Мой отец купил квартиру до того, как второй раз женился, но ипотеку выплачивал в том числе во время брака. У него есть несовершеннолетний сын от второй жены. Сейчас отец решил подарить квартиру мне — сыну от первого брака.
Может ли мой сводный брат в будущем претендовать на эту недвижимость? Если да, то как я могу себя обезопасить? Какие есть риски?
Скорее всего, вы путаете подарок и наследство. Подаренное имущество становится собственностью одаряемого при жизни дарителя. Некоторые подарки нужно согласовывать с членами семьи. Но если дар — это приобретенная до брака квартира, как в вашей ситуации, то собственник может свободно ею распоряжаться.
Правда, могут возникнуть вопросы с ипотекой, которую ваш отец выплачивал во время брака, — об этом расскажу подробнее.
Как работает договор дарения
Даритель передает или обязуется передать другому человеку какую-либо вещь, имущественное требование к себе или третьему лицу. Еще даритель может простить долг или погасить долг другого человека — это тоже дарение.
Договор дарения должен быть безвозмездным. Если даритель требует что-то взамен, это уже притворная сделка, которая прикрывает соглашение на других условиях.
Заключить договор дарения можно устно. Но есть исключения: оформлять письменный документ обязательно, если подарок делает юрлицо и он стоит дороже 3000 Р. А еще если дарят не сразу, а только обещают.
Договор дарения недвижимости тоже нужно оформить письменно, а потом зарегистрировать переход права собственности.
В Калининградской области женщина взяла кредит на 1,5 млн рублей, сказав в банке, что у нее в собственности есть недвижимость. А потом объявила себя банкротом.
Во время судебного процесса выяснилось, что квартиру, которую женщина считала своей, ей подарила мама. Договор был оформлен письменно, но право собственности в ЕГРН не зарегистрировали. Поэтому квартира принадлежала матери.
Кто будет наследником
Человек может подарить имущество, только пока он жив. После смерти договор дарения не будет иметь силу, и вместо него откроют наследственное дело.
Получить наследство можно по завещанию, наследственному договору и закону.
Любой дееспособный гражданин может составить завещание и не согласовывать его содержание с родственниками или знакомыми. Завещать свое имущество можно другим людям или юридическим лицам.
Наследственный договор похож на завещание, но не может быть закрытым — указанные в документе наследники должны знать его содержание. В наследственном договоре подробно описывают судьбу имущества, которое наследники получат, выполнив все условия. О такой сделке мы подробно рассказывали в другой статье.
Если завещания или наследственного договора нет, родственники получают наследство по закону. Наследники первой очереди — это родители, дети и супруги. Если их нет или они не заявили о праве на наследство, то имущество переходит к наследникам второй или последующих очередей.
Как подарить ипотечную квартиру
Ваш отец купил квартиру до того, как второй раз женился. Да, она находится в ипотеке, но право собственности он зарегистрировал до брака. Значит, ипотечная квартира — его добрачное имущество. Распоряжаться своей личной собственностью можно без согласия мужа или жены.
А вот все, что нажито парой во время брака, считается совместной собственностью. Общее имущество принадлежит даже тому супругу, кто не работал или занимался только домашними делами.
В Санкт-Петербурге родственницы решили обменяться квартирами и просто подписали два договора дарения. По первому договору одна женщина была дарителем, другая — одаряемой, по второму — наоборот. Женщины зарегистрировали переход права собственности.
Потом выяснилось, что одна из квартир — совместно нажитое имущество, купленное в браке. В этом случае подарить недвижимость без согласия второго супруга нельзя, но разрешения у мужа перед сделкой никто не спросил. Пришлось через суд признавать договоры дарения недействительными и возвращать квартиры друг другу.
Ваш отец выплачивал ипотеку во время второго брака. О брачном договоре вы ничего не написали — значит, половина потраченных на ипотечные платежи доходов принадлежит супруге вашего отца. Она может потребовать через суд, чтобы ей вернули сумму, равную половине платежей, внесенных во время брака.
В Московской области суд рассматривал дело супругов, которые прожили вместе год и все это время платили ипотеку за дом жены — она купила его до брака. После развода муж потребовал вернуть ему половину ипотечных взносов. Суд требования мужчины удовлетворил.
Похожее дело рассматривали в Москве. После пяти лет брака супруги решили развестись. Жена потребовала вернуть ей половину денег, которые были потрачены из семейного бюджета на погашение ипотеки. При этом квартира принадлежала мужу и была его добрачным имуществом. Мужчина представил суду разные документы и хотел доказать, что ипотека гасилась за счет денег, которые ему подарили родственники. Но суд его аргументы не устроили, и он обязал выплатить бывшей жене больше 2 млн рублей.
Что в итоге
Ваш отец имеет полное право подарить вам свою квартиру. Несовершеннолетний сын от второго брака не может претендовать на эту недвижимость, потому что у ребенка нет права собственности на имущество родителей. Даже когда ваш брат станет совершеннолетним, он не сможет оспорить эту сделку в суде.
Другой вопрос — с его мамой. Жена вашего отца может потребовать, чтобы ей вернули часть денег, потраченных из семейного бюджета на ипотечные платежи за квартиру. Но этот вопрос касается только вашего отца и его супруги.
На первый взгляд ответ простой: нет не может, проведите сделку максимально прозрачно со всеми справками о психсостоянии и нотариусом.
Однако, если квартира оплачивалась в браке и нет брачного договора или соглашения о разделе имущества, то есть риск оспаривания дарения со стороны жены, тк данное имущество может быть признано совместно нажитым. Тогда и у второго сына может появиться право на квартиру, как у наследника второй жены.
Нужно обезопасить сделку с этой стороны, до дарения подписать между вашим отцом и его второй женой соглашение о разделе имущества или брачный договор. Обратитесь к юристу
alena_lanskaya, справка о пстхсостоянии действительна на момент освидетельствования.
Здесь писали случай, когда удалось оспорить сделку из-за высокого стресса на момент подписания, который не позволил адекватно понимать последствия сделки и в итоге сделку признали недействительной.
В данном случае брат, рожденный во втором браке отца, не сводный, а неполнородный, родной по отцу, единокровный. Сводные братья - это те, которые оказались сведены в одну семью в результате брака родителей. Это могут быть и вовсе не кровные родственники, а дети супругов от первых браков (особенно если они усыновлены втором супругом) или просто приемные дети. Могут быть и единокровные или единоутробные (по матери) братья, если они живут в одной семье. Ну а тут браться скорее разводные)).
По сути. Пусть отец сначала все утрясет с женой, которая и правда имеет право на ипотечные деньги, а потом спокойно дарит. А то вопрос этот между ним и женой, но как при совместном имуществе он ей выплатит ее часть, интересно?