Продали квартиру по доверенности и остались без денег. Как быть?
Марианна
спросила в Сообществе
Мы с семьей переехали за границу. В России у нас осталась квартира. Чтобы ее продать, я сделала доверенность на знакомую. Она должна была все сделать за половину стоимости квартиры — а вторую половину денег отправить нам. Правда, мы не указали сумму в доверенности: подумали, что потом договоримся.
В итоге знакомая продала квартиру. Но денег мы так и не получили. Поговорить с ней я не могу: она везде заблокировала и меня, и мужа. А родственников и друзей, кто мог бы помочь, в России у нас не осталось.
Все, что я смогла сделать, — это отправить распоряжение об отзыве доверенности. Расскажите, какие еще есть варианты в такой ситуации?
Было бы лучше, если бы вы не только выдали знакомой доверенность, но и заключили с ней договор поручения. Но даже без него можно попробовать потребовать, чтобы она вернула деньги: по сути доверенность на продажу имущества — это и есть договор поручения, просто условия его выполнения в ней прописаны не так подробно, как это можно сделать в договоре.
Зачем нужна доверенность
Доверенность — это документ, на основании которого один человек действует от имени другого человека или компании . В доверенности прописывают:
- Ситуации, когда представитель вправе действовать от имени доверителя.
- Полномочия, которыми обладает представитель.
По сути доверенность — это односторонняя сделка: одно лицо доверяет что-то сделать другому лицу. Это значит, что достаточно воли одной стороны — доверителя, а согласие представителя не нужно . Но доверенное лицо может отказаться от полномочий или просто ничего не делать .
По доверенности можно передать разные полномочия — например, на заключение сделок, представление интересов в госорганах, получение писем и посылок, ответы на запросы. Исключение — сделки, которые можно совершать только лично, они указаны в законе . Например, через представителя нельзя подписать завещание или заключить наследственный договор .
Доверенность можно составить в простой письменной форме или удостоверить у нотариуса. В некоторых случаях можно использовать только нотариальную доверенность — например, если доверитель дает поверенному право представлять его интересы при регистрации права собственности на недвижимость.
Что такое договор поручения
Если закон и смысл сделки позволяют, к доверенности применяют общие положения об обязательствах и договорах. Например, в вашем случае к доверенности можно применить положения, которые регламентируют действие договора поручения.
По договору поручения поверенный, то есть человек, которому поручили что-то выполнить, обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия. Причем права и обязанности по сделке, которую совершает доверенное лицо, возникают у доверителя . Например, в вашем случае договор купли-продажи подписала знакомая, но обязанность передать покупателю право на квартиру возникла у вас, как и право получить от покупателя деньги за недвижимость.
То есть юридические действия, которые поверенный совершает в соответствии с предметом договора поручения, он выполняет только в интересах доверителя.
В доверенности не прописывают нюансы: предполагается, что доверенное лицо, выполнив поручение, передаст все полученное доверителю. Вы поручили знакомой продать принадлежащую вам квартиру, чтобы часть суммы она оставила себе, а часть передала вам. При этом в доверенности были указаны только полномочия на продажу квартиры, а условия передачи вырученных от продажи денег вы хотели обсудить или обсудили устно.
Тем не менее, когда вы выдали знакомой доверенность на продажу недвижимости, вы фактически заключили с ней договор поручения. А значит, она, выполняя поручение по доверенности, была не вправе действовать в своих интересах. Она обязана передать вам без промедления всю сумму, которую получила по договору купли-продажи вашей недвижимости. Ведь сделка и была вашим поручением .
В противном случае ваши деньги, которые она оставила себе, — это неосновательное обогащение .
Что делать в вашей ситуации
Вы правильно сделали, что отозвали доверенность, особенно если в ней были и другие полномочия. Но на момент, когда знакомая продавала квартиру, доверенность действовала, поэтому оснований для расторжения сделки нет.
В подобных ситуациях люди часто требуют в суде признать сделку, совершенную от их имени по доверенности, недействительной. И, как правило, суды им отказывают.
В Вологодской области мужчина выдал нотариальную доверенность риелтору: он поручил зарегистрировать право собственности на его половину квартиры и продать ее за цену и на условиях по своему усмотрению.
Риелтор продал полквартиры, и новый собственник потребовал в суде снять прежнего собственника с регистрационного учета. Тогда мужчина подал встречный иск: он требовал признать договор купли-продажи недействительным, так как риелтор ввел его в заблуждение.
Мужчина заявил, что риелтор выполнил поручение, но деньги, вырученные за продажу, не отдал. А покупатель быстро перепродал собственность, что, по мнению мужчины, указывало на мошенническую схему.
Риелтор сказал, что передал доверителю всю сумму частями, но подтвердить не может, потому что не брал расписки.
Суд постановил, что, даже если мужчина не получил от поверенного вырученные от продажи имущества деньги, это не значит, что сделка между поверенным и покупателем недействительна. По доверенности риелтор был вправе получить деньги от сделки. Но собственник может требовать от доверенного лица передать ему вырученные от сделки деньги. Суд отказал в иске, а апелляция оставила решение в силе .
Лучше требовать от знакомой вернуть все деньги, которые она получила по сделке. Тогда суд может вынести решение в вашу пользу.
Так произошло в Барнауле. Женщина выдала человеку доверенность на продажу ее квартиры. Поверенный подписал договор купли-продажи, а деньги женщине не передал. Тогда та пошла в суд и потребовала взыскать с доверенного лица полученные по сделке деньги — 2 100 000 ₽, проценты за их пользование — 446 980,57 ₽, проценты на сумму основного долга до дня исполнения решения суда, а также расходы на госпошлину — 20 934,9 ₽.
Суд заключил, что факт выдачи доверенности — из содержания которой следует, что хозяйка квартиры доверила представителю продать квартиру, определила условия продажи и цену товара по своему усмотрению, — и последующее поведение поверенного свидетельствуют о том, что между ними сложились правоотношения, которые вытекают из договора поручения.
Значит, поверенный должен отдать женщине полученные по сделке деньги. Суд обязал доверенное лицо выплатить стоимость квартиры — 2 100 000 ₽, проценты за пользование деньгами — 365 080,57 ₽, проценты за период с момента вынесения решения по день фактического исполнения обязательства и расходы на госпошлину — 20 260,79 ₽. В остальной части иска суд отказал . Апелляция оставила решение суда первой инстанции в силе.
