию проекта «ЗИЛ-юг» будет соизмерим с текущим вводом недвижимости всей компании.

«Эталон» за 2018 год выплатил дивиденды 0,19 $ за акцию, или 13,9 ₽. АФК «Система» благодаря своей доле в компании получила около 1,03 млрд рублей.

По дивидендной политике «Эталон» будет стараться выплачивать 40—70% от чистой прибыли. На последние три выплаты направляли от 58 до 62% чистой прибыли.

Неэффективные застройщики уходят с рынка. Раньше строительство домов происходило за счет привлечения денег покупателей. В конце 2018 года в закон, регулирующий отрасль, внесли поправки. Теперь деньги покупателей будут храниться в банках на специальных счетах эскроу, и эти средства застройщик получит, когда построит объект.

Исключение сделано для проектов, которые готовы более чем на 30% и где продано более 10% квартир. Еще послабления могут получить системообразующие застройщики, но «Эталон» пока не подходит критериям.

Теперь застройщикам придется брать кредиты у банков, из-за чего вырастут расходы на строительство. А еще до начала работы счетов эскроу у строительной отрасли был самый высокий уровень просроченной задолженности по кредитам.

Многие застройщики могут не получить финансирование с помощью счетов эскроу. Пока они достраивают текущие проекты с готовностью более 30%. По данным Минстроя, на май 2019 года таких проектов было около 65%. Как застройщики будут привлекать финансирование после — непонятно, ведь банк может им отказать в выдаче проектного кредита.

По расчетам консалтингового агентства E&Y, из-за незначительного падения цен на жилье увеличится доля компаний, которые, скорее всего, не смогут расплатиться по кредитам. На дистанции в несколько лет может произойти ситуация, при которой неэффективные строительные компании уйдут с рынка: обанкротятся или продадут бизнес конкурентам. Из-за ухода части компаний снизится количество построенных домов, и цена на жилье может вырасти.

Государство стимулирует ипотечное кредитование. Государство предоставляет субсидии семьям с двумя детьми и более, позволяет использовать материнский капитал для покупки жилья и дает льготные ставки по ипотеке. По данным компании «Дом-рф», 70% ипотечных заемщиков — семьи с детьми. А льготные ставки работают только для приобретения жилья с первичного рынка, на котором работает «Эталон».

Если верить прогнозам министерства финансов, то количество выданных ипотечных кредитов вырастет с 1,47 млн в 2018 году до 2,26 млн к 2024 году — рост на 8,9% ежегодно. Это если ставки по ипотеке станут ниже 8% годовых.

На длинной дистанции ставки по ипотеке падают вслед за ключевой ставкой. По прогнозам «Эталона», при снижении ставки по ипотеке на три процентных пункта спрос на ипотеку в Московской области и Санкт-Петербурге вырастет на 63%.

Сейчас ключевая ставка в России — 6,5%, цель по инфляции и сама инфляция — 4%. Если ситуация не изменится, то Центральный банк может рассмотреть дальнейшее снижение ключевой ставки. Тогда снизятся и ставки по ипотеке, что может вызвать дополнительный спрос на жилье.

АФК «Система» продала свою московскую строительную компанию, получила почти 16 млрд рублей от строительных активов за 2019 год и долю в укрупненной компании «Эталон», став самым большим ее акционером.

Объединенная компания приобрела выгодный проект в пределах центра Москвы, который, с одной стороны, может удвоить финансовые показатели компании. С другой стороны, он попадет под новые правила со счетами эскроу, из-за чего придется привлекать банковское финансирование. Итоговая доходность проекта будет чуть меньше изначальных прогнозов.

Государственное регулирование отрасли может вытеснить неэффективных застройщиков, которые не получат банковского финансирования. Из-за этого предложение может упасть, и, если спрос будет стабильным, вырастут цены на недвижимость.

Более крупные игроки могут приобрести неэффективные компании и оптимизировать их работу. А может выйти и так, что часть производства уйдет с рынка, тогда цены на жилье вырастут при условии стабильного спроса. Еще Центральный банк снижает ключевую ставку, и банки могут уменьшить ставки по ипотеке. Это вызовет спрос на приобретение жилья.

Два фактора могут помочь «Эталону» больше зарабатывать в ближайшие несколько лет.