Частные дома и квартиры нужно будет регистриро­вать сразу после завершения строи­тельства

26 декабря президент РФ подписал закон, который обязывает регистрировать частные дома и квартиры после окончания строительства.

Поправки потребовались, так как в каждом регионе России насчитывается от 1000 до 5000 заселенных индивидуальных жилых домов, права на которые не зарегистрированы  . Такой же статистики по квартирам в новостройках нет, но часто и дольщики не хотят регистрировать жилье. Владельцы недвижимости так пытаются сэкономить на налоге на имущество, а иногда — спрятать собственность от приставов, чтобы не выплачивать долги.

Закон вступит в силу 1 марта 2025 года. Расскажу подробнее.

В градостроительном кодексе появится критерий для определения, когда строительство или реконструкцию считать завершенными. Для ИЖС разрешения на строительство сейчас не требуется, поэтому окончанием стройки будут считать день выдачи местной администрацией уведомления о соответствии дома требованиям закона.

В целом процедура будет выглядеть так:

1. Владелец подает уведомление о начале строительства и, если все хорошо, получает в ответ уведомление о соответствии параметров будущего дома нормам закона. После этого можно строить дом.
2. В течение месяца после завершения стройки нужно подать уведомление об этом  . К уведомлению надо приложить технический план. Его составляет кадастровый инженер, стоит это около 10 000 ₽.
3. Когда администрация получит уведомление, она пришлет комиссию, чтобы проверить все на месте.
4. Если все в порядке, через семь дней выдадут «обратное» уведомление — о соответствии построенного дома требованиям закона.
5. Дом надо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре. Госпошлина за это в 2025 году — 4000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 000 000 ₽. Документы можно подать через МФЦ, а если есть квалифицированная электронная подпись — онлайн.

В этой схеме остается лазейка, так как именно собственник по-прежнему решает, когда отправить уведомление об окончании строительства. Максимальный срок — 10 лет со дня получения первого уведомления от администрации о том, что параметры будущего объекта соответствуют закону  . В течение этого срока владелец может умышленно затягивать достройку отдельных элементов дома, чтобы при необходимости говорить, что он еще не готов, но заселиться и жить в нем.

С 1 марта 2025 года также нельзя будет поставить на учет и зарегистрировать право на дом, который стоит на участке без установленных границ. То есть перед подачей документов придется сделать межевание. Цена процедуры зависит от формы участка. Для обычного прямоугольного в 6—10 соток — примерно 10 000 ₽.

Кроме того, нельзя будет продать, подарить или обменять ранее зарегистрированный земельный участок, границы которого не установлены. Если участники сделки подадут такие документы, Росреестр приостановит регистрацию. Исключение — если документы поданы для прекращения существования такого объекта.

Дольщики часто годами не регистрируют право собственности после сдачи дома. С 1 марта 2025 года так делать не получится. Застройщик после постановки объекта на кадастровый учет и передачи его дольщику обязан будет зарегистрировать права. А именно — отправить в Росреестр электронное заявление об этом в течение 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или другого документа о передаче объекта дольщику.

Заявление застройщик подает без доверенности и указывает в нем сведения о дольщике в соответствии с ДДУ либо договором об уступке права требования.

После регистрации права собственности застройщик обязан передать дольщику выписку из ЕГРН.

На объекты, по которым застройщик не заключил ДДУ до ввода дома в эксплуатацию, он должен зарегистрировать свое право собственности.

Если строительство завершает фонд субъекта РФ, он же передает объект дольщику и ставит его на кадастровый учет. Заявление о регистрации права дольщика на жилье фонд отправляет в Росреестр не позже 10 рабочих дней со дня подписания документов.

Чиновники будут устраивать проверки — если найдут нарушения, выдадут предписание со сроком устранения.

Если предписание не исполнить, могут оштрафовать. За невыполнение предписания грозит штраф  :

1. физлицам — от 300 до 500 ₽;
2. должностным лицам и ИП — от 1000 до 2000 ₽. Первых также могут не оштрафовать, а дисквалифицировать на срок до трех лет;
3. малым предприятиям — от 5000 до 10 000 ₽;
4. крупным и средним компаниям — от 10 000 до 20 000 ₽.