Семейная пара купила квартиру в исторической части Пскова, чтобы сдавать ее туристам посуточно. Вместе с еще одной женщиной, которая владела квартирой этажом ниже, они переоборудовали жилье в двухуровневые апартаменты, официально оформили свою деятельность, разместили объявления и начали принимать гостей. Но жителям соседних квартир не нравились посторонние люди на их лестничной клетке.

Один из соседей после безуспешных переговоров с участием сотрудников полиции потребовал через суд запретить собственникам сдавать квартиры.

Аргументы сторон

Сосед. Квартира предназначена для того, чтобы в ней жить. А эти граждане сдают жилплощадь туристам посуточно. Их объявления легко можно найти в интернете: там указано время заезда и выезда гостей, а также дополнительные услуги — питание, трансфер, постельное белье.

Я считаю, что сдавать свое жилье посуточно незаконно. Пусть сначала переведут помещение в нежилое и оборудуют отдельный вход. Если смогут, конечно.

Кроме того, такая деятельность мешает лично мне. Постояльцы устраивают ночью гулянки, шумят, мусорят и курят в подъезде. Из-за этого несколько раз приходилось вызывать полицию. Общее имущество дома, например лифт и лестницы, используются более активно, а значит, быстрее придут в негодность. Соблюдают ли гости санитарные и противопожарные требования — тоже большой вопрос.

Прошу запретить ответчикам использовать квартиру как гостиницу.

Собственник квартиры. Я не оказываю гостиничные услуги, а всего лишь сдаю квартиру внаем другим людям. Закон это разрешает. Минимальный срок найма не установлен, поэтому я вправе сдавать жилье хоть на час. Каждого из гостей я прошу предъявить паспорт, затем заключаю договор, а после — плачу налоги в бюджет. У меня есть статус ИП, я веду деятельность легально. Права соседей не нарушаю.

Сосед считает, что я оказываю гостиничные услуги, но это не так. Гостиница — это имущественный комплекс, который представляет собой здание или его часть для размещения желающих. В гостиницах есть служба приема и оборудование для дополнительных услуг, например бар или прачечная. Такого имущественного комплекса у меня нет, поэтому гостиничные услуги я не оказываю.

Прошу в иске отказать.

Жена собственника квартиры выступала в споре как третье лицо и поддержала позицию мужа. А собственница с нижнего этажа в разбирательстве не участвовала, хоть и была ответчицей.

Что сказали суды

Городской суд: 👍

Дело № 2-2986/2020

Жилое помещение в многоквартирном доме нельзя использовать для гостиничных услуг. Кроме того, пользоваться квартирой нужно так, чтобы не нарушать права соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и другие нормы.

Ответчик сдает свою квартиру посуточно — это подтверждают объявления в разных интернет-сервисах. Сам он этого также не отрицает. Другая соседка тоже подтвердила, что жилье сдается посуточно. Как и истцу, ей приходилось вызывать полицию из-за слишком шумного поведения подвыпивших квартирантов.

Доводы о том, что мужчина сдает квартиру по обычному договору найма, во внимание не принимаем. Наниматели, как правило, живут в квартире длительное время, сами организуют уборку. В этом деле гости снимают жилье не для проживания, а во временное пользование, так как в договоре указано время заезда и выезда. А уборкой занимается собственник.

Иск полностью удовлетворяем, запрещаем ответчикам использовать принадлежащие им квартиры для предоставления гостиничных услуг. Взыскиваем с них в пользу истца госпошлину — 150 Р.

Собственник не хотел терять доход и обжаловал это решение.

Областной суд: ❌ 👎

Дело № 33-269/2021

Городской суд ошибся. Хозяин квартиры может делать со своим имуществом все что угодно, если это не нарушает права других людей.

Сосед, конечно, может защищать свои права и требовать устранить их нарушение. Но сначала он должен доказать, что собственник квартиры задевает его интересы или может это сделать. Таких доказательств в деле нет. Само по себе временное проживание граждан в квартирах ответчиков не влияет на права истца.

Мужчина ссылался на нарушение тишины, санитарных и противопожарных правил. Но это ничем не подтверждено: нет ни доказательств шума, ни заключений Роспотребнадзора, пожарной или жилищной инспекции. Нет и подтверждений того, что собственник причиняет ущерб общему имуществу жильцов многоквартирного дома.

Показания соседки считаем неубедительным доказательством: она вызывала полицию из-за конфликта с постояльцами, а значит, может быть заинтересована в исходе дела.

Что касается довода о том, что ответчик использует квартиру не по назначению, то с этим нужно бороться другими способами. Уполномоченные органы могут привлечь его к административной ответственности и оштрафовать.

Считаем, что решение первой инстанции незаконно. Отказываем истцу в удовлетворении его требований.

Такое решение не устроило соседа.

Кассационный суд: ❌ 👍

Дело № 88-12384/2021

Коллеги из областного суда неправы, а вот решение городского суда было верным.

Коллегия судей апелляционной инстанции отказала истцу, поскольку он не доказал, что его права были нарушены. Но здесь это и не нужно.

Гостиничная деятельность в квартирах прямо запрещена законом, даже если никому не мешает. То, что ответчик нарушает запрет, уже несет угрозу правам жильцов. Дополнительных доказательств не требуется.

При этом суд правильно установил, что квартиры используются именно как гостиница. В объявлениях указано, что минимальный срок сдачи — одни сутки, установлено время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, отмечено, что персонал говорит по-английски и по-русски. Ответчик не оспаривал, что размещал эти объявления.

Однако предоставлять гостиничные услуги можно, только есть свидетельство о присвоении гостинице категории, предусмотренной системой классификации отелей.

Само собой, это возможно лишь после перевода жилого помещения в нежилое и оснащения его необходимым оборудованием: системой звукоизоляции, средствами пожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Собственник эти требования нарушил. Как минимум его квартира до сих пор считается жилым помещением, а расположение не позволяет сделать из нее нежилое.

Просим областной суд пересмотреть дело с учетом наших разъяснений.

Дело вернулось в областной суд.

Областной суд: 🤔 👍

Дело № 33-1539/2021

Кажется, решение городского суда было правильным. Собственник квартиры оказывает гостиничные услуги, а это запрещено.

Решение суда первой инстанции оставляем без изменений, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

На этот раз кассационную жалобу подал хозяин квартиры.

Кассационный суд: 👍 👍

Дело № 88-1759/2022

Теперь все законно. Собственнику нельзя сдавать квартиру посуточно.

Владелец квартиры не остановился и направил жалобу в Верховный суд. Но высшая инстанция отказала в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании. Вероятно, судья не нашел грубых нарушений, которые могли бы повлиять на исход разбирательства.

Что в итоге

«Запретить использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг» — так суд сформулировал запрет. При этом сдавать квартиру все еще разрешено. Возможно, собственник изменит текст объявления и договора найма, чтобы не было признаков гостиничных услуг, — и продолжит принимать гостей.

Что с решением суда будет делать сосед — неизвестно. Исполнить его будет сложно: разумеется, приставы не будут караулить постояльцев около двери и проверять, на какой срок те заселяются. Поэтому, вероятно, все останется как есть.

Эта история не единственная проблема владельца квартиры. Другая соседка повесила на лестничной клетке камеру видеонаблюдения — и могла постоянно видеть не только вход в его квартиру, но даже ее часть, если дверь была открыта. Женщина мотивировала свои действия соображениями безопасности. Но, скорее всего, просто хотела собрать больше доказательств против хозяина. Мужчине пришлось обращаться в суд, чтобы обязать ее демонтировать видеокамеру, и дойти до апелляции. В итоге дело разрешилось в его пользу.

Что нужно знать, если сдаете квартиру посуточно

В законе нет четкой границы между краткосрочным наймом и гостиничными услугами — судам приходится разбираться исходя из обстоятельств каждого дела.

Это дает возможность собственникам заранее подстраховаться, чтобы не попасть под неудобный запрет. Вот что стоит помнить, если вы сдаете квартиру туристам:

  1. Поддерживайте хорошие отношения с соседями. Если от них не будет жалоб, скорее всего, вашей деятельностью никто не заинтересуется.
  2. Предупредите квартирантов, что мусорить и шуметь нельзя. Запретите проводить вечеринки и громкие мероприятия в квартире — многие пишут об этом прямо в объявлении. Если бы гости вели себя тихо, до суда бы не дошло.
  3. Пересмотрите свои объявления. Сведите к минимуму терминологию, которая используется в правилах предоставления гостиничных услуг. Не нужно называть квартиру номером, указывать расчетный час, упоминать, на каком языке говорит персонал, и акцентировать внимание на дополнительных услугах — постельном белье, уборке, трансфере.
  4. Проанализируйте договор, который вы заключаете с постояльцами, или обратитесь к юристу, чтобы он помог подобрать безопасные формулировки.