Точно нет: 5 причин не поку­пать квар­тиру как инвестицию

По данным опроса, 21% россиян хотели бы вложиться в недвижимость и зарабатывать на ней.

Еще 18% респондентов уже зарабатывают на сдаче квартиры в аренду, а 8% — на покупке и последующей перепродаже. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали, почему они считают вложение в недвижимость невыгодным. Собрали их аргументы.

Во-первых, инвестиции в недвижимость работают на дистанции 1,5—3 года. Самое простое — брать котлован и продавать, когда дом будет сдан. Во-вторых, для таких инвестиций нужны точные расчеты и хорошая экспертиза агента. Средняя доходность по рынку — 10—20% годовых. Есть варианты лучше, есть хуже.

Часто стоимость — это не только метраж, класс и ближайшее метро. Нужно знать конкретные кварталы, конкретных застройщиков, конкретные программы и еще кучу всего.

Есть в недвижимости и большие плюсы, и огромные минусы, но начинать надо с главного — изучения рынка и тщательных расчетов. Второе обязательное условие — проверка документов и продавцов.

Третье — предусмотреть разные варианты. Например, если планируется сдача — что будет, если никто не снимет эту квартиру? Сможете ли жить в ней сами? Если планируется рост цен и перепродажа — что будет, если квартира не продастся? Если не хотят снимать на долгий срок, можно ли сдать посуточно?

Недвижимость — это надолго, а со временем рынок меняется, и иногда очень сильно. Я имел опыт продажи и сдачи квартир в Екатеринбурге, Батуми, Дубае, Праге, Манчестере и со всей ответственностью скажу, что все совсем не просто и кидаться на первую попавшуюся рекламу точно нельзя.

Самые интересные и выгодные предложения получились после тщательных поисков, выбора и переговоров. Также скажу, что я не всегда выигрывал. Бывало, что терял деньги на этапе котлована, когда застройщик пропадал. А бывало, конечно, и зарабатывал 100% годовых, если считать в долларах, при покупке в кризис.

Самой большой моей проблемой было вложение в отельную недвижимость: договор на 30 лет, а платят всего 4—5% годовых, хотя обещали 12%. Проблема в договоре: продать, сдавать и самому жить нельзя. Вот такой хомут на шее. Всем советую перед покупкой недвижимости хорошо подумать.

Когда человек говорит, что впоследствии продаст квартиру, надо всегда спрашивать, кто ее будет покупать. В недвижимости нет стакана, как на бирже, и реестр сделок не в открытом доступе. Ориентироваться на цены с сайтов и на риелторов просто смешно: это хотелки продавцов, а реально все это может продаваться с хорошим дисконтом.

Главное в любой инвестиции — оценка рисков. Люди, так восхваляющие недвижимость, чаще всего не знают, что это такое. И всегда пользуются ошибкой выжившего: сын маминой подруги купил за копейку, а продал за миллиард.

Мое мнение такое: вкладывать в инвестиционных целях в жилую недвижимость для перепродажи сейчас не особо имеет смысл.

Если брать вторичку, потенциал роста на нее исчерпан — цена будет либо на уровне, либо в пределах инфляции. Разница между первичкой и вторичкой — более 40%. Это как раньше с машинами: за ворота выехал — минус 20%. Купили — сразу потеряли. Многие на новое, но уже построенное жилье, примеряют цену застройщика, а это не верно.

Рублевая ипотечная недвижка — это уже пассив. Был период, когда доходность за вычетом инфляции была выше, чем просто евро купить. Но хайп прошел.

Чудо-инвесторы из «Бизнес-молодости» решат продать инвестиционные квартиры и узнают про налог 13%, про то, что застройщик за переуступку ДДУ берет 200 000 ₽ и что покупатели не любят непервичку из-за высокого процента ипотеки. И придется продать по цене вторички. Ну и план заработать рухнет.

Условно вы покупаете квартиру за 5 000 000 ₽, вкладывая 1 000 000 ₽, а на остальное оформляя ипотеку. Даже с низкой ставкой 6,5% вы за год заплатите к 300 000 ₽ проценты плюс расходы на оформление, страховку и еще около 200 000 ₽ на погашение основного тела долга. Беру очень условно.

И через год вы продаете квартиру за 7 000 000 ₽, не больше, так как с ипотечным обременением они идут дешевле. Ваша прибыль — около 500 000 ₽ в лучшем случае. В чем смысл?

Считаю, что если и сдавать, то только посуточно и минимум на три дня, иначе это экономически невыгодно. Сдавая на один-два дня или на несколько часов, вы либо оплачиваете клининг, что снижает маржу, либо тратите два-три часа на приемку и уборку из личного времени, а это работа без выходных и больничных.

Как вариант — заниматься сдачей треш-квартир, откуда арендаторы сбегают сами, а после них нет необходимости делать уборку, так как следующие тоже сбегут в ужасе от грязи.

Мне было очень сложно найти адекватных арендаторов на мою трешку. Со временем пришло осознание, что я зарабатываю намного больше и мое время — очень ценный ресурс. Квартира приносит мало, а моего времени тратит много. И обновление ремонта — бюджет постоянно в минусе.

Я считаю, что если зарабатывать на аренде, то на краткосрочной и строго в центре Москвы или Санкт-Петербурга. Либо покупать апартаменты через управляющую компанию с клинингом. Про другие города не знаю.

Если покупать квартиру с расчетом на аренду, в моем понимании объект интересен, когда его окупаемость в среднем менее 15 лет, с оговорками. Стоимость квартир с 2019 года почти удвоилась, а аренда — нет. Да, сейчас есть потенциал ее роста, но это не даст нужного эффекта. С конской ипотекой квартира окупится через 40 лет.

Сдавали квартиру в течение полутора лет — конечно, намучились. В итоге распрощались с арендаторами и продали квартиру, а деньги вложили в инвестиции — прибыль в разы больше, и никаких проблем и нервотрепок.

Переехав в Москву, начала сдавать свою квартиру в Краснодаре. Первый блин был комом: квартиранты сбежали через полгода, оставив долги по коммуналке и дикий бардак. Пришлось лететь одним днем и срочно искать новых жильцов.

Вторым квартирантом была молодая девушка, которая не беспокоила меня полтора года. Но потом я задумалась о плюсах и минусах аренды, и последних вышло больше:

1. Квартира выросла в цене в три раза. Аренда осталась та же. Даже если бы я подняла ее стоимость на 2000—3000 ₽, погоды бы мне это не сделало. 14 000 и 17 000 ₽ — не такие большие деньги.
2. Квартира уже начинала требовать ремонта, а следить за ним из другого города нереально.
3. Если бы я продала квартиру и положила деньги на вклад под 6%, вышло бы почти 19 000 ₽. При этом никакой возни с напоминаниями об оплате, уплатой налогов, капремонтом и вложениями в амортизацию.

Я выбрала третий вариант — продать квартиру и вложить в облигации. Если раньше думала над тем, чтобы купить три небольшие студии и сдавать их, то сейчас открестилась от этой идеи. Лучше держать деньги в стабильных облигациях и долларах. Больше мороки с квартирантами терпеть не хочу.