Родителям разрешили уменьшать НДФЛ при продаже жилья с детскими долями

Пока вся страна обсуждает запрет курения на балконе и урожай грибов в сибирской тайге, появились новости, которые действительно влияют на вашу жизнь и деньги: 29 сентября вступили в силу важные поправки в налоговый кодекс. Они коснутся семей с детьми и сотен тысяч рублей из их бюджета. Теперь при продаже квартиры с детскими долями и маткапиталом можно не платить НДФЛ или сильно его уменьшить. Это революционная поправка, которую давно пора было узаконить. Из-за пробела в налоговом кодексе семьи уже потеряли много денег. Но теперь многие смогут их вернуть или не будут платить. А кто-то наконец переедет в квартиру побольше и не будет ждать пять лет.

Вот как работают новые поправки по поводу продажи жилья, детских долей и НДФЛ. Если покупали или планируете покупать квартиру с маткапиталом, обязательно почитайте или хотя бы сохраните этот разбор. Он спасет ваши деньги.

Изменения в налоговом кодексе касаются родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

Такие семьи теряли много денег из-за налогов с продажи детских долей. Теперь есть шанс сэкономить и вернуть уже уплаченное.

Мы ни на что не намекаем, но 17 апреля мы опубликовали разбор в ответ на справедливое возмущение читателей. 29 мая в Госдуму внесли законопроект с поправками в налоговый кодекс, но тогда еще там не было ничего про детские доли. А уже 10 июля комитет по бюджету и налогам предложил внести поправки на этот счет и освободить доходы детей от налогов.

Семья покупала квартиру и оплачивала часть материнским капиталом. Господдержку могли использовать на любом этапе: как первоначальный взнос по ипотеке или для погашения уже имеющегося долга. Еще можно было перевести маткапитал напрямую продавцу, без кредита.

После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Обычно родители оформляли для этого договоры дарения или соглашение о распределении долей. В любом случае дети получали доли бесплатно от своих родителей.

А потом семья решала продать эту квартиру. С разрешения органов опеки оформлялся один договор купли-продажи, по которому родительские и детские доли переходили покупателю. Каждый собственник как бы получал свою часть денег: родители — за свою часть квартиры, а дети — за свои части.

И тут начиналось самое интересное: в следующем году приходило время считать НДФЛ и подавать декларацию. Родители указывали свои доходы от продажи долей и уменьшали их на расходы. Но дети так делать не могли: доходы у них были, а расходов не было, доли ведь достались безвозмездно. И хотя платили за эти доли родители, а семья потратила деньги от продажи квартиры на покупку нового жилья и никакого дохода фактически не получила, но с детских долей приходилось отчислять по 13% НДФЛ. Можно было использовать минимальный вычет без подтверждения расходов, но от несправедливого налога это все равно не спасало.

• Пример расчета НДФЛ при продаже детских долей. Семья с двумя детьми купила квартиру за 3 млн рублей. Часть оплатили материнским капиталом, а еще потратили 2,6 млн рублей из своих денег. Через три месяца детям выделили доли по договору дарения — по 25% каждому. А еще через год продали квартиру за те же 3 млн рублей. Все члены семьи подали декларации, где указали свои доходы от продажи — по 750 тысяч рублей у каждого, включая маленьких детей. Родители уменьшили свои доходы на вычет в размере подтвержденных расходов — им не пришлось платить НДФЛ. А у детей подтвержденных расходов на приобретение долей не было. Точнее, расходы были: родители же покупали эти доли за свои деньги. Но так как детям эти доли подарили, приложить документы к их декларации было нельзя.
• Максимум, что могли сделать родители, — это применить вычет по умолчанию в размере 1 000 000 ₽, причем пропорционально долям. То есть доход каждого ребенка уменьшали на сумму, которую считали по формуле: 1 000 000 ₽ × доля ребенка.
• В этом примере налог для каждого ребенка нужно было считать так:
  750 000 ₽ − (1 000 000 ₽ × 25%) = 500 000 ₽
  500 000 ₽ × 13% = 65 000 ₽

Семья, которая купила квартиру за те же деньги, что и продала, оказывалась должна государству 130 000 ₽. Для квартир подороже начисления порой составляли двести тысяч рублей и даже больше. Родители справедливо возмущались, но так работал налоговый кодекс и разъяснения Минфина.

При расчете НДФЛ от продажи детских долей, которые выделили из-за маткапитала, доходы детей можно уменьшать на подтвержденные расходы. При условии, что за квартиру платили родители или супруги родителей. Общая сумма расходов распределяется пропорционально долям.

Вот основные условия:

1. Детям выделили доли из-за использования маткапитала. Если доли подарили или распределили по другой причине, поправки не сработают.
2. Документы об оплате оформлены на владельца сертификата или на его супруга. То есть за квартиру платил кто-то из родителей. Или, например, муж мамы, которой выдали сертификат.
3. Квартиру продали в 2017 году или позже.
4. Другие члены семьи раньше не учитывали эти расходы для уменьшения налога.

• Пример расчета НДФЛ с учетом поправок. Если родители купили квартиру за 3 млн рублей, выделили детям по 25%, а потом продали все доли за ту же сумму, налоговую базу по НДФЛ для каждого члена семьи нужно считать так:
  750 000 ₽ − (3 000 000 ₽ × 25%) = 0 ₽
• Налоговая база при таком раскладе равна нулю, поэтому налога на доходы при продаже детских долей не будет.

Та же семья с той же сделкой сэкономит 130 тысяч рублей. Просто потому, что теперь в налоговом кодексе появились три новых абзаца.

В некоторых регионах есть свой материнский капитал. Например, в Оренбурге можно получить 116 тысяч рублей при рождении третьего ребенка. Если при этом семья выделит детям часть квартиры, а потом продаст ее, доходы детей от продажи безвозмездно полученных долей можно уменьшить на расходы родителей.

Условия такие же, как при использовании федерального маткапитала.

Когда родители покупают квартиру и заявляют имущественный вычет, чтобы вернуть налог, все виды господдержки надо вычесть из суммы расходов. С суммы маткапитала НДФЛ не вернут.

• Например, если квартира стоит 3 млн рублей, а 400 тысяч заплатили маткапиталом, родители вернут налог с 2,6 млн рублей на двоих. Так работает вычет при покупке квартиры: налог возвращают только с тех расходов, что оплачены деньгами семьи, а не из бюджета.

Но с продажей — другая история. В расходах на покупку той же квартиры можно учитывать маткапитал. То есть доходы от продажи уменьшаются на всю стоимость квартиры, а не только на ту часть, что оплачена своими деньгами.

• Например, если за квартиру 2,6 млн рублей заплатили своими деньгами, а 400 тысяч — маткапиталом, то общая сумма фактически подтвержденных расходов составит 3 млн рублей. Именно эту сумму нужно пропорционально поделить между членами семьи, чтобы уменьшить налог при продаже долей. Не 2,6 млн рублей, а именно 3 млн. Если вычесть маткапитал, можно потерять больше 50 тысяч рублей на НДФЛ.

Кстати, в налоговом кодексе про это ничего не написано, а разъяснения Минфина доступны не всем. Неизвестно, сколько семей уже потеряли деньги из-за этого нюанса: налоговая вам этого не расскажет.

Тогда НДФЛ придется заплатить только с превышения. Но до поправок пришлось бы заплатить 13% от всей стоимости детских долей, а теперь — только с разницы между доходами от продажи доли и расходами на ее покупку.

Разберем на примере. Допустим, квартиру купили за 3 млн рублей, а продали за 3,5 млн.

Раньше. Родители могли ничего не платить, потому что доход от продажи их долей меньше их общего расхода на квартиру. А НДФЛ с детских долей пришлось бы считать так:

• 3 500 000 ₽ × 25% × 13% × 2 = 227 500 ₽

После поправок. Если каждому члену семьи принадлежит по 25%, семья заплатит 13% от 500 тысяч рублей — то есть 65 000 рублей на всех.

Налог нужно считать так:

• (3 500 000 ₽ × 25% − 3 000 000 ₽ × 25%) × 13% × 4 = 65 000 ₽

Благодаря нескольким абзацам текста в налоговом кодексе семья с двумя детьми, которая купила трехкомнатную квартиру в регионе, сэкономит 162 500 ₽.

Поправки по поводу продажи детских долей заработали задним числом. Они действуют для доходов начиная с 2017 года. Это значит, что при продаже квартиры в 2017 году семья начисляла налог с полной стоимости детских долей. А теперь можно подать уточненную декларацию и вернуть переплату. Потому что государство официально разрешило уменьшать доходы детей на расходы родителей. Но только при условии, что раньше сами родители не использовали всю сумму расходов для уменьшения своего налога.

Важна дата именно дохода, а не расхода, то есть год, когда квартиру продали. Если квартиру с детскими долями продали в 2017 или 2018 году, подавайте уточненные формы 3-НДФЛ и требуйте вернуть несправедливо уплаченные суммы. Раньше их нужно было платить, а теперь нет — пусть возвращают.

Если квартиру продали позже минимального срока владения — например дети получили доли в 2014 году, а продали в 2018, — налога и декларации вообще нет. Но это обычное правило.

Тот же федеральный закон урегулировал еще несколько важных нюансов по поводу начисления НДФЛ, например при продаже унаследованного и подаренного имущества. Эти изменения тоже помогут сэкономить деньги. Но об этом в следующий раз.