В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита. Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.

В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.

И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет. То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между членами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки. И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году. Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.

Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?

Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между членами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?

Александр

Александр, спасибо за прекрасный вопрос. В такой ситуации могут оказаться тысячи семей, которые выполняли требования программы маткапитала. И это может привести к потере сотен тысяч рублей, потому что формально у налоговой и правда есть основания ждать декларации и денег в бюджет. Причем сумма налога из-за продажи долей может оказаться гораздо больше материнского капитала.

Я расскажу, как ответить на требования налоговой и вообще ничего не заплатить в бюджет.

Почему нужно выделять доли всем членам семьи

Когда семья получает материнский капитал, она дает пенсионному фонду обещание: все члены семьи получат доли в этой квартире. Это обязательное условие господдержки. Рано или поздно оба супруга и все дети должны стать владельцами долей в квартире. Выделить доли можно разными способами, но главное, чтобы у каждого члена семьи появилось право собственности.

Что видит налоговая при выделении долей в квартире

При любых сделках с недвижимостью налоговая получает данные из Росреестра: этот гражданин продал квартиру, этот купил, тут договор дарения, вот даты и суммы. Это нужно для начисления налога на имущество, НДФЛ и проверки вычетов.

Собственником вашей общей семейной квартиры была жена. Потом она всем выделила доли, и получилось, что с 2018 года у членов семьи возникло право собственности. Росреестр сразу передал это в налоговую. И вот что она увидела.

Кто получил право собственности на доли в квартире с 2018 года

Член семьиРазмер долиСтоимость доли
Жена45/1003 700 000 Р
Муж45/1003 700 000 Р
Первый ребенок5/100400 000 Р
Второй ребенок5/100400 000 Р
Жена
Размер доли
45/100
Стоимость доли
3 700 000 Р
Муж
Размер доли
45/100
Стоимость доли
3 700 000 Р
Первый ребенок
Размер доли
5/100
Стоимость доли
400 000 Р
Второй ребенок
Размер доли
5/100
Стоимость доли
400 000 Р

При этом налоговой, в общем-то, все равно, почему вы разделили квартиру. То ли просто захотели, то ли это требование господдержки. Главное, что у кого-то возникло право собственности и это влияет на начисление налогов. Сначала всем членам семьи начисляют налог на имущество с учетом этих долей, а потом налоговая видит, что вы все продали эту квартиру.

Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры

При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.

Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ. Вот вам и напомнили.

Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.

Как считать срок владения при распределении долей между супругами

Изначально собственником квартиры была ваша супруга. Квартира общая: ее купили в браке. В 2018 году супруга выделяет вам долю, и вы становитесь собственником 45/100 по документам. При продаже этой доли в том же году налоговая хочет декларацию и 13% от 3,7 млн рублей. Но она ничего не получит — и вот почему.

Когда супруги распределяют между собой общее имущество, право собственности считается с того момента, когда оно возникло у первого супруга. В вашем случае — у вашей жены, то есть в 2014 году. Это значит, что вы хоть и получили выписку из ЕГРН о собственности на 45/100 квартиры в 2018 году, но считались ее владельцем с 2014 года. И для налогов период владения начинается именно с 2014 года, а не с 2018, как считает ваша инспекция.

Вот цитаты из свежего разъяснения Минфина на этот счет:

Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

Это значит, что у вас и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2018, а в 2014 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.

Что ответить налоговой. Налоговая не вникает в нюансы: как именно вам досталась доля. Она только видит, что получили вы ее в 2018 году и сразу продали. Поэтому в ответ на требование представить декларацию отправьте пояснение со ссылкой на это письмо Минфина: что квартиру купили в браке в 2014 году, а в 2018 супруга выделила вам долю. Приложите свидетельство о браке и документы жены о покупке квартиры в 2014 году. От вас отстанут.

При продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог

А теперь неприятное. Когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.

И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог. То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей. При этом расходы на покупку квартиры дети учесть не могут. Как правило, родители дарят им доли или выделяют по соглашению.

Получается, что ваши дети стали собственниками 5/100 квартиры, — расходов у них при этом нет. А потом эти дети в том же году продали свои 5/100. И налоговая говорит: дети были собственниками меньше минимального срока, мы ждем от них декларацию и деньги. Родители, конечно, в шоке: какую еще декларацию от детей? Но формально налоговая права.

Право собственности несовершеннолетних детей считается не с того дня, когда родители купили квартиру, а с того, когда детям выделили в ней доли.

Минфин говорил об этом уже много раз:

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

Что делать. До 30 апреля 2019 года вы должны подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших маленьких детей. И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка. Если вы так не сделаете, вам выпишут штраф — минимум 1000 рублей. И платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.

Как снизить налог при продаже детских долей

При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:

  1. В сумме расходов на покупку доли. У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.
  2. В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.

Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.

Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей. Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%. Но нужен именно отдельный договор. Так делают редко, но это законная схема.

Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 5% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 50 тысяч рублей. Общую сумму распределяют пропорционально долям в квартире.

При продаже детских долей за 400 тысяч рублей придется начислить налог с 350 тысяч. Но и его можно уменьшить до нуля, если использовать право на имущественный вычет при покупке квартиры, которое возникло у детей. Даже если они еще маленькие, фактически они потратили свой доход от продажи одной доли на покупку другой доли. Привязки к возрасту для вычета при покупке жилья нет. А по декларации будет взаимозачет налога к возврату и той суммы, которую вы должны заплатить в бюджет. Это кажется не очень справедливым, но так работает закон и это нужно учитывать при распределении долей и последующей продаже.

Инструкция для родителей, которые выделяют доли детям

Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:

  1. Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
  2. Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
  3. Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
  4. Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми пропорционально их долям.
  5. Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
  6. При продаже квартиры родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
  7. Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.